长沙星沙板块综合研究报告PPT

上海鉴略地产综合服务机构|战略咨询中心2010.4.15长沙星沙板块综合研究报告[产品建议|市场定位&营销策略].区域宏观市场分析二.板块竞争格局分析三.上海鉴略市场论道目录壹.区域宏观市场分析[星沙市场特征总结|

区域规划结构+市政配套动态|

区域商业市场|

区域供需状况]■2009年财政总收入35.7亿元，增长15.3%■房地产开发投资37.6亿元，年增长81.5%■商品房竣工面积116.09万㎡，同比增长54.37%■面积68平方公里，人口总数20.6万人■地方财政收入16,263万元，增长17%■乡镇企业总产值90亿元，增长18.9%■工业总产值7.5亿元，规模工业产值5.6亿元■城市人均可支配人平可支配收入8,550元。■农民人均可支配收入5832，同比增长14%

■商品房销售面积137.8.万㎡，同比增长67.6%星沙镇一.星沙区域总体概述星沙近年主要经济指标一览表

年份数据指标[亿元]2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年地区生产总值18.421.222.525.728.926.335.7全社会固定资产投资56637578646260社会消费品零售总额3.414.684.514.865.635.356.29地方财政收入8.29.610.211.712.413.816.3城镇居民人均可支配收入6228678673437636886382368832小结：■星沙作为长沙县的经济内核，历年经济增长居全县之首。■经济历年平均增速为17%，局面良好。■人均可支配收入已接近9000元，基本步入小康。二.区域重点建设规划1.路桥规划星沙共有6条桥梁跨越浏阳河往市内。从西至南依次为：■洪山-浏阳河大桥■319浏阳河大桥■鸭子铺浏阳河大桥■万家丽路-浏阳河大桥■营盘东路-浏阳河路■远大路-浏阳河大桥鸭子铺大桥万家丽浏阳河大桥洪山大桥市内星沙营盘路浏阳河大桥远大路浏阳河大桥319浏阳河大桥2007年11月正式竣工通车，全长875米，主桥长138米，是万家丽路唯一一座特大型跨河大桥，也是目前长沙最宽跨河大桥。已建跨河桥梁万家丽路-浏阳河大桥洪山-浏阳河大桥2005年3月通车，作为“世界第一跨”，大桥主跨206米，斜塔垂直高度136.8米，塔身倾斜角58度。远大路-浏阳河大桥一座上世纪60年代建成的6孔35米跨径的石拱桥小结：■万家丽路-浏阳河大桥■洪山-浏阳河大桥■远大路-浏阳河大桥位于芙蓉区浏阳河东岸乡，西接营盘东路，东至农园路，长约552米，宽25.6米，双向四车道，总投资约2.4亿元。桥型为简洁明快、美观节约的‘类双层’顶推连续箱梁和悬浇连续箱梁桥，桥体外观为蓝色。在建和规划的桥梁营盘路-浏阳河大桥效果图今年四月开工，浏阳河再添一条连接星沙与长沙市区的跨河大桥。九横九纵便利星沙九横[东西向]：新安路、盼盼路、漓湘中路、经贸路、三一路、凉塘路、开元路、特立路、滨湖路。九纵[南北向]：黄兴大道、东六线、东四线、金华中路、武塘路、星沙大道、天华路、板仓路、亚太路九纵九横的交通网布局，大大增强了星沙的“硬实力”，使星沙内部畅通无阻，成为长沙县的辐射区域。纵向道路网九纵[南北向]：■黄兴大道、■东六线■东四线■金华中路■武塘路■星沙大道■天华路■板仓路■亚太路其中以板仓路和天华路较为繁华，人流量较多。黄兴大道东六线东四线金华中路武塘路星沙大道天华路板仓路亚太路横向道路网其中以；开元路和三一路较为繁华，人流量较多。九横[东西向]：■新安路■盼盼路■漓湘路■经贸路■三一路■凉塘路■开元路■特立路■滨湖路

滨湖路特立路开元路三一路漓相路经贸路新安路盼盼路凉塘路4条未来连通星沙地铁东西走向：■2号线西至望城雷锋镇，东至星沙；■4号线西至宁乡县，东面沿三一大道抵达星沙。南北走向：■6号线沿万家丽路南北延伸，北至星沙；■7号线北起星沙大道，南至暮云，横穿整个星沙新城■机场专线地铁将与地铁7号线连接，使黄花空港城能通过7号地铁线与株洲、湘潭相连。2.地铁规划7号线星沙段4号线星沙段2号线星沙段星沙区域6号线星沙段3.其他立体交通主要交通干线统计表公路：■107国道■万家丽路■东八线■绕城高速■长永高速■京珠高速公路铁路：■京广铁路■武广高速铁路航空：■黄花机场武广高铁东三环通往长沙周边各地东八线通往星沙、黄花机场万家丽路通往市区107国道通往长沙市区、星沙黄花机场机场高速长永高速■路网建设日益完善：自2001年来，星沙新建和拓改城市主次干道10多条，其基础设施建设力度不断加大，以交通带动工业、以工业带动城市的格局初步形成。■与市中心交往密切：已建的四条浏阳河大桥万家丽路的拉通，正在动工建设的营盘路浏阳河大桥，无不缩短了两地的距离，促进了星沙经济的发展。■东南西北皆通途：地铁的规划建设、武广高铁的运营使用，扩建的东方黄花机场等等，从星沙到省外、国外、世界都有了自己的旅行方式，从此，星沙的腾飞有了新的支点。4.小结三.商圈分布星沙商圈星沙商圈：——星沙中心商业圈坐标：■易初莲花、步步高、通程商业中心两轴■开元中路■星沙大道一心■开元中路与星沙大道交汇处范围■开元西路与星沙大道交叉的西南区域，西至京珠高速、南至漓湘路，约3公里。中南汽车世界工业园区可口可乐、明城大酒店、

商圈核心区域（通程商业中心、易初莲花）

松雅湖商务区、公寓区住宅区（鹏基诺亚山林、凯旋门）商业分布情况辐射范围■中心汽车世界■工业园区■东面住宅区■松雅湖商务区指标■2009年星沙商圈共完成社会消费品零售总额47.98亿元，同比增长29.64%，成为长沙市最活跃、最具潜力的商业副中心。主要商业点易初莲花通程商业中心松雅湖商务区步步高开源大酒店明城大酒店老树咖啡潇湘国际电影城开源大酒店星沙步行街小结：■星沙商圈作为一个新型的现代商圈，业态必备，周边消费群体稳定。■辐射力进一步加强，星沙不仅是长沙人的商圈，也是湖南人的商圈。星沙商圈实景图四.星沙产业结构布局小结：星沙产业布局可分为四区：■中心为商业商贸区■长永高速以南为工业区■开元路以北为行政区■潇湘路以北为教育区四区勾勒出了这座新城的发展雏形，经过20年发展，星沙已成为“中西部第一县”。教育区（湖南大众传媒学校、长沙师专、长沙卫校、）行政区（县政府、财政局、经开区委员会）中心商业商贸区（通程商业中心、星沙商业步行街、明城大酒店）工业区(可口可乐、娃哈哈、长丰猎豹、三一重工、三河智能、中南汽车世界、农业产业区、科研区、商贸区)长永高速潇湘路开元路■战略定位立足湖南、辐射中南、面向全国的汽车及汽配产品集散中心。1.中南汽车世界■产业规划：

1.重点发展汽车贸易行业2.大力发展物流业

3.积极发展与汽车相关产业五大市场板块■一手汽车交易市场■二手车交易市场■汽配五金机电交易市场■物流园■大型商贸商务酒店旅游中心二手车交易市场4S店区100家汽配五金机电交易市场物流园商务酒店区中南汽车世界市场板块区域星沙方向每年新车交易10万辆，交易额84亿多元，占长沙整个新车交易市场的60%～70%。2.星沙工业园区工业园规划图星沙毛塘工业园星沙工业园鸟瞰图小结：■创建于1992年8月，规划控制面积38.6平方公里。■世界500强俱乐部，13家在此落户。■工业兴县，打造新型工业之都。■星沙工业总产值占了全市的29%，进出口总额占全市的55%。韩国LG可口可乐中国粮油进出口公司荷兰飞利浦法国达能以LG飞利浦曙光等为主体的电子信息产业。以金沙利等为主体的轻印包装。以娃哈哈等为主体的食品饮料。以金农、亚华、福来格等为主体的生物工程等产业格局。以三一重工等为主体的先进制造技术产业。■大运输工业■机械■电子■环保产品■以三一重工等为主体的先进制造技术产业■以LG飞利浦曙光等为主体的电子信息产业■以金沙利等为主体的轻印包装■以娃哈哈等为主体的食品饮料■以金农、亚华、福来格等为主体的生物工程等产业格局。产业定位五.松雅湖综合开发小结：■松雅湖位于星沙北面，为长沙最大人工湖。■项目规划：一心四轴八带八组团布局。■该项目总面积16.97平方公里，预计3年时间工程全部完工，总投资高达36亿元。16.97平方公里松雅湖西至107国道南起望仙路北达滨湖北路东起东八线长沙县星沙商圈松雅湖目前进入放水阶段星沙商圈松雅湖鸟瞰图一心四轴八带八组团松雅湖商务风光松雅湖关帝广场项目规划一心松雅湖为中心。四轴四个向湖心的生态景观轴。八带作为绿色骨架的、由内而外延伸的八条景观带。八组团南岸区域、松雅天地、左岸香堤、香岛、前湖文化岛、中心商务区、后湖绿色家园、北岸生态城等八个城市组团。

一心四轴八带八组团打造湖南省最大的城市生态湖泊捞刀河六.长永高速公路商业街星沙将从“一分为二”变成“合二为一”顶层为商业街中层为大型停车场底层为长永高速全长1.66公里，集高档购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的商业街，配套建设步行街和超市、购物中心、大型停车场。预计今年六月份开工。商业街长永高速长永高速商业街示意图七.未来规划一中心：县城和经开区

一中心六组团长沙第六区、城市副中心打造一中心六组团三镇经济核心区长沙第六区、城市副中心、商业副中心六组团：黄花、春华、干杉、黄兴、塱梨、安沙。三镇：暮云、江背、金井；约200平方公里经济核心区。八.区域宏观市场特征总结■交通区位独特星沙是长沙市的城市副中心和商业副中心，公路、铁路、高速、水路纵横交错，穿行其中，区位优势独特。■基础设施完善以星沙为中心的“一刻钟经济圈”、“三十分钟经济圈”已经形成，是长沙市主城区向东扩张基础设施最完善的选择地。■发展前景看好集聚了13家“世界500强”企业，形成了机械制造、汽车、零部件和电子信息三大支柱产业，县域经济竞争力中部第一，发展前景持续看好。■磁场效应增强以新型工业带动经济发展，以优美环境稳固发展，“无线星沙”工程，1亿元夜景亮化工程，进一步增强了星沙的辐射效应、集聚效应和吸引力。贰.板块竞争格局分析[大北城区域板块划分|北城五大板块市场现况分析|代表楼盘+重点楼盘分析|]一.五大区域板块划分析星沙可分为五个板块，分别为：■中心板块■中南板块■东南板块■东北板块■万家丽北板块东北板块东南板块万家丽北板块中南板块中心板块中心板块中南板块东南板块东北板块万家丽北板块区位特征区域认知度高配套设备齐全偏向于对工业的打造，生活配套缺乏属于开发新区，市场认知度低学校多，教育资源丰富，区域升值潜力大。环境优美，自然资源丰富。资源优势商业、商贸、配套工业、交通自然环境、交通教育山水环境产品供应主体特征项目以单体商住楼为主，普通住宅、小型住宅体、普通住宅项目规模大，档次较高以别墅、高品质大盘为主市场供需总体趋势供需基本平衡，客户对商业地产需求旺盛项目多为加推，开发力度和需求量不加强。楼盘放量迅速，物业类型集中，供大于求。楼盘性价比高，供需两旺产品类型丰富、在建项目少。供少于求。均价指数10/04均价4200元/㎡10/04均价3700元/㎡10/04均价3500元/㎡10/04均价4000元/㎡10/04均价3400元/㎡（别墅除外）未来供量1500038.5㎡1404831㎡1206860.7㎡1695969㎡1155640㎡综合评价未来住宅供量相对较少，商业地产比例加重。区域认知度高，市中心客户一般选择在此购房。区域目前亟待发展，未来潜力大属于教育产业区，宜商宜住。随着万家丽路的开通，未来升值潜力凸显。二.五大区域板块综合特征分析三.星沙-中心板块市场分析◆南起盼盼路◆北至开元中路◆西起京珠高速公路。◆东至金华路●坐标有易初莲花、通程商业广场、步步高。易初莲花中心板块●星沙中心版块基础设施完善，楼盘以单体楼为主，客户多来自星沙本地及经济开发区。1.在售项目营销现状-中心板块项目物业类型占地[万㎡]总建[万㎡]总套数价格[元/㎡]开源鑫景商住楼0.14.04194500尚都花园城高层0.761516044000时代星城高层1.11011363900楚天世纪城高层小高层73729243600东业苹果社区高层小高层61615003300幸福里高层8643004200润城小高层4.945.224004300蝴蝶谷高层63532003700在售项目价格分析（元/㎡）09/12区内在售项目均价4000元/㎡；10/104均价4200元/㎡；均价上涨了200元/㎡；增长为5%，总体涨幅较慢。开源鑫景企业湖南开源置业有限公司位置长沙市经济开发区开元路17号规模占地面积：1039.0㎡建筑面积：40980.0㎡产品普通住宅商业楼其它规划主题湘商第一楼建筑特色现代风格，整体阳刚大气规划特色人性化写字楼和智能、人性化商务公寓，主要为外地来星沙投资的、科技含量高的中小型、成长型企业和白领提供优越舒适、理想的办公、生活、文化、休闲场所。核心配套学校：星沙中学公园：星沙公园幼儿园：天骄幼儿园公交车：501、127、703商场：新一佳、易初莲花医院：长沙县人民医院、八医院银行：建行、农行、工行、人民银行、兴业银行房型一房一厅、两室一厅、三室一厅、四室一厅（50-150㎡)售价4800“星沙·湘商第一楼”2.代表楼盘（1）商务楼即将竣工产品赏析

旋转门彰显豪华公寓楼商务写字楼99米楼高—星沙第一高楼1-3层引进银行、证劵4-32层为智能人性化写字楼小结：■产品定位：中小户型的商住楼。■产品功能：为来星沙投资的、科技含量高的中小型、成长型企业和白领提供优越舒适、理想的办公、生活、文化、休闲场所。■销售主要针对星沙工业区企业内部自然人股东，企业员工和企业白领。■目前公寓楼已经售罄，写字楼部分在售。玻璃幕墙带来质感玻开放式厨房设计3.代表楼盘（2）尚都花园城“星沙首个涉外国际化生活区”企业湖南长海投资置业有限公司位置长沙县星沙一桥长海集团内规模占地面积：

7582.0平方米建筑面积：

72185.6平方米产品普通住宅商业楼其它规划主题星沙首个涉外国际化生活区建筑特色外立面简洁、明快规划特色星沙CBD中央商务区打造总建筑面积达100万㎡的大尚都城市综合体。核心配套商业：新一佳，步步高，通程商业广场

教育：星沙小学，盼盼中心小学，维汉中学，县实验中学，长沙县一中（省重点）

医疗：人民医院，仁康医院，长沙市中医院（市八医院），博爱医院，双舟药店，老百姓

银行：建设银行，工商银行，农业银行，房型86平米三房、112平米三房及126平米的四房售价起价4000①②⑥⑤④③板仓路商业体项目一期：共516套，总面积约7万平米，2007年11月开盘，2009年3月交房。

项目二期：两栋（4、5号栋）高层住宅及底下商业，共1016套，总建筑面积约7万平米。项目三期：目前在售6号栋，此外30000平方米的商业体正在规划中。项目开发

长永高速商业街小结：■项目整体定位，分期开发。■项目整体定位是区域商业中心。■三期地块处于星沙新的CBD区域内的桥头堡位置，定位调整为城市综合体。■因处于星沙核心区域，一二期已销售，三期6号栋今年5月份开盘。外立面赏析●外立面阳刚硬朗、明快大气●纯白色阳台台边，增强了楼盘的层次感，极具个性。●楼盘整体感觉时尚、富有国际化气息。4.板块重点楼盘（1）企业新金鸿置业有限公司位置星沙镇京珠高速东辅道东、经贸路南规模占地面积：62834.3平方米建筑面积：345000.0平方米产品高层普通住宅商业楼规划特色一个真正的现代化顶级欧尚生活社区建筑特色欧式俊朗建筑风格园林特色东南亚热带风情园林，庭院式组团布局。核心配套豪华会所、幼儿园、广场、喷泉、绿地、羽球场、儿童乐园等应有尽有户型配比65平米一房，75-89平米两房，109平米三房。在售产品72-86平米两房购买客群消费群体主要为星沙经开区、芙蓉区马坡岭、泉塘一带，芙蓉区工业园、开福区东部广电一带的中高收入人群。价格体系2010-04-01均价约4100元2010-03-023号栋VIP卡五千抵两万，折后均价3600元/平米2009-03-124号栋均价2600米/平米销售动态四次开盘时间：2008-12-192009-03-092009-08-192010-03-29蝴蝶谷顶级欧尚生活社区蝴蝶谷户型赏析

项目目前在售三号栋82.15㎡魅力两房；81.34㎡浪漫两房。5.板块重点楼盘（2）企业长沙星河苑房地产开发有限公司位置星沙镇京珠高速东辅道东、经贸路南规模占地面积：48529.0平方米建筑面积：451640.0平方米产品高层、小高层，普通住宅、别墅、沿街商铺、集中商业规划特色产品线丰富：一期工程包括TOWNHOUSE公寓、青年公寓、会所、大型超市。建筑特色欧式俊朗建筑风格园林特色以自然、生态为核心理念的现代园林景观，拥有，独一无二的城市中心浅丘水岸生态住宅。核心配套小区内部配套：整个小区设会所、网球场、游泳池购物：易初莲花丶新一佳丶步步高百货丶通程电器丶国美、苏宁电器等；教育：长沙县实验中学丶维汉中学丶盼盼中心小学等；医院：星沙人民医院丶长沙市第八医院等；在售产品83-150平米两房至四房价格体系起价4000元/平米均价4200元/平米销售动态四次开盘时间：2008-12-192009-03-092009-08-192010-03-29幸福里.润城顶级欧尚生活社区实景图产品赏析—住宅小结：■产品线丰富：

TOWNHOUSE公寓、青年公寓、会所、城市中心别墅一应俱全。■项目整体设计做到了“起点高、立意新、功能全、环境美。”■打造现代景观园林，拥有独一无二的城市中心浅丘水岸生态。浅丘水岸中心湖泊坡地园林景观城市稀缺别墅（仅47套）TOWNHOUSE公寓青年公寓别墅区6.板块小结

■目前该区域在售楼盘和新开楼盘较少，处于房源紧缺空档期；■优越的地理位置、完善的配套设施、便利的交通以及较低的开盘价格，吸引了县城乃至长沙市民等购房者的目光；■中心板块的总体成交均价保持在4200元/㎡的价格，在品质和规模上处于中档楼盘，因而虽然占据了星沙的中心位置，但结合其规模、品牌、品质等各个方面的条件，使这些楼盘的成交价格也处于中等水平。三.星沙-中南板块市场分析◆南起漓湘路◆北至开元中路◆西起锦绣路。◆东至京珠高速公路●坐标有中南汽车世界中南板块●星沙中南版块主要以汽车零售为主，临近长沙市区，很多市民选择来此购房。中南汽车世界1.在售项目营销现状-中南板块项目物业类型占地[万㎡]总建[万㎡]总套数价格[元/㎡]紫晶城高层1.66.46484100星城雅郡高层2.8108003600湘楚家园小高层3.617.51443700金三华邸高层1.35.84003500美林水郡别墅、商业楼12137243600

7000（门面）在售项目价格分析（元/㎡）●09/12区内在售项目均价3500元/㎡；10/04均价3750元/㎡；均价上涨了250元/㎡，涨幅为7.7%，上涨速度较快。紫晶城企业湖南汇一置业有限公司位置长沙市博览路与319国道交汇处规模占地面积：

27315.8平方米建筑面积：

148382.9平方米产品普通住宅商业楼其它规划主题锻造高品质的世界之窗原生态景观住宅，致力倡导一种面向于大众的全新居住生活。建筑特色现代大气规划特色立面设计极具艺术化和个性化；规划大型的中心花园，着意把室外风景延入室内，精心布局景观、核心配套景观：世界之窗，海底世界，广电中心、会展中心、月湖公园、大金鹰广场；

商业：紫晶城社区120米商业街、华雅华天大酒店、西湖楼美食广场、万佳惠超市；

教育：诺贝尔幼儿园、长郡实验学校、科大附中、长大附中长沙大学、国防科大；

房型产品主要以80㎡左右两房，110-121㎡的三房为主，户型紧凑适用，售价4100“世界之窗原生态景观住宅”2.代表楼盘（1）商务楼即将竣工星城雅郡企业湖南冠豪房地产开发有限公司位置长沙市长沙县星沙镇汽配城规模占地面积：

28625.0平方米建筑面积：

106758.2平方米产品普通住宅商业楼其它规划主题锻造高品质的世界之窗原生态景观住宅，致力倡导一种面向于大众的全新居住生活。建筑特色规划特色高品质纯板式高层电梯住宅北靠长沙世界之窗、东接星沙汽配城、西临超大楼群金色比华利和餐饮“航母”--西湖楼、是生活原色的和谐人居精典。核心配套公园：世界之窗、海底世界、月湖生态公园医院长沙市中医院、湖南中医附三院、星沙中心医院商场麦德龙、易初莲花、步步高、新一佳、通程商业广场公共设施其它西湖楼美食广场、国际影视会展中心大洒店、湖南星沙汽配城房型166平米四房90平米两房和110平米售价二期现还有少量166平米四房现房在售，均价3600元/平米。“9万平方米原色山水人居精典”3.代表楼盘（2）商务楼即将竣工小结邀请阿奇贝斯（加拿大）景观设计高绿化、低密度的居住环境链接城市与人文、倾听自然交响、感悟生活原色的和谐人居精典。园林景观设计4.板块重点楼盘企业长沙美林房地产开发有限公司位置长沙县星沙镇开元西路规模占地面积：

116466.0平方米建筑面积：

126100.0平方米产品洋房、别墅、公寓其它规划特色一个真正的现代化顶级欧尚生活社区建筑特色欧式俊朗建筑风格园林特色东南亚热带风情园林，庭院式组团布局。核心配套豪华会所、幼儿园、广场、喷泉、绿地、羽球场、儿童乐园等应有尽有户型配比65平米一房，75-89平米两房，109平米三房。在售产品72-86平米两房购买客群消费群体主要为星沙经开区、芙蓉区马坡岭、泉塘一带，芙蓉区工业园、开福区东部广电一带的中高收入人群。价格体系2010-04-01均价约4100元2010-03-023号栋VIP卡五千抵两万，折后均价3600元/平米2009-03-124号栋均价2600米/平米销售动态四次开盘时间：2008-12-192009-03-092009-08-192010-03-29美林水郡4+1纯粹丽景花园洋房6.板块小结

■中南板块为金鹰月湖板块的一部分，依托广电集团、月湖公园、长沙大学、世界之窗、海底世界等人文与环境资源，具备了良好的人居环境，已经形成了长沙高档次居住板块的形象。■随着万家丽北路、开元路、福元路等道路的拉通，制约本板块发展的交通问题已基本解决，基础市政配套正在逐步完善中，这一板块将成为长沙年轻新贵的聚集地。■此板块占据金鹰月湖板块的中心位置，离市区较近，便利的交通、已基本形成的人居社区环境。■加之与市区相比较低的价格，吸引了众多的年轻市区顾客和投资客前去购买，但与星沙其他版块价格相比较，略微偏高。三.星沙-东南板块市场分析◆南起319国道◆北至开元中路◆西起金华路。◆东至东八路东南板块●区域潜力有待挖掘，市场认知度相对较弱，区域类楼盘放量迅速，物业类型集中。1.在售项目营销现状-东南板块项目物业类型占地[万㎡]总建[万㎡]总套数价格[元/㎡]中铁国际城小高层、高层266964643800方略潇邦小高层、高层41917703400三景国际高层2.38.07133400未来康桥长郡小高层715.5-3600圣力华苑高层1.51810003500明天一城高层1.988003200博雅上院小高层10.72570003300在售项目价格分析（元/㎡）●09/12区内在售项目均价3300元/㎡；10/04均价3500元/㎡；均价上涨了180元/㎡，涨幅为5.8%。6.板块小结

■此版块毛坯成交价格基本保持在3200元/㎡左右，未来蜂巢项目为精装修小户型，因而成交价格相对偏高。■此版块现阶段不够完善的配套设施和道路交通成为成交价格上涨的制约因素。三.星沙-东北板块市场分析◆南起开元中路◆北至滨湖路◆西起京珠高速公路。◆东至东八线●坐标：松雅湖松雅湖东北板块●星沙东北版块项目规模大，品牌开发商汇集于此，学校众多，也是星沙未来商务区。1.在售项目营销现状-东北板块项目物业类型占地[万㎡]总建[万㎡]总套数价格[元/㎡]凤凰城小高层40120108804200恒基凯旋门小高层、高层247210204400鹏基诺亚山林小高层、别墅洋房10613028003400爱琴海岸高层2.815.9813753900松雅湖畔小高层2.3207113600威尼斯城别墅、洋房171442926000（双拼）在售项目价格分析（元/㎡）●09/12区内在售项目均价3700元/㎡；10/004均价4000元/㎡；均价上涨了300元/㎡，涨幅为8.9%。恒基凯旋门企业恒基兆佳(湖南)房地产发展有限公司位置星沙镇望仙路南，东三线东，东四线西，开元路北规模占地面积：

97803.2平方米建筑面积：

166305.0平方米产品普通住宅商业楼其它规划主题以显赫尊贵的凯旋门为建筑设计概念，成就星沙最辉煌的地标建筑。建筑特色现代大气规划特色1.432超低容积率；

7万多米主题中央景观园林；

100米超宽楼间距；长沙首创小区会所配置影院；逾500米长水系景致；大部分单位均带入户花园；南北对流的楼房设计；约6米高楼底首层入户大堂。核心配套景观：松雅湖公园、世界之窗，海底世界，广电中心、会展中心、月湖公园、大金鹰广场；

商业：易初莲花、通程购物中心、新一佳；

教育：诺贝尔幼儿园、长郡实验学校、科大附中、长大附中长沙大学、国防科大；

房型71-75㎡一房，95㎡两房、142㎡三房售价4600“72万平米国际人居新城”2.代表楼盘（1）

1.432超低容积率，100米超宽楼间距产品分析约6米高楼底首层入户大堂

7万多米主题中央景观园林，逾500米长水系景致长沙首创小区会所配置影院，大部分单位均带入户花园样板房赏析小结：自然动态之空间布局，创造出健康、舒适、愉快的居住环境，展现国际化生活品位。华润凤凰城企业华润置业位置星沙镇星沙大道以东、东三线以西、行政支线以北、望仙路以南规模占地面积：

401777.0平方米建筑面积：

1300000.0平方米产品普通住宅商业楼其它规划主题致力于为长沙市及经开区都市白领阶层提供一个高品质的大型国际人文居住社区。建筑特色地中海风格规划特色

邀请国际知名建筑设计院澳大利亚ANS规划方案设计、著名园林景观设计公司香港贝尔高林园林景观设计。产品形态为欧陆风情为主。核心配套ARTDECO风格的电梯小高层、高层，配以地中海式风情的超高绿化率园林景观配有约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。房型户型以经典两房、三房为主。售价4300“高品质大型国际人文居住社区”3.代表楼盘（2）6.板块小结

■该区域项目一直以少而精的势态发展：荣获中国别墅大奖的碧桂园·威尼斯城作为长沙早期开发的别墅之一，凭借着响亮的品牌和良好的品质打造出优质的别墅大盘。08年拥有百年品质的华润置地打造出板块内又一大高品楼盘——华润·凤凰城，沿承华润百年的品质，以大规模、高绿化率、合理户型以及完善的整体配套出现在购房者眼前，不但成为星沙区域的一大亮点，同时对于长沙市都有着一定的影响，众多的市区顾客前来购买。■该板块则拥有者良好的天然优势——松雅湖，成为将来众多开发商选地的优先选择区域，此外，湖南大众传媒学院等多所高校的座落，使区域内基本配套设施逐渐完善，最终成为良好的人居社区。■目前，该区域楼盘均价已达4000元/㎡，各楼盘品牌的保证，加之其配套设施完善的社区规模环境以及优越的生态自然条件，其价格必定相对较高。三.星沙-万家丽北板块市场分析◆南起开元路◆北至捞刀河◆西与开福区交界。◆东至京珠高速。万家丽北板块●板块以大盘为主，产品类型丰富，认知度正处于逐步提升阶段，万家丽北路的全线拉通，该片区楼盘的升值潜力日益凸显。1.在售项目营销现状-万家丽北板块项目物业类型占地[万㎡]总建[万㎡]总套数价格[元/㎡]山水湾别墅洋房415550003700完美生活高层3.518.712083100世景华庭高层、小高层5.31913693600红树湾高层77828003200好望谷独栋别墅247.42243200郡原居里洋房1010.93934000在售项目价格分析（元/㎡）●09/12区内在售项目均价3200元/㎡；10/04均价3400元/㎡；均价上涨了200元/㎡，涨幅为6.7%。该板块均价属于星沙最低水平。郡原居里企业湖南华盛房地产开发有限公司位置长沙市湘江中路一段126号

规模占地面积：27495.9㎡

建筑面积：186955.8㎡产品普通住宅商业楼其它规划特色借鉴上海黄浦楼盘风格，创新性的运用了海派建筑特色并取得成功。建筑特色外立面新颖现代、大气美观园林特色组团园林核心配套沿江风光带

第八中学

湘雅附一医院房型房型1-4房，面积区间52-175平米售价8000；在售楼楼王单价13000；代表楼盘（2）大型江景楼盘/无可回避的江岸地标/长沙美学建筑地标山水湾企业湖南致盛远景房地产开发有限公司位置星沙镇区万家丽北路段规模占地面积：44万

㎡

建筑面积：55万㎡产品多层、小高层、联排、独栋、双拼规划特色低碳环保理念以及社区良好的景观、园林环境资源利用建筑特色外立面新颖现代、大气美观园林特色山体原生态园林、景观组团、中心水景体系核心配套项目地块内水体丰富，沟、渠、塘、井星罗棋布；林木丛生，原生多种景观树木，空气环境质量各项指标均优于市区，适宜居住。房型户型面积71-125平米；联排、双拼别墅面积260-320平米售价3500-3700元/平米代表楼盘（2）55万㎡现代生态人居大盘好望谷企业湖南滕王阁房地产开发有限公司位置长沙市万家丽北路湘龙路贺龙体校规模占地面积：23万

㎡

建筑面积：186955.8㎡产品普通住宅商业楼别墅、其它规划特色借鉴上海黄浦楼盘风格，创新性的运用了海派建筑特色并取得成功。建筑特色外立面新颖现代、大气美观园林特色原生态园林、组团园林核心配套周边湘龙小学、贺龙体校、湖南机电职业技术学校、国防科大分部、省安全技术学校等教育和体育配套完善。房型面积区间：84-167㎡，主力面积：84-120㎡；户型：二房、三房、四房，售价起价：2980元/㎡，VIP认筹五千抵两万。

代表楼盘（2）大型江景楼盘/无可回避的江岸地标/长沙美学建筑地标原始地貌为一座300亩的原生山体，山体中心怀抱一10000平米叠瀑溪谷，和7000平米山顶公园，呈双龙戏珠状，风水独好。项目占地360余亩，分2期开发，容积率约为0.28，所有别墅依山而建，每一栋都有最广阔的视野和景观面。现二期组团半山别墅浓情推出。

好望谷的工程质量、园林景观、人性化设计等各方面好望谷充分借鉴地中海阳光、休闲和浪漫生活情调，融合西班牙和意大利浓郁的异域建筑风情10000平米叠瀑溪谷红树湾企业湖南华能房地产开发有限公司位置长沙市万家丽北路湘龙路交汇处规模占地面积：5万

㎡

建筑面积：25万

㎡产品普通住宅商业楼、其它规划特色借规划配套一应俱全、户型设计合理，住宅面积适中，功能全面，户型类型丰富建筑特色外立面新颖现代、大气美观园林特色——核心配套周边湘龙小学、贺龙体校、湖南机电职业技术学校、国防科大分部、省安全技术学校等教育和体育配套完善。房型两房90㎡三房，120-148㎡四房，售价均价3600元/平，买两房优惠6000元，买三房四房优惠8000元代表楼盘（2）大型江景楼盘/无可回避的江岸地标/长沙美学建筑地标6.板块小结

■南北纵向大道的万家丽路的开通，浏阳河大桥的提前合拢，该区域板块不再是城市边缘，在政府拓北融南战略的推动下，万家丽北板块的优势和潜力开始全面释放。■此板块内的产品构成较丰富，楼盘品质高，注重对园林的打造，总体成交情况良好，一些成熟社区大盘如山水湾等更是吸引了众多的购房者。■该区域板块均价达3400元/平米，属于星沙价格最便宜的区域。4.已建待上市项目分析第一湾开发商富湘房地产地址车站北路919号建筑类型高层占地50258㎡建筑面积280693.3㎡绿化率45.8%容积率4营销举措交2万办特权卡，开盘享受96折预计开盘2010-01-15锦顺.