大丰调研报告(初稿)

大丰市场调研世联&嘉联·事业二部

二〇一四年二月谨呈：长坤置业有限公司1、经济背景2、宏观政策背景全国房地产投资额呈上升趋势1、房地产投资占比逐渐回归理性，住宅投资占比仍最大2、经济增长中枢趋势性下移，CPI破3%意味着货币政策将偏紧。12月汇丰PMI略微下降至50.5，经济复苏力度有待观察。预计2014年GDP仍要保七，问题不大。1、经济背景2、政策背景三中全会公告与房地产相关的内容主要体现在三句话“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制”、“必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性”。内容诠释如下：1、允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的主要目的是为了赋予农民更多的财产权利2、农村集体土地流转是新型城镇化的前提条件，集体用地流转、升值以及利益的再分配才是农民能否进城定居的关键3、农村宅基地的流转改革将是整体推进缓慢的进程，短期内对市场影响有限，农地流转并不会随便扭转其用途，将不会对现有的土地格局产生冲击，不会对房地产市场产生巨大的供需影响。4、房产税乃大势所趋，但推进谨慎2、政策背景全国2013年房地产相关政策一览表各地纷纷出台地方调控政策，调控目的分化大前言1、土地市场分析2、住宅市场分析3、商业市场分析4、成都市场展望1、土地市场分析1、土地市场分析2013年大成都范围内供应土地296宗，供应面积17367.85亩，环比下降29.16%。成交土地266宗，成交面积15439.13亩，环比下降31.43%。成交平均楼面地价为1995.67元/平米，环比上升37.59%。土地出让金额672.8亿，环比上升3.69%。2013年大成都土地供应成交较去年均有所下降，由于政府割小地块，抬升土地价格，溢价率上升幅度大。土地供应成交环比均下降，溢价率上升幅度大1、土地市场分析目前成都市场中，综合性地块更受市场欢迎2013年大成都成交土地分用途占比图2013年大成都土地供求宗数走势2013年大成都范围内共成交土地266宗，其中住宅兼商业140宗，商业74宗，商业兼住宅47宗，纯住宅5宗。从成交的面积看，住宅兼商业占总成交土地的59%，其次商业兼住宅占23%，纯住宅占比最少为1%。从成交数据可以看出，综合类土地成交量大，由于综合性土地产品组成灵活度较大，更受市场欢迎。热点区域板块受开发商热捧1、土地市场分析2、住宅市场分析大成都范围内2011-2013商品住宅供求存走势图主城区2011-2013商品住宅供求存走势图近郊2011-2013商品住宅供求存走势图远郊2011-2013商品住宅供求存走势图1）商品住宅整体销售压力有所减缓2013年近郊月度存销比走势图3）近郊去化速度较快，市场热度较高2013年主城区月度供销存走势图2）主城区销售速度减缓，存销比值增大，销售压力增加4）价格均呈上升趋势，主城区表现更平稳，12月价格均有小幅下降商品住宅小结2013年成都主城区商品住宅呈现整体上扬的趋势，备案量突破1000万方，可谓量价齐升。全年呈现“年初高、年中低，年尾翘”的形式，下滑趋势较为明显。从区域发展看，城市向南发展使双流连年领先，北改促新都紧随其后。从成交价格来看，成都房价增幅低于货币发行增幅，成都政府对房价调控较为得力。2013年大成都范围内商品住宅整体销售压力有所减缓，主城区销售速度减缓，存销比值增大，销售压力增加。住宅价格均呈上升趋势，主城区表现更平稳，12月价格均有小幅下降。

70-110为主要成交面积段，刚需仍是市场成交主力。南延线华阳段、元华-站华及大丰板块为板块成交前三甲，高新区、双流及金堂县为主城区、近郊、远郊成交之首。2014年市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓；销售量价继续增长但增速趋缓，投资开工平稳增长；销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓；土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓；供应加大促热点城市供不应求矛盾缓和，信贷投放趋稳缓解房价上行势头；3、商业市场分析

主城区商业存量一直呈上升趋势，截止2013年12月主城区商业存量面积高达361万平米。2013年主城区新增面积为144.52万平米，较去年下降9.4%。虽然新增面积有所减小，但受2012年高基数的影响，去库存压力仍然巨大。商业存量面积高企，去化压力大主城区商业销售压力走势图

主城区存销比值达到近2年峰值，可见销售压力巨大。2013年商业共成交面积68.54万平米，较去年下降3.48%。从近几年的成交情况来看，商业成交面积呈下降趋势。主城区商业销售压力凸显2013年近郊商业供销存走势图注：由于受房管局新增预售公示时限影响，商业新增不齐全近郊商业存量下降，成交向好，去化压力小

2013年商业成交量最大的是新都，占总量23%；其次是高新区，占总量19%。新都由于中塑成都国际贸易中心、北新国际物联港、中润欧洲城等项目热销，其商业占比最大。新都商业成交居首受高库存影响，商业开工面积六年来首次出现下降，相较2012年去年商业市场的供应爆发，2013年商业供应有所减少，而销售有所增加。供应集中在西南三环和绕城高速之间的区域，其中南延线高新段供应最大，热点成交板块依然集中在南延线高新段，市场存量最大的板块依旧是城南。主城区商业存量面积高企，去化压力大，销售压力凸显。近郊商业存量下降，成交向好，去化压力小。近郊中新都商业成交居榜首。商业市场小结4、成都市场展望2013年成都房地产相关政策一览表2013年全年政策调控趋宽，呈现“宏观稳，地方化”，驱使楼市健行并稳中有升。预计2014年中国经济将增长平稳，物价水平有所抬头，但幅度不会很大。地方政策趋向一方面抑制继续增长的投资，另一方面增强新型城镇化下的刚性需求。宏观政策上整体保持稳定，局部微调房产税试点落地成都概率极小

根据世联监测的40个城市1-11月的住宅均价涨幅数据表明，昆明、杭州及郑州房价涨幅均超过20%。成都2013年住宅价格涨幅为8%左右，房价增幅稳定，成都政府对房价调控较为得力。从消费者调查来看，购房者对未来半年房地产市场的乐观程度有较此前有所下降，未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄。近三年土地方位成交走势近三年土地环域成交走势未来供应热点区域将在城北、城东两个方向，重点关注三环至绕城以及二环至三环区域从成交区域看，城北与城东占比不断的提升，城南占比开始呈现下降趋势，预计城北与城东在2014年将持续供地放量从成交环域看，二环至三环成交与三环至绕城成交2013占比近八成，绕城外成交占比下降明显，预计二环至绕城在2014年有所减少，但占比预计不会低于60%SOHO:主城区是市场主要活跃区域，近郊推货量将逐渐增加LOFT:受4.9米层高限制，Loft产品逐渐被市场边缘化2013年LOFT销存面积走势图2013年SOHO各区域面积走势图前言1、“北改”规划区域2、“北改”整体结构3、交通规划4、产业布局第三部分：“北改”分析5、政策支持6、区域总结1、“北改”规划区域1、规划范围及面积规划范围西至成灌路及北部商贸城西侧边界；东至成华大道；南至府河；

北至香城大道及三河场镇用地范围。面积

总面积212平方公里，其中金牛区84平方公里，成华区55平方公里，新都区73平方公里。2、现状人口

现状人口约150万人。成都“北城改造”不论面积、搬迁产业和人口使得城北甚至整个成都都将迈上一个新的台阶。2、“北改”整体结构四轴人民北路城市中轴线川陕路文化经济轴成华大道商业商务轴沙西线娱乐商务轴九片形成功能复合、配套完善的9大城市片区。一核：北部副中心，国际化和区域中心功能的承载区。八心八大城市片区中心。全力打造“四轴九片、一核八心”的“北改”片区总体结构3、交通布局规划中将形成“16横12纵”的贯穿性骨干道路网络，“4横6纵”的轨道网络、70余处轨道站点及完善的慢行系统，构建大区域快速疏散、片区间便捷联系，片区内系统完善的综合交通体系。

2014年即将通车的成绵乐城际铁路投入使用后，新都站、龙潭寺站使得城北成为成渝经济圈的快速物流中心点。北改之后大丰区域的交通情况将得到极大的改善，完全能够满足人流、物流的交通枢纽德阳方向绵阳方向彭州方向南充方向4、产业布局2017年底完成将低端的批发市场、仓储物流向商业商务、文化创意、旅游休闲、总部经济等现代服务业发展。

提升产业承载能力，形成大丰城北副中心商业商务功能区、成华大道创意总部商务功能区、熊猫国际文化旅游休闲功能区、金牛高科北总部经济功能区等12个产业功能区。

“北改”片区将建设成为国际现代商贸中心，科技研发商务高地和多元文化创意高地，打造发达的产业城北。“北改”中的各板块从自身优势为起点，结合未来市场发展规划，打造成产业城北。5、政策支持北改过程中，政府通过加大资金投入实际投资公司、增加对土地政策支持力度、部分返还报建费用、实现税收减免政策等手段对北改进行强力支持，对于招商引资都起到重要重用。目前，受此政策吸引，绿地、保利、万科、万达、龙湖等全国知名房企都已在今年甚至更早的时候纷纷加入此区域进行竞争。整体布局基本开始呈现，但区域发展仍需一段时间，政府的优惠政策在3年内不会改变，对于目前进入“北改”区域的企业仍有吸引力，而各企业也将在此优惠政策中规避一定风险。（注：详细北改政策见附件）政府在税收和财政上对“北改”的大力支持，极大的促进该区域的城市改造和产业升级，同样促进该区域的房地产发展区域总结：1.国际商贸城落定，高端商务、娱乐、休闲产业相继布局，未来发展潜力不可限量；2.政府重点打造的“北改”项目，区域被定义为集产业、研发、旅游、生活等功能为一体的宜居宜业的新兴城区；3.交通优先发展，成渝经济圈主干线横贯域内，学校、医院、公园等区域配套逐步完善；4.12大功能商务居住区，自然景观人文资源丰富，代言城北风貌；一句话区域：未来的城市北部顶级区域，拥有完善的配套，优越的资源，发展潜力巨大6.区域总结“北改”包含大丰区域，为大丰的发展规划出方向，通过财政、税收支持，增加大丰房地产市场对各大房地产开发商的吸引力，接下来将做详细的大丰市场分析。前言1、大丰在北改中的定位2、大丰人口现状3、大丰商业现状4、土地供销关系第四部分：大丰市场分析5、住宅兼商业量价关系6、大丰市场竞争格局现状7、在售楼盘情况8、区域总结1、大丰在“北改”中的定位大丰的空间位置：大丰位于北改中心区域，北新大道贯穿该区域，涵盖大丰老城区域和天回镇部分地区。经济活动地位：东为文化旅游产业、西为娱乐休闲经济、南是高端商务、北为西部物流中心。大丰定位：整个北改的城北副中心，城北的商务、商贸、文化中心点。2、大丰人口状况目前，大丰老城区常住人口和部分产业人口在20万左右，随着目前热卖的保利城、绿地城、蓝光花满庭、大峰景、圣采泊尚、保利春天花语等10几个楼盘，上万户的刚需业主的入驻，同时，北改过程中，大量产业人口随之转移到本区域，预计在5年内将到达50万的常住人口；加上目的性消费人口，完全可以满足大规模的消费需求。

人口集中区（老城区）大丰区域目前常住人口有限，以基本生活消费为主，消费水平也不高，消费承载力不强，大丰城市商业现况1：常青藤项目商业（5万㎡）2：崇义桥文化商业街项目3：汇融广场（30万㎡以上）4：金丰商贸城（约10万㎡）5：福地广场（售完）6：伊泰地产大丰3号地项目7：北新国际项目商业（12万方）8：北京银泰9：电子商务区10:绿地城（商业46万㎡）11：优品道12：保利城（27万㎡底商）大丰区域潜在商业供应量达100万㎡以上，供应量巨大，商业地产将成为大丰的房地产未来发展的主轴，但目前区域内消费能力难以支撑大型商业。3、大丰商业现状⑧①②③④⑥⑤⑦北新干线大天路⑨1011124、大丰板块土地供销关系

呈现：1、每次土地供应基本能全部完成去化；2、在土地呈现波段是供应，充分给予市场消化时间。3、09年土地供应量最大达到447.55亩，保利、蓝光成为当地区域地王；依托北改规划和政策优惠，大丰土地市场供销两旺，5、大丰板块住宅兼商业量价关系呈现：1.每年的供应面积整体不断增加2.每年的成交面积不断增加3.成交均价也在不断提高。说明：1、大丰市场对住宅和商业需求旺盛，而且是不断增长的方式发展。2、预计在此后的4年内，大丰市场住宅和商业市场前景广阔。大丰住宅兼商业供销都逐年增加，