物业法律法规运用

物业法律法规应用李慧法律法规清单《民法》《合同法》《行政处罚法》《物权法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》《民法》《民法》是最基本、最重要的一部法律，讲得是权利义务。《民法》调整对象是财产关系和人身关系，但并不是所有的财产关系和人身关系都由民法调整。只调整平等主体之间的财产关系和人身关系，建立在行政命令和服务基础上的财产关系则不属于，如国家向法人、公民征收税收等。

一般诉讼时效：

《民法通则》第135条普通诉讼时效，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效特殊诉讼时效：1）半年——货物运输2）一年——身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声名的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。3）四年——涉外合同4）五年——人身保险合同中的寿险问题5）最长为二十年案例1

2000年1月12日,某物业公司与韩某签订了《公有住宅租赁合同》,双方主要约定：韩某承租该物业公司管理的某小区房屋,由韩某按月交纳房租173元,逾月未交者,除补交欠租外,须另交所欠租金额10％的违约金。后韩某自2001年1月12日起开始拖欠租金至今。2006年1月,该物业公司将韩某起诉到了法院,要求韩某支付2001年1月12日至2006年1月12日的房屋租金10380元、违约金1038元。审理中,被告提出该物业公司从未向其索要过房屋租金,按照法律关于拒付房屋租金的时效为1年的规定,不同意支付全部租金,且物业公司服务不好,不同意原告的诉讼请求。法院的审判法院依法判决韩某向该物业公司支付2005年1月12日至2006年1月12日的房屋租金2076元、违约金207.6元,并依法驳回了某物业公司的其他诉讼请求。思考：为什么这么判决？分析本案涉及短期诉讼时效的法律规定。诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的制度。按照法律规定,普通的诉讼时效期间为2年,但法律另有规定的除外。而本案涉及的延付或者拒付租金就属于法律有特殊规定的情况。《民法通则》第136条规定:“下列的诉讼时效期间为一年:(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的:(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”

本案涉及的诉讼时效期间为法律规定的短期诉讼时效期间,时间为1年。本案中某物业公司未在法定期间内行使其对韩某的权利,故超过1年的租金部分未能得到法律的支持。但诉讼时效期间并非恒定的,它有可能发生中断。《民法通则》第140条规定:

"诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。"

结合本案,若在2001年1月至2006年1月,某物业公司每月均向韩某催要过房租,并能提交相应的证据,则韩某将无法援引上述短期诉讼时效期间的法律规定要求仅支付1年的房租。但是,原告没有提供证据证明发生诉讼时效中断的事由。因此,法院判决被告只支付给原告1年的租金及违约金。提醒我国法律规定，延期交付或拒绝交付租金的诉讼时效为1年。也就是说租户超过1年没有交纳房屋租金，而房屋的所有人也没有向法院主张自己的权利，一年后即使房屋所有人要求追讨过去1年的租金，法院也不会支持。

延付或者拒付房屋租金的诉讼时效为一年。案例2田先生于2003年5月在本市买了一套多层住房，物业管理费为每月每平方米0.8元。田先生在外地工作除国假日回来居住外，平时空关着，因此对于缴每月的物业费心理不平衡，总认为不应该缴纳，于是从第2年开始，田先生拖交了近5年的物业费。

田先生房屋所在的华汀苑小区，是由上海鹿亭物业公司负责管理。该物业管理公司是一家专业企业，证照齐全，从2003年起华汀苑小区业主大会与鹿亭物业公司订立物业管理合同。该物业公司依据合同约定，尽心尽责管理物业。但业主田先生认为物业公司不尽业主责任，在公共部位不讲清洁，用胶水在门上到处张贴缴费物业费通知，使田先生无法清理。并以自己在外地工作不回来住为由，坚持不交纳物业管理费，在4年多时间内共欠物业管理费4500余元。物业公司屡次催讨，田先生均以不知道为推脱拒绝偿付。物业公司于今年4月向法院起诉，要求田先生偿付拖欠的2004年6月至2009年3月，57个月的物业管理费4560余元。分析田先生的观点欠物业管理费属实，但物业公司现在才向被告主张权利，已过了2年的诉讼时效，也说明被告在该期间不缴纳是原告认可的，因此要求法院驳回物业公司的诉讼请求。法院的判决原告所提供的缴费通知挂号信凭证，已证明公司在2005年到2008年期间每年向被告主张过权利，本案诉讼时效在起诉前已中断过三次，每次中断后，诉讼时效期间从中断时起重新计算，故原告现在主张的权利并未超过诉讼时效。现被告对其所欠的物业管理费数额也予以了认可，故对于原告要求被告支付物业管理费4560余元的诉请，法院予以支持。据此，依照我国民法通则和物业管理条例有关规定，法院作出上述判决。《合同法》含义：是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《前期物业管理协议》《物业管理合同》不同点订立合同的当事人物业开发建设单位与物业服务企业业主(或业主大会)与物业服务企业合同期限可以约定期限明确、稳定性强相同点物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同两项书面合同合同条款包含的内容合同条款数量质量履行期限、地点和方式当事人名称或姓名标的违约责任付款或报酬解决争议的方式其它甲乙双方的权利和义务物业管理的服务内容物业管理的服务质量物业管理服务费物业维修基金使用其他约定事项违约责任物业服务合同的内容案例2006年9月7日，董先生下班后发现，其位于海淀区某家园小区的住所被盗，警方认定是入室盗窃。“我们家住1层，曾要求物业安装防盗门窗，但被拒绝。”业主董先生认为是物业公司没有尽到防范义务，将物业公司诉至海淀法院，索赔近4万元的损失。法庭上，董先生细数了物业公司保卫不力的几大“罪状”：小区原定的每栋楼1名保安配制变为4栋楼1名保安；楼内报警电话早已过时，未及时更新；小区红外防盗系统也不能正常使用。董先生认为，作为小区的管理者，物业公司没有保障业主人身财产安全，应该给予赔偿。分析物业管理合同的性质就物业管理合同的性质而言，其应属无名合同。物业公司与业主之间是委托管理关系，其构成要件类同于委托关系。对无名合同的法律调整，应当运用总则的规定，并可以参照与其相类似合同的法律规定。其具有如下特点：1、物业管理合同受相关物业管理法规及《合同法》的调整。2、物业管理合同不同于保管合同。物业管理公司的主要合同义务是管理职责，不形成物业管理公司对业主、物业使用人家中财物的保管、赔偿责任。3、物业管理合同与委托合同并不完全一致。委托合同任何一方均有权单方解除合同；而物业管理合同双方均不得任意取消或解除合同。物业公司的合同义务物业公司的安全保障义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，作为经营者或者管理者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。其有义务为维护小区的公共秩序而实施的安全防范工作。

《物业管理条例》第四十七条规定，“物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”

保安服务一般通过门岗、巡逻、守护等项目，及相应的安保设施设备，保障小区安全。具体安保服务内容应通过物业服务合同约定。安保义务由服务合同确定，物业公司的保安服务应达到合同约定标准，如果没有约定的，则应按行业标准执行。但应当根据实际情况来判确定物业公司的安保义务，如物业管理费收取数额的多少、小区治安环境的实际情况等。作为物业管理方在维护小区治安方面，其应当主动介入的处置和防范，比如对在小区内活动的可疑人员有权讯问查明其身份，对有可能涉及人身、财产安全的隐患，有权主动排除或要求相关人排除。但物业公司的安全保障义务属于防范性质的，与公安机关的维护社会秩序、保护公民合法权益的法定职责有着根本区别的。物业公司的赔偿责任物业公司如果存在违反安保义务违约行为，造成业主的损失，物业公司应当承担违约责任。可物业公司又应当如何承担赔偿责任，承担怎样的赔偿责任？法律对此并没有明确的规定，但从一般法理及最高人民法院的司法解释来看，物业公司承担的应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安保义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安保义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。在合理限度内承担与其过错程度相当的补充赔偿责任，这是因为物业公司是以提供服务来收取一定的费用的，但如果要求其对小区内发生的一切人身损害、财产损失承担全部的赔偿责任，显然违背公平原则。物业公司将要面临的风险就是巨大的，不可避免的，与回报不对等的。因此，即使最终认定物业公司有违反安全保障义务违约行为，存在过错，也应考虑到刑事案件的不可预测性，并综合考虑收费的多寡等具体情况来判定责任的比例。法院经审理认为，董先生没有为几大“罪状”提供证据证明，所以法院不予采信。且《海淀区房屋装修管理规定》规定的“严禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房间、窗户外侧安装任何物件”，未违反相关法律、法规，应属有效。

同时，法院认为，物业公司为业主提供的安全保卫服务仅为小区范围内公共区域的安全保障，不包括业主住房内的财物保管服务，所以不能苛求物业公司的保安服务能够防止一切盗窃案件的发生。

法院认定物业公司只负责小区公共区域的安全，不包括业主住房内的财物保管服务，驳回了董先生的诉讼。案例某科技贸易公司于2005年1月花39万元购得一辆轿车，由该公司法定代表人张某使用。张某每晚将车停放于其居住小区的固定车位处，并每季度向小区物业公司交纳停车费600元。2005年10月27日早晨，张某取车时发现车辆不见踪影，遂立即向物业公司反映，并向公安机关报案。但警方未能破案。试问：物业公司是否需要赔偿张某的损失？物业管理中的保管合同1）被保管人必须合法的拥有保管物2）保管合同以保管物交付成立3）保管人应有自愿接受和控制保管物，并愿意承担保管物损坏或丢失的赔偿责任《合同法》365条保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同保管含义保管也称寄托、寄存、委托占有保管合同保管关系成立条件一般而言，业主与物业服务公司之间的物业服务合同当中都有类似《物业管理条例》第36条、47条的约定：物业服务公司对小区公共秩序与业主财产负有安全防范义务。那么根据这些是否就足以表明，物业公司对小区内业主停放的车辆就负有安保义务，若车辆被盗，物业公司应当承担责任呢？实践中大致有以下几种观点和做法。有约定无约定1234种标准双方对责任承担有明显约定1、双方明确约定物业公司承担保管责任

物业公司是否需要承担车辆丢失的损害赔偿责任，首先看它与业主之间有无明确约定，是否签订了书面合同或者有口头的约定，或者物业服务合同中约定了相应的条款，如果双方有明确约定为车辆保管关系，则依约定。2、双方明确约定物业公司不承担保管责任物业公司也可以通过与业主的约定来排除自己的责任。双方对责任承担无明确约定在物业公司与车主对双方的关系及物业公司责任无明确约定的情况下，司法实践中通常有以下几种责任认定标准。第一种标准：“车钥匙、行车证、停车凭证、取车凭证”标准。第二种标准：“出入登记”标准。第三种标准：“停车费”标准。第四种标准：“停车收费+出入证”标准。四种标准双方观点张某与物业公司交涉无果，遂以科技贸易公司的名义起诉物业公司，认为其每季度交纳停车费，与物业公司构成保管合同关系。现物业公司未尽到保管人责任，致使车辆被盗，应赔偿其损失15万元。物业公司辩称，其收取某科技贸易公司停车费仅表明双方构成了场地租赁关系，某科技贸易公司取得停车场地的租赁使用权，但物业公司无保管车辆的义务。物业公司保安当晚已履行了按点巡逻的义务，故物业公司无过错，不同意赔偿某科技贸易公司损失。法院裁决法院认为，物业公司收取的小区占地费不应视为车辆保管费，本案双方不构成保管合同关系。但对于某科技贸易公司车辆的丢失，物业公司不能证明其已尽到应尽的小区安全管理义务，可推定物业公司在管理中存在一定过失，应承担一定的赔偿责任。由此判决物业公司赔偿某科技贸易公司经济损失2万元。《物业服务收费管理办法》1、主管部门（第四条）：国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。2、物业服务收费应遵循的原则：（第五条）物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。3、收费的形式：（第九条）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

物业服务成本或物业服务支出的构成1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3)物业管理区域清洁卫生费用；4)物业管理区域绿化养护费用；5)物业管理区域秩序维护费用；

6)办公费用；

7)物业管理企业固定资产折旧；8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9)经业主同意的其它费用。思考一般来讲，物业公司负责的是物业管理区域内的保洁、保安、房屋及区域内的共用部位和共用设施设备的维护管理等。电梯属于小区的共用设施，是全体业主的公共财产，全体业主对公共设施既享有所有权，同时也必须付费尽维护义务。底层业主是否可以不交电梯费？有两种情况可以例外：第一，在房屋销售前，房屋使用管理维修公约中明确规定、经全体购房人认可的；第二，业主委员会召集全体业主讨论，一致认为部分业主的费用可以减免，物业公司也能接受这一结果的，底层住户可以不交或少交电梯费。国务院《物业管理条例》条例中的几项禁止行为第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给