某房地产项目项目定位、营销策划及独家销售代理合同

**小镇****（暂定名）项目项目定位、营销策划及独家销售代理合同甲方：廊坊市**房地产开发有限公司地址：河北省廊坊市**号乙方：北京**行房地产经纪有限公司地址：北京市朝阳区**号**大厦B座1101室甲、乙双方本着平等互利、友好合作的原则，就甲方委托乙方为廊坊**房地产开发有限公司**小镇****项目（暂定名，以下简称“本项目”）提供投资顾问、营销策划及独家销售代理等方面的服务事宜，达成以下合同内容，双方愿自觉遵守。第一条：委托项目名称：**小镇****项目（以下简称“本项目”）位置：**市工业区**东，3号路南北侧规划用地范围占地面积：住宅总用地面积为****，其中，首期启动区为187亩用地性质：居住用地规划指标：以甲方确认和规划局批准的规划设计方案为准第二条：工作内容1、项目定位乙方给甲方提供的顾问服务主要包括：市场定位、产品定位、概念设计及经济测算的顾问服务。（详细见附件一：**小镇****项目（暂定名）整体定位、营销策划及销售代理工作内容框架）。2、营销策划乙方工作内容具体见附件一。3、独家销售代理（****）乙方的工作内容具体见附件一第三条：工作阶段及时间安排乙方以收到甲方正式书面通知及合同约定的全额首付款作为乙方正式开展本项目顾问工作的标志，若乙方未收到合同约定的全额首付款，则有权推迟顾问工作的开始时间，且顺延交付成果的时间。项目定位工作周期共为40个工作日，具体安排如下：，本阶段工作周期自乙方正式开展第一阶段顾问工作之日起满20个工作日为止；第二阶段：项目定位、产品定位、配套定位及概念设计，本阶段工作周期为自第一阶段工作完成并得到甲方认可后起进行第二阶段工作至满20个工作日为止。营销策划（周期过长）工作周期为90个工作日，具体安排如下：第一阶段：完成整体营销策划报告，本阶段工作自项目定位工作结束后开始，工作时间为30个工作日；第二阶段：完成销售执行方案和现场管理方案，本阶段工作自本项目首期开盘前三个月开始，工作时间为60个工作日。独家销售代理针对首期启动区（187亩）乙方销售代理服务期限为8个月，从本项目首期正式开盘销售之日计起，销售率达到80%以上。第四条：工作方式一、工作方式项目定位实行阶段性工作成果汇报会议形式，以甲方通知和预先设定的阶段性工作的时间节点为主；采用例会制度，甲乙双方每周一次固定的例会，并且在当次会议上确定下次例会的时间和内容；甲乙双方每次会议和阶段性成果的汇报，均形成会议纪要，经双方确认后，作为合同备忘录附后。2、营销策划、销售代理在项目营销策划前期方案阶段，实行阶段性工作成果汇报会议形式，以甲方通知和预先设定的阶段性工作的时间节点为主；在项目推广销售阶段，实行例会制，每周一次例会，例会时间定于每周的星期三，如遇特殊情况甲乙双方另行确定会议时间；乙方在营销策划工作开始之前，向甲方提交项目总体计划安排，经甲方确认后作为合同附件；乙方在工作期间，应于每月25日前提交下月工作计划，经甲方确认后作为合同的备忘录附后；甲乙双方每次会议和阶段性成果的汇报，均形成会议纪要，经双方确认后，作为合同备忘录附后。二、乙方各工作人员的工作深入度项目总负责人，对项目进行总体把控，参与各阶段性成果汇报会及重大工作节点研讨会；项目策划总监、销售总监在方案阶段全程参加甲乙双方的会议及阶段性成果提报会议；在项目推广销售阶段，策划总监、销售总监全程参加每周例会；销售经理、策划专员、市场研究员在项目推广销售阶段对项目的销售进行全面跟踪，全程参加甲乙双方的各项会议。第五条：工作成果的提交方式及内容项目定位乙方需提交的工作成果包括：资料汇编、会议纪要以及阶段汇报PP演示文件营销策划乙方需提交的工作成果包括：整体营销策划报告、销售执行报告和现场管理方案第六条：工作人员组成本合同正式签定后，乙方将成立专门的项目组来全程操作本项目，项目组人员由市场分析人员、经济分析人员、建筑设计专业人员以及乙方聘请的各外部专业人员组成。（详细见附件二：**小镇****项目（暂定名）工作人员名单）。第七条：双方责权1、甲方责权确定合作的基本性质及目的，并提出具体要求；及时提供完成本合同所必须的相关已确定的项目资料（包括并不限于以下几下几种），并作为乙方进行本合同约定的本项目顾问工作的前提条件；红线图（书面及电子版）规划意见书规划指标（用地、规模、控高、容积率等）初步项目进度安排表成本详细情况（拆迁费、土地成本、其他等）根据本合同第八条向乙方支付顾问服务费用；为保证乙方工作的有效、顺利推进，在合作期间与乙方保持密切沟通，并对乙方的工作思路、工作方法提供及时的反馈、建议与确认；对乙方工作成果进行过程监督、方向调整、验收，并最终确认。2、乙方责权认真、准确并按时完成本合同约定的全部工作内容，并履行本合同所约定各项义务；在合作期间与甲方保持密切的沟通，并对甲方所提要求、建议进行及时的补充、调整与意见反馈；乙方在各阶段成果中应注明所引用的数据、数字、图片及表格的出处。第八条：费用及支付方式服务费用标准项目整体定位顾问费用为人民玖拾万元整（小写人民币90万元整），并在项目正式开盘销售后从各期销售代理费中逐月返还整体定位顾问费用。其中本项目首期返还整体定位顾问费用的30%，二期返还整体定位顾问费用的30%，三期返还整体定位顾问费用的40%。建议：按照每月甲方应支付乙方佣金30％的比例扣除，做为乙方当月返还的顾问费，扣完为止。本项目首期启动区营销策划费为人民币肆拾伍万元人民币（小写人民币45万元），营销策划费在首期销售代理费中逐月返还。原则上，甲方支付给乙方销售代理费为总销售金额的％，具体付费标准及付款方式需根据考核标准双方在补充协议中另行协商确定。超额奖励方式由双方在补充协议中另行协商确定。甲方对乙方考核标准由双方在补充协议中另行商议确定。支付方式项目定位：本合同签定之后5个工作日内，甲方向乙方支付首付款，为整体定位顾问费用总额的30%，计人民币贰拾柒万元整（小写人民币27万元整），乙方在收到甲方支付的该项目全额首付款后，正式开展第一阶段顾问工作；在乙方正式开展项目定位第一阶段工作满7个工作日内，甲方向乙方支付合同总额的20%，即人民币壹拾捌万元整（小写人民币18万元整）；建议删除，改为3次付款乙方完成项目定位第一阶段工作成果并得到甲方认可后5个工作日内，甲方向乙方支付整体定位顾问费用总额的30%，计人民币贰拾柒万元整（小写人民币27万元整）；乙方完成项目定位第二阶段工作成果并得到甲方认可后5个工作日内，甲方向乙方支付整体定位顾问费用总额的20%，计人民币壹拾捌万元整（小写人民币18万元整）。营销策划：本合同签定之后5个工作日内，甲方向乙方支付营销策划顾问费用人民币壹拾伍万元整（小写人民币15万元整）；在开盘前三个月甲方按月支付乙方营销策划服务费至本项目首期正式开盘。每月5日为甲方支付营销策划服务费的支付日，甲方支付当月营销策划服务费用人民币壹拾万元整（小写人民币10万元整）；项目整体定位顾问费用、营销策划费用具体的返还方式和销售代理费用具体的付款方式，需甲乙双方在补充协议中另行协商确定。（非常不清晰，项目定位本身就属于前期策划，为何单独划分？）第九条：保密及知识产权乙方应保守本合同履行过程中相关商业秘密（甲方向乙方提供的设计本项目的相关资料），包括数据、客户名单、经营策略等，乙方未经甲方书面允许不应将其用于本项目以外其他用途。本合同有关报告均由乙方受甲方委托而出具，上述报告及相关成果的知识产权在甲方支付完本合同约定的全部费用后由双方共享，甲乙双方未经对方书面许可，不得将上述报告及相关工作成果用于本项目以外的其他用途，也不得提供给任何第三方。第十条：违约责任如因甲方原因使本合同不能履行，甲方应支付乙方已完成工作的费用，并且乙方不退还甲方定金及其他已付费用。若乙方逾期提交市场与产品定位顾问工作成果，每逾期一天应支付甲方已付价款0.3‰的违约金；若甲方逾期付款，每逾期一天应支付乙方少付价款0.3‰的违约金。如因乙方原因使本合同不能履行，乙方应双倍向甲方返还定金，并赔偿甲方因此而受到的损失。如因甲方原因使甲方向乙方提供的乙方完成本合同约定工作所需的本项目已知前提条件发生变化，乙方工作周期及费用须另行增加，具体标准由甲、乙双方另行协商确定并签定补充协议。（如因甲方原因使甲方向乙方提供的乙方完成本合同约定工作所需的本项目已知前提条件发生变化，则甲方应及时通知乙方，双方可根据工作前提条件的变化所产生的延误适当商议顺延交付成果的日期，原则上不增加费用，如确实改动较大，则具体增加费用标准由甲、乙双方另行协商确定并签定补充协议。）第十一条：争议解决因履行本合同发生的争议，由双方友好协商解决，协商不成，提交北京仲裁委员会仲裁解决，仲裁结果对双方都有约束力。第十二条：生效本合同壹式陆份，双方各执叁份，具有同等法律效力。未尽事宜，双方可签订补充协议，与本合同具有同等效力。本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。甲方：廊坊市**房地产开发乙方：北京**行房地产经纪有限公司有限公司甲方代表人：乙方代表人：日期：年月日日期：年月日附件一：**小镇****项目（暂定名）项目定位、营销策划及销售代理工作内容框架为了更加准确、客观把握项目预期的客户、市场以及产品定位，需要从市场、客户需求、区域发展、开发商、经济效益等多方面进行基础客观研究，在此基础上根据项目实际情况，提出多种可能的基本假设方案，并针对假设方案进行综合对比分析，提出我方倾向性建议。一）基础研究项目区位条件分析北京房地产市场现状及发展走势分析（太宏观，公理性分析可自己做，或者委托小型调研公司即可完成）本项目的前期投入分析（土地成本、建安成本、营销成本、管理成本，自己做）地块因素区域特点与规划（通过动用内部资源，自己归纳）项目周边（自己做，或者委托小型市场调研公司完成，我们来设定方法、条件、目标）地块条件：对地块形状、特点、现状等进行研究。现状条件分析现状确定的规划条件分析现状确定的工程进度、要求等条件的分析（自己做，工程部、设计部、销售部）交通道路、环境现状及规划等（自己做，或者委托小型市场调研公司完成，我们来设定方法、条件、目标）商务环境分析（自己做，或者委托小型市场调研公司完成，我们来设定方法、条件、目标）生活配套分析（自己做，或者委托小型市场调研公司完成，我们来设定方法、条件、目标）针对本项目的市场调研**区域市场调查**区域市场发展现状分析**区域市场发展趋势分析**区域市场供应结构分析**区域市场供应价格及变化分析**区域市场已售、在售项目产品特征研究**区域市场典型个案分析**区域在售项目客户构成、特征研究**区域潜在需求客户数量、购买能力、需求特点研究**本地客户群对本项目的支持能力判断（本地区无需花大量精力调查、研究，可自行组织团队调研完成，最多借助市场调研公司完成。）北京南郊区县市场调查北京南郊区县市场发展历史及现状分析北京南郊区县市场发展趋势分析北京南郊区县市场供应结构分析（）北京南郊区县市场供应价格及变化分析北京南郊区县已售、在售项目产品特征研究北京南郊区县可类比典型个案研究北京南郊区县市场供需研究（加）北京南郊区县可参照项目客户构成、特征研究北京南郊区县购买可能性、购买能力与需求特点调查3.北京整体市场与本项目相关分析**房地产市场与北京市房地产市场的关联性分析北京房地产市场中中与本项目类类似区域发展展研究北京房地产市场中中可借鉴案例例分析研究北京需求市场中相相对于本项目目的客户来源源分析（自己做）北京需求市场中相相对于本项目目客户购买特特征、购买特特点研究北京需求市场对于于本项目的支支持能力分析析开发商分析开发商对于本项目目的预期分析析开发商整体运作思思路分析（是自我分析、诊诊断还是让别别人分析我们们的想法？）二）基本假设阶段段基本假设提出通过上述基础研究究与分析，以以内部互动方方式，针对*****项目目整体，从产产品形态、主主力目标购买买客户等多种种角度确定几几个可能的基基本假设方案案。综合对比分析针对几个基本假设设方案，进行行经济效益估估算，同时综综合市场风险险、开发商预预期、用地价价值挖掘等多多种因素，综综合判断每种种方案的优势势与风险。1.市场初步定定位依据2.客户初步定定位依据3.对项目价值值最大化实现现和对销售成成交速度要求求的依据4.对**小镇镇整体可持续续开发和地区区价值增值的的依据初步意向性建议以公司内部动脑会会的形式，针针对综合对比比分析的结果果，给出倾向向性建议。****项目初步步定位建议：：1.市场定位初初步建议2.客户定位初初步建议187亩首期初步步定位建议：：1.市场定位初初步建议2.客户定位初初步建议与深定设一）市场定位项目的客户定位客户主体特征客户需求特征项目的档次定位单价不同产品总价区间间建安费用标准二）产品定位项目的产品定位产品定位各方面内内容的指标性性阐述形成设计任务书项目的配套定位项目的配套规模配套的业态分布与与经营模式配套的主题特色等等三）概念性设计总体规划经济技术术指标总体布局及分区交通组织环境景观总体定位与设计原原则园林景观风格园林小品配套设施功能的建议各项的规模平面布局外立面的造型、风风格等公共空间特色业态组合及布局硬件要求（如层高高等）设备设施的建议开发策略入市时机启动策略开发周期分期规模首期启动区（1887亩）单体设设计住宅标准层平面概概念楼型设置及比例外立面的造型、风风格等标准层布局层高、剖面处理建建议户型特色户型大小户型配比户内的功能要求（如如厨房、卫生生间、储藏间间、衣帽间等等）设备、设施的建议议公共部分的装修风风格、标准建建议其他细节处理空间特色首期启动区（1887亩）静态经经济测算分析析四）依据的基础分分析项目分析项目用地特征分析析用地地块自身在规规划和单体设设计等方面的的优势和劣势势分析规划控制分析政府的规划与控制制对项目发展展的影响市场分析需求调研及分析通过对具有主选方方案客户定位位相近条件的的有效样本进进行足够广泛泛、深入、有有针对性的的的问卷调查及及分析以确定定如下问题：：客户主体特征产品需求特征对价格的承受力//对区位的的偏好/对付款方方式的偏好//对户型、面面积的偏好//对规划设设计的偏好（环环境/设备/立面/装修/配套）市场竞争策略重点个案分析在产品特点包括户户型、市场表表现、客户类类型、项目运运作方式上有有较强的参考考借鉴意义的的项目。营销策划一）整体营销策划划报告营销总体策略项目卖点梳理与核核心价值提炼炼总体营销策略推广策略推广思路推广基调案名与SLOGAAN建议案名建议原则（提提供备选方案案至少5个）slogan建议议原则（提供供备选方案至至少5个）整合营销品牌营销活动营销顾客营销销售支持卖场包装销售道具物业管理媒体投放整合传播手段的综综合应用营销周期的界定与与评估分析营销费用预算与投投放各阶段整合传播与与费用预算建议：代理公司提提思路，以甲甲方，辅助全全案广告公司司的方式制定定项目的整合合推广策略。案价格体系价格定位定价原则定价因素初步价格确定价格调整调价原则调价因素推盘进度销售目标客户积累价格区间销售分解计划及主主要推广工作作销售工作安排三）现场管理方案案销售体构成及相关关建议岗位职责项目经理销售经理销售助理销售主管销售代表策划人员客服人员相关工作流程项目体纪律细则业务纪律奖惩制度段成立本项目销售体体结合乙方多年的销销售管理经验验，制定本项项目各项销售售管理制度，以以保障本项目目销售工作正正常而有序的的进行；从乙方现有约销售售队伍中筛选选具有同类物物业销售经验验的优秀销售售人员，组成成本项目销售售体，委派有有丰富销售管管理经验的项项目经理实施施销售管理工工作，与销售售人员共同努努力完成销售售工作；开盘前适时组织甲甲方、设计师师、物业管理理等各方面专专家对销售体体人员进行全全面培训，经经考核合格后后方可上岗执执行销售工作作。销售实施工作在本项目工程开工工、取得《商商品房预售许许可证》、销销售中心及样样板间完工的的同时，在经经过系统、专专业培训的基基础上，由本本销售体人员员实施内部认认购及正式开开盘销售工作作；充分利用乙方现有有的丰富客户户资源，促进进本项目销售售；由销售体人员负责责客户接待、项项目介绍、购购房合同洽谈谈，并协助律律师完成购房房合同签署及及按揭贷款的的办理事宜。相关服务在销售过程中，销销售人员将全全力配合开发发商客户服务务部门完成以以下工作：提醒客户及时交纳纳首期房款；；办理预售登记；预先核算律师费、保保险费，协助助客户准备按按揭贷款材料料；协助银行办理按揭揭手续，指导导客户填写各各类表格；沟通并协调甲方、银银行、律师、客客户之间的关关系；及时联络律师、银银行，提供所所需资料；银行放款后，提醒醒客户及时还还款；及时总结按揭及公公积金贷款办办理程度，上上报甲方；在工程竣工、客户户入住阶段，全全力配合甲方方、物业管理理公司等部门门，积极指导导业主按流程程办理入住手手续工作，协协助客户完成成收楼、验楼楼；协助客户、甲方、物物业公司之间间的关系；配合甲方之客户服服务部门处理理客户要求、投投诉等事宜，促促进销售工作作。附件二：**小镇*****项目（暂定定名）顾问工作人员名单单**北京**房地产经经纪有限公司司常务副总经经理清华大学土木工程程系建筑管理理工程专业工工学学位清华大学经济管理理学院国民经经济管理专业业经济学学位位北京航空航天大学学经济管理学学院MBA主要负责产品调整整机整体工作作的把握代表项目：凤凰城、华中园别别墅、翡翠城城、优士阁、华华清嘉园、京京通新城、冠冠英园、沿海海赛洛城、天天津万科东丽丽湖、龙湾别别墅、领袖硅硅谷、无双、天天鸿团结湖项项目等**北京**理念房地地产投资顾问问有限公司副副总经理清华大学建筑学硕硕士主要负责市场定位位、产品定位位顾问及整体体工作的把握握代表项目：北辰奥运村项目、北北京京都东花花市三期公建建项、鼎能置置业革新里项项目、天鸿有有限东坝单店店项目、北京京国际汽车博博览中心、招招商地产红领领巾公园项目目、万象新天天公园大道与与公园风景区区、大连小平平岛项目、沿沿海赛洛城等等****房地产经纪有有限公司副总总经理台湾科技大学建筑筑系（工学学学士）主要负责项目营销销总体策略代表项目：台湾宏国绿大地、宏宏国湖山村、宏宏国敦煌、乡乡林英国、乡乡林云顶、乡乡林丽池、乡乡林绿大地、乡乡林敦煌、众众泰财星、乡乡林涵碧楼、众众泰长虹、中中国城景上景景、成功巨镇镇、维也纳别别墅系列、朋朋友法国、开开疆创世纪NNo.1~NNo.6、中中友新世纪、巨巨虹霞观、映映象美术、惠惠宇人本臻观观、黄金映象象、联赞诚实实、联赞大苹苹果No.11~No.33通用时代、天安豪豪园、丽都水水岸、玉渊潭潭·缘溪堂**项目经理武汉大学资源与环环境科学学院院理学硕士注册土地估价师负责市场定位、经经济测算工作作代表项目：北辰房地产小汤山山项目、北辰辰绿色家园项项目、姜庄湖湖公寓项目、政政泉置业金泉泉广场项目、鲁鲁信英大亦庄庄IR10地块块项目、百旺旺茉莉城、德德成兴业永丰丰嘉园、亿城城冷泉、太原原北张村、烟烟台牟平项目目等**高级咨询专家清华大学房地产硕硕士主要负责市场定位位工作代表项目：凯德置地胡姬花园园、领秀硅谷谷二期、永丰丰嘉园项目、海海开冷泉项目目、亿城冷泉泉项目、天津津张家窝项目目、郭庄子项项目****房地产经纪有有限公司策划划总监工业与民用建筑专专业工学学士士主要负责项目整体体运营代表项目：通用时代国际公寓寓、世贸国际际公寓、欧陆陆经典*万兴苑、芳芳古园、企图图ATT、世纪城、天天安豪园、天天津时代奥城城****房地产经纪有有限公司销售售经理主要负责项目销售售工作等代表项目：嘉铭园、通用时代代国际公寓、世世贸国际公寓寓、金宸国际际公寓等**研究员首都经济贸易大学学房地产经济济学硕士负责市场调研及分分析、市场定定位工作主要参与项目：顺义万科项目、望望京东湖项目目、五棵松项项目、通惠家家园项目、赵赵公口项目、天天坛项目、中中关村新城项项目**研究员北京联合大学应用用文理负责市场调研及分分析、市场定定位工作主要参与项目：山东东营商业项目目、中房沙河河项目、中石石油东方雅苑苑项目、首创创房山别墅项项目、中信大大吉片危改项项目、烟台牟牟平项目等**研究员首都经济贸易大学学城市经济系系经济学学士士主要负责市场调研研及分析工作作主要参与项目：天鸿团结湖项目、泰泰勒国际、保保利隆上别墅墅、云凤山庄庄、广厦顺义义别墅、梨园园小镇二期、鼎鼎元时代中心心、烟台牟平平项目等**建筑师北京建筑工程学院