中国五矿营口一号作品P

五矿营口一号作品五矿︱湖上国际社区中国五矿●演绎营口新城010102030405目标

及问题项目地块项目基本指标：项目总用地面积396265平方米整体容积率：≤1.8周边大量的住宅用地放量地块印象：大规模、大体量容积率≤1.8空间位置市中心火车站规划营口机场项目位置15min18min30min市中心火车站规划机场半小时覆盖圈半小时车程内方便达到市中心、火车站及规划营口机场项目位于沿海产业基地一期规划的行政及经济中心位置，是未来产业新城的城市中心。项目南侧紧邻明月湖，自然景观资源优越。区位印象：产业新城中心适宜城市距离地块平整、方正，可操作性高地块四周都为园区主要交通要道，通达性良好地块四周紧邻管委会、文化艺术中心、奥体中心、明月湖等，周边配套相对完善，区域成熟度高地块四至：明月湖畔奥体中心文化艺术中心管委会2006年8月16日，中国五矿集团与辽宁省人民政府签署《经济技术合作框架协议》，初步确定在辽宁（营口）沿海产业基地建设五矿产业园区。2009年12月24日，五矿产业园公司成功将大楼周边7宗地(48.9万平米)的土地性质，由工业用地转为商业用地，极大地提高了园区开发的升值潜力，也为园区后续发展创造了巨大的商业价值。2010年5月6日，五矿产业园第一个工业建设项目――五矿滨海工业坊（一期）建设工程正式开工。中国五矿产业园是中国最大的以企业为主导进行开发建设、招商引资的工业园区。2006年，中国五矿集团响应国务院“振兴东北老工业基地”的号召，投身辽宁“五点一线”沿海经济带开发建设，深化区域合作，与辽宁省政府签署协议，确定在辽宁（营口）沿海产业基地建设中国五矿产业园。使命重大：本项目是五矿在沿海产业基地的第一个房地产项目，战略意义重大先天优势：本项目位于规划城市中心，是未来的商业、商务、居住的集聚地，位置十分优越项目背景：国家战略规划区域崛起引导综合效益最大化经济效益最大化社会效益最大化通过个盘的引领影响，传达沿海产业基地的城市居住价值，并书写营口市新的房地产项目开发模式及操盘模式在代表区域居住价值的基础上，最大化个盘的土地价值及资源价值，实现项目经济效益最大化品牌最大化高追求，面对众多同区域开发商竞争，五矿集团的整体品牌下，实现房地产品牌再提升一方面是对现金流的追求，一方面要尽量减少消化慢、长期持有、难经营的产品，避免产品销售周期拉长及经营风险对品牌的贬损但又不是以销售速度为唯一目标，通过简单产品来实现去化速度，本项目可能不是一个简单的“短平快”的项目，要实现“雁过留声、人过留名”销售速度突破领先产品形象、品质目标：区域价值体现品牌价值传播综合效益最大化项目层面——

零风险运营、保证顺利销售

塑造经典项目企业及区域层面——

自我立势、五矿品牌、区域营销项目目标理解五矿大规模郊区大盘的开发模式是什么？项目容积率确定为多少最合理？项目定位？（产品、客户、形象、价格）项目核心解决的问题项目产品应该怎么样打造才能获得成功？项目启动区策略应该怎么样选择？五矿营口项目报告将围绕上面五个问题而全面展开——020102030405开发模式项目的开发模式选择1、教育主题开发模式2、新市镇开发模式3、多盘驱动开发模式陌生区域大盘——深圳桃源居——深圳万科城——波托菲诺、中海国际社区、麓山国际案例借鉴多产品中高强度大盘教育主题开发模式——深圳桃源居项目规模核心卖点依托背景宝安区占深圳市的地产市场份额为13%-15%；宝安区存在大量低收入人群；距深圳市中心80分钟车程，周边以工业区为主；项目区域及周边教育条件差；发展定位深圳最大的教育人文社区在桃源居，专为下一代开辟国际名校教育区，让你的孩子在成长的起跑线上就遥遥领先总占地面积：2000亩总建筑面积：180万平方米容积率：1.5总户数：近13000户（60000人）清华名校——名校是消除距离障碍的强大引力11教育主题开发模式总结适用条件基本特征关键举措

位于城市郊区,区域认知度较低；规模较大项目周围无优势教育资源开发商有较好的教育资源渠道，可以引进强势教育资源

项目地块内/项目区域内独有的优势教育资源“先建学校，再卖房子”项目推售完全依靠教育主题，推售活动与教育相关活动充分绑定

成功引进知名教育资源，形成区域的独有竞争力教育资源的引入时机教育资源的造势，充分放大教育资源的价值，带动项目的产品价值新市镇开发模式——万科城万科城2项目基本属性龙岗区龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇总占地面积：397883.5平米总建筑面积：437670平米容积率：1.1工业区，区域认同度低：万科城位于深圳关外坂雪岗工业区，区域抗性大；与市区的交通不通畅：通过交通状况不佳的梅林关和市区连接，到达中心区的车程在40分钟以上。万科城主要面临的问题：

深圳房价高企、城市生活环境恶化和郊区化大发展的趋势为万科城的开发提供了基本的前提，但作为抗性巨大的坂雪岗片区的先行者，单一的驱动因素是不够的，万科城的成功是集合多种强势驱动因素的成果。万科城开发思路2新市镇开发模式总结适用条件基本特征关键举措位于城市郊区,城乡结合部；占地规模较大，可容纳较多人口多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好

规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施丰富多元的文化形态和景观可以持续发展的生态系统

街区的建设：人性化的步行空间社区规划：独立的社区布局公共空间的营造：打造市镇社区中心（TownCenter）市中心西延线，往城灌高速高新西区三环约3公里建筑风格现代项目规划/建筑特色产品创新点12个地块按功能分为三大板块三大主题：人文主题、森林主题、都市主题绿化率＞35%容积率0.95(总体)建筑密度＜30%总占地面积130万㎡/1986亩总建面积约120万㎡其中住宅建筑面积102万㎡公建面积超过17万㎡总户数约7000户产品形态多层洋房/小高层/联排别墅/独栋别墅开盘时间2005年9月30日蓝岸一期2006年3月25日碧林一期多产品线组合开发模式——中海国际社区羊犀立交3中海国际社区位于成都高新西区羊西线西侧,交通便利,开发热点区域，开发初期区域较为陌生，配套逐渐完善中地理位置：深圳西部，距中心区约4公里定位：深圳市的顶级，国际豪宅区特征：公认的深圳顶级豪宅区物业持续增值住宅价格维持高端水平商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平多产品线组合开发模式——波托菲诺总占地面积：88万平米总建筑面积：108万平米总容积率：1.23开发商：华侨城集团当前销售情况：除了天鹅堡二期III区未开工外，已推出的5个组团已全部售磬。福田区南山区罗湖区核心商业，办公区深南大道华侨城·波托菲诺深圳市侨香路4适用条件基本特征关键举措

规模巨大，市场容量相对有限项目基本无现有强势资源项目房地产市场相对稳健，市场产品体现、市场需求多元

同一大盘，不同主题；同一项目、不同组团整个项目多产品组合、不同档次产品组合，覆盖多元化客户组合产品启动，不同主题的产品/不同组团的产品组合启动组合产品开发，后续也已不同的产品组合按开发节奏推售

总体规划：通过规划充分体现不同主题与不同组团产品设计：不同的组团中设置不同的产品，并充分尊重市场需求启动策略：产品的组合启动，由多元产品覆盖多元客户，充分保证“旗开得胜开发策略：各期开发遵守组合产品原则，在速度的前提下充分体现产品价值项目配套：在启动时先期配置相应的社区配套，展示成熟生活氛围3多产品线组合开发模式总结4＋代表案例土地属性开发模式开发要点教育主题开发模式深圳桃源居项目距深圳市中心80分钟车程，周边以工业区为主项目区域及周边教育条件差教育主题：12万平米的清华学校，即可销售近100万平米的社区；发展商50%精力放在建设学校上教育先行启动，成为项目的首要关注度新市镇开发模式深圳万科城万科城位于深圳关外坂雪岗工业区，区域抗性大；到达中心区的车程40分钟以上与市区的交通不通畅展示先行，描绘项目美好蓝图；通过产品、配套、营销等培养项目全新生活模式配套、商业等先行、展示先行多元化、多档次产品组合，全面覆盖多元客户，保证项目的持续广阔购买力量多产品综合启动开发模式波托菲诺深圳西部，距中心区约4公里双盘驱动：以波托菲诺作为统一形象，形成纯水岸与天鹅堡两个不同类型的楼盘交替开发最先启动的地块较大，并非资源最好，但依托最好的核心资源；最先启动物业以市场稳妥产品为主，并试探市场多元产品线的盈利模式，联动开发，保证高端产品充分溢价，并保证现金流产品回现速度和价值最大化中海国际社区成都高新西区羊西线西侧开发初期区域较为陌生，配套完善中三盘驱动：以国际社区作为统领，形成碧林，蓝岸，橙郡三盘，交替开发以位置较优低容积率高端产品启动，多产品组合提前完成展示，请客户先来体验，客户感受到未来的生活氛围,解决顾客的疑虑并对形象起到标识作用本项目：桃源居+万科城+中海国际社区综合模式产业基地，相对陌生，区域认知较低多产品组合、对应多元客户配套商业先行，展示先行特色教育资源多产品策略，尽量分担单产品风险并涵盖多元客户；展示先行，配套先行；组合产品启动，高低搭配，充分试验市场并保证初期良好的市场接受度本项目开发模式：桃源居+万科城+中海国际社区综合模式030102030405容积率及物业配比产品类型物业类型市场角色针对客户产品价值点代表项目公寓类高层刚需产品首次置业客户，婚房、家庭结构变化换房等；小资型准中产客户、灰领和投资者区域成熟度、产品形态、产品品质、地段、配套格林山水城君临天下紫文苑小高层刚需产品多层刚需产品洋房类洋房改善产品营口市区客户，相对富裕的中产家庭产品品质、产品等级及档次德意绿洲、城南公馆别墅类联排别墅再改产品营口市金字塔客户结构中的塔尖群体，包括私营业主、企业中高管、政府官员等产品品质、身份标识、资源景观君悦澜湾（未开盘）独栋别墅再改产品少数财富家庭，企业高管、私营老板等身份标识、私密生活君悦澜湾（未开盘）对物业形态选择过程就是对项目属性、市场需求、经济测算的一个综合判断的过程各类产品的市场角色容积率下各种组合项目整体品质等级整体容积率产品组合独栋别墅联排别墅洋房高层商业Ⅰ低密度（R≤1.0）0.815%25%55%05%3.2%63.1%30.5%03.2%1.03%25%43%24%5%Ⅱ中低密度（1.0~1.5）1.22%6%35%52%5%1.502%15%78%5%Ⅲ中高密度>1.51.7008%87%5%0.8是以改善及再改需求为主的定位，1.0是以首次改善及初步改善为主，1.2是以刚需为主，配以适量改善型产品；1.5以上是绝对刚需产品占主导套数总配比电梯66367.4%花园洋房30030.5%叠拼别墅202.1%产品类型一期二期联院townhouse6.8%17.5%townhouse宽景house19.3%23.0%情景花园洋房47.9%46.2%多层26.0%13.3%小高层深圳·万科城成都·华润翡翠城对于一个规模大盘，多物业形态的组合，是其项目定位成功的重要途径大盘视角物业类型总面积（平米）比例联排(下沉庭院)12250023%三叠加405007%花园洋房(六层)31100057%小高层（9层+11层）6900013%

总计543000100%北京·鲁能顺义新城规模㎡占地：6.8万，总建面：14万位置西岗黄河街以北,长江路以南容积率2.07绿化率35%建筑类别多层、小高层、高层大连·远洋风景大盘视角结论：多物业形态的组合，包含多种需求是大盘控制风险，实现项目成功运作关键大盘视角比较项目大盘中小盘体量300亩以上300亩以下开发周期4年以上（多的可以达到10年）一般1-3年内开发完毕开发关键点控制风险突出项目特色项目定位全客户策略客户细分物业类型别墅、洋房、高层电梯多重物业形态分别正对不同的客户一般比较单一项目配套依靠自身楼盘建设配套依靠区域配套大盘与中小盘对比表：目前营口市场产品统计营口市场结构——以公寓类产品为主，洋房为辅，以及少量的别墅产品市场视角洋房根据对营口市整体房地产市场调研，目前，营口市主要区域（主要为市区）商品房不同类型产品供应比例如上图。在目前市场的供应中，高层比例占47%，小高层比例占20%，洋房与别墅共占33%。片区楼盘价格（元/㎡）主力户型（㎡）产品类型户型结构总户数销售状况老城区佰仕枫景3800-430083-148多层平层、阁楼未知二期在售可售242套格林山水城3700—4560107—228多层、高层平层、跃层未知可售60套左岸金典3400—448095-258小高、高层平层、跃层406可售95套大中自然风景3150-430090-300小高层、高层平层、跃层1100单日售出240多套城南公馆3350-498850-280多层、高层平层跃层226在售蓝郡3900-420045-137多层、高层LOFT、平层、跃层未知在售君临天下3700-374095-240多层、高层跃层、平层800在售营东新城君悦澜湾4000元起价85-700联排、独栋、多层、高层平层（三房）733待售沿海产业基地水岸新都3080102-231高层平层、跃层未知在售东明世纪花园3900-450080-220小高层、高层平层、跃层1970可售2100套公寓市场——公寓类产品是目前市场上供求两旺的主要产品市场视角可以看出，目前营口商品房的供应市场中高层、小高层比例达67%，仍是市场供应的主流，也反映了目前营口房地产消费市场上，消费者的消费主流还是停留在首次改善阶段，接受的主流产品以中高容积率的低价产品为主。因此，对本项目而言，产品的定位要在复合的基础上，适当增加中高密度产品的比例，一方面保证项目的顺利消化，另一方面保证项目的较高市场回报率。项目名称建筑面积容积率建筑形式建筑风格销售情况南湖天辅圣堡12.3万1.4洋房、叠拼欧式风格售罄天宇宏府7.8万1.58多层(共5层)欧式风格在售德意绿洲3.3万1.1多层(共5层)西班牙风格售罄佰仕枫景3.5万1.8多层(6-8层)法式一期尾盘、二期未开盘君悦澜湾30万1.5洋房、联排、独栋、小高西班牙风格未售天宇宏府佰仕风景南湖天辅圣堡德意绿洲洋房市场——洋房类产品获得了营口市场验证，具有较好的市场接受度和产品溢价能力市场视角市场视角名称君悦澜湾位置营东新城太和北街规模总建面30万建筑形式洋房联排、独栋、高层容积率1.5分期一期15万总户数未知交房标准毛坯均价3800元/平方米物业费未知开盘时间未开盘，预计2010，7入住时间未知开发商鼎昌地产尚未开盘，预计花园洋房4500，联排7000-8000，单栋10000左右，营口市目前的价格最顶层，产品推介会期间市场反应良好，市场接受情况未知。别墅市场代表楼盘：君悦澜湾营口市目前面市楼盘容积率基本都不低于2.0，整个营口别墅市场相对空白，唯一别墅楼盘君悦澜湾尚未开盘，尚未得到市场验证但君悦澜湾预计售价大大高于目前营口市场其他产品均价。元/m2君悦澜湾各产品预计售价营口市目前市场产品均价表：君悦澜湾与目前市场产均价对比别墅市场——别墅溢价较高，但未得到市场验证，应谨慎选择市场视角产品类型优势、机会劣势、挑战消费需求市场需求去化速度溢价能力未来竞争预测风险别墅少量的市场需求有一定市场需求，需求未成功释放去化速度最慢比较高未来上市有限，竞争压力不大区域价值不高，高端产品风险较高+1+2+2+5-2-3洋房有一定的市场需求目前市场接受较好，需求稳健去化速度最高，市场接受度高有稳健的溢价能力未来新盘中基本都设置一定规模的该类产品需要做好产品，尤其是处理好中间层产品+2+3+4+2-2-2公寓市场主体需求市场主流产品整体去化速度较好，主力成交产品溢价能力一般，现金流产品市场主要产品，同质化产品未来项目区域大量同类产品放量+5+5+4+3-3-3说明单项总分+5单项总分-5市场主流供销排序结论：公寓>洋房>别墅内向型城市、经济总量不高、经济处于高速发展的初期城市视角

城市特点：内向型对外交通薄弱，（无机场无高铁）产业发展基本依靠本地（外部企业对城市经济贡献弱，较少或准备进入）房地产特点：产品：高层产品为主客户：本地客户为主；首次改善型需求为主。

城市特点逐步开放——五点一线规划的实施，作为东北对外开放先导区。交通：高铁的修建。机场的选址，对外联系加强；产业：外资企业的进入，沿海经济带产业聚集作用及港口经济的发展。房地产特点产品：复合型产品增多，低密度产品受到重视。客户：本地及周边区域客户、改善型需求为主。

城市特点特大型城市：城市规划实施，沿海经济区全面发展港口经济、国外银行、外资企业等全面进驻。房地产特点产品：高层公寓产品及中低密度高品质产品客户：本地及外地客群，沿海产业基地产业聚集带来的大量外来人口，逐渐成为购房的主力。现状未来（近中期）未来（远期）

08年大连沈阳盘锦鞍山营口抚顺人均GDP（元）631985410651214458303017729677总人口（万人）351.4776129.2351.4233.8223.2

08年沈阳大连鞍山营口锦州盘锦GDP（亿元）3860.538581607.9703.57690.4675增长率18.40%16.50%16.60%20.30%15.00%11%城市视角结论：城市发展初级阶段，城市客户以刚性需求为主城市视角平房单位宿舍商品房出现多层无品质感可言居住舒适度差小高层、高层出现了电梯、物业等服务设施具备了一定的品质感刚性需求为主低层产品高端物业类型居住更舒适产品品质更高土地日渐稀缺城市高档公寓档次更高城市豪宅精装修改善型高端需求三线城市房地产发展模式目前刚处于刚性需求为主，和改善型需求刚刚出现的阶段客户市调结论：营口市场客户需求以公寓类产品为主，洋房和别墅为辅客户调研视角别墅产品需求：7%公寓类产品需求：60.2%洋房产品需求：32.8%营口客户需求统计根据市场调研，针对本项目，市场中有32.8%的洋房需求（主要包括会购买及可能购买两类客户等潜在消费者）；7%的别墅产品需求；有60.02%的公寓需求。因此，本项目的产品选择中应适当增加洋房产品的比例，并通过产品的打造实现较高的溢价。数据来源：项目组营口市场客户调研项目物业配比建议：公寓50-60%、洋房30-40%、别墅5-10%别墅洋房公寓大盘角度多物业形态的组合，大盘控制风险，实现项目成功运作关键市场角度别墅溢价较高，但未得到市场验证，应谨慎选择洋房类产品获得了营口市场验证，具有较好的市场接受度和产品溢价能力公寓类产品是目前市场上供求两旺的主要产品城市角度目前刚刚处于刚性需求为主，和改善型需求刚刚出现的阶段城市发展初级阶段，城市客户以刚性需求为主市场客户调研角度营口市场客户需求：别墅为辅占7%营口市场客户需求：公寓类产品为辅占32.8%营口市场客户需求：公寓类产品为主占60.2%综合判断别墅类产品有一定的市场需求，但整体市场尚在起步，产品为经过市场检验，机会与风险并存洋房类产品市场接受度较好，并且有较好的溢价能力，处理好中间层产品能获得较好的市场效益市场主流产品，同样是项目区域未来供应的主力产品，主要的现金流产品，应该是项目的主力产品通过比较以上几种方案，0.8的容积率下产品容积率较低，市场实现压力巨大1.2的容积率下，项目为多产品组合，符合全客户策略，且该产品的配比组合最符合市场，是相对最优的方案；容积率≥1.5的方案，高层的比例占绝大多数，项目产品相对单一，整体的市场去化较为困难。项目整体品质等级整体容积率产品组合税后利润独栋别墅联排别墅洋房高层商业单位：万元Ⅰ低密度（R≤1.0）0.815%25%55%05%502563.2%63.1%30.5%03.2%524321.03%25%43%24%5%52621Ⅱ中低密度（1.0~1.5）1.22%6%35%52%5%502421.502%15%78%5%51486Ⅲ中高密度>1.51.7008%87%5%55740本项目容积率建议：1.2为本项目容积率最优选择

根据五矿方提供的成本数据，高层的单方建安成本为2450元、别墅单方建安成本为2165元，洋房单方建安成本为2150；根据市场调研，目前营口市场高层市场售价约为4000-4300，洋房售价约5400-6000，别墅售价8000-10000（尚无真正入市产品）。将土地成本、开发成本等，高层、洋房及别墅的单方综合成本相近，基本在4000-4200之间。对比各产品的单方成本及单方售价可以得出，对于高层产品，其单方利润较低，因此，以上方案中1.2容积率的方案收益不是最优的。但是考虑到市场的实现性，还是建议尊重市场，在保证市场充分消化的前提下努力的控制成本，增加收益。项目整体品质等级整体容积率产品组合税后利润独栋别墅联排别墅洋房高层商业单位：万元Ⅰ低密度（R≤1.0）0.815%25%55%05%502563.2%63.1%30.5%03.2%524321.03%25%43%24%5%52621Ⅱ中低密度（1.0~1.5）1.22%6%35%52%5%502421.502%15%78%5%51486Ⅲ中高密度>1.51.7008%87%5%55740关于方案中经济测算的说明040102030405项目定位项目定位CDC1、产品定位2、客户定位3、形象定位4、价格定位从调查中我们可以看到：营口市场重点供应楼盘的房型结构主要为二房，约34%，其次为大三房，所占比例达31%，其中小三房占15%；市场重点楼盘供应的户型面积区间段上主要集中在105-120㎡这个区间段，比例达到27%，而其中85-105㎡与120-140㎡的户型分别占了约25%的比例。注：由于调查统计时，二房、小三房、大三房、四房等房型是按居住结构空间来划分，然而会出现105-120㎡与120-140㎡里有二房，或者85-105㎡有三房的情况，两者会有交叉的现象，因而我们的产品建议则是综合考虑两者因素给出的配比建议。公寓类产品市场供应两房和大三房市市场供应主流产品二房和大三房是市场公寓类产品的销售主力和热点公寓类产品市场销售供应房型及面积（㎡）销售房型及面积蓝郡二房：87-119；大三房：137二房：87-99；大三房：137唯美星海二房：93-114；小三房：109；大三房：124二房：105；小三房：109；大三房：124华海城二房：62-105；大三房：126-143二房：89-99；小三房：112-116水岸尚品二房：89-109；大三房：120-137二房：98-110；大三房：120-137东明世纪花园二房：98-120；小三房：115；大三房：120-148二房：95-112；大三房：115-129君临天下二房：95-112；大三房：117-153；六房：253二房：106-109；大三房：117-153水岸新都二房：102-116；大三房：130-148；五房：246二房：102-113；大三房：130-134华城花园二房：82-91；小三房：112-130二房：86-87；小三房：112-116自然风景二房：101-107；大三房：117-143；四房：300-310二房：101-107；大三房：117-141格林山水城二房：109；大三房：130-176四房：208-228二房：109；大三房：130-156；四房：208左岸金典二房：96-116；大三房：141-142；五房：258二房：96-115；大三房：141-142二房——营口老城区主要楼盘供应面积段在62-120㎡，热销面积段为85-100㎡畅销面积段供应面积段公寓类二房供销公寓类市场二房供销情况507090110130150170087—9998—9310598—11095—112106—109119㎡87㎡114㎡93㎡105㎡62㎡98㎡95㎡120㎡112㎡106㎡116㎡唯美星海华海城水岸尚品东明世纪花园君临天下水岸新都蓝郡89—9989㎡109㎡热销面积段小三房——营口老城区主要楼盘供应面积段在109-120㎡

，热销面积段为100-120㎡畅销面积段供应面积段公寓类小三房供销公寓类市场小三房供销情况10011012013090109㎡109㎡120㎡112㎡115㎡117㎡120㎡120㎡唯美星海华城花园水岸尚品东明世纪花园君临天下112-116115-120117-120120㎡120㎡热销面积段大三房——营口老城区主要楼盘供应面积段在122-148㎡

，热销面积段为125-135㎡畅销面积段供应面积段公寓类三房供销公寓类市场三房供销情况120130150160110127-130122-129132-153124㎡130㎡127㎡122㎡132㎡148㎡153㎡129㎡148㎡唯美星海华城花园水岸尚品东明世纪花园君临天下水岸新都126-137126㎡140㎡130-135140124㎡热销面积段四房及四房以上——营口老城区主要楼盘供应面积段在208-310㎡

，热销面积段为245-260㎡畅销面积段供应面积段公寓类市场其他供销公寓类市场四房及四房以上供销情况220240260280300320200208—228228㎡208㎡（四房）253㎡（六房）300㎡258㎡（五房）310㎡格林山水城水岸新都自然风景左岸金典246㎡（五房）君临天下备注：由于公寓类的四房及四房以上的产品客户容量有限，平层产品不具备产品优势，建议少量建设并采用产品创新手段。热销面积段3m5m平层LOFT假设：60米高的建筑，分别建平层20层，建LOFT建12层，每层100㎡，建安成本按2000元/㎡的单价，平层销售单价为4300元/㎡，LOFT销售单价为5500元/㎡，分别计算两者的销售利润。通过计算发现在目前市场状况下LOFT的销售利润不如平层。类别建筑面积（㎡）建安成本（万元）销售单价（元/㎡）销售收入（万元）销售利润（万元）平层120040043001720016800LOFT20002405500132001080060m60m目前市场状况下LOFT的销售利润不如平层利润大，因此建议少量点式建设LOFT:公寓类市场LFOT大中自然风景：整体以刚需为主主力面积段100-120平米、130-140平米畅销面积段二房：100-110㎡、三房115-130㎡公寓类典型楼盘期房销售。总户数1100户，首批推售300套，从6.3号起，已被认购240套。其主力供应户型为小二房（90平米）、大二房（101平米）、大三房（117平米），很受刚需客户关注，加上推出优惠活动，看房人数很多，销售异常火爆。部分投资者，当日有2个盘锦投资者，2个上海投资者，都是来营口做生意。客户构成：公务员、政府、银行工作人员。楼盘价格（元/㎡）主力户型（㎡）产品类型总户数大中自然风景均价未定90-300小高层、高层1100面积段（㎡）户型均价（元/㎡)总价(元/套）101-107二房两厅一卫3150-430032-46万117-141三房两厅一卫3150-430037-61万141-143三房两厅两卫3150-430045-62万300-310跃层3150-430095-134万蓝郡：整体以刚需为主畅销面积段LOFT45-50平米、二房90-110平米面积段（㎡）户型均价（元/㎡)总价(元/套）40-50一房一厅一卫（LOFT）550025万87-119两房两厅一卫430038-51万137三房两厅两卫560077万楼盘价格（元/㎡）主力户型（㎡）产品类型总户数蓝郡4300-560045-137多层、高层680公寓类典型楼盘期房销售。总户数680户，6.13开盘，2-13层销售很好，45平米LOFT10层以下基本预订完毕。其主力供应户型为小二房（87平米）、中二房（95-98平米）、大二房（119平米）、大三房（137平米）。售楼处门口停有沈阳牌照的车辆，客户有穿有“辽宁红塔”制服的人员。客户构成：公务员、政府、外地投资者。产品面积段定位配比为：本项目公寓类产品的面积定位房型面积比例户型建议四房以上140㎡以上15%以特色房型为主，如跃层、退台或带阁楼层大三房115-125㎡25%以三室两厅两卫为主小三房100-110㎡20%以三室为主，两厅两卫或两厅一卫二房85-95㎡30%两室两厅，突出产品功能（如大卧室）特殊产品50-80㎡10%一室/两室等，突出实用性备注：根据目前营口市场的统计分析，两房的产品面积区间在85-100平米之间，小三房面积区间在100-120之间，大三房的面积区间在125-135之间。由本项目的定位，未来本项目与营口市区同类产品的竞争，一方面通过项目的整体品质、品牌价值及产品的品质，另一方面通过相对有竞争力的价格水平。因此要适当的控制面积。另外，本项目不仅仅是通过赠送面积等方式提升产品竞争力，而是更多的通过打造零缺陷的产品来体现产品的价值水平，因此，产品的总体面积区间相对要小。因此，适当控制刚需类产品（二房、小三房）的面积，控制总价。由此处给出了上述的产品面积定位。传统多层与洋房产品的区别而营口当地的洋房产品其实仍是传统多层产品的概念。1.建筑标准2.产品设计3.物业附加4.花园特色与传统多层相比，洋房产品是在品质上全方位的提升与创新突破。更低的容积率和建筑密度，更高的私密和舒适性。更多样的用材、户型设计和空间处理（露台、退台、错层、跃层等）。不是概念层面“花园”，而是属于每户业主私有的花园和室外空间入户花园、绿地、阁楼、车库等配套物业，实际得房率高，产品质量好。市场标准（以天津.万科水晶城为例）营口现状（以营口当地号称洋房产品为例）V.S.洋房类产品市场供应物业类型多层洋房容积率损失容积率较少损失容积率较多，客户体验增加溢价性溢价性低溢价性更高，价格仅次于别墅类产品市场定位电梯缩小版，属于公寓类产品中等户型面积的居家产品,讲究生活情调的营造,小资精神诉求产品特点飘窗/阳台√√露台/√复式空间/√车库/√地下室/√私家花园/√多层产品与洋房产品在营口市场上概念模糊真正的洋房产品在营口是稀缺甚至没有的。在营口的洋房类产品市场上，标杆性的项目品牌尚未建立。洋房类产品市场供应从调查中我们可以看到：营口市场重点供应洋房类供应的房型大三房，约40%，其次为四房及小三房；市场重点楼盘供应的户型面积区间段上主要集中在130-150㎡这个区间段，比例达到40%，而其中120-130㎡与120㎡以下的户型分别占了约30%、20%的比例。洋房类产品市场供应洋房市场供应结构：四房、大三房为主，小三房为辅备注：市场上洋房类产品目前供应数量很少，与此同时市场上的洋房属于多层到高级洋房的过渡产品，因此市场户型比例对本项目参考价值有限。小三房、大三房是市场主力供应和销售的热点产品洋房类产品市场销售供应房型及面积（㎡）销售房型及面积佰仕枫景二房：97-108；小三房：113-130；四房：143+83二房：108；小三房：113-130奥泰格林山水城大三房：130-144；四房：137+80大三房：130-140城南公馆小三房：120-130；六房：280二房：89-99；小三房：124-130君悦澜湾小三房：97-130小三房：120-130蓝郡大三房：130-140大三房：130-140小三房——营口老城区主要楼盘供应面积段在113-130㎡，热销面积段为115-130㎡畅销面积段供应面积段洋房类小三房供销洋房类市场小三房供销情况奥泰格林山水城君悦澜湾100110120130140113-130120-130120-130130㎡113㎡130㎡120㎡120㎡130㎡佰仕枫景热销面积段多层产品洋房产品洋房产品大三房——营口老城区主要楼盘供应面积段在113-130㎡，热销面积段为130-140㎡畅销面积段供应面积段洋房类大三房供销洋房类市场大三房供销情况蓝郡奥泰格林山水城110120130140150100130-140140㎡130㎡130-137140㎡130㎡热销面积段多层产品洋房产品四房及四房以上——营口老城区主要楼盘供应面积段在208-280㎡，热销面积段为208-280㎡畅销面积段供应面积段洋房类其他供销洋房类市场四房以上供销情况佰仕枫景奥泰格林山水城城南公馆200220240260280300226㎡226㎡208㎡208㎡280㎡280㎡备注：市场上洋房类产品目前供应很少，同时产品中四房及四房以上的产品供应量少，出现面积段断层的现象，此面积段不具备参考性，建议本项目可考虑建设少量点缀产品。热销面积段多层产品洋房产品洋房产品佰仕枫景：整体以首改为主，主力面积段为90-148平米热销面积段130-140㎡，辅助热销面积120-130㎡洋房类典型楼盘楼盘价格（元/㎡）主力户型（㎡）产品类型户型结构总户数销售状况佰仕枫景420090-148多层平层（二房、三房、四房)、阁楼一期8栋280套2009年初开盘，十个月售罄户型面积段（㎡）均价（元/㎡)总价(元/套）两房两厅一卫90-1003800-430037-42万两房两厅两卫100-1103800-430041-45万三房两厅一卫120-1304200-450041-57万三房两厅两卫130-1404200-450054-60万产品面积段定位配比为：本项目洋房类产品的面积定位房型面积比例户型建议四房以上160㎡以上20%带阁楼或地下室的产品大三房140-160㎡50%三室两厅两卫为主，突出舒适性小三房125-140㎡30%三室两厅两卫，突出功能性备注：由实际的市场统计，目前营口现有洋房类/类洋房产品中，小三房面积段在115-130，大三房面积段在130-140，四房面积段区间在208-280间。通过实地调研，目前营口现有的所谓洋房产品相对比较初级，除了已售罄德意绿洲（06年底开盘）及未开盘的君悦澜湾外，其他所谓的洋房产品基本是多层的概念。因此由此统计得出的面积段与常规的洋房相比相对较小。考虑到项目的整体定位、较高的产品品质及整体价值，本项目中的洋房是重新定义营口市场的洋房产品，是洋房市场的引领者及代表者，因此本项目定位四层洋房，相应产品的面积段要比现有市场的产品面积段区间大。另外，考虑到本项目中设定的洋房类产品近四成比例，规模较大，以此要充分考虑此类洋房产品与高层公寓产品的差异化，从此方面考虑，洋房类产品面积段相对加大。由此，得出了上述关于本项目洋房类产品的面积定位。独栋和联排为市场主要供应的产品类型，其中四房、五房是市场主力供应和销售的热点产品别墅市场供销大连供应物业类型及面积（㎡）销售物业类型及面积玫瑰花园独栋：350-560（四房)独栋：350-560(四房）金石天地独栋：378-415（四房）独栋：378-415（四房）万隆托斯卡纳独栋：450-455（四房）；双拼：302-313（四房）；联排：262-265（四房）独栋：450-455（四房）；双拼：302-313（四房）；联排：262-265（四房）阳光地中海独栋：714（六房）；联排：210-290（三房、四房）独栋：714（六房）；联排：210-250（三房）红堡独栋：500-700（五房、六房）；双拼：400-500（五房）；联排：300-400（四房）独栋：500-700（五房、六房）；联排：300-400（四房）沈阳中海龙湾双拼：408（五房：408）联排：265-322（四房：316、280；三房：265、322）联排：265-322（三房）清韵百园独栋：445-495（五房）；双拼：256-462；联排：300（四房）独栋：445-495）五房）；联排：300（四房）听雨观澜独栋：299（四房）；双拼：292（四房）；联排：292（四房）、344（五房）独栋：299（四房）；联排：344（五房）万科兰乔圣菲独栋：300-1000（三房：305；五房：384）联排：260-270（四房）独栋：300-500（三房、四房）；联排：260-270（四房）备注：由于营口市场上别墅项目刚刚上市包括鲅鱼圈和营口老中心区仅有五个别墅项目，而这些别墅项目均未得到市场验证;同时辽宁省同级别的城市也无别墅项目上市,故此处参照空间距离不远的大连、沈阳别墅市场作为项目研究依据。别墅类独栋供销畅销面积段供应面积段独栋——沈阳与大连市场主力面积区间在299-1000平米，其中热销面积段为300-400㎡（四房）。阳光地中海玫瑰花园万隆托斯卡纳金石天地红堡300500600700800350—450378—415400—450500—700560㎡350㎡415㎡378㎡455㎡450㎡500㎡700㎡714㎡清韵百园听雨观澜兰乔圣菲400—445495㎡445㎡299㎡300—5001000㎡300㎡9001000400热销面积段别墅类联排供销畅销面积段供应面积段联排——沈阳与大连市场主力面积区间在210-400平米，其中热销面积段为210-300㎡（三房、四房）。阳光地中海万隆托斯卡纳红堡2002503003504000262—265210—250300—400265—322265㎡262㎡290㎡210㎡400㎡300㎡265㎡322㎡清韵百园听雨观澜兰乔圣菲300㎡260—270270㎡260㎡中海龙湾344㎡热销面积段本地个案分析——君悦澜湾别墅类典型楼盘由于君悦澜湾和本项目为竞争关系，因此可考虑差异化竞争。物业类型面积段（㎡）均价（元/㎡)总价(元/套）联排200-300：264.72（四房）、288.2（四房）6000-7000120-210万独栋400-7008000-10000320-700万君悦澜湾：（尚未开盘）主力供应面积段200-300㎡；辅助供应面积400-700㎡。别墅以联排为主。房型面积比例户型建议独栋400㎡以上（四房以上）30%作为顶级物业需特别设计独栋300-350㎡（四房）25%作为顶级物业需特别设计联排230-260㎡（四房）45%湖滨别墅，注重水景平台；赠送地下空间与收纳空间，注重产品兼具尊贵感与使用功能。产品面积段及户型定位配比为：PS:虽有需求，但区域的别墅市场尚未形成，为了打造产品高端品质，未得到市场验证，同时最大地避免风险，保守起见，本项目对别墅类产品的定位比例不宜过多。本项目别墅类产品的面积定位类别类别房型面积段比例总规模户型建议本项目产品类型及比例公寓类产品类别四房以上140㎡以上7.80%37090.35特色房型为主，如跃层、退台或带阁楼层大三房115-125㎡13.00%61817.25以三室两厅两卫为主小三房100-110㎡10.40%49453.8以三室为主，两厅两卫或两厅一卫二房85-95㎡15.60%74180.7两室两厅，突出产品功能（如大卧室）特殊产品50-80㎡5.20%24726.9一室/两室/小三室等，突出实用性小计52%247269洋房类产品类别四房以上160㎡以上7.00%33286.2带阁楼或地下室的产品大三房140-160㎡17.50%83215.5三室两厅两卫为主，突出舒适性小三房125-140㎡10.50%49929.3三室两厅两卫，突出功能性小计35%166431别墅类产品类别独栋400㎡以上1.09%5187.27作为顶级物业需特别设计独栋300-350㎡0.91%4322.73作为顶级物业需特别设计联排230-260㎡6.00%28531滨湖别墅、尊贵与功能兼备小计8%38041商业配套产品类别社区商业7775西侧设置底商，社区内零星商业共7775平米风情商业10000南部依托湖景资源设置风情商业街，1万平米会所3000设置社区会所，3000平米学校3000设置两个幼托机构，共3000平米小计5%23775合计100%475518本项目住宅产品类型及比例项目定位1、产品定位2、客户定位3、形象定位4、价格定位Q1.客户定位方向性判断Q2.具体客户定位区域角度产业园处于起步期向高速发展期转变的过程当中目前产业基地发展现状和趋势良好，入园企业逐步增加，但产业的功能定位和带动的人口转移还有一定的不确定性，城市氛围还需要时间进一步培养。沿海产业基地发展现状基础设施建设情况：基础设施建设较好，园区路网完善，景观优美，奥体场馆、文化馆等文化休闲娱乐设施正在建设过程中。项目建设情况：截止到2008年8月底，共落实项目167个，总投资1210亿元。已入园企业包括中冶京诚公司、富士康科技集团、中国五矿集团、大族冠华公司等各类开工项目共58个（部分重点企业见右表）。企业名称投产日期天元实业2008年中冶京诚2009年北方制桶设备2008年新源建材2009年底心羽散热器2008年三新科化2009年底韩国世光机械2008年美国耐驰尔新材料2007年金水环保工程2010年华能电厂2010年光明管业2010年光华化工2010年东方光大2010年天元实业富士康区域角度产业园发展规划中的区域常住人口引入尚处于起步阶段重点企业计划员工人数入住数富士康1300700中冶京诚744744营口流体集团600110耐驰尔集团10001000盼盼起重机380380博大树胶4040天元实业300/光华化工300/重点企业计划员工人数入住数北方制桶200/中冶天冕400/营口三新科技化工210/华能营口沿海电厂183/中海石化573/东方光大1000/合计7230约3000根据产业园各重点企业发展规划，未来2-3年内基地将引入超过7000人的常住人口，这些人口是项目的潜在客户。同时对上述企业员工的入住现状进行调研，总入住数仅接近3000人，且人员构成以蓝领工人为主，潜在客户有待于区域成熟度的进一步提高。产业与服务业的双重定位，让产业基地更具有一座城市的完整功能，带给基地发展中更为有利的竞争优势。

第一产业第二产业第三产业

农产品钢铁制造石化高新技术物流纺织服装生产性服务业生活服务业老城区

生活服务业老边区

钢铁装备制造化工医药

纺织服装

沿海产业基地

深加工装备制造精细化工高新技术

生产性服务业配套服务业大石桥

镁质材料

新型材料

鲅鱼圈

钢铁装备制造化工新能源现代物流纺织服装商务服务房地产业盖州农产品钢铁

石化加工

纺织服装

营口各版块产业发展趋势（出自“营口城市规划”）一座工业新城一座生活新城+城市角度营口产业园也是在此背景下产生的客户调研视角调研说明及样本说明本次研究的样本说明华都研究中心数据研究：负责城市研究，并辅助提供市场整体消费属性研判市场客户访谈：本次市场调研共进行了21位潜在消费者深度访谈市场调研问卷：本次市场调研共发放了约50份调查问卷市场调研问卷采集地点：市中心、沿海产业基地客户调研视角客户调研显示：“会购买”及“可能购买”客户均以营口老城区为主客户类别会购买客户可能购买客户客户属性家庭结构家庭结构已经稳定，一般有孩子，并上已经初中家庭结构暂时稳定，中短期内会有家庭结构变化：新人口增加或家庭拆分收入水平家庭收入较好。事业处于上升期。年轻家庭基本处于事业起步期，积蓄不多较老家庭闲置资金不充裕，暂无买房能力年龄特征一般在35-45岁；属于社会的中坚力量年龄跨度比较大，25-60岁都有覆盖价值观务实、稳重、有投资意识求变、自我、实惠、品味；积极、官本、和谐、谨慎置业关注点投资比例过半，因此比较关注项目区域的未来整体发展及项目的升值价值另外，关系到未来的出手难易，此类客户也较为关注产品的质量以及户型大小等此类客户购买意向中自住比较大，对于年轻家庭，他们更关注产品的舒适性及配套的便利及区域的成熟。对于较老家庭，他们比较关注产品的整体价值（包括房子本身+区域价值）是否值得自己出手区域属性沿海产业基地较少，此类客户大都来自营口市区，相当一部分为政府工作人员；另外，银行、公务员等也是主要构成此类客户中年老家庭基本来自营口市区；年轻家庭中大部分也是来自营口市区，但也有相当一部分来自产业基地的外部移入家庭对于本项目而言，“会购买客户”是我们需要首先紧锁和垄断的客户群，在项目的启动阶段，要抢占先机全力覆盖此类客户，以保证在整体区域市场相对空白的背景下抢夺足够的潜在购买力。“可能购买客户”是我们潜在客户群，是需要项目重点培养的客户。在项目启动之后，他们是项目后续持续购买力的主要提供者。对此类客群，随着项目的发展以及前期的成功启动，产品本身的价值是打动他们的最重要因素，因此，绝对竞争力及高品质高价值的产品+有效的信息传递方式，是成功拉拢此类客户的关键。“不会购买客户”是我们深层潜在客户群，属于我们的机会购买力。随着项目区域的进一步发展，区域的生活氛围的成熟及整体价值的市场认可，此类客户也具备成功转型为购买力的可能。鲅鱼圈的部分客户就属于此类本项目各类客户总结及我们的客户策略细分：紧锁+渗透+挖掘123紧锁最容易抓住的核心群“会购买客户”，给足信心，充分强化区域价值和升值潜力全面渗透最可能被抓住的重要客群“可能会购买客户”，传递区域价值和项目价值，给到信息，激发需求重点挖掘标杆客户，突破标杆客群，以点带面，圈层影响力形成口碑效益，扩大客户面，转化需求和机会客户调研视角客户最重要的关注因素：项目的产品价值项目的整体价值项目的区域价值项目的区域认知客观性因素，非可控因素借势：借助现有的区域价值的体现及认知传达：传递区域价值的未来高度主观性因素，可控因素项目整体价值项目产品价值可确定性不确定性全客户策略客户最重要关注因素的可确定性和不确定性，从需求层面决定了本项目的客户定位为全客户，而不仅仅是产品关注群或区域关注群等。客户调研视角Q2.具体客户定位Q1.客户定位方向性选择：老城区为主、地缘性为辅项目各类产品的客户定位产品类型主要客户说明基本特征需求特征公寓类产品小资型准中产客户、灰领和投资者以营口市区客户为主，小资和灰领针对因工作迁入沿海产业基地的客户，投资者与基地企业/政府有工作合作关系来源：市区为主，其他地区客户为可能客户年龄：35-45岁，多为二次置业职业：多为因工作关系迁入沿海产业基地者或相关者目的：自住，投资兼自住、投资关注点：区域成熟度、产品形态、产品品质、地段、配套、资源、景观洋房类产品国企、企业的中高层及个体企业主以营口市区客户为主，因工作关系迁入沿海产业基地者或相关者来源：市区为主，其他地区客户为可能客户年龄：35-45岁，多为二次置业职业：多为因工作关系迁入沿海产业基地者或相关者目的：自住，投资兼自住、投资关注点：区域成熟度、产品形态、产品品质、地段、配套、资源、景观别墅类产品营口富人阶层（个体企业主）、异地投资者营口的个体企业主等富人阶层，周边二线城市的异地投资者来源：市区为主，其他城市投资客为潜在客户年龄：40-55岁职业：贸易类、制造类企业老板和专业的房产投资客目的：投资，投资兼自住关注点：区域前景、产品稀缺性、区域成熟度、产品品质、配套、资源、景观之：项目定位CDC1、产品定位2、客户定位3、形象定位4、价格定位【形象定位】若作为一个常规性楼盘看待，那么对于项目来说太平淡了辽宁面海愿景五矿非居住本生活成为全国前列地产公司五矿产业园如果说是五矿的亮相，那么本项目就是五矿运营城市后的品牌升华500强【形象定位】区域嬗变的前夕新城市金牌物业产业新城未来定义国家战略前瞻发展对于一个静待嬗变的区域，喊出区域价值的口号，代言区域就能获得最大的优势明月湖畔国际社区官邸、明月湖上形象定位为这座城市树立领袖推广语湖上国际社区案名建议案名诠释：“湖上国际”蕴藏着一种野心与魄力，我们有信心做未来新城的第一，营口产业新城的未来必将是从大面起步；做为国家战略规划发展区域的中央区，我们有更高的目标，我们的定位在代言板块未来……项目定位CDC1、产品定位2、客户定位3、形象定位4、价格定位

[项目价值运营及增长曲线]通过对各类物业有节奏、有顺序的开发提升项目土地价值住宅商业写字楼酒店时间轴数值轴项目价值度曲线项目美誉度曲线现场展示度曲线营销强度曲线图：项目价值曲线项目价值曲线楼盘名称产品单价容积率权重备注君临天下高层38002.41%站前区项目，2008年底开盘中天尚品高层4200-3%西市区项目，2010年初开盘大中自然枫景高层34002.821%西市区项目，2010，5开盘君悦澜湾高层、多层、洋房、别墅高层40001.510%西市区项目，2010，5开盘东明世纪花园高层43002.4985%同区域项目，2009，12开盘本项目高层、洋房、别墅1.2根据市场比较法得出项目的目前价格为4253元/㎡本项目的公寓类价格在项目开发初期定位在市区相同级别，或比市区同等品种产品稍微偏低，对刚需类的公寓产品采用低价位+高品质的启动策略。同一区域项目东明世纪花园目前高层售价已达4300，考虑到本项目的产品定位产品品质及入市时间，建议本项目高层价格约4300元/㎡根据市场比较法，预测本项目公寓类产品价格约为4300元/㎡公寓类产品价格比较列表公寓类价格Ps：以营口市场站前区、西市区及沿海产业基地高层产品项目为参考楼盘名称产品单价容积率权重备注德意绿洲多层38001.15%站前区项目，2006年开盘佰仕枫景二期多层42001.820%站前区项目，2010，5开盘紫文苑三期多层38501.455%西市区项目，2009，11开盘蓝郡洋房、高层洋房5600-40%站前区项目，2010，5开盘君悦澜湾高层、洋房、别墅情景洋房60001.530%西市区项目，2010，6开盘本项目高层、洋房、别墅1.2根据市场比较法，得出本项目的目前市场价为5532元/㎡本项目洋房为改善性产品，比营口目前现有的洋房档次品质要高。采用低开高走的价格策略，由于此类产品属于高溢价产品，未来的价格增长会比公寓类产品的增长要快，因此后期的洋房价格会真正体现其整体价值。根据市场比较法，预测本项目洋房类产品价格均价约为5532元/㎡表：多层/洋房产品价格比较列表楼盘名称公寓类均价洋房类均价价格比率高层/多层备注蓝郡430056001：1.3目前市场公寓类与洋房类价格比率为1：1.3左右，本项目定价符合市场现有价格体系君悦澜湾400060001：1.5本项目430055321：1.25表：多层/洋房产品价格比较列表洋房类价格根据市场比较法，预测本项目的联排产品价格为6940元/㎡，独栋产品价格为8450元/㎡别墅类价格城市楼盘名称类型元/㎡联排别墅元/㎡独栋别墅元/㎡价格比率高层/联排价格比率洋房/联排备注沈阳万科兰乔圣菲/1.3万2万根据临近市场沈阳及大连的别墅市场分析，同一项目中，高层与联排的价格比率为1：1.8左右；洋房与联排的价格比率为1：1.3左右；联排与独栋价格比率为1：1.4左右（本项目取1.3）中旅国际小镇3888（小高）4288（洋房）6666/1：1.71：1.5皇弟龙邸5500（洋房）7000（叠加）1.2万1：1.3大连阳光地中海9708（洋房）1.1万1.5万1：1.13中海英伦观邸1.25万2.5万3万1：2玫瑰花园/768010000营口君悦澜湾4000700090001：1.751：1.28本项目41676800-1：1.65考虑到目前营口低密度产品市场的不成熟，产品认知水平较低，低密度产品的市场价格比理论值相对较低本项目多层/洋房55327080-1：1.28本项目69408450说明：1：以相邻城市沈阳、大连多个项目为参照系的市场比较法定价

2：以多产品线楼盘内高层与别墅、洋房与别墅的比值作参照的类比定价，取算术平均050102030405物业建议253建筑风格：公寓类(ART-DECO)、洋房类（法式）、别墅类（法式）景观：阳光车库、宅间绿地、多岛湾4配套：椰林大道、水上会所、风情商业街、学校配套、直达巴士、物业管理户型：公寓类（LOFT、二房、小三房、三房、四房）洋房类、别墅类（联排、独栋）1总平规划：内城、外城、多岛湾新联大街新联南大街澄湖东路正义路北段新建大街外内规划意向项目基本规划思想地块北部有区域主干道（新联大街）、次干道（新联南大街东段），有一定的噪音干扰；北部为外部进入地块的主界面，相对开放、活跃地块南侧临湖，并能享受一定的高尔夫资源，景观资源较好；相对平静、私密风水观项目规划思路1多岛湾——内湖与外湖，造就了湾流汇聚的景象，别墅群临湾分布。在湾流中，分布着数个岛屿——放眼市场，实乃可遇而不可求。项目规划思路2项目规划思路总结太阳城suncity太阳岛sunisland1、内城、外城：内城设计低密度产品，外城摆放高密产品。内外城设计利于后期，按照双盘驱动模式进行开发2、内城，以岛屿的形式设计，利于分期按岛屿推出/私密性；3、外城，按组团设计，利于分期推售，同时，考虑设计上后期的可变性，利于后期修改产品定位或规划253建筑风格：公寓类(ART-DECO)、洋房类（法式）、别墅类（法式）景观：阳光车库、宅间绿地、多岛湾4配套：椰林大道、水上会所、风情商业街、学校配套、直达巴士、物业管理户型：公寓类（LOFT、二房、小三房、三房、四房）洋房类、别墅类（联排、独栋）1总平规划：内城、外城、多岛湾公寓类建筑建议：ART-DECO·天然石材外立面·线条简约·庄重不失典雅ARTDECO往往突出外立面竖向线条的使用，同时配用外挂面砖、天然石材等。其建筑装饰会尝试新鲜元素的使用，如钢铁、玻璃等，不拘一格，旨在追求单个建筑作品的个性与不可复制性。A阶梯状收分延续了artdeco建筑中的一贯手法，形成了类金字塔状的效果，更能体现楼盘的高贵感和档次。公寓类建筑建议：ART-DECO·天然石材外立面·线条简约·庄重不失典雅A公寓类建筑建议：ART-DECO·天然石材外立面·线条简约·庄重不失典雅AArtDeco简洁又不失装饰性的造型语言所体现出来的基于线条形式的强烈的装饰性，在原则上灵活运用重复、对称、渐变等美学法则使几何造型充满诗意和富于装饰性。洋房类建筑建议：法式风格·色彩与内在紧密联系·强调细节雕琢·优雅、高贵并浪漫法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占地面积的大小，追求色彩和内在联系，不过有时也有意呈现建筑与周围环境的冲突。因此，法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美。B洋房类建筑建议：法式风格·色彩与内在紧密联系·强调细节雕琢·优雅、高贵并浪漫B法式风格在细节要求上几乎达到苛求的地步，一切以达到完美的自然回归感为目的洋房类建筑建议：法式风格·色彩与内在紧密联系·强调细节雕琢·优雅、高贵并浪漫B法式风格讲究将建筑点缀在自然中，在设计上讲求心灵的自然回归感，给人一种扑面而来的浓郁气息。别墅类建筑建议：法式风格·贵族特质·强调细节雕琢·优雅、高贵并浪漫C布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。贵族风格，高贵典雅。细节处理上会大量运用法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。点缀在自然中，崇尚冲突之美

别墅类建筑建议：法式风格·贵族特质·强调细节雕琢·优雅、高贵并浪漫建筑整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫。建筑多采用对称造型C别墅类建筑建议：法式风格·贵族特质·强调细节雕琢·优雅、高贵并浪漫C法式建筑风格——建筑体型既有以清新、亮丽、现代为基调而形成轻盈、活泼的建筑形态，建筑形体厚重，贵族气息在建筑的冷静克制中优雅的散发出来。253建筑风格：公寓类(ART-DECO)、洋房类（法式）、别墅类（法式）景观：阳光车库、宅间绿地、多岛湾4配套：椰林大道、水上会所、风情商业街、学校配套、直达巴士、物业管理户型：公寓类（LOFT、二房、小三房、三房、四房）洋房类、别墅类（联排、独栋）1总平规划：内城、外城、多岛湾景观设计重点基本无任何景观打造开始从社区内部及售楼处打造景观目前营口市的房地产项目多数尚停留在卖楼花、卖毛坯的阶段，很少有楼盘做景观和环境的打造发展进化景观设计重点代表楼盘——佰仕枫景：在社区内部开始设置景观水系，已经充分认识到景观对产品的价值提升

展示空间社区水系售楼处及社区内部开始打造景观展示，但绿化的水平及密度较低，但品质感差，整体感觉较差。社区打造了内部水道，成为社区内部的景观走廊，是项目推售的一大亮点，并得到了客户的较高认可。佰仕风景已经开始关注社区景观