东山天境营销策划方案

营销策划报告百盟房产营销机构2014年7月第一部分：市场分析篇第二部分：项目定位篇第三部分：推广策略篇第四部分：销售执行篇第五部分：创意表现篇百盟房产营销机构百盟房产营销机构第一部分：市场分析篇百盟房产营销机构纵览宏观与微观，发现机遇与挑战！百盟房产营销机构PART1宏观环境分析PART2微观市场分析市场政策环境旅游地产环境区位环境分析百盟房产营销机构市场政策环境整体经济形势土地市场银行及税收需求市场从地方到中央加快经济转型，由地产驱动型经济模式逐步向实体及创新型产业转型。地方特色旅游文化资源优势的土地资源具有稀缺性和唯一性。利率市场化及房产市场的泡沫风险，融资及个贷门槛越来越高，降准更多倾斜实体经济及创新驱动型产业。房产下行的趋势对房产投资及刚需均形成一定抑制，各地推出的放松限购政策短期难以扭转市场恐慌情绪。苏州楼市受整体大势影响，各大楼盘均出现量跌价降的情况，虽然整体价格波动幅度与其它城市相比相对坚挺，但整体销量已受到明显抑制。百盟房产营销机构旅游地产环境发展现状1、国家促进旅游与房地产结合政策的出台，令旅游地产步入成长期。各地利用地理环境、地域文化、旅游资源等多层资源结合，形成了产品丰富、投资多样的旅游产品。2、只看眼前，不看长远，对环境资源过分依赖和乐观,忽视消费观念等人文环境因素的投机开发是旅游地产的较大风险因素。3、生活水平的提高轿车拥有量的迅速增加，旅游休闲度假市场巨大。一线城市旅游资源的超强开发，令发展城市能利用很好的环境资源作为旅游地产的发展引擎。百盟房产营销机构旅游地产环境发展前景1、主流房地产趋于相对饱和，为旅游产品开发创造了机遇。2、城市进程的加快，生活水平的提高，追求自由、环保、休闲的养老、度假、居住将逐步成为大众共识。3、旅游模式将逐步由长线转变为周边度假休闲游，由临时随意性度假逐步向计划性固定度假旅游，这为旅游度假产品市场创造了条件。5、信息通讯技术为新型办公创造条件，自由职业者、摄影爱好者，自由撰稿人、艺人向往自由、安静、休闲的空间，旅游地产很好的满足了这批特定群体的的需求。4、政府对旅游资源开发的扶植以及周边配套的完善，加快旅游地产市场不断放大。百盟房产营销机构传统房地产开发及市场机会逐步减少，房地产消费性需求将向个性化需求转变，物质文明的提高必然带来精神文化需求的提高，拥有良好自然及人文环境的旅游地产将迎来很好的市场机会。百盟房产营销机构宏观区位分析本案上海苏州昆山无锡常熟太仓百盟房产营销机构宏观区位分析1、本案位于全国旅游大市苏州市，无论是经济指标还是旅游资源在全国具备很高的知名度和美誉度。2、本案交通便捷，2.5小时经济圈基本覆盖周边以上海为代表的经济大市，客群资源丰富。3、本案属性为旅游文化度假养老项目，苏州自古文化底蕴深厚，且紧邻国际化大都市上海，文人雅客，外籍商务、异地度假养老需求庞大。4、本案紧邻太湖，背靠东山，独特的天然环境资源具有唯一和不可复制性。百盟房产营销机构微观区位分析百盟房产营销机构微观区位分析1、本案背山面水，地理环境得天独厚，具备休闲度假养老天时和地理条件。2、本案周边高速环绕，直通湖滨路，交通便捷。3、本案周边旅游资源丰富，游艇码头、园艺博览基地、太湖湿地、各类水果农场、养殖基地等均近在咫尺，大大满足了业主对旅游度假休闲产品的多样化需求4、本案所在东山镇土地资源极其稀缺，类似本案产品的可再生资源几乎没有，产品的市场优势尤为突出。百盟房产营销机构PART1宏观环境分析PART3微观市场分析苏州市场分析高端公寓市场别墅市场苏州总体市场分析目前，苏州发展日渐成熟，且市场保持着稳定的发展的速度；国家宏观政策对苏州市场的影响较小，市场发展保持稳定的状态。高档楼盘遍布园区，园区的规划已经逐渐成熟，成为富人的居住区，园区无论是社区档次、品质还是规划环境都成为客户的首选。作为城市湖泊的金鸡湖，独墅湖已经日趋成熟，居住氛围愈加浓厚，进行深度开发的潜力有限，因此投资价值将逐步下降；苏州公寓市场的产品线完整，但是产品面积处于两极分化，大户型普通公寓呈现“滞销”状态．。高档公寓典型分析

湖西现代大道以北湖东双湖板块天域中茵皇冠中海湖滨一号玲珑湾雅戈尔巴黎印象伊顿小镇金湖湾中海星湖国际金色尚城橄榄湾建筑形态高层高层多层（含电梯多层）、小高层、高层高层（湖景珍座）高层（酒店式公寓）多层（含电梯多层）、小高层多层高层多层、小高层多层、小高层小高层主力面积165-177240-280120-150120-14040-80120-136125-140120-13693-9889-99120-130去化情况100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%产品卖点湖西CBD中心湖西CBD中心品牌优势品牌优势品牌优势

/英伦建筑风格

/品牌优势低总价

/市场特征小结本案竞争优势之一：市场具有“供应真空”，具有产品的唯一性目前园区公寓市场主要以高层和小高层产品为主，而电梯多层是目前市场上比较稀缺的产品；现有公寓产品卖点以地段、品牌优势为主要卖点，目前公寓市场没有占据湖景资源的公寓产品，湖景电梯多层产品具有其区域唯一性；多层产品的市场接受度较高，销售去化的速度较快。联排双拼独栋产品均价：12000元/平米14000元/平米以上16000元/平米以上主力面积：220-300平米300-400平米350-400平米苏州临湖别墅市场分布别墅市场小结苏州大市具备湖景的优质别墅项目基本集中在金鸡湖与独墅湖双湖版块，目前基本已售完，现有在售的别墅与本项目属性基本无可比性。本案位于太湖岸边，拥有太湖近500米水岸线，自然资源得天独厚，近距离亲水是本案的最大优势。本案是否能成功打开市场在于如何运用得天独厚的自然资源。百盟房产营销机构第二部分：项目定位篇百盟房产营销机构项目分析：项目的优劣势是什么？产品价值：项目的核心价值在哪里？客群定位：我们对哪些人说话？百盟房产营销机构一、项目分析百盟房产营销机构楼盘位置：东山镇湖滨路1号物业类型：别墅

酒店式公寓开盘时间：预计7月底8月初将推出精装公寓式酒店装修情况：毛坯

精装产权：40

大产权房户数：648建筑面积：80012平方米开发商：苏州东立置业有限公司物业公司：苏州物源物业管理有限公司建筑类型：Mini独院、独栋、公寓式酒店入住时间：2016年04月容积率：1.007绿化率：40.2%占地面积：71791.4平方米道路交通：绕城高速、吴中大道、环太湖大道（一）项目概况百盟房产营销机构（二）项目SWOT分析优势S1、位于湖滨路上，通过绕城高速、环太湖大道、吴中大道即可直达。2、项目紧邻东山宾馆，各地游客资源均能有效拦截，为项目蓄客提供便利。3、游艇码头，园艺博览基地、东山旅游集散中心、太湖湿地公园近在咫尺，旅游资源丰富，项目旅游度假休闲属性彰显无疑，名副其实。4、项目与东山镇中心毗邻，东山文化古迹云集周边，文化气息浓重。各类生活配套设施齐全，为旅游度假养老提供了极大便利。5、东山各类农产水果水产资源丰富，在聚集游客资源的同时，为项目业主提供了一年四季的天然有机蔬果和水产品，大大提升了项目的附加值。6、背山面水，一线湖景尽收眼底，四季花草绿树成荫营造天然氧吧，为都市人远离喧嚣修身养性提供了绝佳天境。7、苏州园林景观风格沿袭了苏州经典建筑风格，文化底蕴丰厚，在东山片区独具特色。8、高端酒店式管家服务，旅游、度假、养老、托管随心随意，轻松无忧做甩手业主。9、温泳池、温泉泡池，高档会所等高品质配套服务。百盟房产营销机构劣势W1、位于滨湖路主干道，作为旅游度假养老产品，车流的噪音较大，会影响业主度假休闲质量。2、湖滨路相对路面较窄，旅游旺季及周末容易堵车，为出行带来不便。3、项目属于首次开发，品牌知名度有待建立，开发商实力决定未来整体物业水平及运营能力。4、项目作为旅游度假养老产品，医疗、康乐、文化等配套设施相对欠缺。5、周边有大量东山原住居民居住，居民院落及整体素质会影响项目居住氛围和高品质形象。6、项目紧临湖滨路，产品属性特点需要很好的私密性和独享空间，其地理位置对此存在一定影响。百盟房产营销机构机会O1、随着物质水平的提高，精神需求逐步成为社会主流，对旅游度假休闲产品的需求不断上升。2、房地产居住性需求逐渐趋于相对饱和的情况下，个性化创新型旅游度假休闲养老产品成为未来房地产发展机遇。3、东山地块资源有限，得天独厚的自然环境和人文条件，项目具有稀缺性和唯一性。4、随着城市化进程的进一步加快，东山旅游文化品牌效应的进一步放大，项目独有的地理位置及自然资源将进一步得到凸显。百盟房产营销机构挑战T1、全国性旅游文化、休闲、养老地产开发进入高速发展期，房产大鳄纷纷把目标投向养老地产领域，全产业链发展模式令配套更齐全，未来竞争将日趋激烈。2、周边城市杭州、无锡均有类似产品推向市场，客源争夺战早已打响。3、房地产宏观形势下行趋势短期不会改变，消费者心理受宏观形势影响，观望情绪加重，对项目推盘去化形成一定挑战。4、苏州大市独墅湖、金鸡湖、石湖、阳澄湖周边高端别墅项目众多，虽资源优势不同、定位不同，但部分客群必然成为竞相争取的对象。5、房产投资群体前几年对投资的提前释放，令客群资源相对匮乏。6、银行对房产风险的预控，令房贷速度和门槛相对以前更为谨慎。百盟房产营销机构（三）项目SWOT分析启示1、项目核心优势是得天独厚的自然环境和区位优势。2、类似产品在全国范围内如井喷式发展，竞争环境日趋加剧，差异化提炼项目核心卖点是增强竞争力的重要途经。3、房产宏观环境低迷，消费者观望情绪加重，对项目去化带来挑战。针对性的发掘目标群体，找对人说对话是打破僵局的有效办法。4、与苏州及周边区域竞品相比，本案虽在部分配套上略显不足，但地理环境因素优势明显，做足包装，做好产品，精准定价能有效提高项目竞争力。百盟房产营销机构本案的价值在哪里？——本案价值提炼百盟房产营销机构二、产品价值百盟房产营销机构项目价值体系1、产品价值2、区位价值3、环境价值4、附加值百盟房产营销机构1、产品价值价值一：古典园林与现代艺术相结合的建筑风格，融文化、意境于建筑之中。项目采用苏州园林建筑风格，其物质内容和精神内容极其深广。通过建筑与园林的结合传播儒、释、道等各家哲学观念、思想流派；身在其中去领悟人生哲理，陶冶情操；使人于栖息游赏中，化景物为情思，产生意境美，获得精神满足。价值二：独栋、MINI联排、多层酒店式精装公寓，形成科学、宜居的产品规划三种产品的组合，形成半围合的静谧、私享的居住空间，建筑由南至北，从低到高呈梯级排列，营造不同层次的活动空间感，确保光线充盈、空气流通、户户有景。价值三：高品质的园林景观与周边自然景观巧妙融合，达到人天合一。园林景观设计采用与建筑风格匹配的整体布局，并结合周边自然山水，形成巧夺天工之美。价值四：户型精巧、装修精工细琢、家居设施现代时尚，一应俱全。设计巧妙、实用紧凑的户型，有效控制总价、大面积赠送花园。价值五：酒店式管家服务及双会所设施，完全满足业主旅居生活需求。百盟房产营销机构1、区位价值价值一：项目地处东山背靠文化旅游大市苏州，旅游度假市场前景广阔。价值二：绕城高速四通八达，湖滨路为太湖度假游主干道，游客资源丰富。价值三：紧邻国宾馆东山宾馆，扼守高端游客资源门户。价值四：游艇码头、东山旅游集散中心、太湖湿地公园、园艺博览基地等旅游配套设施齐全。百盟房产营销机构3、环境价值价值一：直面太湖，东山岛屿一线湖景。

日出日落、潮起潮落尽收眼底，乘游艇放入湖心，感受湖天合一仙境。价值二：山水如画，四季鸟语花香，尽享天然氧吧。让都市节奏在此停滞，疲惫的身心在此彻底放松，告别喧嚣，享受宁静。价值三：有机蔬果、湖鲜美食挑战味蕾。享受蔬果农庄采摘乐趣，各季新鲜有机蔬果和湖鲜美味让旅居生活留念忘返。价值四：写意人生、自由宣扬、宁静致远。喧嚣的世界、商海的搏击拖累了躯体和内心，在此静心畅想、书画陶冶，自由撰稿、用镜头记录大自然，享受宁静，颐养天年。价值二：投资升值潜力项目地理位置的稀缺性，一旦拥有该物业，随着旅游度假需求的不断上升，资产升值空间巨大，转手即可实现投资回报。价值一：租赁价值项目强劲的旅游资源和得天独厚的自然环境，在你旅居生活之余，通过酒店式管家托管服务为物业提供租赁服务，实现物业价值。3、附加值价值三：产品性价比高本项目户型面积紧凑、实用，总价控制得较好，不仅客户购买成本降低，而且还使得物业升值增大，交易门槛降低。百盟房产营销机构百盟房产营销机构对哪些人说话？——客户群体分析百盟房产营销机构三、客群定位

客群特征分析不是权贵，但却是城市中的精英，文化层次较高，不是最高收入人群，但收入较为稳定；有生活理想、有旅居的追求，品味较高、有自己独特的审美情趣；不太注重物质层面的炫耀，而注重旅游、度假、休闲精神层面的价值实现；对城市传统居住区域依赖程度不高，向往自由、爱好书画、摄影、撰稿，对艺术和文化有独特追求；文化层次素养较高的中老年人群，希望找一个易居的环境安享晚年。有一定投资意识、前瞻眼光，对旅游度假养老产品接受度较高。懂得品味生活·有一定经济能力·追求旅居养生生活·文化艺术素养高的人！百盟房产营销机构客群行业属性分析中外资金融行业管理层跨国企业中高层私营业主大中型医院主治医生大专院校教职员工高科技公司核心管理层及技术骨干各级政府资深公职人员百盟房产营销机构客群工作及出入场所精品超市高端会所高级酒店机场汽车4S店中高档购物中心高档社区高级写字楼大学院校书画院、工作室政府机关银行证券交易所了解目标客群出入场所，才能找准媒体及精准营销通路！

客群类型总结第一类：私企老板第二类：外籍商务人士第三类：高级白领及小资一族（含富二代）第四类：自由职业及文化艺术爱好者第五类：事业单位公职人员第六类：有一定文化层次及经济能力的老年人第七类：拥有闲余资金的投资人客群年龄结构基本集中在40岁以上，大部分已有一定财富积累，注重更高的精神需求。百盟房产营销机构百盟房产营销机构产品客源区域占比客群类别占比独栋别墅MINI别墅酒店式公寓客群来源区域及客群类别统计表通过蓄客阶段对各类产品意向客户来源区域及客群类比的占比统计为后期营销策略针对性调整提供依据。百盟房产营销机构第三部分：推广篇百盟房产营销机构总体策略明确的推广诉求（项目形象建立）多媒体组合策略（广宣传树品牌）全渠道活动营销（搜罗圈层客群）分销渠道的组织（多渠道多机会）百盟房产营销机构形象定位语：东山天境全湖景精英度假公馆定位诠释东山：标明项目地处环境优美旅游资源丰富的东山，彰显本项目得天独厚的环境优势。天境：凸显本项目优越的人居环境，调性高贵典雅。全湖景：突出本案优越的一线湖景区位优势。精英:体现项目客群的高品位，代表社会精英一族。度假公馆:体现项目旅游度假休闲产品的属性，公馆彰显项目区别于普通公寓产品。备选：东山天境全湖景精英度假官邸东山天境亲湖园林度假官邸百盟房产营销机构如何说？——形象广告语建议百盟房产营销机构青山绿水，古典园林，驾驭唯美之上的湖景城邦天然氧吧，蔬果湖鲜，开启健康生态美食之旅湖天一色、水墨江南，洋溢罗曼蒂克的旅居休闲时光一座山、一个岛、一片湖、一居所，人生追求不过于此超五星管家物业托管服务，旅居出租，随心随意双会所娱乐休闲配套服务，宁静中享受一份繁华与温馨形象调性户外围档广告语建议百盟房产营销机构拥有她等于拥有一片湖、一个岛、一座山。。。一方豪宅不如在水一方一片孝心一片湖好山好水，颐养天年写意人生从此开始不到这里，不言成功形象调性报纸广告语建议：百盟房产营销机构媒体组合策略综上产品分析与客群特征分析，本案客群非大众人群，媒体宣传更多目的是提升产品的曝光度，提升项目知名度及美誉度。故整体思路建议采取适当媒体轰炸，强化圈层营销深层次挖掘客户资源的推广策略。由于项目特殊的地理位置，建议采取苏州各主要高速入口高炮设置，沿湖滨路道旗设置，重点做好案场围档包装。强化线上推广，重点采用房产专业网站及自媒体宣传。百盟房产营销机构通过什么媒体说？——媒体组合策略建议百盟房产营销机构1、关键节点主流媒体集中投放，长实效媒体有效补充关键节点采用平面媒体发布即时项目信息，长效媒体以线上为主。2、借帆出海，直接拦截成熟楼盘的有效客户

在成熟高端楼盘附近设置广告牌有效截客，了解苏州高端楼盘开盘时间，开盘当天设置多名派单人员至其周边截客派单。3、利用项目临路可视、可达性的优势，在现场进行展示本项目位于湖滨路上，人流、车流量大，因此在项目现场进行集中展示，如售楼部招牌、路旗、工地围墙广告、导视牌等等，不仅可拦截路过车流、人流，还可起到营造浓烈的现场卖场氛围。另外，在项目现场做广告成本相对低廉，性价比高。4、加强与主力客户群——外地及市区客户的联动性由于项目距离市中心较远，不利于蓄客期苏州市区及异地客群的有效来访，在市中心和异地主要城市设置接待中心可强化与客户互动，有效蓄客。5、形象广告与时效广告有机结合形象广告是提升项目核心价值和客群认同的重要渠道，随着形象导入期与强销期逐步转换，两者比例应随之调整。（一）建立三大户外广告阵地第一大阵地——强势的现场氛围第二大阵地——高速及主干道大牌拦截有效客户第三大阵地——市中心全面传播观前街、石路为苏州的商业、购物中心，车流、人流旺盛，汇聚来自苏州及全国旅游客群。在此设置广告，不仅可提升项目的市场形象，还可使项目知名度在短时间内迅速扩大。百盟房产营销机构主流平面媒体——姑苏晚报城市商报虽然平面媒体影响力不断下降，但其依然是各大楼盘重要节点进行宣传的重要媒体之一，平面媒体能很好的传达项目信息及形象定位，采用软硬结合的方式进行信息发布，因其具有时效性特点，故非重要节点不建议频繁使用。DM直投、电台、电视台DM邮政直投能对高档住宅客群准确送达，信息量大，能全方位向客户介绍项目信息，费用成本相对较低。建议在蓄客期可尝试使用。交通经济广播有车一族收听率较高，费用较低，蓄客期可作为节点媒体的有效补充。新浪乐居、搜房网促进外销，公众微信号、名城苏州网等本地网站作为补充借助两专业网站的全国影响力有效促进外区域分销。微信公众号作为线上宣传的有力补充。地铁广告、公交车身、站台及其它地铁门帖及车贴、公交车身广告是普通楼盘进行营销推广的重要手段之一，受众面广，能迅速提升品牌知名度，在条件允许的情况下可以作为项目媒体推广的一个补充。（二）媒体投放策略百盟房产营销机构百盟房产营销机构《苏州日报》、《姑苏晚报》、《城市商报》户外大牌LED、高炮广告、影院广告、公交车身、公交站台、移动电视、地铁站台、地铁门帖、地铁电视、苏州交通广播、电视台、楼宇电视、小区直投、电梯看牌、小区LED、主干道灯杆旗、小区横幅、桥梁横幅等我们拥有各类平面、户外、网络媒体资源

百盟房产营销机构全渠道活动营销本案产品属性仅依赖于媒体宣传很难达成理想的销售蓄客，圈层活动营销是挖掘终端客户的关键。如果把媒体推广比喻成轰炸部队，那么全渠道活动营销就是地面部队，没有地面部队的精耕细作，要想全面打赢这场战役绝非易事。目标客群区域分布行业商会高端会所高级酒店机场、高铁站汽车4S店中高档购物中心高档社区高级写字楼大学院校书画院、工作室政府机关银行证券交易所保险公司了解目标客群区域分布，才能找到营销活动的通路！百盟房产营销机构百盟房产营销机构建议一：银行高端客户理财讲座此类客户储蓄率高，但更讲究隐私，不太愿意在公开场合参加活动，可与银行共同组织，租用一会议厅，费用可双方协商，理财讲座可邀约专业理财师进行讲解，当天设置抽奖活动，吸引客户参加，送高价值实物及东山天境购房优惠券。该形式活动可各大银行轮期开展。百盟房产营销机构1、国学讲座——东山行2、禅修课堂——东山行3、珠宝赏鉴——东山行4、瑜伽体验——东山行5、养生之道——东山行6、东山古文化发现之旅………………..以上活动均需邀约到项目现场举办，为吸引足够的会员参加，需提供来店礼和抽奖活动。建议二：购物中心VIP会员体验活动同时举办“东山天境杯”东山发现之旅摄影展，在各大购物中心巡展投票，参与投票提供奖品，可迅速提高项目知名度。百盟房产营销机构建议三：高档社区渠道推广1、社区显要位置驻点拓客2、电梯看牌广告设置3、入口LED屏广告发布百盟房产营销机构建议四：行业协会及商会活动1、建立商会高层渠道，不定期组织项目推荐会。2、积极参与商会活动积累客群资源。3、定期组织小范围聚会，发动领袖客户认购。4、古玩字画赏鉴拍卖会。百盟房产营销机构建议五：高端车友会活动东山环湖之旅自驾车市区往返项目省油赛组织从苏州市区到本项目的自驾车市区往返项目省油赛，参与者从市区出发到本项目，最省油者获胜。通过此类活动，昭示本项目距市区的距离之近，路况之好，且活动车辆在闹市中穿梭，对本项目也有极大的宣传推广效应。百盟房产营销机构建议六：旅行社活动东山旅游文化论坛邀请苏州旅游行业协会会长，由其组织各旅行社负责人参加，从中发掘客户资源。

外地游客资源的项目推荐跟旅行社洽谈把项目作为东山旅游度假产品开发的典范，通过增设旅游行程的方式将游客带着案场进行项目推荐。这对游客也是一种增值服务。联合举办东山旅游文化节文化节期间游客来项目即可领取礼品一份，订房再享额外优惠。通过该文化节推广项目知名度。百盟房产营销机构建议七：明星代言活动韩雪与您相约东山天境粉丝见面会项目要想达到超高人气品牌知名度，明星代言是一条行之有效的办法。百盟房产营销机构建议八：高端酒店及会所入住酒店扫描本案二维码即可领取免费糕点券一份

1、在酒店前台醒目位置设置项目二维码台牌。条件允许设置项目介绍易拉宝。2、糕点由酒店提供，费用按送出数量由我司承担。会所消费满额扫描本案二维码即可领取免费酒水券一份（细则同上）另广泛向高端会所棋牌室赠送印制有项目信息的扑克。百盟房产营销机构建议九：媒体看房团活动形象建立期——利用媒体的力量去宣传项目的优势邀约各路媒体来项目现场，对项目进行全面介绍，利用媒体新闻的宣传优势把项目的核心优势宣传出去。百盟房产营销机构建议十：老年客群活动项目具备养老居住属性，老年大学的老年群体文化素养较高，可对接安排专场项目推荐，专车接送，确保安全。百盟房产营销机构建议十一：青年企业家协会活动讲座：中小型企业如何有效实施KPI管理大数据在未来商业中的应用备注：租用东山宾馆组织青年企业家感兴趣的讲座，通过协会尽可能多的将他们邀约到现场，资料袋放入项目资料，在正式讲座结束后，由我司工作人员对项目进行全面推荐，达到推广项目的目的。该群体对旅游度假产品接受度高，有一定生活品位和经济能力。百盟房产营销机构建议十一：青年企业家协会活动讲座：中小型企业如何有效实施KPI管理大数据在未来商业中的应用备注：租用东山宾馆组织青年企业家感兴趣的讲座，通过协会尽可能多的将他们邀约到现场，资料袋放入项目资料，在正式讲座结束后，由我司工作人员对项目进行全面推荐，达到推广项目的目的。该群体对旅游度假产品接受度高，有一定生活品位和经济能力。百盟房产营销机构分销渠道的组织分销渠道的有效组织有利于客群资源的进一步放大，加快去化，主要分销渠道如下：

1、异地建立售楼接待中心

2、异地建立分销代理团队

3、当地及异地中介资源的分销

4、电话CALL客团队的组建

5、企业大客户公关团队的组建百盟房产营销机构第四部分：销售执行篇百盟房产营销机构总纲团队组建与培训推广计划与执行开盘节点与目标销售总监销售经理高级专员业务代表业务代表培训主任策划部。。。。。。高级专员业务代表业务代表项目组人员架构在个案营销执行中业务执行人员的组织与运转对于个案销售进程起着关键性作用。我司坚持对业务团队高标准要求，根据本案的特点，拟架构以下业务执行团队进行业务作业。销售主任百盟房产营销机构案场人员的激励机制

淘汰制度一个项目中，凡连续两个月销售业绩最后一名，将被公司解雇。案场、个人业绩指标制度每月，案场和个人都有相应的业绩指标，指标的完成情况和个人的奖金挂钩，赏罚分明。案场设置值班经理个案执行中，值班经历根据公司案场管理制度负责监督案场员工的言行举止。月、季度、年度销冠的评比优秀案场的评比优秀专案的评比百盟房产营销机构开盘（9月10日）导入形象、集中引爆，逐步导入概念、进行产品分析，快速去化产品形象深入客户积累准备期蓄水期开盘强销期道具准备形象导入

6月－7月底开盘引爆产品深析6月底售楼处启用8月－9月中9月中-11月底11月底－1月底持续旺销精神认同二次强销期持续销售尾盘促销持销期1月底-5月底开盘节点与目标百盟房产营销机构入市原则及时机渗透式入市从目前的蓄客状况来看，整个苏州市的房地产市场呈持续下行趋势，蓄客压力非常之大，蓄客期营销活动及媒体推广需要时间形成市场效应,预计本案实际入市时间为9月。在市场如此激烈的竞争状态下，即使像品牌公司，也都不惜大声吆喝，拼命造势，软、硬广告铺天盖地。因为在“酒香也怕巷子深”的营销时代，不造势或造势效果不佳，入市后极易销售“死火”。因此对本案的前期预热及销售阶段的造势一定要恰到好处。既要做到不铺天盖地，又要做到众所周知。分批分期入市，制造紧张的卖场氛围顺应市场“人气”，在销售黄金季节及时入市，能捕捉大量客源，与此同时，对销售进行有计划的控制，有组织、有计划地推向市场，在具体细节上，做到户型大小搭配、楼层高低搭配、景观好坏搭配，做到肥瘦互补，避免上市“一锅端”，好房抢尽，尾盘积压。本案入市时机百盟房产营销机构百盟房产营销机构9月一次开盘目标80套11月二次开盘目标100套1月三次开盘目标100套3月四次开盘目标80套本案公寓部分建议采用小步快跑分期开盘方式进行去化！平均2月开一次，截止2015年5月份目标去化460套，按平均100万一套预估，销售目标4.6亿元。5月五次开盘目标100套百盟房产营销机构媒体计划推广阶段执行细则准备期1、时间：7月－8月中2、推广主题：一座岛、一片湖、一居所东山天境全湖景精英度假公馆

3、推广目的：项目入市初期，扩大知名度，影响力4、推广策略：（1）主要以大型户外广告、现场营销环境主要推广途径。（2）项目VI系列的设计、定稿、制作、完成（售楼部VI系列、形象墙、室内外展版等包装系列），售楼部装潢设计、施工，楼书折页的设计、定稿、制作，工地围墙制作。百盟房产营销机构5、推广实施（1）大型户外广告牌——项目附近高速口项目的指示路牌，拦截来往湖滨路客户和东山宾馆游客（2）路旗建立项目营销阵地，营造强势的销售氛围（3）市区设接待点方便客户看房，在市区起到户外广告宣传的效果，建议租用一年，作为项目初期销售的过度。（4）搜房网、新浪乐居首页通栏

百盟房产营销机构（5）制作3D视频宣传片在售楼部用大屏幕电视和高质音响，生动的展示项目产品、环境、文化等，充分感染客户。（6）高铁与机场等候区座椅套高铁站与机场是目标客群频繁出入的地方，通过在座椅套发布项目信息，达到推广项目的目的。（7）高端写字楼及社区楼宇广告发布（8）媒体看房团活动执行

邀请各路合作媒体深度了解产品，并通过媒体深度报道制造热点。百盟房产营销机构蓄水期1、推广时间：8月－9月中2、推广主题：（1）东山天境，驾驭唯美之上的湖景城邦

（2）一座岛、一太湖、一居所