单县商业调研

单县商业调研报告

2013.11.1区域商业分析PART1单县市场商业分析单县整体商圈分布胜利路商圈、湖西路至文化路商圈新城商圈单县主商业划分为三大商圈，胜利路商圈、湖西路至文化路商圈、新城商圈。其中胜利路商圈和湖西路至文化路商圈为单县主商圈，两大商圈内商业格局已经形成自身固定的业态分布，大多数是自发形成，档次较低，品牌引入较少，没有合理规划。本项目地处新城商圈，虽有其发展趋势但未跳出老城商圈陈旧的商业布局模式（自发形成，无管理、无规划），且受限于新城人流量等因素，项目多数处于待发展阶段本案单县市场商业分析单县商业地产市场特征专业市场超市类社区商业单县专业市场从南大棚到现在的义乌商品城、浙江商贸城、三六九批发市场。市场存量很大，经济影响力辐射全县但是受限于市民消费能力，现多数未能经营起来，比如义务商品城仅进驻一半，浙江商贸城仅进驻10%随着人们生活水平的提高，为了满足市民的刚性需求，单县超市得到了快速发展，以真得利连锁超市，和鲁能超市等本土化超市为主，垄断单县主要超市品牌，而以银座为主的大型超市品牌落地将影响整个单县的商超格局单县的社区商业的发展是伴随着住宅发展而发展，主要取决于社区的规模、地段、入住率、商业建筑模式等，典型案例为大名城、东方国际、舜和雅苑等，较早小区社区商业现基本已发展起来，部分有产品硬伤的处待发展阶段单县市场商业分析商业物业类型发展呈现多样化单县商业市场特征—个体经营发展迅猛，且形成自身固定业态组合，但经营业态档次低，同质严重，缺乏集中休闲娱乐中心单县的各类商业网点遍布全城，个体经营经济发展较为迅猛，多数为自发形成，没有统一经营管理；已成商业格局的各街已经形成自身固定的业态组合，凌乱无章，但依托较好的位置与充足的人流量，经营状况尚可，经营业态以生活服务类、生产服务类、社会服务类为主；老城的商业各街出租状况较好，几乎满足，主要取决于较好的位置和较大的人流以及县城人口的消费习惯；现阶段单县的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低，品牌引入较少；县城中心区域集中不少知名品牌店，反应出单县存在高消费能力，不乏消费意识前卫的；缺乏集中式休闲娱乐的商业业态，更没有集中式的休闲娱乐中心，单县有较多的消费外流情况，反应出现有的休闲娱乐配套已经不能完全满足单县人民的消费需求。单县市场商业分析发展趋势—向综合型商业地产发展，老城中心地位稳固依然。单县商业发展已由传统的沿街商业、社区商业、传统商超向具有管理、规划、经营的综合型商业地产发展，目前专业市场占据单县商业地产重心，但是受限于市场位置、项目定位、建筑结构等，专业性市场发展仍需很长时间才能真正发展起来，但是目前发展趋势已凸显出来。而府东商城、万德福广场、茂昌银座世纪广场的城市总体的雏形也已显现出来。单县市场商业分析沿街商业社区商业传统商超义务商品城浙江商贸城三六九国际批发城舜师步行街温州商贸城府东商城万德福广场茂昌银座世纪广场PART2区域板块商业分析单县商业发展规划—发展趋势是向南、向西北、向东多元化发展。

老城区开发区政府工作报告

2012年1月10日在单县第十六届人民代表大会第一次会议上县长穆杰指出：“围绕东沟河沿岸，君子路、创新路沿线，西部新区、南部卫星城等重点区域，策划、推介精品地块，招引一批市场建设项目、城市综合体项目，提升县城开发水平”区域板块商业分析单县城市的发展向多元化发展，西北新城以369批发城为首发展物流集散中心，南部以伯爵花园等新兴楼盘兴起的南部卫星城，开发区作为首批开发发展的政务新区，发展劲头被分割，商业发展前景不明朗。南部卫星城西北新城本区域板块商业分布

本案123开发区商业分为三个片区：1、以东方国际、淮海现代城、上海花园、东城美地、永顺国际花园等沿街商业为主的东部片区；2、以义乌商品城、府东商城集中商业市场为主的开发区中心片区；3、以舜和雅苑底商和舜师名园底商为主的北部片区区域板块商业分析东方国际新城楼盘名称：东方国际新城物业类型：住宅+底商小区入住率：一期50%，二期未交房产权：住宅70年商铺70年业态：小区配套—自行车店、饭店、健身房等商铺面积：60-120㎡主力面积90㎡—100㎡商铺为一拖二商铺层高：一层4m二层3m开间进深：开间3—5m进深6—12m销售价格：北门东部销售3500元/㎡（2011年下半年）十字路口4300/㎡（2012年）租赁价格：北门西部免租一年，一年后按市场价调整北门东部0.3—04元/㎡/天东部沿园艺路0.4-0.7元/㎡/天商家入驻率:60%东方国际新城区域板块商业分析商业研判—虽然项目地段商业氛围较为冷清，但依托于沿街优势，仍然能出租出去，但租金水平较低，经营状况一般现状：1、项目地段较偏，人气不足；2、小区内入住率一般，项目商业体量较大，但所经营的业态基本是服务于小区内部，且规划布局凌乱，东面沿街几间商铺空置，整体租金较低；3、商业为一拖二，二楼几乎无商业价值，客户多用于自住。对本项目启示：1、低入住率尚不能充分发挥小区商业价值，故提高入住率能让商业价值发挥最大化；2、一拖二商铺二楼商业价值几乎为零，故较好的商业定位能有效规避二层商业经营难题；3、商业所处位置决定租金水平高低，东方国际商业租金水平平均在0.5元/㎡/天，整体租金较低，本项目商业情况较之略显弱势，故如何进行项目商业定位、提高商业价值、提高租金水平，为本项目商业能否存活之关键。区域板块商业分析淮海现代城楼盘名称：淮海现代城物业类型：住宅+底商小区入驻率：90%商业面积:4.8万平方米产权:40年业态：超市、家具、便利店、餐饮、足浴、网吧商铺面积：60-200㎡世纪华联1500㎡一拖二、三、四主力面积：90—100㎡商铺层高：一层4m二层3m开间：3-5.5m 进深：10m销售价格：3000元/㎡（2010年）6000（2013年）租赁价格：0.8元/㎡/天（外街）内街0.4元/㎡/天商家入驻率：外街100%内街仅一家入驻（洗衣店）淮海现代城区域板块商业分析12

对本项目启示：1、对全内街构造商业街来说，市场几乎不认可，面积大的内街市场接受度更低，故如何针对项目进行业态定位与商业招商非常重要；2、较高的入住率能增加商业的使用价值，即使是社区配套也能消化部分商业面积；3、市场中高档次餐饮需求量还是比较大的，但是对店面展示面、停车位有一定要求，如何规避本项目两大难题为当前工作重点。状况：1、地段好并引进超市主力店-世纪华联；2、目前小区入住率较高；2、主要以中高档餐饮美食为主，配合着社区配套商业，商铺门口停车位较足；3、外街入驻率100%，内街空置，仅一家入住。热闹的外街冷清的内街商业研判—虽然项目位置较好，人流量较大，但是纯内街仍然出现无销售、无租赁情况区域板块商业分析府东商城—环亚商城府东商城1F超市、珠宝、化妆品外街餐饮2F服装鞋帽专卖3F服装鞋帽专卖4F电玩、电影院、儿童主力店：肯德基、鲁能超市。租售价格：0.7-1.5元/天/平米业态布局府东商城—环亚商城区域板块商业分析府东商城府东商城楼盘名称：府东商城—步行街物业类型：商业街商业面积：5826.4㎡产权：40年业态：酒店、化妆品、服装、特色餐饮、老年主题产品商铺面积：100—140㎡主力面积110—120㎡一拖二、三、四商铺层高：4.5m开间：4-5m进深：10m—11m销售价格：内街3600—4800元/㎡，外街5200—6300元/㎡租赁价格：5000元一年，免租三年——0.12元/㎡/天商家入驻率：10%区域板块商业分析商业研判—即使位置再好，商业规划不合理，没有统一经营、管理、招商、策划的商业也会出现大面积的空置的情况现状1、地段较好，倚靠大型商场、酒店做主力店；2、商圈内商业体量较大，且词项目为内街构造，店面展示性不强，几乎无客源；3、现房，商业建筑都属一拖多，二层、三层、四层全部空置，且整体面积大，销售率不足10%，出租率不足10%。对本项目启示：1、虽然有主力店提升项目人气，但是仍需要合理的商业业态规划，来确定人流动线否则依然难以实现经营盈利；2、良好的商业展示，对消费者的引导，能使商业经营事半功倍，而项目全内街的构造展示性并不好，如何能加强引导消费者消费，并加强广告展示，是项目所需必须要做的。3、一拖多建筑形态严重影响了项目销售，增产不增收，本项目也属于此类型物业，需重点考量一拖多商业运作模式。区域板块商业分析16湖西财富广场楼盘名称：湖西财富广场—义乌商品城物业类型：商业商业面积:27万平方米产权:50年业态：小商品、特色餐饮、建材家居、五金配件商铺面积：148㎡-165㎡（底上三层、可打通）商铺层高：一层4.2m二层3.6m三层3.6m四层3.6m开间：3.6m—5.5m进深：10m—15m租售价格：沿街6000元/㎡内铺3000—4000元/㎡义务商品城一层5500元/㎡二层3050元/㎡租赁价格：2010年租赁内街0.3元/㎡/天沿街0.5-0.8元/㎡/天现内街平均0.7元/㎡/天沿街平均1.1元/㎡/天入驻率：湖西财富广场入住50%义乌商品城70%湖西财富广场区域板块商业分析商业研判—大体量商业街需充足的市场培育期，且招商难度、销售难度、商业经营难度较大，资金回笼较慢，风险系数较高现状：1、地处县政府对面，处开发区黄金地段位置，政府扶持力度大，老城区批发商（南大棚）如同整体搬迁到义务商品城内；2、西侧入驻80%，主要以建材、家居、义务商品城为主，经营一般。东侧仅沿街入住，内街全数空置。义务商品城二楼空置近一半；3、商铺一拖三面积较大，二层、三层用来做仓储较多，无实际商业价值；4、一期商铺销售基本已完成，但售价较低，内街仅3000-4000元/㎡，开发商利润较低，二期商铺现整体抵押出去，销售日期未定，现金成本较高。对本项目启示：1、大体量商业体本身就存在较大的风险，特别是一次性投入建设，后期规划不能更改，会造成改不成、做不成的两重尴尬；2、大体量商业体商业功能定位尤其重要，湖西财富广场东半区五金汽配城因商家资源有限，招商困难，目前为止仍未拿出销售与出租；3、义务商品城以带租约销售方式现基本已销售完毕，销售政策为每年6%投资回报率，前三年18%一次性从总房款里扣除，第四年开始，根据实际出租价格，业主与租客自行协商租金。给本项目一定启示作用，值得借鉴。区域板块商业分析舜师名园舜师名园楼盘名称：舜师名园物业类型：住宅+底商商业面积:3500㎡小区入住率:90%产权：50年业态：便利店、药房、餐饮为主的小区配套商铺面积：50—100㎡80—90㎡纯一层商铺层高：3.5m开间；4-6m进深：10—12销售价格：3500元/㎡（2011年）租赁价格：0.7-1.2元/㎡/天商家入驻率：100%区域板块商业分析舜和雅苑楼盘名称：舜和雅苑物业类型：住宅建筑类别：多层占地面积：12.5万平方米业态：便利店、药房、餐饮为主的小区配套开发商：仟山房地产开发有限公司项目地址：向阳路新工商局对面销售情况：90%启示：县城老盘，业态以小区配套为主。舜和雅苑楼盘名称：舜和雅苑物业类型：住宅+底商小区入驻率：90%产权：50年业态：家居建材、餐饮、手机通讯、美容美发、生活服务、旅行社等商铺面积：30㎡—100㎡纯一层主力面积：60㎡商铺层高：4.8m开间：5m进深：10m—12m销售价格：2000元/㎡（2009年）3000-4000元/㎡（2011年）6000-7800元/㎡（2012年）租赁价格：0.5-1.2元/㎡/天大门两边租金较高，西侧租金远高于东侧租金商家入驻率：98%区域板块商业分析商业研判—作为新城典型的成熟小区的代表，依托于沿街地段优势，虽然商业氛围浓厚却依然面对着脏乱差的整体形象，租金售价水平低下现状：1、开发区较为成熟的社区商业街，小区基本全已入住，商铺入住近乎100%；2、项目租金售价受地段和人流量影响很大，东西租金相差近1倍；3、商业业态较为零散，主要为社区配套服务，但整体档次较低，租金水平低，难以形成有影响力商业街区；4、主要依托于沿街便利优势，店铺展示性强、易达性强、客流量大；5、纯一层商业能充分发挥商业价值，减少商业浪费。区域板块商业分析对项目启示：1、成熟小区配套商业需求较大，故小区入住率对商业价值的发掘非常重要，如何增加小区入住率，提高人气对项目成败起到较关键作用；2、如何规避项目展示性不强、易达性不强、客流量少等劣势决定商业价值关键；3、二层商业的利用较为困难，目前除餐饮娱乐外，较少业态对二层商业有需求，如何规划本项目业态，使充分发挥商业价值最大化决定本项目价格及利益关键。上海花园上海花园楼盘名称：上海花园物业类型：住宅+底商小区入住率：90%产权：70年业态：餐饮、文具、美容美发、手机通讯、摄影等商铺面积：45—168㎡一拖二主力面积70—80㎡商铺层高：一层4m二层3.5m开间：3m—4m进深：10m—12.5m销售价格：2300元/㎡（09年）租赁价格：0.82天/㎡/天商家入驻率：100%上海花园区域板块商业分析东城美地楼盘名称：东城美地物业类型：住宅+底商商业面积:3800㎡小区入驻率:75%产权：70年业态：便利店、药房、餐饮为主的小区配套商铺面积：商铺面积50—230㎡主力面积50—86㎡纯一层商铺层高：3m开间：4—8m进深：10—12m销售价格：均价6000元/㎡租赁价格：0.5-0.8元/㎡/天商家入驻率:70%东城美地区域板块商业分析商业研判—区域租金水平受限，造成即使位置较好的商铺租金价格也达不到很高的水平上海花园现状：1、位于单县新一中对面，是东城老牌社区，地理位置与人流量均较大；2、商铺位于十字路口，展示性较好，易达性较强，但经营业态较低端，以餐饮、书店为主，租金水平低下；3、商铺二层几乎无任何商业价值，除舜师驾校二层做微机房，其他商铺二层全不做商业使用。对项目启示：1、区域租金水平受限，使租房者对商业的高租金接受度较差，对比心理较重，对本项目商业租金预期将更低；2、区域内商圈辐射能力有限，稍差位置商铺即难以出租，因此对于本项目商业招商也将步履维艰；3、周边商业租金价格决定本项目商业销售售价，鉴于形势的严峻，本项目商业价格难以有较高预期。区域板块商业分析东城美地现状：1、商业属于半内街构造，大部分商铺不朝向主干道，店面展示性较差；2、纯一层商铺使用，商铺几乎无浪费空间，使用率尚可；3、商业入驻率70%，在售楼处北侧商业几乎全空置，至金租不出去，可见此商业价值非常小。对本项目的思考归拢商业体量较大，远远超出正常社区配套商业面积，招商难度较大受限于开发区整体商业租赁低水平，本项目商业毫无疑问难以租出高价格，但商铺面积大、总价高，没有高租金支撑，销售难度将大大增加商业纯属内街，展示性差、易达性差、人流量差，如何规避这些致命问题？本项目属一拖二商业，根据开发区商业当前现状，二层商业几乎无使用价值，如何提高二层商业价值？小区当前入住率低，交房近300户，人流量少，短时期内无法支撑商业的消费，如何突破社区商业概念，打出大辐射圈商业概念？项目商业面积在110-245㎡，面积大，总价高，主要消费群体为谁？如何进行核心客群定位？区域板块商业分析PART3区域业态调研餐饮—本项目展示性、易达性、人流量、停车位等均有欠

缺，如何规避不足是重点所在位置代表商家经营面积租金情况淮海现代城张记炖大鹅农家菜1600.8元/天/平东城美地卤之牛全牛美食城2300.6元/天/平餐饮在本区域是主力业态，需求