大连石河东沟综合旅游度假项目定位策划与概念性规划P

东泉·绿洲里大连石河东沟综合旅游度假项目定位策划与概念性规划EastspringOasisLining2009.07大连东泉·

绿洲里实业发展有限公司

DalianEastspringOasisLiningCo.,Ltd創造可持續發展策略CreateEnduringSolutionsforPeople尋求文化與環境的契合SeekCulturalandEnvironmentalFit致力創意文化交流AdvocateCollaborativeExchangeofIdeas實現“無交流障礙的公司”Realizea“FirmWithoutWalls”东泉·绿洲里实业发展期望Hope2关键问题KeyIssues如何兼顾现有3A景区生态承载力、企业自身形象的实现及项目经济效益？如何结合国外郊区滨湖、溪谷、乡村旅游成功案例，针对国内郊区旅游发展趋势形成复合有序的产品组合？在不同阶段,石河·东沟区域应该呈现出什么样的发展特征，如何超前定位、引领石河·东沟景区的开发？在各个功能板块中，如何通过差异性要素的导入，构建具有可实施性的引领性特色？如何构建可行的开发策略与招商策略？3娱乐休憩板块市场研究及主题策划高端地产板块市场研究及主题策划商务会议板块市场研究及主题策划创新：项目构建原则与发展定位寻异：项目基地条件的审视取势：项目发展驱动因素考察初期沟通以第一、二部分内容为主空间规划将结合功能定位继续深化项目整体研究技术路线(A+B+C)核心功能板块市场研究及主题策划篇1项目构建原则与发展定位篇24财务测算与运营策略篇3空间规划及元素落实篇SWOT4一、项目构建原则与发展定位篇 第一部分：取势——项目发展驱动因素考察 第二部分：寻异——项目基地条件的审视 第三部分：创新——项目构建原则与发展定位5第一部分：取势——项目发展驱动因素考察经济驱动——“单核”式区域经济形态的推力形象驱动——开发主体形象外化+区域旅游名片资源驱动——现代湖滨、溪谷、郊区乡村景区开发的理念创新竞争驱动——周边项目发展的同性质考察一、项目构建原则与发展定位篇6四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（经济驱动）

“单核”式区域经济形态的推力以大连为核心，以100公里为辐射半径，与普兰店、瓦房店、庄河。领港工业区、花园口经济。丹东、营口、盘锦、锦州和葫芦岛八个城市共同构建辽宁沿海经济带，已上升国家战略。对旅游的影响大大连都市圈构建资源共同体，地区间经济合作成为推动旅游发展的主要动力交通产业以沈大高速为支撑的“三纵、三横、三线”交通网络使城市互通便利性迅速提高，大连便捷交通优势得到分享整合大连城市完备功能及周边城市低成本优势，迅猛发展区域内产业及企业集群，板块内交流频繁物流区域经济一体化要求要素市场交换性增强，人流、物流、技术流加快，产业经济关联度在圈内迅速提高大大连的腹地经济推动旅游业进入升级换代的新阶段圈内多项目促成资源禀赋的互补，形成区域旅游经济的联动及错位发展区域间经济组织合作的密切带动包括会议旅游等“泛旅游”概念的迅速发展7四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（经济驱动）

“单核”式区域经济形态的推力大连在“中部崛起”战略带动下成为东北地区的区域经济中心2005年大连人均GDP突破3000美元大关；城市居民人均可支配收入突破10000元居民社会消费品零售总额逐年递增大连居民生存型消费期结束，小康、享受型消费趋势凸显，以置业、休闲度假旅游消费为主的第二次消费形态即将到来100户大企业集团综合实力持续走强，资产总额及营业收入分别较比上年增长6.2%及20.3%商务交往愈来愈频繁,商务型酒店进入高速发展期。会议室、多功能厅的需求旺盛大连股份公司私营企业外商企业数量133.5％184.3％100％2001-2004年2005年大连企业家群体数量急剧扩大，商务需求迅速提升大连经济溢出效应明显增强，带动都市圈内其他中小型城市的经济起飞，居民休闲度假需求旺盛8四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（经济驱动）

“单核”式区域经济形态的推力大连已经进入小康时代，住房、汽车和休闲度假旅游的消费偏好和特征将会对目前大连及其周边地区旅游度假模式产生全新的需求界定随着东北区域的经济发展与区域互动，大连小康阶层的数量将进一步提高，甚至已经开始从中产生有闲阶层，从而为主题式泛旅游、商务旅游开发提供庞大的消费基础人均消费水平与社会消费阶层关系示意图500美元1000美元1500美元人均可支配收入从众消费心理社会大众小康阶层彰显财富/身份住房消费汽车消费休闲度假旅游消费有闲阶层精英引领消费社会消费特征3000美元大连～1300美元9四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（形象驱动）

开发主体形象复合的需要12《可再生能源法》的实施为风能发电创造契机，我国已将风能发电作为新能源发电的重点，并制定了长期发展计划。风力发电成为可再生资源的形式之一，“风能源”的利用将进一步提升企业形象。新能源、非物质文化开拓项目市场新空间，提升企业形象引入清洁能源——“水风车”作为项目开发的“空间符号”“非物质文化软件建设”与项目开发的紧密结合石河·东沟丰富的旅游资源结合传统中式园林空间符号打造石河满族自治镇的形象延伸地。以满族风情为符号构建不同的项目功能，通过旅游目的地作为空间载体，将“满族特色游”及展示空间延伸到大自然中。10四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（形象驱动）

政府政策倾斜提供的发展契机，提高大连旅游名片含金量辽宁省政府已经确定将石河·东沟作为省内三大重点旅游资源进行开发。2006年度将石河作为省内第一个向国家建设部等相关部委申请报批的3A级风景名胜区。石河·东沟旅游资源的开发成为金州区政府日常工作的重点。石河镇委镇政府全力以赴开发石河·东沟打造“东北第一沟”大连市政府石河镇政府金州区政府石河·东沟景区正在成为大连市旅游开发的热点。政府政策的倾斜将会带来大量投资机会，以及纷至沓来、寻找投资机会的热钱。政府的支持力度以及项目开发品质将与未来项目的投资机会形成正比关系。三级政府构建项目开发的政策体系11四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（资源驱动）

现代湖滨、溪谷、郊区乡村景区开发的理念创新开发模式主要特征业态复合典型案例以农村民俗观光旅游为主体的开发模式以泉为景观中心，绕泉布置休闲走道与游憩设施，水上观光以脚踏画舫为主简单水上观光项目，绕湖餐饮、商业西湖、玄武湖、天池等以休养温泉度假旅游为主的开发模式利用湖景资源，开发温泉度假旅游项目温泉度假酒店、满汉全席特色餐饮、休闲娱乐等南湖、太湖、鄱阳湖等以体育训练水上运动为主的开发模式湖体需复合国家水上运动训练标准，复合满足训练用相关配套设施训练配套居住、餐饮、会议、医疗等功能北京昆明湖、上海淀山湖等以科普探险为主的旅游开发模式借助有关东沟的传说与科学探索话题，开发科普探险主体旅游“胡子大作战”仍以满族民俗风情旅游为主，周边复合旅游商业新疆喀纳斯湖等综合式的旅游开发模式既有观光又有休闲、娱乐、水上运动，温泉度假，综合性的湖泊旅游的开发模式满族民俗风情旅游、滑雪、山地车、攀岩等极限娱乐项目，休闲餐饮、高尔夫乡村俱乐部、会展会议等综合业态千岛湖等

目前国内乡村溪谷俱乐部、滨湖旅游开发仍以休闲观光为主，主要以借助景观、传说发展旅游产品

利用自然和人文旅游资源进行旅游产品的多元化开发，综合旅游开发模式逐渐成为溪谷开发的主

导模式体验式湖滨度假方式将旅游资源与日常生活密切结合，其开发理念逐渐盛行12综合式的旅游开发模式对应案例借鉴——淳安千岛湖的旅游开发

从单一的观光型向观光、度假、会议、运动等综合型转变

“一中心、两主线、三湖区、四板块”，打造一个以湖区为主体、外围为补充，众星拱月状的布局结构以碧湖千岛为特色，以休闲度假、会展休闲、观光旅游、水上运动为主要功能的国际湖泊型风景区案例特色：地产与旅游结合目前总共有10数个别墅项目上马，预计一年供应量在500幢左右，5年内预计开发的别墅量有1500幢左右。经验：产品定位：奢侈品业务（非必需品）实现高价高质，并提升品牌价值市场定位：长三角高端客户群体开发模式：度假酒店＋别墅＋少量公寓

以度假酒店承担商服配套功能并带旺人气，以别墅和公寓快速回笼资金并沉淀人气风险：别墅度假村模式过于雷同，造成资源浪费产品组合过于狭窄，同业竞争激烈，利润下滑目标客户群体对于产品的认同感，安全性和私密性欠缺13四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（竞争驱动）

周边项目发展的同性质考察人文景观众多，临湖项目开发缺乏特色，项目市场成长空间潜力巨大周边景点开发观念较为落后，石河·东沟的全新开发模式将成为区域亮点周边项目旅游多数功能单一，相对多元功能的老铁山景区距离大连较远，与本项目竞争性较弱现有周边项目的低品质开发为石河·东沟预留拓展空间规模化及功能多元化成为石河·东沟发展的契机本项目将构建怎样的多元功能及产品以实现与周边的差异化发展？周边项目的低端开发为石河·东沟预留发展空间周边景点类型特征大连森林动物园自然景观大连植物园云台山森林公园富家山风景区大黑山风景区九宫山风景名胜区老铁山温泉休闲度假大连铭湖温泉安波温泉度假村大连瓦房店龙门温泉旅顺革命纪念馆革命遗址南峡革命纪念馆红三军团纪念馆14四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（竞争驱动）

周边山区案例介绍景点：安波温泉、铭湖温泉、冰峪沟、瓦窑海遗址、烽火台、魁星楼、黄莺嘴、梁子门、仙人洞、绊马石、卧牛望月、扁担洲、石板街、四官殿、金石高尔夫俱乐部、金石滩等特征：革命遗址和历史古迹较多，以人文自然光为主优势：位于六市一区中心地带，交通便捷劣势：休闲娱乐项目设置较少，开发定位只适合旅游、观光，不宜休闲、会议景点设施：温泉度假、保龄球俱乐部、国际网球俱乐部,台球俱乐部、滑草（沙）场,海洋沙滩、康复疗养中心，文化游乐城）等特征集旅游度假、居家休闲、文体科教、商业贸易为一体规划设立特色旅游、体育滑雪休闲、农家田园、会议温泉度假四大功能有庙岭庄园、高尔夫别墅、罗家畈社区、金石明珠等四个规划居住区优势：地理位置优越，交通便捷；旅游度假休闲娱乐居家等功能综合开发劣势：由于很多项目正在招商中、还未完全开发、文化底蕴略显不足、主题不突出、湖区较小金石高尔夫国际周边项目151234

驱动力分析KEYDRIVER

经济驱动“单核”区域经济为石河·东沟高品质开发奠定了坚实的消费基础资源驱动国内现代山地溪谷生活理念引领石河·东沟的创新化开发，综合型开发成为山地溪谷乡村民俗发展主趋势竞争驱动周边项目发展的同质性为石河·东沟发展预留巨大市场空间，高端综合旅游市场潜力巨大小结：四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升形象驱动企业自身形象的提升的需求及政府打造区域旅游名片两大推动力提供项目开发契机16第二部分：寻异——项目基地条件审视

项目区位条件分析项目交通条件分析项目基地自然资源禀赋分析一、项目构建原则与发展定位篇17距离大连直线距离约100公里，车程约为1小时，属远郊距离处于黄金旅游线路的中心位置，距离130公里、90公里，可与、景点形成两山一湖游线项目周边景点游线整合尚不完善,项目处于割裂状态石河·东沟开发处于初级阶段,未能和周边旅游项目形成联动发展项目基地条件的审视（一）

区位条件：周边区域旅游联动发展模式有待加强18从大连出发，可以选择沈大高速或经G202、G201两条国道抵达基地，沿途交通状况良好规划中正在建设的哈尔滨-大连（哈大铁路）经过基地贯穿大连及北三市交通沿线缺少其他旅游景点，旅途较乏味项目基地条件的审视（二）

交通条件：交通可达性较强，周边高速公路建设给项目发展提供契机与条件交通位置

trafficcompass正在建设中的哈大铁路直线距离公里19优处山水景色精致溪谷之间——尤其是三个制高点之间——视线相连，景观性较强绝大部分水体清亮透明，质量优良空气质量一流距离石河镇5公里，高速路口8公里避免居民的的嘈杂，又可得到有效后勤保障劣处C区水库水面部分普遍坡度较陡，亲水性较差，部分区域易成死水，需要经常性进行水域、水体治理现有植被均为人工林或次生林，景观性差，需进行综合整治部分山体地被、植被破坏严重，恢复难度大水土流失严重，对现有基地房屋隐患较大项目基地条件的审视（三）

基地自然资源禀赋：资源优势尚不明显，旅游环境有待提升20WSTSWOT分析OSWOT分析基地自然资源秉赋较好，空气、水质条件一流业主所在行业的独特性，利于结合基地进行相关品牌的塑造独特的溪谷形态在国内较为少见交通可达性有待改善基地用地状况不佳，坡度较大，开发难度较大基地周边开发状况不理想，难以与基地项目形成较好的联系与互动周边50-100公里范围区域内经济发展不佳，对基地支撑较弱周边区域（尤其是大连）的经济发展，导致居民休闲游憩的出行率大大提高大连都市圈的发展可能带来较高的商务旅游人流大连市海滩、岛屿虽多，却少见有亮点国家宏观调控导致高端地产的稀缺性各级政府重视对石河·东沟景区开发，政策面的倾斜大连都市圈内湖泊水库数量较多，相似地块较多，竞争较大，做到独特性与差异化以吸引顾客难度亦较大大连作为基地300公里范围内的唯一大都市，其目前的经济溢出效应还较弱21WO策略（主动提升）营造体验游憩活动，增加度假人群，沉淀游客调动资本力，规模开发，整体运营以房地产投资为核心，提升土地价值利用政府政策优惠，吸引投资ST策略（取长补短）充分利用石河·东沟山水优势，差异化开发以行业商务服务为核心，打造区域性商务度假胜地聚焦欢乐家庭群体并借力休闲旅游趋势突出休闲养生理念WT策略（打造引领）以溪谷别墅、商务会所等迎合高端客群“私密性”需求，构建高端旅游地产，打造私人领地样板，化解交通不利因素利用企业品牌、形象提升项目价值，吸引行业客群SO策略（稳健策略）针对性开发高档休闲度假旅游区，同时兼顾大众与商务两大类市场塑造企业形象，提升企业价值由SWOT组合策略矩阵确定项目三大功能板块娱乐休憩功能商务会议功能高端旅游居所22策略组合ST（扬长）策略SO（稳健）

策略WO（提升）

策略WT（打造引领）

策略对湖体景观资源的利用度•••••••••土地资源利用的集约性•••••••••••对于生态资源的保护力度••••••••开发难度及可行性••••••••••形成差异性空间形态的贡献度•••••••••对于优质招商资源的吸引度•••••••••与大连大都市圈发展的契合度••••••••总体评价通过引入新的要素，可以形成区域核心资源的创新性延伸，以及整体认知形象的成功转型稳健有余，但对于区域未来可持续发展，形成新竞争优势的贡献有限重点考虑项目利益相关者——政府、投资者与游客的利益博弈，使项目的推进更具可实施性适应区域转型与旅游开发的趋势，引领区域发展，以创新性功能的打造和融合,来引领游、景、商、居的和谐发展可选策略组合及评价23石河·东沟项目发展战略石河东沟项目

核心发展战略421超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游功能与产品通过创新的空间形态设计，形成动感、体验的主题游憩度假设施以核心项目（登山、农家乐）带动后期产品，在时序上提升区域形象泛旅游寓游于景叠进开发3结合自身资源，与商务会议、养生等项目形成湖岛、溪谷商务养生度假天地商旅相融5通过旅游开发炒热周边地块，一定比重的产权式物业，保证资金回笼，降低开发风险风险规避24第三部分：创新——项目构建原则与发展定位项目构建原则项目发展定位项目形象定位一、项目构建原则与发展定位篇25项目构建原则功能融合，协调生长板块内容设置与空间布局既要注意突显板块主题，又要考虑功能自成体系，具体功能之间的咬合有助于板块的协调成长沉淀人口，持续发展人气是景区持续发展的基础，功能内容的构建与活动项目的设置要尽可能的拉长来访人流的滞留时间突破常规，打造泛旅游景区突破从自然景区到观光旅游的惯有发展思维，从溪谷天堂、主题活动的打造，进而形成旅游看点，形成别具特色的泛旅游景区。寓情于景，情景交融湖景与溪谷资源应当为人所用，形成乡村旅游、商务会议、温泉度假为一体的空间形态，塑造东北商务、度假、休憩目的地功能板块构建原则26项目发展定位东北首席滨湖·溪谷情境度假旅游圣地成功人士彰显自我价值的私人领地商务休闲的后花园自然资源＋主题游憩的完美结合企业内涵＋体验活动的情景互动私人领地＋旅游场所的情境合一27项目形象定位满族风情乐谷修养圣境溪谷天堂东北博鳌28休闲度假和谐情境诗意栖居自我价值实现提升景区品质自由创意商务会议滨水体验私密溪谷领地商业能级提升养生圣境东北后花园游商居六大主题有机协成、促进战略愿景的实现与提升游、商、居有机协同的和谐滨湖、溪谷度假模式1滨水体验主题2清洁能源主题3商务会议主题4休憩养生主题6体验民俗商业主题5溪谷领地主题29二、核心功能板块市场研究及主题策划篇 第一部分：娱乐休憩板块市场研究及主题策划 第二部分：商务会议板块市场研究及主题策划 第三部分：高端旅游地产板块市场研究及主题策划30第一部分：娱乐休憩板块市场研究及主题策划二、核心功能板块市场研究及主题策划篇31关键问题与解决方案关键问题Keyissues解决方案Solutions提升区域功能能级与发展潜力，结合项目内部资源营造差异化的复合旅游产品以原生态为突破口，利用水库、溪谷、小黑山得天独厚的自然环境，突出游乐、修学、休闲养生、三大功能、打造大连都市人游乐休憩的“后花园”，确定其在东北地区的旅游地位。东北第一沟突出企业特性，以水风车为文脉符号，导入以主题性、参与性的旅游功能体系，构建一个集家庭活动、休闲体验、科普教育和康体养生为一体的动静相宜的休憩圣境大大连旅游圈正处于新一轮的产品转型、能级提升的时期，如何顺应旅游发展趋势和项目区位条件，打造适合本项目的娱乐休憩产品？如何结合国外环城郊区休闲游成功案例，针对国内郊区旅游发展趋势打造有吸引力的产品组合？如何根据石河·东沟区域资源及企业本身的特质，挖掘娱乐休憩产品元素，确定主题定位与市场定位32娱乐休憩板块主要内容

聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理解析石河·东沟——娱乐休憩板块目标客源市场特征(一）

解析石河·东沟——娱乐休憩板块的功能构建(二）演绎石河·东沟——娱乐休憩板块的产品构建（一）演绎石河·东沟——娱乐休憩板块主题细分项目开发建议（二）从石河·东沟的空间区位审视导入的可行性从周边区域旅游开发现状审视导入的可行性从竞争项目主要产品现状分析审视导入的可行性从石河·东沟的内部资源审视导入的可行性大连市居民出游消费能力分析目标客群出游产品与出行距离偏好分析目标客群出游结构分析项目主题定位与构建原则项目主题概念诠释产品适配度分析主题项目产品构建矩阵分析33聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理（一）

石河·东沟的空间区位：地处“6＋1”旅游圈内，空间叠加效应凸显“8+1”大大连都市旅游圈以大连为核心，以100公里为辐射半径，与庄河、普兰店、瓦房店、旅顺、金州、开发区、6个城市共同构建“6＋1”旅游圈位于圈层边缘，既有边缘辐射递减的负面效应，又具有空间叠加的正面效应可承接大连都市旅游圈核心区的部分外溢功能项目在大连交通节点优势得到分享，在“6+1”旅游圈层内空间叠加效应凸显与周边临海、旅顺口、金石滩形成很强的区域综合互补优势，可形成山海滩口游线与石河东沟小黑山、当地温泉形成一山一湖一泉旅游金三角游线34聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理（一）

石河·东沟的空间区位：地处环城郊区旅游带节事活动商务会议生态教育健康养生主题体验圈层名称参考项目第一圈层城市旅游带自然风景、CBD、RBD、餐馆、酒店、酒巴、节日和庆祝活动、剧院、画廊、历史吸引物(历史景点和建筑等)、博物馆、体育竞技场、音乐厅等文化艺术类场所、广场、塔和高层建筑、购物和会议及贸易中心、酒店和汽车旅馆群、少数民族街区、公园和开放的空间(绿化廊道)、动物园第二圈层近郊休闲旅游带工业与科技园区、机构、历史建筑与名胜、体育馆、酒店群、大型超市购物区、娱乐公园、水上运动地、野营地第三圈层环城郊区旅游带野营地、度假村、康体休闲、水上运动与度假地、乡村遗产、农家乐、古镇、历史定居地(村落)农场与牧场旅游、第四圈层偏远旅游带国家规划建设的地方性公园、森林公园、野生动植物保护区、国家野营地(开车、打猎、钓鱼、爬山、野外体验、远足)城市旅游带近郊休闲旅游带环城郊区旅游带偏远旅游带100公里以上基本功能根据英国旅游学家盖恩的“都市旅游环带模式”的分类模式，可将石河·东沟归类于环城郊区休闲旅游带35聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理（二）

周边区域旅游景点开发现状分析石河·东沟周边景点较多，但目前主要消费项目仅为农家乐、民俗文化、景点观光、登山等旅游产品单一、缺乏特色，管理水平落后黄石：东方山、磁湖、铜绿山等，吸引范围小、设施和管理水品落后、旅游产品缺主题无特色鄂州：百湖之市主要有梁子湖岛、莲花山等，产品载体单一、接待能力不强、管理水平低下，规模与震撼力不足庐山：享有较高的知名度，资源丰富、但产品结构泛化、接待能力有待提高石河·东沟咸宁：有九宫山、咸宁温泉、赤壁等旅游资源丰富，但硬件设施不完备和管理水品落后、缺乏品牌形象36聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理（二）

竞争项目主要产品现状分析产品类型发展周期界定主要案例主要客源分布不足之处湖泊度假渔家风情休闲观光发育期华泰汤逊湖旅游度假区木兰湖旅游度假区以大连都市出游人群为主少部分省外游客产品载体比较单一，服务水平低下、震撼力不足民俗文化休闲农家乐民俗风情成长期清江民俗风情车溪土家民俗村以大连市出游人群为主部分周边市镇出游人群产品档次低，服务水平低下休闲度假温泉度假自然风光度假森林景观观光发育期咸宁温泉龙泉山吴家山国家森林公园官山森林公园以大连市出游人群为主周边市镇人群：黄石、鄂州等及本地人群吸引范围小，设施和管理水品落后面临林场转型，设施与服务质量有待提升，依托条件差运动休闲水上乐园高尔夫发育期蓝天嬉水乐园金石高尔夫俱乐部以大连市出游人群为主产品规模与震撼力不足景区城市化，费用门槛高竞争项目的主要客源市场主要来自大连市出游人群，其次为项目周边市镇人群及本地人群旅游产品开发结构泛化现象严重，产品缺乏有序组合，精品与重点产品的组合尚待构建面临低质同构竞争，复合、差异化定位旅游功能是未来发展趋势37聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理（三）

审视内部溪谷资源：四有四缺有产品、缺产业旅游产品单一、老化，游客到此消费形式单一，尚未形成多层次、高附加值的旅游产业链有市场、缺形象每年有5-6万游客，主要来自于大连市区、北三市、等地；据预测到2010年每年预计吸引游客50万人，但由于区域旅游主题和形象的不完善，仍处于初级的山水观光旅游阶段良好的生态资源及溪谷自然景观，但是资源的特点不强，文化感染力与影响力亟待挖掘和弘扬有资源、缺主题有环境、缺氛围区域旅游环境已初步形成，但整个环境氛围仍停滞于初级层面，尚未形成多元化格局☞38小结：石河·东沟面临全面发展机遇针对周边项目结构泛化现象，石河·东沟须导入复合化、差异化的娱乐休憩功能旅游功能鉴于竞争项目产品载体单一，石河·东沟可营造多元化娱乐休憩产品结构、构建精品、极品的产品组合旅游产品大连市是目前石河·东沟最大客源市场，理解目标市场的出游特征，定制适合的娱乐休憩产品及周边目标客源市场3930080010003000观光旅游参与体验旅游休闲度假旅游人均GDP（美元）萌芽发育较近距离田园风光游都市农业园为主森林、园林游排浪式消费热潮世界旅游组织对旅游与GDP发展关系研究大连远距离体验式休闲度假自然生态游健康养生教育、探险旅游商务会议度假中距离田园观光度假农家乐农艺学习、乡土文化疗养度假“经济—旅游”发展Model引导地区旅游需求能级提升从人均GDP（05年大连人均GDP为已超过3000美元）与大连旅游发展阶段的对应关系来看，大连已具备从休闲度假旅游向参与体验旅游过渡的重要时期，功能提升要求引入游憩、商务、养生、主题体验性等要素解析石河·东沟——娱乐休憩板块目标客源市场出游特征分析——大连市居民出游消费特征分析（一）40解析石河·东沟——娱乐休憩板块目标客源市场特征分析大连市居民出游消费能力分析（二）城市圈层城市人均GDP（元）

第一梯队大连市各区26083第二梯队开发区14319金州区13864第三梯队普兰店、瓦房店、庄河

10000-6700第四梯队旅顺口、长海县、天门

6300社会经济水平大连经济发展水平处于全国中等偏上在“6+1”大连城市圈构建中，唯大连市一城独大，虽然大连市面积只占经济圈的14.76%,但是2004年生产总值占到该区域的51%，并占到整个辽宁省30.9%人均收入大连人均GDP在9城市中居第一，为26083元，其次为沈阳14319元、抚顺13864元，辽阳、鞍山、营口、盘锦、本溪、锦州、丹东和葫芦岛都未能超过万元大关居民对休闲旅游需求高涨日益加快的工作节奏使大连居民产生忙里偷闲、出游放松的欲望，近几年居民出游率为120%，人均花费945元，明显高于周边其它省市01234大连南昌长沙合肥上海石家庄成都重庆020040060080010001200元／人出游率％41年龄结构：主要为中青年、中老年25岁-44岁占40%、45-64岁为42%这两类为主要旅游人群，占总旅游人群的82%，这两类人群占大连总人口的88.6%,且旅游欲望最强,具有一定的消费能力针对以上出行人群，娱乐休憩、休闲度假项目将成为本板块构建的主要功能资料来源：中国学术旅游开发研究；大连都市居民环城游憩行为初探客群市场结构：主要为都市白领、公务员市场主要客源人群中，都市白领人群和家庭出游人群是主要出游人群，其次是商务会晤人群，银发市场潜力凸显针对以上人群客重点开发休闲养生、体验休闲、商务度假项目解析石河·东沟——娱乐休憩板块目标客源市场特征分析——目标客群出游结构分析大连城镇居民出游年龄构成分析05101520253035404550６５岁以上４５－６４岁２５－４４岁１５－２４岁１４岁以下２００４年２００３年２００２年42资料来源：中国学术旅游开发研究；大连都市居民环城游憩行为初探最受欢迎的旅游产品:休闲观光

据调查，最受居民欢迎的旅游产品是观光度假23%,其次为商务会晤，由此可见：居民出游中对自然风光资源最感兴趣，游乐体验、保健疗养、科普修学这一类产品也成为最新的热点；解析石河·东沟——娱乐休憩板块目标客源市场特征分析——目标客群旅游产品与出行距离偏好出行距离：2小时左右的距离居民最愿意出行的距离是两小时以内占53%，其次为3小时内占44%，而一小时以内只有2.6%,由此可见：居民出游即不希望太远，也不希望太近。2小时左右距离因路途适中，交通费用低，可以广泛的被都市居民接受43解析石河·东沟——娱乐休憩板块目标客群旅游偏好总结1出游人群具有较强的消费能力，对旅游项目要求丰富多样，参与性、游乐性强参与性、娱乐性2要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用出游距离要求适中3居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高食宿设施舒适化4休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过渡为选择复合的旅游项目如养生度假等旅游产品要求多元化5在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地选择范围更广目的地选择广泛44细分市场细分产品银发人群市场青少年学生市场家庭出游市场党政机关（公务员）市场海外入境游者市场周边的农村出游市场都市白领市场商务会晤人群市场高端企业市场山水风光游•••••

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历史文化游••

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••••养生度假游

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•科普修学游•••

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••节庆活动游•••••

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娱乐体验游••••••••••••

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••蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好图例：•弱••中•••强根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成为石河·东沟娱乐休憩板块的主力客户群本项目的主力客户群对养生度假具有较强的偏好；科普修学、娱乐体验游的需求较为突出因此，石河·东沟将构建养生度假功能为主、科普修学及娱乐体验功能为辅的娱乐休憩区

解析石河·东沟——娱乐休憩板块的功能构建分析

矩阵分析123456745演绎石河·东沟——娱乐休憩板块的产品构建项目主题定位与构建原则资源益教突破传统修学模式，利用自然能源授教，寓教于乐康益养生构建生态化的空间设施、以特色修养产品强化圣境意向，吸引目标客群独特创新合理创新旅游产品，丰富旅游内容，提供特殊体验，提升项目档次主题凸显结合企业自身特质，以风车符号为文脉，构建主题特色的养生休憩目的地原生态复合少介入与可还原原则，注意建筑风格与周围环境的协调一致主题性修养圣境灵石乐谷动静结合将静态自然旅游资源与动感娱乐游艺项目结合，聚集人气46演绎石河·东沟——娱乐休憩板块的产品构建项目主题概念诠释民俗风情动感游乐生态修学康体养生民俗体验灵石水景以中式满清建筑及园林元素为文脉符号的情景互动式游乐修养胜地静谧修养以水车、特色小桥、灵清秀水、灵动巨石构建的空间格局，形成独特的养生文化形象民俗体验再现满族风情小镇的商业组团，形成错落有致建筑群体，使游客在品尝美味的同时体验民俗风情巨石雕塑公园以风车为文脉，利用区内资源和特性，使功能设施和空间序列能充分反映动感活动区的特点功能定位47演绎石河·东沟——娱乐休憩板块的产品构建产品适配度分析*低适配度**中适配度***高适配度创造石河·东沟景区的动感之心，服务高地48主题项目构建MINI风车水上

游乐项目莱顿水域灵石雕塑公园修养度假综合体核心形态风车符号象征着动感、旋转构建一个动感的迷你水上主题性项目以风车、水车打造中世纪荷兰异域风情街、特色餐饮构建融科普与农家游乐于一体的能源教育休学基地演绎风车的历史，构建一个养生度假综合体主题特征旋转、驾乘等动感游乐设施满族风情街、特色娱乐休闲、五坊主题餐饮雕塑展示、根雕、体验游憩、修学科普建筑形态与原生态相结合养生度假、旅游配套服务高地推选项目亚马逊风情水上娱乐风车SHOW特色水域餐饮异域家庭旅馆巨石雕塑矩阵民俗体验展示馆古典风车度假乐岛中国传统风车度假乐岛现代风车度假乐岛游客（居民）的心理认知：认同感————————归宿感—————————————成就感1234演绎石河·东沟——娱乐休憩板块的产品构建主题项目产品构建49主题项目推选项目核心功能主要产品设置主要目标群体开发目标风车水上游乐项目亚马逊风情水上娱乐设施水上娱乐水上儿童乐园水上蹦极大连大都市圈:家庭出游客群白领青少年人群以南美洲原始水风车为空间符号，打造动感水上游乐设施，聚集家庭度假需求，突出假日动感氛围风车SHOW场野外剧场主题表演才艺展示家庭出游客群白领、银发、商务、青少年人群结合当地民俗风情、神话故事构建表演节事活动场所，强调游客的体验与互动演绎石河·东沟——娱乐休憩板块细分项目开发建议（一）风车水上MINI游乐设施1通过较少的用地，迅速聚集人气与收回投资，野外剧场适合结合节事活动进行季节性、周期性的运营，可成为此板块的热点项目野外剧场冒险体验水上娱乐50对应案例借鉴：SolPoente水上乐园SolPoente

是一个高级区域主题公园和水上乐园位于巴西东北部港市位于巴西东北部美丽的海岸，建立在75英亩的填海地上。

明确的客群定位为全家人提供刺激和娱乐

项目定位具前瞻性SolPoente拥有超过25个的特色点和吸引点，将定位目标确定为成为巴西北海岸最首要的旅游目的地借鉴经验增加节事活动桑巴舞庆典中的特色夜间活动进一步增进了游客的停留、延长了营业时间513主题

项目候选项目核心功能主要目标群体开发目标风车矩阵风车矩阵展示修学自用家庭出游客群青少年及其他人群介绍风车发展历史，以风车原理、特征的科普教学为主导，辅以水脉情趣的开放式迷你水风车展示主题演绎石河·东沟——娱乐休憩板块细分项目开发建议（三）风车矩阵体育公园风车矩阵风车体验风能展示和修养度假综合体相融，在各主题组团内形成风车矩阵，通过较少的用地，让游客在度假的同时可以享受不同风格、不同时代的风车意境52项目一核心功能风貌特征项目设置主要目标群体开发目标古典风车度假乐岛婚庆度假旅游以荷兰中世纪的古典风车为空间符号Spa会所健身会馆婚庆活动区蜜月庄园情侣、婚庆人群中高档消费群体针对年轻人，营造浪漫的休闲度假地4演绎石河·东沟——娱乐休憩板块细分项目开发建议（四）修养度假综合体：古典风车度假乐谷、古典民俗婚庆蜜月庄园SPA会所婚庆活动区健身会馆蜜月庄园53演绎石河·东沟——娱乐休憩板块细分项目开发建议（四）修养度假综合体：中国传统满清休憩御花园项目二核心功能风貌特征项目设置主要目标群体开发目标中式传统度假御花园养老养生康复以中国古代明清满族传统文化为背景、中式园林为空间符号养生Spa会所康复疗养中心银发俱乐部民俗休闲广场传统茶道馆大众银发人群其他有养生康复需求的人群为银发老人提供一个养老、养生、交流、康复的旅游度假休闲目的地4宋代水风车康复疗养中心养生休闲广场银发俱乐部传统茶道馆54位于埔里牛耳艺术度假村的芦园SPA会馆是台湾中部最大的SPA水疗馆

主要设施：除SPA区外还有六间五星级洗浴中心一楼能量馆

各式水柱冲击按摩烤箱、蒸汽浴室、药浴池、冰水池、儿童戏水池

二楼集休闲、养生、美容、健身、运动与一体的新感受

特征：艺术石雕景观设计同当地特殊景观相结合，融入当地人文与自然资源充分配合度假旅游，建有度假小木屋，中西餐厅，休闲KTV等主题项目对应国际案例借鉴：台湾芦园55项目三核心功能风貌特征项目设置主要目标群体开发目标现代风车度假乐岛休闲交流体验以美洲风情现代风车为空间符号手工工坊多媒体娱乐广场生态体验基地白领人群取样美洲现代风车风格，营造青年休闲、体验度假基地演绎石河·东沟——娱乐休憩板块细分项目开发建议（四）修养度假综合体：现代风车度假乐岛4美洲风情度假岛多媒体娱乐广场生态体验基地手工工坊56演绎石河·东沟——娱乐休憩板总体开发策略（一）

开发主题与资源适配度研究

招商次序原则。根据招商的难易程度筛选与确定主导项目项目开发带动原则。根据主导项目性质确定辅助项目的开发及时序项目开发成熟度原则。根据开发成熟度确定先期投入开发的项目投资成本原则。主导项目的引入时序保证弹性原则，分期有序导入，减少资金压力LOWHIGH项目需求急迫性、开发成熟度对项目开发的带动性、重要性HIGHLOW分期导入原则古典风车度假乐岛中国传统风车度假乐岛现代风车度假乐岛亚马逊风情水上娱乐风车SHOW特色水域餐饮异域家庭旅馆风车矩阵风能利用修学体验馆57第二部分：商务会议板块市场研究及主题策划二、核心功能板块市场研究及主题策划篇58关键问题与主要结论如何承接大连城市圈商务会议板块外溢、迁出的发展趋势，打造吸引商务人士的开发项目？如何最大限度发挥岛屿滨水、环境幽静安谧、亲近自然、回归自然等资源优势，破解与大连城市圈的距离劣势？如何形成亮点，激发会议需求，确定主题定位与市场定位？如何平抑商务会议季节性需求给本项目开发带来的不利影响？主动提升：高品质、高档次、高定位的商务会议板块定位。核心设施：打造“东北博鳌”.打造引领：高端、新颖、差异性的休闲主题设施构建。核心设施：如构建主题型酒店。扬长避短：引进空间距离低敏感度的商务设施，达到吸引客群，缓解基地与周边城市圈的空间距离。核心设施：引进水上GOLF。稳健经营：形成多元化的目标客群，既吸引商务人群，又吸引旅游、观光等群体。核心设施：电力科技体验式展示区。关键问题Keyissues解决方案Solutions59商务会议板块主要内容聚焦东北博鳌——商务会议板块导入的可行性从国内外风景胜地商务会议发展经验审视导入的可行性从商务会议板块空间区位发展趋势审视导入的可行性从大连城市圈外出商务会议市场承载空间审视导入的可行性机构外出商务会议的核心需求分析项目构建总体指导原则项目构建的整体定位项目的核心设施构建核心项目的开发建议国内外同类项目案例借鉴架构东北博鳌——商务会议板块的构建原则及定位畅想东北博鳌——商务会议板块主题项目的开发建议60商务会议板块导入的可行性（一）：国内外发展经验“风景名胜+高端商务会议”是国际会议中心形成的重要途径之一从国际发展潮流看，“风景名胜区+会议中心”是国际会议中心形成的重要形式之一未经人类大规模开发改造的山清水秀之地绝少大城市的繁杂喧闹，自然景色清雅秀丽，环境幽静安谧居住人口数量、基础设施的深度和广度、社会建设等，大大逊于大都市亲近自然、回归自然为底色的娱乐体闲人们倾慕的游览度假胜地、理想的开会体闲场所会议能级、配套设施资源、环境要求以具有奖励性质的中小型公务和商务会议为主；不适合宏伟开阔、综合性会展中心会议服务的配套设施：商务型的酒店高效适用的专门会议中心

会所、高尔夫等设施著名风景名胜会议区：日内瓦、达沃斯、戛纳、夏威夷、坎昆、博鳌61商务会议板块导入的可行性（一）：国内外发展经验高端商务会议是区域发展的重要引擎和名片参加会议的支出参加会议的意愿一般会议参加意愿曲线高端群体愿意购买与其身份、地位相符合的豪华产品和服务，展示经济实力，提升组织形象当会议的品牌、产品和服务具有充分优势，出现参会成本越更高，高端企业消费意愿越高的趋势，称为“范伯伦效应”

成功的高端会议成为旅游圣地的名片，是区域经济发展强大重要引擎高端会议的“范伯伦效应”

解读达沃斯经济论坛效应4倍1.38倍财政收入工农业总产值人均收入3倍达沃斯镇发展相关经指标济的对比（2004/2000）夏季达沃斯亚洲经济论坛年会：形成观念和舆论传导效应成为跨国公司、金融、证券大型企业会议的首选之地实现从政府会议向商务会议转移的多元化发展趋势夏季达沃斯成为大连、辽宁沿海经济带区域发展的重要名片、带动达沃斯周边温泉休闲中心、度假中心的发展62对应案例：青岛田横岛的商务会议板块

田横岛名片----“中国经济50人论坛”2005年8月，国内顶级经济学术论坛“中国经济50人论坛”宣布，将与田横岛长期合作，使田横岛成为中国经济50人论坛的一个标志性会址论坛旨在深入探讨我国当前经济形势和发展趋势、国内外经济热点和国家相关经济政策，并为各地区的公营部门、业内人士、投资者、融资机构及其他有关服务行业建立一个研讨平台

2005年8月，首次“中国经济50人田横岛高峰论坛”。著名学者吴敬琏、樊纲、林毅夫、周小川、李剑阁、刘鹤、易纲、张维迎、邱晓华、龙永图等出席会议发展远景：打造中国的“达沃斯经济论坛”，以此提升田横岛名气，带动度假、地产、旅游的发展63商务会议板块导入的可行性（二）：空间发展趋势中部崛起：区域经济一体化需要高层次的对话场所受地缘经济、区域政治经济学影响，区域割据的利益往往是区域经济一体化最为主要的障碍达沃斯、博鳌成功实践表明，以民间非政府的机构与机制，特别是以企业为主体来推动区域经济合作是一个切实可行的方式

中部发展迫切需要一个高层次对话场所：举办联席会议，共商区域经济发展、人口和环境等问题，推进相互理解和相互合作、新能源开发与应用

政府介入辽宁沿海区，突破区域合作中难点，开创更为广泛的合作领域近年来年，发展城市成员，设立辽宁沿海城市经济协调会，每年召开联席会议地方市场分割对辽宁沿海城市间的阻碍作用减少50%Sourcing：中山大学2005年的实证研究成果，发表于顶级经济类期刊《经济研究》区域协调、对话对辽宁沿海经济带区域经济发展的作用64商务会议板块导入的可行性（二）：空间发展趋势大连城市圈周边缺乏集山谷、旅游、休闲、体验一体的高端商务会议场所大连城市圈的商会会议场所主要集中在商务行政型星级酒店这些商务行政型酒店主要集中在各市级、副市级商业中心、火车站、港口码头、长途客运站、市区政府机构集中地在大连城市圈周边，缺乏集山谷、旅游、休闲、体验为一体的较高层次的商务会议场所辽宁省“十一五”旅游业发展规划明确提出，要引导建立一批度假型、商务行、会议型旅游酒店迁离商务聚集地，在大连城市圈发展商务会议度假将是未来商务会议板块发展重要态势大连：商务会议酒店集中于城市内环线内，核心外围存在市场空缺大连城市圈内商务休闲度假会议板块的发展方向65商务会议板块导入的可行性（三）：市场承载空间大连城市圈机构存在稳定的外地会议需求机构外出开会的频率（次/年）机构外出开会的规模（开会人数）机构外出开会的会议时间机构外出开会每人每天花费支出（元）超过1/4的机构异地举办会议在大连外面举办会议的具体情况：大连企业在单位外面举办会议的情况超过65%的企业每年在外地开会2-4次超过50%的企业在外地开会时间为2-3天62.7%的企业在外地开会支出为：200-500元接近50%的会议为小型规模会议，人数小于20人66商务会议板块导入的可行性（三）：市场承载空间处于城市郊区的3A级风景度假区是机构外出会议的主要选择超过75%的企业选择风景区、度假区举办外出会议接近一半的机构选择距离市区1-2车程举办会议机构外地会议的主题活动阶段性总结、培训、研讨会是机构外出会议的主要目的（超过1/3机构选择）娱乐晚会、招待客户、创意环境也是重要目的（超过10%机构选择）这些会议需求要求具有优美、轻松、休闲的环境资源。因此，风景度假区成为机构外出会议的首选。67商务会议板块导入的可行性（三）：市场承载空间大型国企、外企是高端外出会议市场的稳定消费群体企业数量比重产值比重国有企业、外资企业是大连城市圈工业产值主要创造者外企、国企追求舒适、排场型会议设施、服务舒适型排场型便利型私营企业国有企业行政事业单位三资企业新产品的展示、发布企业会议类型考虑因素交通状况地段范围宣传效果签字仪式年终总结商务洽谈和培训公务消费，住宿、服务和餐饮条件配套服务舒适星级标准外观形象周边环境新闻发布会管理会议行业研讨会国有企业、外资企业是在大连城市外面开会的主体，也是消费等级较高的团体这些机构对会议环境、企业品牌展示、个性化服务的要求较高；这些是高端会议市场潜在、稳定的客户国企、外企是经常到城市外面召开会议的主体（大连城市圈的调研）68小结：三大要素推动高端商务会议板块的导入3A风景胜地导入商务会议板块的国际趋势高端商务会议迁离中心城区的趋势导入高端商务会议板块的可行性大连城市圈外出会议市场承载空间69高端商务会议板块构建原则及定位（一）商务会议目标客群希望享受什么服务？开会之余，感兴趣的娱乐休闲项目机构外出开会，最看重的因素：环境优美、功能设施先进的高端会议场所高水准、体验式、动感、高端游憩设备的集会中心机构外出商务会议的核心需求总结外出开会最为关注的因素(超过30%调研者选择)水上运动高科技体验高尔夫练习民俗、山野田园体验环境景观优美会议设施住宿条件开会之余，最感兴趣的休闲项目(超过30%选择)开会之余，比较感兴趣休闲项目(超过20%选择）户外运动温泉SPA娱乐体验70震撼启动高屋建瓴地找准发力点，大手笔、高起点震撼启动，以高端创造、引领国际市场引擎拉动成为石河·东沟区域发展的重要引擎和名片纵深联动功能设施导向的多样化，实现目标客群的多元化，商务、旅游度假联动发展以动取胜打造具有生动性、丰富性、趣味性、科普性、体验参与性等方式的商务设施以新拉动打造东北地区别具一格，富有独特性的引擎项目，事半功倍地推进项目开发智慧领地打造东北地区成功商务人士的智慧领地游憩需求会议场所需求空间资源适配性机构的核心需求构建原则高端商务会议板块构建原则及定位（二）商会会议板块构建原则71高端商务会议板块构建原则及定位（三）项目整体定位东北温泉商务会都-东泉国际度假会议酒店夏季达沃斯经济论坛东北首个融室外商务与室内商务一体的大商务沙龙-东泉·石河·东沟企业集团办公室的延伸机构商务客厅的延伸企业培训场所的延伸72高端商务会议板块构建原则及定位（四）项目核心设施构建主题项目核心设施主题特征空间资源适配性客户需求适配性水上GOLF水上GOLFMINI球场缩短与大连城市圈的商务空间距离，吸引成功商务人群营造开放式、室内外一体化的商务空间，且具有差异性★★★★★★★主题酒店会议中心大连机构外出会议稳定的场所机构战略决策、运筹帷幄的“头脑风暴”平台★★★★★★★主题酒店特定的主题氛围，让顾客获得富有个性的文化感受★★★★★★★高级会所打造企业自己会所，优秀员工疗养的根据地★★★★★★★商务度假设施商务度假、机构福利设施机构在景区建设为员工提供福利服务的小型度假设施★★★★★★★新农经济博鳌清洁能源科技体验式展览依托公司主业，成为集团展厅、办公室的延伸行业发展战略策划地，农产品科普采摘体验大棚★★★★★★73细分项目一：水上MINIGOLF球场配套星级商务酒店（一）项目开发的三种开发模式项目元素球场设计目标群体开发目标“岸边+水上”半岛式GOLF场练习道上挥杆，将球击向湖心标杆，个人成绩以落点标杆米数计算空间资源：水域上的标竿+堤防岸及其配套设施（陆地面积60-80亩）高端人士游艇群体东北首个室内室外交流的商务沙龙完全水上的GOLF场由水面、球洞、筏或船、球杆、球、等组成球洞和筏或船都在水上，整个打球过程都在水上进行空间资源：水域面积+岸边配套设施（水域灵活，陆地面积1-2亩）白领阶层大连城市圈新颖特色运动溪谷+果岭+水域的GOLF把湖水引入球场，创造出集湖泊、森林风貌的球场比赛的最后一洞球在水上完成空间资源：湖+水域+岛屿（200-300亩）高端人士东北首个室内室外交流的商务沙龙74细分项目一：水上MINIGOLF球场（二）三种不同开发模式的适配性项目元素新颖性高端性地形要求用地要求投资要求对本项目的适配性“岸边+水上”半岛式GOLF场★★★★★★★★★★★★★★★★★★完全水上的GOLF球场★★★★★★★★★★★★★★★★★溪谷+果岭+水域的GOLF★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★75坐落在美国哈利斯堡的小岛上，18洞迷你高尔夫球场球场设计新颖别致，把湖水、瀑布、小桥完美的融入整个球场，对打球者来说，每个球洞都极具挑战由于独特景观和风格迥异的果岭，每年吸引着大量的游客客群市场：主要是针对城市的大众人群对应案例研究：哈利斯堡小岛18洞迷你高尔夫76细分项目二：主题式酒店项目开发建议

主题项目核心功能主要项目设置主要目标群体开发目标建议主题式酒店企业高级商务和接待服务主题式高星级酒店大连城市圈地区企业客户服务为主，及高端私人商务客群形成行业/企业商务会议活动、会议度假接待胜地企业重要会议活动商务会议活动中心企业家会所大型著名大型机构主题式、独立式修养场所省域著名的开放性、多元性、主题式会所打造大连城市圈特色商务会议高地，形成情景湖互动式的商务交流与活动空间77细分项目三：机构商务度假设施

项目开发建议

主题板块主要产品设置目标群体开发目标机构商务度假设施

独立式企业度假别墅水岸度假公寓商务度假配套设施大连城市圈大中型企业集团及政府机关大企业在东泉·石河·东沟建设自己的小型度假设施，为员工提供福利服务78细分项目四：非物质文化博鳌非物质文化行业论坛+清洁能源研发科技体验设施+新农经济生态游

主题板块主要产品设置目标群体开发目标电力行业论坛电力、清洁能源设备展厅电力主题会议厅电力企业、清洁能源企业、政府部门市文化局电力行业发展战略、行业远景规划讨论地清洁能源科技体验空间发电设备、水坝的声光电展示模型、水电能源开发的电子沙盘、相关资料展示企业客户电力行业机构相关机构电力科技爱好者成为绿色环保能源的推动平台提升企业在行业知名度企业发展历程展示空间展示企业成功发展历程，描绘未来发展蓝图与企业业务相关的重点客户、潜在客户政府部门企业门户的延伸、企业沟通渠道、品牌形象平台的延伸79二、核心功能板块市场研究及主题策划篇第三部分：高端旅游地产板块市场研究及主题策划80高端旅游地产板块主要内容高端旅游地产导入的可行性高端旅游地产板块构建原则与定位核心主题组团项目构建阐释高端旅游地产板块开发实施策略建议旅游地产发展趋势导入可行性项目空间区位维度导入可行性周边市场承载容量导入可行性项目核心问题及破解内部资源分析与适配性高端旅游地产板块构建原则项目市场定位与主题定位ZoomVilla主题项目构建PrivateSecret-garden主题项目构建81关键问题与主要结论如何顺应旅游地产发展趋势和项目区位条件，打造适合项目开发的产品？如何破解项目与大连之间距离过远的不利条件？如何挖掘彰显第三居所品质的元素，确定主题定位与市场定位？如何结合国内第三居所发展趋势和国外第三居所成功案例，针对项目创造需求，形成多样化的产品系列与产品组合？结合项目空间区位条件、市场承载容量，导入第三居所产品开发；通过私人定制化和分权式经营策略，破解项目距离较远和价值实现之间的悖论；通过分析项目内部资源条件，确定项目构建原则与“溪谷天堂、私家领地”的主题定位；结合旅游与商务功能，创造并细分高端旅游地产市场需求，形成多主题的产品系列与产品组合，打造“居”和“游”相辅相承的第三居所。关键问题主要结论82旅游地产板块导入可行性（一）：从旅游地产发展规律看项目

第三居所是远郊地产开发的趋势中国旅游步入快速发展“黄金期”，旅游进入观光-休闲-体验三位一体时代，旅游地产的开发将突破第二代造景阶段，提升到更高水平；融景观资源、高端品质及多元化配套于一体的第三居所顺应体验旅游发展趋势，将引领远郊地产的开发高潮。旅游地产开发特点旅游设施的居住配套，生活设施十分欠缺，服务于短期居住需求在居住配套基础上开发旅游设施，以吸引更多长期居住需求，但缺乏自然景观，而且主题公园更新费用高，持续经营能力差第三居所，“自然稀缺景观资源+高端品质+多元化配套”的产品，创造差异化、体验式居住文化旅游发展阶段20世纪80年代2000年前后2006年结合周庄、江南六镇等景点开发的旅游度假村及附属产品第一次浪潮—观光旅游以造景为卖点的房地产开发，代表为深圳华侨城、广州祈福新村等第二次浪潮—休闲旅游第三次浪潮—体验旅游？时间截点中国旅游地产发展的三次浪潮83旅游地产板块导入可行性（一）：从旅游地产发展规律看项目

旅游地产区域分布特征国家公园山风景区（如郊野公园）航空港居住别墅主题游乐园会议中心主题公园海滩渡假村商业游憩区国际学校科研基地60-90分钟车程近郊度假第二居所河<45分钟路程第二居所，如休闲运动（如登山、山地车、滑雪、高尔夫、滑草）度假别墅120分钟车程以外景区别墅根据旅游地产产品空间分布理论，第二居所一般位于距离区域中心1小时车程以外，根据项目区位适合导入第二居所。84旅游地产板块导入可行性（一）：从旅游地产发展规律看项目

第三居所的基本特征第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势；第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”；在美国，第三居所被称为“HomeFromHome”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。观赏旅游主要用于日常居住、起居的住所第一居所并不经常固定使用的郊外别墅类住所第二居所休闲旅游私密性强，在居住休憩、会客接待基础上，成为满足自我实现的心理需求的场所第三居所体验旅游世界旅游组织对旅游地产与GDP发展关系研究1500美元2500美元3500美元人均GDP旅游发展阶段85旅游地产板块导入可行性（二）：从项目空间区位维度看项目

区位与大连距离适中，大都市圈经济水平稳增长，沿海经济带上升国家战略项目距大连为1小时车程，距离适中，有利于居住物业的开发；大连大都市圈内（大大连），除大连外北三市人均GDP水平增长，可以支撑旅游度假及引起的消费需求；因此，项目开发需要在细分市场的基础上，挖掘拓展高端旅游地产的市场机遇。300美元800美元1500美元人均GDP大连市3244.80美元瓦房店市1968.27美元普兰店市1093.66美元庄河市861.99美元沈阳市565.88美元营口市898.60美元葫芦岛市662.57美元盘锦市878.58美元丹东市1032.33美元锦州市669.61美元与本项目区位关联性3000美元第一圈层第二圈层换成空间图86旅游地产板块导入可行性（二）：从项目空间区位维度看项目

收入结构不均衡，高端地产需求有潜力金字塔型橄榄型哑铃型倒T字型低收入阶层和富有阶层占多数低收入阶层占大多数，中间阶层次之，富有阶层少数中间阶层占大多数，低收入阶层和富有阶层占少数低收入阶层占绝大多数，中间阶层和富有阶层极少社会分层理论及特征大连大都市圈内与项目区位关联度高的第一圈层消费能力较强，鞍山与沈阳也集中了省内相当高收入人群，对项目发展可形成支撑；大连市人均收入结构不均衡，哑铃型的收入结构中，高端消费的塔尖部分大，对第三居所具有一定需求。大连哑铃型城市结构高收入人群中产阶级低收入人群87旅游地产板块导入可行性（三）：从市场承载维度看项目

需求客群细分及特征项目周边第三居所开发主要面向“大大连1+8大都市圈及沿海经济带”的顶级人士，如高端内资外资企业主、成功人士等度假居住需求项目高端旅游地产需求来源重点客群需求特征分类内容特征大连地区高收入人群大连市大型国有企业老总注重生活品味、私密性和体现社会地位大连市大型企业高级管理人员注重居住私密性，以及聚会、度假、娱乐功能多样化在大连工作的商务人士海归、日台、韩、美、印等注重休闲商档生活情趣及异国情调周边市县高收入人群沈阳、鞍山等地高收入人群度假需求，体现身份与社会地位1%5%28%16%13%37%国内顶级需求人群东北地区高收入人群大连大型企业老总大连大型企业高级管理人员在大连工作的商务人士/海归周边市县企业主88旅游地产板块导入可行性（三）：从市场承载维度看项目

周边高端旅游地产供应不充分度假村是承载大连及周边旅游休闲的居住物业形态。根据对大连周边度假旅游项目的分析：度假村区位基本情况配套与项目竞争性三角湖度假村位于大连经济开发区内，白沙洲引桥附近拥有18栋欧式别墅、33套客房。分为可容纳10人住宿的别墅、豪华套房和商务套房等娱乐设施包括保龄球馆、网球场、游泳池、钓鱼馆、歌舞厅、桑拿健身中心莲花湖度假村汉阳大道10号设有豪华套房，免费恒温游泳、净桑冲浪、两局保龄、垂钓餐饮娱乐设施、光学理疗、瘦身美体等服务木兰湖度假村位于黄陂区木兰山东侧，距大连市区60公里提供别墅与星级标间娱乐项目主要有行程3公里的快艇和摩托艇汤池度假村距大连市区110公里，距应城中心城区22公里按国家4A景区标准打造的温泉度假景区，建有功能池、SPA中心、四星级标准客房，欧陆风情别墅国际会议中心、建有红色教育和素质训练基地、温泉中餐厅、夜总会、健康中心、棋牌室等早期建成的度假村普遍面临大众消费层，产品档次不高；度假村数量有限，供应不充分，高端产品中仅汤池度假村可能与项目形成竞争。

项目周边度假物业开发现状

89对应案例分析：汤池温泉度假村案例分析（1）汤池温泉度假村是按国家4A级景区标准打造的温泉休闲、度假旅游景区。目标人群以武汉市、孝感市为主，辐射整个湖北省及周边人群，适合公司商务会议、培训、疗养、团队活动及普通居民短期旅游、休闲、度假。高端旅游地产产品产品特征价格汤池名楼由香樟、翠柏、碧樱三座名楼组成，按国际四星级建造，共有客房500余间318元/间·晚至638元/间·晚汤池别墅共26栋，欧陆风情，带私家室内外温泉4600-13600元/栋·晚90旅游地产板块导入可行性

小结：导入第三居所为主导的高端旅游地产第三居所旅游地产发展趋势的维度项目空间区位的维度周边市场承载容量的维度91高端旅游地产板块构建原则及定位

项目核心问题：如何破解“距离-价值悖论”距离是项目面临的核心问题，但也使项目开发高端旅游地产面临机遇。因此，项目的核心问题在于：如何打破距离对开发旅游地产的限制，实现第三居所开发的价值最优化。“距离-价值悖论”——购房者的心理价值曲线显示，距离市中心越远，人们对房价预期与接受力越低。而根据抽样研究，距离市区越远，第三居所开发价值越大。距离劣势距离优势转化旅游地产开发劣势，非近郊大连都市圈消化量有限大连高端住宅存量大……周边没有高端旅游地产有一定消费需求高端客户对于奢侈品的

特殊偏好92悖论破解与价值弥补机制——位于城市外围郊区的第二、三居所开发，针对高收入消费阶层对私密、独特、高附加值、奢华享受等方面的需求开发产品，化距离的不利因素为彰显个性、相对隔离的优势。高端旅游地产板块构建原则及定位

第三居所破解“距离-价值悖论”：产权式分割与定制化服务引入产权分割：减少风险，降低投资及维护成本引入定制化服务：结合稀缺资源，彰显产品档次方法一方法二破解“悖论”第二居所第三居所<50公里50-100公里>100公里单价区间低高与市区距离中心理价值曲线93高端旅游地产板块构建原则及定位

破解“悖论”的方法之：分权式经营主要特征配套服务价值补偿时权酒店由买主购买时权，即“分时度假”会员卡，可在购买的时权酒店或关联酒店度假，会员卡可转让客房由酒店管理公司经营管理，全球时权酒店交换系统，如RCI交换机构，II交换机构等减少淡季客房的空置，增加入驻率产权酒店以客房为单位出售，买主可以通过交换或在本酒店度假，同时成为酒店投资者客房由酒店管理公司经营管理，有时也出售时权，与互换机构合作投资方能够快速收回投资，降低风险分权式经营能够迅速收回成本，降低完全产权经营物业的投资风险，并减少持有者由于不常居住带来的维护成本；分权式经营通过时权设置，减少由于淡季和房间条件差异带来的空置率，保证了持久盈利性；分权式经营是高端景区地产开发的必然趋势，本项目距大连较远，区位条件和旅游资源相对优势不明显，建议在开发中结合分权式经营，吸引投资者，并沉淀客群。景区地产经营模式完全产权代表：别墅第三居所产权分割代表：时权/产权酒店完全产权代表：经营性酒店321产权全部出让产权不出让分权式经营的价值补偿方式94高端旅游地产板块构建原则及定位

对应案例：“分时度假”打造美国滨海阳光城20世纪60-70年代，美国佛罗里达州的迈阿密引入“分时度假”模式，成为滨海阳光城度假中心，形成与之相应的度假文化；购买酒店公寓已成为美国富人