物业管理合同中业主迟延履行的法律救济对策毕业设计

物业管理合同中业主迟延履行的法律救济对策摘要物业管理公司是整个小区的管理执行者，也是对于整个经济利益最大化的经纪人，随着物业管理商品化的发展进程，物业管理公司在面向业主收取物业管理费的行为，正是整个物业公司的生存之道，并且对小区进行有质量、有服务的主要资金筹措渠道。关键词：迟延履行;法律诉讼;追缴物业费目录1.绪论 11.1法院实习中了解到的物业管理中的迟延履行 11.1.1物业管理合同中业主迟延履行的法律规定 12.2.实习中遇到的案例 22.1关于物业合同系列案应该思考的几个问题 33.结论 3参考文献 4致谢 5绪论在当代社会中，随着社会快速的发展，国民的生活质量的提高，对住所条件观点的改变，大家对居住环境的也在逐渐的改观中，觉得不光要居住的环境好，还需要一个对居住环境的管理人员。物业管理公司同时也开始发展起来，现在，每个小区都是相应的物业公司管理。物业管理公司是整个小区的管理执行者，也是对于整个经济利益最大化的经纪人，随着物业管理商品化的发展进程，物业管理公司在面向业主收取物业管理费的行为，正是整个物业公司的生存之道，并且对小区进行有质量、有服务的主要资金筹措渠道。但是，近年来在小区的物业管理中发生得最多的纠纷就是业主迟延履行管理费而产生的法律问题。业主也并没有意识到拖欠物业管理费会影响到业主与物业管理公司的共同利益，物业管理费是整个住宅小区正常开支和运行的基本支撑。如果物业公司没有收入的来源如何对小区进行有质量的管理，业主对小区设施不满意时如何改建这都是需要经费的，而且小区设施设备的维修和保养、物业公司的管理质量将会大打折扣，一环扣着一环，少了其中一环，物业公司对小区的管理都无法继续进行下去。1.1法院实习中了解到的物业管理中的迟延履行在实习中才真正了解到迟延履行的意思，关于物业合同中的迟延履行，就是指业主为履行物业合同中缴纳物业费的义务，而且经过多次催缴都不能及时缴纳，针对业主的迟延履行，物业公司想过很多办法，可是都未能解决，于是来到了法院当了被告。业主缴纳物业服务费的期限违反了物业服务合同中关于缴纳物业服务费的情形，物业服务费缴纳期限是指业主与物业管理公司依照物业服务合同规定全面履行缴纳义务的时间，物业服务费的缴纳期限不仅直接关系到业主履行义务的完成时间，也是确定业主违约与否的重要因素。业主应当履行物业服务合同中自己的缴纳义务，部分业主之缴纳了物业费的一部分，并没有全部缴纳，这并不算完全履行合同中的缴纳义务。也违反了合同的全面履行的原则。业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼。物业费收费标准的核定和审批，物业公司都是按省物价局文件中所述的条款规定执行的。业主对物业公司有意见可以进行沟通和调解，但是如果业主在物业公司多次追缴物业费后仍履行缴纳义务，物业公司可以依照业主委员会的委托，依法提起法律诉讼，来追缴没有缴纳的物业费和滞纳金。1.1.1 物业管理合同中业主迟延履行的法律规定业主拖欠物业费，是指业主不履行与物业服务公司签订的物业服务协议中约定的缴纳物业费的义务。根据合同法，业主必须按照合同的约定，认真履行合同义务，按时缴纳物业服务费用。根据合同双方权利一致的原则，业主履行缴纳物业服务费用的义务，就有权利要求物业管理企业根据合同的约定，提供保证质量的物业管理服务。根据《合同法》第六十六条规定，第六十七条规定中明确说出对合同的履行义务，当事人之间互相有债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。然后物业合同中履行义务是分先后的，业主交钱，物业公司履行管理小区的义务，如果中间断了链条，那也就违反了物业合同的先后履行义务了，根据法律的要求，业主与物业管理公司都应该正确认识。《合同法》第六十六条规定，第六十七条的规定无论是业主还是物业管理公司都应该审慎对待，避免去承担因此类问题而产生的法律风险。 实习中遇到的案例在法院民庭里面，物业纠纷案是出现频率最多的案情之一，我所选取的唯佳物业管理有限公司与格蓝康都小区业主的物业纠纷是比较典型的一个系列案。大概说一下案情，长沙唯佳物业管理有限公司作为原告，业主周某，王某，张某，李某等20位业主因拖欠物业费而成为了被告。长沙唯佳物业管理有限公司受湖南新族房地产开发有限公司选聘对格蓝康都小区从事物业管理服务，在管理的过程中，这20名业主对物业费都是迟延履行，物业多次催缴未果，于是将他们20人告上了法庭。20名业主拖欠的程度也不一样，少则几个月，多则几年都有。物业管理公司称他们严格依约履行他们物业应尽的义务，但这20名业主以各种理由拒不缴纳物业服务费，有打电话，上门贴通知物业多次催缴，业主都是置之不理，于是物业公司将他们20人告上法庭，诉求是缴纳应缴的物业费和迟延履行的违约金。这个案子也拖了很久，主要是因为是这被告过多的系列案，一个一个的通知，等他们全部通知到位，时间已经拖了几个月了。我问过案子的承办法官，法官告诉我案子拖这么久就是有的被告一直联系不到，还有的通知到了的不拿传票，导致这个案子一直往后拖，办法用尽了，实在联系不到的业主就只能通知原告公告送达了。我来实习的时候这个案子已经拖了三个月了，但是幸运的是我实习两个月之后这个案子能开庭了，我也看到了这个案子的最终结果。法院做出如下判决：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决原告长沙唯佳物业管理有限公司胜诉，被告应于本判决生效后7日内支付原告长沙唯佳物业管理有限公司物业管理服务费及滞纳金。在审理的过程中这20个被告都说了为何迟延履行的理由，入房花园与客厅天花板、主卧室墙体渗漏水较严重，洗脸池下水管严重堵塞，且小区内多次出现外来人员入室偷盗事件。综上，房屋质量差、物业维修保养和服务质量差，均为被告拒交物业管理费的原因。然而我认为，如果物业公司真的是差到业主无法接受的程度了，在他们的管理下小区的环境也十分恶劣了，大家不一定要用极端的方式来表达不满，完全就可以采用法律的手段的维护自己的权利，物业公司因未收到物业费而把业主告上法庭，最终，法庭会判业主履缴纳物业费的义务，如果业主对此不满，那是另外一个案子的事情了，一案一说法。2.1关于物业合同系列案应该思考的问题（1）这20名业主拖欠物业费的行为是否合法？就上述案子的判决，业主的行为显然是不合法的。业主不得无故拖欠物业费。理由如下：第一按纳物业费是业主应当履行的义务。如果业主没有按照合同约定及时缴纳物业费，物业公司不光可以追讨物业费，还可已按合同约定收缴滞纳金；第二按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权决定的，业主欠费的行为，侵害了交费业主的合法权益，侵害了整个小区的利益。所以，业主迟延履行应尽义务是违法的、不合理的。（2）如果物业服务公司的服务不到位，业主能否拖欠物业费?对物业服务不到位，业主不应通过欠费维权。物业公司的服务不符合物业服务合同的内容，让业主失望，业主可以要求物业公司按合同约定履行、对业主的不满意采取一些措施。其次，业主也可向属地的房屋行政主管部门投诉，由政府机关督促物业服务公司履行合同义务及政策法规规定的义务。在上述案件中中，20名业主与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》，约定了物业费标准。业主本来应该按照约定交费，却迟延履行，而且经过物业服务公司催缴后，仍然拒不交费这种行为显然是不对的。业主们认为物业公司服务不到位还有什么房屋质量差、物业维修保养和服务质量差都不能构成业主拒交物业费的合理理由。结论物业管理合同中业主迟延履行的法律救济对策在物业费缴纳方面，我觉得可以成立一个第三方独立机构来维护业主和物业服务企业的利益。特别是针对部分恶意拖欠物业管理费用的追缴问题。第三方机构与物业公司及业主都没有直接利害关系，因此能够做到公平公正。这让业主和物业公司之间的信任值加强。在收缴费用的同时要注意掌握催缴物业费的方式方法，上门催缴、总是不缴纳的“老赖”面谈、请业主委员会帮忙是最常使用的方法，一部分“脸皮薄”的业主也能在几次催缴或面谈后交费。物业服务公司在催缴费用时对脸皮较“薄”业主应该多采用种方法，所谓“先礼后兵”，这有利于维护物业服务公司与业主之间的和谐关系。有关机构须加强物业管理行业的管理力度、制定与法规相配套的规范的制度，让业主和物业公司之间的信任值加强。物业管理公司在管理上应该也在吸收国外优秀的管理方案，完善服务管理。物业公司在管理的时候一定要加强跟业主的沟通，在解决与业主发生的矛盾时不要乱承担其实是开发商所要承担的责任，有需要时，能主动为业主解决问题，日常服务要注意员工的素养。催缴物业费一定要掌握的是收费技巧。可以偶尔给业主一点小福利，比如通过缴费即送大米、食用油等日常生活用品，鼓励大业主们提前缴费;多组织一些业主与物业公司员工的活动和会议，增加彼此之间的交流，争取更多的业主理解和支持物业服务公司的工作。还有要注意催缴费用的时机问题，比如有些经商，从事金融行业的春节期间最忌讳被上门“追债”，物业服务公司最好能避开类似节日;物业工作人员最好与小区业主交朋友，见面来个微笑打个招呼，提供服务时态度积极主动，都有助于与业主建立长期和谐的关系，在催费时可能有“意外之喜”。物业服务合同中，一要明确约定物业服务标准，这样能减少服务争议;二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款，高的违约金一般对对方的违约行为更有控制力;三要约定纠纷产生后的解决办法。合同双方对物业服务质量产生争议时通过聘请第三方评估机构的方式对物业服务作出鉴定，评估费用由首先对物业服务质量提出异议者承担。在以上这些法律意见之后所要说的就是要坚持守法守约的底线。业主迟延履行物业合同条款时通常都会会找出很多不利于物业管理公司的理由和借口，比如服务不好啊，管理有缺陷啊，最常见的就是设施缺陷。虽然法理上业主不能因为这些原因履行物业合同。因此，物业服务公司最先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同的约定，防止业主从这方面下手找出服务方面的瑕疵。这是物业服务公自己做到“问心无愧”，业主也不能“找茬”了。在解决拖欠问题上并不提倡走诉讼途径，应该更人性化的解决业主迟延履行的问题，要擅长通过协商解决问题。才能更好的促进物业管理行业的健康发展参考文献卢玉文.我国物业管理的问题分析和对策研究[J].特区经济,2005,(7):249