房地产企业经营管理LectureFour

第四讲房地产企业战略实施基础

—战略组织与企业家精神（教材相关内容：《第五章》、《第十一章》）（§5.1）一、战略实施的八大任务在这八项管理任务的实施中，主要的行动通常是由企业首脑和其他高级官员来领导的，但他们必须依赖中层和底层管理人员的积极支持和合作。中层和底层经理们的任务是将所需的实施行动推行到一线，并保证战略可以在日常基础上得到很好的实施。成功的战略实施，要求企业各级战略实施者都要对“相对于以后”，即企业期望的目标，“现在应做什么”有着强烈的，充满信心的认识。这就要求他们对“做些什么”由来自于对业务和企业所处环境的精明的理解。并着力做好以下三件事：◆建设一个有能力的组织；◆建立支持战略的政策和程序；◆培植一种支持战略的企业文化。

企业家精神是指创造、经营企业必备的哲学思维、价值观、信仰、追求和务实作风的总称。企业家精神是企业客观存在的一种动力源头，属高层次企业文化范畴。企业家精神是形成企业精神的凝聚点。企业家精神也是影响企业性质、特点的关键。二、企业家精神（§11.2）

1、体现企业家精神的管理言鉴具体来说，企业家精神应该包括以下五个方面：

（1）远见——战略家的智慧和眼光在发展相对缓慢的年代，对理论的笃信的重要性要大于远见。而在今天瞬息万变的时代，一个富有远见的企业家直接影响着整个行业的命运。◆执著的目标

崇高的奋斗目标：目标体现时代精神，并从实际出发，可以是雄才大略之壮举，也可以是干点实事的作为。

明确的目标设定：目标有量化的标准，“让每个人都能感觉自己的贡献，这种贡献看得见，摸得着，还要数得清。”（韦而其）；目标是可行的挑战，是“跳起来可以摘到的苹果”。

执著的目标追求：企业家的远见，不仅是目标的远大、明确，而且表现对目标的笃信，从而以坚强的意志、不懈的努力，执著地追求目标，直至造就出一番事业。◆超常的学识

唯有卓识，才有远见。企业家基于超常的学识，站高望远，才能有预见、敢预见、看得准、看得透。

成功者必是智者。企业家必须拥有超常学识，才能深谋远虑，多谋善断，以超人的智慧搏击于事业的激流之中。

（2）整合——各种资源组合优化的能力企业家具有了驾驭经济系统中事物的能力，这种能力表现为对系统所需要的各种资源进行整合，使有限的资源为整个系统的发展提供最大的支持，最终达到“帕累托最优”。◆系统论的整体性原理

整体性原理的要义是：或者“整体大于部分之和”，或者“整体小于部分之和”。也就是说，结构成有机整体的各个要素部分，因其间的不可分割的内在依存关系，倘若相互协调匹配，必将产生“1加1大于2”的效果，即使得“整体大于部分之和”；倘若互不协调，则必落得“1加1小于2”的结果，即导致“整体小于部分之和”。◆整合管理的三大魔幻戒律

管理＝哲学＋数学。哲学是从宏观到微观，从价值观到方法论，不可量化但富有智慧；数学是从微观到宏观，是从统计的学问到科学的管理，可量化但推断不出宏观的结论。所以说，真正的管理应该是哲学加数学。

技术＝技能＋艺术。技能是指管理的四大职能是：计划、组织、领导、控制，以及它们的细化展开。艺术是指经验形成的诀窍和产生的灵感，是创造力的体现。技能失去了艺术创造力的支持，往往不能完成任务，还会常常带来麻烦。技能是管理者的基本素质，而管理者水平的高下之别就是在于“艺术性”上面。

竞争力＝能力＋执行力。能力是企业拥有的技能与实力资源。企业要竞争致胜，光有能力还不行，还要有执行力。例如，企业拥有的能人再多，如果缺乏执行力，未能“人尽其用”，反而易“无事生非”。因此，竞争力是能力和执行力的统一体，两者缺一不可。（3）管理——高超的领导艺术先觉的企业家是高超的管理者，同时是一个领导艺术家。他尊重员工、善于沟通、授权、创造一个公平竞争的环境、具有令人敬佩的人格魅力。◆沟通法则

白金法则——“别人希望你怎样对待他们，你就怎样对待他们”。管理者要从研究员工的需要出发，然后调整管理的行为，在处理员工关系中，做到尊重人，真诚待人，公正待人。

首因效应——第一印象所产生的作用。管理者在处理员工关系中，必须克服容易凭第一印象评价人的首因效应的消极作用。

近因效应——最近印象所产生的作用。管理者在处理员工关系中，必须克服受最近印象牵绊而错误评价人的近因效应的消极作用。

晕轮效应——是指晕轮影响下产生的以点带面、以偏概全的心理效应。管理者在处理员工关系中，要避免晕轮效应的一叶障目，不见泰山的影响，不能仅仅根据员工的某一突出特点去影响评价、认识和对待人的准确性。◆高效激励法

“XY理论”——“人人都有惰性，没有人想懒惰”。企业成功，需要引領员工“爬坡”，由于人的惰性，员工随时可能下滑，同时要看到，由于存在人性中的成功欲，可以形成制约下滑乃至向上的力量。

高效激励＝愿景激励＋机制激励＋过程激励。

愿景激励：建立共同愿景，“上下同欲者胜”；

机制激励：强者孵化，优者有股，贤者终身；

过程激励：目标激励、日清日省；有能力的让他做，能力差的教他做，做不来的管他做。

（4）影响力——带动整个行业成长企业家精神形成一种影响力。这个影响力使得先觉企业家：◆他在自己企业里所作的创新能为整个行业所注意；◆他的判断能成为整个行业的共识；◆他在行业的影响力会扩展为一种“社会影响力”。他可以利用这种社会影响获得整个社会对这个行业发展的支持，进一步拓展自己的视野和思维的背景，提高自己的洞察力，最终可以进一步提高自己的影响力。（5）变革——应具有创新精神和创新思维能力我们的时代，具有不同于以往任何时代的特征，要抓住经济全球化的发展机遇，必须勇于变革，敢于创新。这个任务，首先落在企业主要管理者肩上。◆企业家变革精神的心智模式

创新的精神；善于逆向思维的能力；敢于变革的魄力；选准时间和切入点的能力；能够顶住各种压力的意志；继续变革的勇气。◆企业家的创新思维模式

反定式思维：不陷于“先入为主”，即不会对最先接受的信息过于依赖而影响以后的正确考虑和判断。不会“太注重过去”，以至漠视新因素的存在和环境的变动而影响准确的预测，并使决策受到误导。

开放式思维：全方位注意；换角度思考；系统性思辨；逻辑式分析。

动态式思维：关注关键变化因素，与时俱进引导思维创新。（§5.3）■从竞争性对抗走向竞争性合作是企业发展的重要理念以紧密合作代替个体对抗的主要优势表现在：

（1）同行业企业间的合作效应

可以集中更多的资金，形成合作体的规模优势；

可以集中更多的人才资源进行研发与学习，提升合作体的专业能级；

可以集中更多的客户和市场信息资源，增强合作体的竞争力

（2）市场链中的企业间合作的效应表现为开发商、施工单位、营销公司和物业管理公司中两家或两家以上单位的紧密合作，有利于发掘合作各方的专业潜能，协力解决房地产开发经营过程中专业化分工，与房地产价值创造需要的专业化综合的矛盾。实现合作体增强综合竞争力和提高综效益的目标。■房地产企业竞争合作的组织模式

1、专业联盟（§5.3）

二、战略合作组织

2、动态联盟合作模式（1）动态联盟的概念

动态联盟是指多个企业之间为取得最大的竞争优势，抓住市场机会，以敏捷性为基础，将各企业的核心能力和资源通过信息技术、契约条款集成在一起，形成一个临时性的、开放式的、非法人单位的合作组织形式，实现资源共享，来共同完成某项目。（2）动态联盟的优点◆动态联盟可以有效地配置资源。动态联盟模式可以使企业间取长补短、盘活存量资产、促使企业间资金、设备、技术、人才等要素合理运作，发挥资源最大功能，实现跨地区、跨行业、跨所有制间的联合。◆动态联盟能赢得竞争优势。若干个企业将各自的核心技术“集成”，就可以形成更加优化的价值链,形成超常的竞争优势。◆动态联盟可以降低生产成本和风险。动态联盟通过企业的费用分摊，可以克服单个企业往往难以负担的巨大成本障碍。同时，可以利用各个企业的优势，降低市场风险，减少环境的不确定性。（3）房地产行业动态联盟的形式

动态联盟从运作方式的角度可以分为以下几种：◆供应链式动态联盟在房地产行业，主要是以建筑材料、设备装置的供给为主要线索，建立在供应价格、质量、交货及时性的基础上相对比较稳定的合作。◆插入兼容式动态联盟企业根据项目的需要，向其他企业借用设备或人才,主要是以外部的智力资源弥补自身智力资源不足,来完成项目。比如聘请一些专业咨询公司或研究机构的管理专家为企业作战略规划或管理咨询。◆业务外包式动态联盟

房地产行业的产销分离就是这种形式。这样不仅能够获得营销渠道，还可以共享市场和顾客的忠诚度，尤其是将新产品推向市场的过程中，其作用更为明显。◆策略联盟式动态联盟

策略联盟是指不同的企业各自拥有不同的关键资源，而彼此的市场又存在某种程度的区隔或分割，为彼此的利益以及共同开发市场，遂组成策略联盟，交换彼此的资源，用来满足信息共享、共同融资、联合开发等统一需求。万科发起建立的中城联盟就是策略联盟的典型代表.由最初的横向间的城市民营开发商、扩张到国营地产企业、纵向的建筑设计公司、建材供应商、建材生产商的“十字结构”，还打通行业的屏蔽，接触电信和IT等企业。

（4）房地产行业动态联盟的实施首先，要更新竞争观念。既竞争又合作才是现代房地产企业生长的理念和动力，因此联盟参与者必须改变传统的个体对抗竞争观念，共同营造一种坦诚合作的“动态联盟文化”。第二，明确联盟目的。基本目的是在复杂多变的市场环境中，抓住市场机遇，作出快速反应。第三，选择联盟伙伴。最佳的合作伙伴应具有双赢性、可信任性和相融性，能给企业带来资源互补的优势，并具有协同作战的文化氛围，才能最终实现“双赢”目标。第四，加强联盟管理。必须明确联盟中的企业各自的权、责、利，以保证联盟协议的履行。建立良好的、能够跨越职能部门的信息沟通渠道，消除不必要的摩擦。还要进行文化整合，培育互惠互利、协同作战、共同提高的独特组织文化。

3、“联邦化”合作组织形式（§5.4）新时期房地产企业联盟组织创新的主题理念是：◆既要发挥联盟的“大”优势，如资源集成、规模经济等优势，◆又要发挥成员的“小”的优势，如灵活、专业、人性化等优势，

简言之是发挥“大而小”的优势，实质是以联盟组织制度的创新，解决“大而小”的矛盾。为此，可借鉴国外在联盟组织方面的一个全新的思路——联邦化的思想。联邦化思想的内核是联盟在追求共同利益的前提下，对联盟内的成员单位，既鼓励自治又不失控制。因此相比传统意义上的“联盟”，更能积极应对联盟普遍面临的两个矛盾，即如何兼顾对大和小的需求，以及如何兼顾管理和市场开放的需要。

联邦化思想的主要内涵如下：

（1）“反向授权”。◆当几个企业有着更雄伟的共同目的，相信一个集体决策基础上的“中央”比靠自己能把事情做得更好，并愿意为了这个共同目的而接受单个企业利益的必要牺牲或妥协时，就有了联邦化合作的基础。◆联盟的目的不仅仅是经济效益，还有社会效益和形象效益。◆为了实现目标，合作企业形成联合会议制度，◆联合会议的权利是成员单位协商决定的，只有经过成员单位的同意，“中央”才能取走权利，也即“反向授权”的形式。（2）强而小的“中央”

强有力的领导核心，可以更好地指导联盟的发展，统一行动，从而实现其雄伟的共同目的。联邦化“中央”保留的权利一般包括战略性决策权、关键的联盟人事决策权，信息系统等资源共享的设计和管理，以及维护全局不受损害的必要“干预权”。

“中央”又必须是小的。小的“中央”可以减少高昂的管理费用和防止官僚主义的滋生去压抑联盟的活力。“中央”的主要工作是确定战略远景，宣传共生哲学，发展共享设施，并创建产生凝聚力的文化胶体。“中央”存