丹东项目部计划

2012年2月29日2011年工作完成情况及2012年经营工作计划丹东项目部二、2012年经营工作计划一、2011年完成情况目录2011年工作完成情况1、组建项目团队2011年工作完成情况2、建立政府关系2011年工作完成情况3、推进市场调研2011年工作完成情况4、开展项目筛选1、项目团队缺乏前期拓展经验，团队的独立工作能力有待于进一步提高。2、新团队正处于组建磨合时期，团队的整体凝聚力还需要进一步打造。3、很大程度上满足于面上的工作，浅尝则止，工作的深入和细致程度不够。2011年工作中存在的问题2012年工作任务与保障措施NO.事项工作任务与目标重要措施与办法1市场调研1、通过旅游地产项目综合调研，研究形成开发营运模式。

2、深入掌握区域的市场、产品和客户情况，深入分析掌握目标客户的需求。由集团或平台公司牵头组织考察，春节后已有综合调研安排；利用外部资源梳理好优秀旅游地产项目的成功营运模式；踏实并做好客户调研2土地全面了解了解手表厂及黑沟项目土地变性手续及费用、动迁费用及完成时间、回迁方式、合作模式等。充分沟通利用现有社会资源，并不断扩充新资源。3商业模型梳理与土地资源方合作的商业模型、资金模型以及投资与效益模型，理清项目投资额度与回报的责任。与合作方充分沟通，理解合作方意愿，以更优秀的概念方案争取合作方的让步，实现双赢。4定位提早开展市场、客户、产品定位与产品建造标准、技术标准、材料标准、造价标准的研究。借鉴优秀地产公司的成功经验，梳理出适合亿达的项目售价与建造标准的内部限额设计方案5设计在充分理解项目定位的基础上，完成两个项目的初步概念设计（黑沟旅游元素需进一步提炼、明确）。充分利用已对接的外部专业资源，多轮内外部沟通、协作、讨论，体现与竞品差异化设计、竞争。6造价1、调研区域市场的成本造价。

2、结合项目市场定位，满足目标客户的需求，深入研究项目的造价，在实现项目品质和功能前提下，降低项目造价。维护好外部资源的关系，争取拿到外部资源的一手资料；争取从设计上控制成本，仔细研究各专业设计规范。7资金进一步研究项目资金解决方案，寻找资金和合作伙伴，最大量的资金投入为3亿元，后续资金要做到自身循环。1、通过寻求合作解决；2、通过滚动开发解决。3、通过银行贷款解决。8政府关系维系好市、区、镇三级政府及相关专业部门关系，树立起各类关系对亿达品牌的认知、信任。勤沟通、邀请对方来连考察等方式。9财务提早开展投资、效益、成本、资金、周期等商业模型的研究。深入研究房地产开发的投资价值指标，及提升项目投资价值的具体方法，形成房地产投资价值管理报告。2012年工作计划目标任

务市场调研一土地调研二模型研究三项目对接四成本控制五资金方案六政府关系七政策调研八团队建设九基础管理十一、市场调研1、丹东市场调研2、目标客户分析3、目标项目定位要在去年基础上，进一步扩大调研范围，深化调研内容，并将城市规划调研、产业发展调研、基础设施建设和重大项目推进跟踪，与房地产市场调研紧密结合。具体内容是：及时跟踪最新的行业政策，了解丹东当地市场环境最新动态。从2月份开始，已按照新标准开展市场调研工作。1）市场动态调研在2011年市场调研的基础上，细化调研内容，完善调研工具，提升调研标准，逐步完善丹东地区基础信息数据库，并开始进行二手房市场调研。1、丹东市场调研2）竞品项目调研对丹东在售的47个项目进行全面调研，同时扩大重点竞品项目调研范围，将2012年新入市的5个建面20万平以上的项目全部列入重点调研范围，及时跟踪新项目的最新进展情况。3月底前，将完成19个非重点项目的调研工作。2012年新入市项目NO.宗地位置企业名称项目案名建筑面积（万平）项目规划1老城区万达集团万达广场110

城市综合体2新城区大连星海湾管委会金海岸96会展、商业、住宅3元宝区沈阳绿地——40住宅4振兴区上海鹏欣水游城25娱乐综合体5新城区澳门恒河华星园85酒店、商业、住宅加强对城市总体规划、分区规划等的调研深度，重点跟踪“一桥”“两岛”“三湾”等重大城市发展规划的落实情况，为土地获取、目标项目的可行性研究等工作提供参考依据。近期将根据2012年政府工作报告，与各区政府沟通，了解2012年重大规划的落实计划。2012年城市规划重点区域NO.重点区域规划方向内容提要提名领导1翡翠湾打造现代服务聚集区与居住社区高标准规划、高起点启动开发江湾地区22平方公里区域，打造新老城区连接带，逐步建设高端、高档的现代服务业集聚区和居住社区。戴玉林书记2大孤山开发建设经济区从建立新的机制体制入手，重新调整大孤山的规划，合理布局产业和功能分区，多渠道筹措建设发展资金，实现基础设施建设与企业入驻同步进行。陈政高省长3新城区仪器仪表钟表产业进一步加大招商引资力度，加快标准厂房建设，吸引海内外企业入驻园区。要努力提高丹东仪器仪表和手表在国内外的知名度，把钟表和仪器仪表产业做强做大。戴玉林书记

3）城市规划情况落实跟踪对丹通高速公路、丹东机场新航站楼等重大基础设施进行持续跟踪，对新区大剧院、体育馆、会展中心、希尔顿酒店、万达广场、红星美凯龙等规划建设的重点项目进行及时跟踪，综合分析区域市场因此而产生的变化，为土地获取提供判断依据。近期将丹东未来3年建设的基础设施及重大地产项目进行统计，制定表格，便于后期跟踪实际落实情况。2012年重点基础设施建设计划NO.类别基础设施简介1路网丹通高速公路

于2008年11月17日开工，确保2012年全线竣工、通车2机场机场新航站楼加快建设速度，尽快竣工，于2012年丹东机场新航站楼投入使用3文化设施新区大剧院2012年竣工投入使用，同时加快行政、教育、文化、卫生、交通建设4路网城市四号干线启动建设城市四号干线，实行分期实施，使城市南北方向实现拓展4）基础设施落实情况跟踪

通过客户调研和分析，确定亿达项目的目标客户，并结合客户细分，为不同层次客户提供合理的产品标准。具体内容是：1）客户资源调研以丹东近3年购房客户为基础数据，对丹东各阶层收入人群及本地、外地客户进行全面调研，分析丹东市场购房客户特征，了解各类客户特点。在对历史成交数据进行分析的基础上，上半年将重点对丹东的政府机关、重要企事业单位、医院、学校等进行客户摸底。2）中高端客户分析根据亿达项目的定位，对中高端客户进行重点分析，通过中高端客户访谈等方式，准确把握丹东中高端客户的置业偏好，为亿达目标客户细分工作奠定基础。3月底前，将完成15组客户的深度访谈，了解丹东中高端客户居住现状、购房需求的基础信息。3）亿达目标客户细分根据亿达产品特征，将总房款、户型面积等作为评判依据，将亿达目标客户进行细分。针对不同层次客户制定不同的产品标准，为设计、成本等专业的决策提供判断依据。上半年将协同成本、设计等专业，将产品标准划分5-6个等级，并完成目标等级的产品标准研究。2、目标客户分析要在集团和亿达地产专业部门的指导下，开展全方位信息调研、经典项目考察、核心要素提炼，并借助专业机构支持方式，完成项目定位的各项初步工作。具体内容是：1）把握项目定位核心要素结合意向地块实际情况，将产品标准、业态形式、开发节奏、运营模式等做为项目定位的核心要素，先后从市场、成本、运营等方面，为后期项目定位工作明确方向。3月底前，将持续进行意向地块的现场勘查、周边区域调研等工作，掌握全面的基础信息。2）了解政府诉求深入了解丹东城市规划、基础设施等方案及落实情况，项目定位符合并借助区域的发展，并力求引发政府兴奋点，为后续土地价格谈判争取条件。近期将借助政府的力量，对意向地块周边的基础设施建设、重大地产项目等进行持续调研，分析意向地块的未来发展趋势。3、目标项目定位3）借鉴经典项目根据项目初步定位方向，对国内典型项目进行考察，借鉴先进的开发理念，为丹东项目的定位拓展思路。目前已针对国内几个经典项目进行考察，上半年还将重点对省内项目进行重点调研。

4）专业机构支持在必要的阶段，借助专业机构对整体市场及区域市场进行调研，将国内典型案例及先进的开发理念与丹东目标项目的实际情况进行结合，最终对项目定位提供参考意见。二、土地调研1、出让信息调研2、入丹企业调研3、拓展重点项目要建立稳固的政府土地交易信息传递渠道，超前获取土地交易信息。要对出让土地价格、出让方式、出让规模等进行趋势分析；要对重点地块出让信息进行深入调研，掌握地块幕后运作背景；要把土地收储评估、竞牌保证金缴纳、出让金支付等土地出让关键环节，做为专题进行调研分析。1、出让信息调研项目名称区域用地面积

（万平）建筑面积

（万平）容积率东平大街两侧振安区41.65751.8辽东学院地块振安区21.2611.92—鸭纸官苑地块振安区2438.41.6富荣沟振兴区26.7434.771.3毛绢厂区振安区23.5247.052胜利街两侧振兴区30.9047.591.54七道沟北元宝区29.7438.661.3丹东纺织厂区元宝区2850.41.8宝山大街两侧元宝区28.8737.531.3金山镇政府周边元宝区40601.5黄海汽车南厂振兴区12.8319.81.54项目名称区域用地面积

（万平）建筑面积

（万平）容积率轻工机械厂区振兴区14.11312.2人民广场商业区振兴区8.01202.5市金笔厂振兴区2.804.61.65丹东剧院地块振兴区6.9213.82科技馆周边振兴区6.5414.42.2市体育馆周边振兴区11.629.545—轮胎厂东西两侧振兴区2.333.6837—客来多南侧振兴区0.8511.14金汤小学元宝区1.201.4846—轻工机械厂区振兴区14.11312.2爱民沟元宝区18.2339.212.15近期香港招商项目地产项目汇总序号区域地块数量用地面积（万平）土地用途备注1振安区25个298.9万平商住旧城区改造项目11个

城市整体规划改造项目14个2振兴区32个193.9万平商住旧城区改造项目32个3元宝区23个288.4万平商住旧城区改造项目22个

生态旅游等项目1个总计80781.2万平丹东市区2012年土地储备计划（讨论稿）2、入丹企业调研去年年底，已有一些外地地产企业进入丹东。目前，也有一些外地企业正在丹东进行项目对接。丹东项目部要对上述项目逐个进行深入调研分析，并全程跟踪项目推进动态。序号宗地位置企业名称项目案名用地面积（万平）项目规划1振兴区万达集团万达广场2630万平商业，57万平住宅2新城区大连星海湾管委会金海岸63会展、写字楼3振安区大连金玛集团五龙唐城20旅游房地产，总用地162万平4元宝区沈阳绿地——40未定，可能做普通住宅5振安区沈阳绿地——42商品房、经济适用房6新城区澳门恒河华星园25酒店、商业、住宅7振兴区上海鹏欣水游城8商业综合体外地企业进入丹东情况汇总要按照近期、中期、远期的开发节奏，以及住宅地产、旅游地产、商业综合体的产品业态，分区域推进城市项目地图绘制工作，进一步拓展重点项目的对接范围。近期，计划将丹东区域近两年来已经出让但没有开发的所有地块信息，进行全面梳理，并做好项目背景调查工作，力争挖掘有价值的土地和项目信息。3、拓展重点项目序号区域宗地编号宗地面积

（万㎡）容积率成交日期土地使用权人1新城区

2010合-24932010-12-13星城公司2新城区

2010合-26932010-12-13承翰房地产公司3新城区

2010合-2981.962011-1-6宝诚置业公司4新城区

2010合-31822011-1-6滨海公司5新城区

2010合-3271.72011-1-6金翀房地产公司6新城区

2010合-3472.52011-1-6金地新科地产公司7新城区

2011合-0572.32011-4-14东方日升地产公司8新城区

2011合-14172.22011-7-18佰宏房地产公司9新城区临2011-4381.62011-9-18

利峰房地产公司三、模型研究1、商业模型研究2、效益模型研究全面梳理地产开发企业在项目开发及经营管理各阶段所涉及的各类社会资源（如购房客户、游客、各级政府、各类供应商、金融单位、各类经营企业、动迁户、各类媒体等），分析各类资源的能力与需求，主要探讨如何利用各社会资源展开多赢合作，完美呈现以项目为纽带的各类商业合作群体，从而最大限度的实现项目盈利。具体工作内容是：在深入研究行业标杆企业成功项目的商业模型，探讨各类社会资源的能力和需求，并认真总结亿达集团现有各类社会资源的合作现状，以及我司对各类资源的管理能力的基础上，提出对各类资源合作的合理建议。报告力争研究完成住宅、商业、旅游地产的商业模型研究。

1、商业模型研究通过深入研究项目的投资价值目标，理清地产项目投资效益的影响因素，并以此编制效益测算模板，为地产项目的投资及经营决策提供数据基础。最终编写完成《房地产投资价值管理报告》。具体工作内容是：论证并明确房地产投资所追求的正确的效益指标（即效益方程式）会同集团及平台公司明确项目成本测算科目、进度测算节点据效益方程式编制项目各阶段效益测算模型表（会同集团及平台公司，且需各专业协作）及相关说明编制效益指标各因素价值提升要点汇总编制房地产投资价值管理报告2、效益模型研究四、项目对接手表厂项目1、启动动迁摸底2、推进概念规划3、沟通分期挂牌4、开展项目定位5、框架协议锁定6、落实融资方案

手表厂项目工作思路：对接项目合作伙伴，规避异地拓展风险工作目标：推进项目调研、深化方案设计、控制目标地价、签定合作协议1、启动动迁摸底动迁摸底工作坚持“两条腿走路”，一是已经推动辖区政府启动项目动迁摸底。二是项目团队正在会同合作伙伴，集中调集10余名员工，借助以往政府动迁摸底的原有资料，对地面住宅、企业、苗木等现状进行全面核实，预计此项工作在3月底前基本完成。2、推进概念规划去年年底，亿达地产已委托A+K开展项目概念设计工作，目前亿达方面已经与设计公司进行多轮沟通。丹东项目部将根据方案设计进度，协助做好与当地政府和合作伙伴的方案沟通工作。目前，正与天赐集团联合，协调政府部门办理约2万平农用地变性组卷工作，同时，协调政府规划部门出具用地红线，为深化下步规划设计创造条件。3、沟通分期挂牌4、开展项目定位要在对土地动迁成本基本摸清的基础上，与辖区政府和规划及土地部门，沟通讨论土地地价、出让方式、动迁方式、回迁方式等项目挂牌前关键事项。会同集团和亿达地产专业部门，围绕建面60万平高端居住项目，对市场客户、产品功能、档次标准、技术标准、造价标准，以及项目的商业模型、资金模型、投资与效益模型进行深入调研。项目融资方案，应当坚持系统思考的方法，一是要探索通过合资合作降低资金压力；二是考虑通过采取分块摘牌、居民回迁、部分企业异地搬迁、土地和地上物补偿以回迁面积抵顶等方法，缓解或者减少资金支出；三是会同合作伙伴，积极拓展银行、信托等金融机构的融资渠道，力争在丹东解决项目后续资金。6、框架协议锁定5、落实融资方案

在开展好动迁摸底、方案设计、政策谈判、项目定位等各项工作的基础上，争取6月份左右，与合作伙伴签定合作协议，并以此推进与政府的项目协议签定。黑沟项目1、启动动迁摸底2、推进方案设计3、优惠政策谈判4、开展项目定位5、拓展沟通渠道黑沟项目工作思路

控制推进节奏，细致摸底调研、争取最优政策。工作目标

摸清项目底数、沟通优惠政策、编制概念方案、框架协议锁定。1、启动动迁摸底借助当地政府开展的“三清查”工作，基本摸清动迁底数，初步确定回迁区政策、位置、规模、产品、配套、及建造标准，为与政府协商土地价格提供数据支撑。“三清查”工作预计将于三月底左右结束，动迁摸底情况将在4月底前基本汇总完毕。2、推进方案设计去年年底，亿达地产已委托美国WATG设计公司开展项目概念设计工作，目前亿达方面已经与设计公司进行多轮沟通。2月28日-29日，设计团队已赴丹东对项目进行实地踏勘。3、优惠政策协商鉴于项目所在地金山镇已经列为市级开发区，在项目开发政策方面具有一定的自主权变通空间，项目部计划在亿达地产专业部门的指导下，参照万达项目条件，协商沟通最佳开发政策。4、开展项目定位5、拓展沟通渠道目前，项目辖区所在地元宝区政府和金山（镇）管委会，已经责成相关职能部门与丹东项目部对接。计划在4、5月份，安排辖区政府来连考察交流。此外，按照辖区政府的要求，丹东项目部还每月定期以《项目专报》的方式，将项目推进情况、存在的问题以及需要政府协调的事项，报区委、区政府主要领导阅批。会同集团和亿达地产专业部门，针对中国北方大型旅游地产项目，围绕市场客户、产品功能、档次标准、技术标准、造价标准，以及项目的商业模型、资金模型、投资与效益模型进行深入调研。五、成本控制3、建造标准限额设计研究1、丹东成本调研2、设计阶段成本控制研究利用各方关系，访谈当地造价人员，了解丹东市场各项工程成本数据，为成本测算及项目开发作准备。形成多项成本调研报告。工作内容：《总包成本调研报告》《电热膜成本调研报告》《土石方成本调研报告》《温泉成本调研报告》《旅游设备成本调研报告》《基础工程成本调研》《门窗工程成本调研》《保温工程成本调研》《防水工程成本调研》1、丹东成本调研深入研究并总结如何在满足相关规范要求、不降低产品品质、不延长项目工期前提下，尽可能的降低各专业工程预算成本的技术方法及管理手段，为设计阶段的成本控制提供支持,编写完成《设计阶段成本控制技术及管理要点经验汇编》。具体工作内容是：1、结构工程设计阶段成本控制技术要点2、建筑工程设计阶段成本控制技术要点3、给排水工程设计阶段成本控制技术要点4、电气工程设计阶段成本控制技术要点5、空调、采暖工程设计阶段成本控制技术要点6、精装修工程设计阶段成本控制技术要点7、景观工程设计阶段成本控制技术要点8、设计阶段成本控制管理要点。2、设计阶段成本控制研究通过市场及客户分析确定项目档次定位，通过总结亿达已建各档次项目部品部件配置标准，并参考行业标杆地产企业的合理配置后，确定项目各档次定位的部品部件建造标准，用于指导项目设计时的选材，控制项目成本及费用，形成《丹东项目部各主要装饰性部品部件及费用的限额设计指标或标准》。具体工作内容是：总结我司在大连项目的档次及装饰性部品部件的配置标准考察并总结行业标杆地产企业部分项目的档次及装饰性部品部件的配置标准讨论确定项目档次划分，售价与档次定位量化指标明确与项目档次相关的主要材料及部件有哪些明确与项目档次相关的各项费用明确各档次项目所采用的材料及费用限额标准汇总并讨论确定建造标准限额指标3、建造标准限额设计研究六、资金方案

融资平台建设，要依托集团和亿达地产专业支持、充分利用合作双方资源整合优势的工作思路，力争在当地基本实现项目后续资金。已建立沟通渠道的金融机构与已经建立关系的当地8家金融机构加强联系，开展金融机构信贷政策、信贷程序以及信贷额度等情况的调研工作。同时，根据项目推进情况，适时做好目标项目情况介绍、来连考察交流、合作意向对接、金融机构筛选等工作。要在集团和亿达地产财务和资金部门的指导下，探索通过信托公司和资产管理公司的可能性。要充分挖掘项目合作双方的资源整合优势，创新融资思维和方法，探寻新的融资模式。七、政府关系政府关系维护，要坚持“把握尺度、掌握节奏、突出重点”的工作思路，通过加强和改善政府关系，为项目提供外部环境政策房支持。

保持与政府主管部门和辖区各级政府的工作交流，及时掌握政府政策动向和重要政务信息。同时，根据项目推进需要，适时邀请相关政府主管部门和辖区政府领导来连进行项目考察，增进双方的互信和了解。初步计划，“五一”前，安排振兴区和元宝区主要领导来连考察。

目前，丹东项目部在与政府部门交流过程中，把发放《亿达月刊》、播放《亿达年度大事记》、展示《亿达发展历程》，做为一项基本工具，也收到了良好的反响。下一步，要继续坚持和完善这一做法，并在三月份开始在办公走廊设立《亿达月度新闻发布台》，树立企业的良好社会形象。2012年，随着目标项目的逐步推进，我们注重与政府部门交换意见，主动传递企业的理念和价值观，争取政府部门最大程度的理解和支持，显得尤为重要。新的一年，我们在政府关系维护工作中，必须牢牢记取。1、加强了解交流，增进相互信任2、介绍亿达发展，树立企业形象3、注重意见沟通，传递企业价值观八、政策法规政策法规调研的重点，主要是最近一个时期落地丹东的万达项目、绿地项目、星海湾管委项目、上海鹏新等大项目的优惠政策调研。万达广场平面规划一期住宅回款区首期商业启动区二期住宅调整区经济技术指标项目占地：26万平容积率：3.37建筑面积：87.8万平地下面积：14.4万平总建筑面:102.2万平住宅：56万平商业：32万平总地价：7亿楼面地价：800元/平万达项目优惠政策1——竞牌溢价处理方面序号主要内容1甲方应在乙方付清成交价款的60日内将溢价全部通过财政补贴等方式返还给乙方2对于乙方因补助溢价部分发生企业所得税等全部税费，甲方应通过财政补贴等方式返还给乙方万达优惠政策万达项目优惠政策2——规费减免方面序号主要内容1基础设施配套、消防设施配套等9项报批报建费用，由甲方征收的部分乙方全部免缴2其余部分，甲方促成乙方取得减免优惠，或至少缓交六个月的政府批准文件万达项目优惠政策3——税收返还方面序号主要内容1项目开发、销售阶段、乙方和施工企业所应缴纳的营业税、企业所得税、土地增值税等税收的市区留成部分，在每次征收180日内，甲方以财政补贴等方式返还给乙方，返还涉及到的企业所得税，甲方应在纳税90日内以奖励的方式补助给乙方万达项目优惠政策4——地价变动方面序号主要内容1乙方取得项目地块使用权和符合本协议约定七通一平净地交地标准项目用地所涉及全部包干费用，不因拆迁、征收、土地整理法规政策、实际拆迁量和期限变化等任何原因而作调整万达优惠政策万达项目优惠政策5——地价交付期限方面序号主要内容1在乙方竞得项目地块后30日内，支付公开出让成交价款的50%（含竞买保证金）。2在乙方取得“三通一平”地块后30日内，支付公开出让成交价款的50%。万达项目优惠政策6——手续批复时间方面序号主要内容1项目规划设计方案在乙方提交45日内得到预批准2在乙方竞得地块且提供详规报批图后10个工作日内，甲方促成乙方取得全部项目地块的建设用地规划许可证3在乙方支付全部成交价款后7日内，甲方促成乙方取得全部项目地块的国有土地使用证4甲方保证以成交确认书为依据受理规划报批申请文件，并促成在乙方竞得项目地块且提供建筑审批相关图纸后30日内取得全部项目地块的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证万达项目优惠政策7——社区配套方面序号主要内容1项目内无需建设学校、派出所、消防站、垃圾站、变电站、卫生站、燃气站、公共厕所等公共服务设施，乙方也无需就此承担任何替代或补偿费用。万达优惠政策万达项目优惠政策10——挡光纠纷解决方案序号主要内容1任何本项目的建筑日照、间距纠纷，均由甲方负责出面解决并承担费用，无需乙方或项目公司承担任何责任及费用。万达项目优惠政策9——人防设施方面序号主要内容1甲方同意协调促成乙方项目区域内人防设施按照甲类6级平战结合人防物资库标准建设，无需缴纳人防易地建设费用。万达项目优惠政策11——纠纷仲裁解决方面序号主要内容1争议或纠纷提交北京仲裁委员会按照该委员会届时有效仲裁规则，在北京进行裁决，该仲裁裁决是终局的，对双方均具有最终约束力。万达项目优惠政策8——地下室方面序号主要内容1项目地下建筑面积不计入建筑容积率，其中的大商业地下室可以用作商业用途。2项目地下建筑面积应缴纳的土地出让金、城市基础设施配套费等，均包含在项目地块土地出让成交价款之内，无需另行缴纳。九、团队建设坚持“适度控制规模、推进文化融合、选配项目副职”的工作思路，根据项目推进情况调整队伍建设节奏。2012年人员编制25人，现有13人，拟招12人。