沈阳棋盘山一号开盘总结报告

首创棋盘山一号开盘总结报告营销部2010年8月报告结构：、开盘前营销推广策略、推售产品分析、户型分析、本案与首创户型对比、可借鉴之处、销售情况分析（一）、入市方式：1、利用首创置业在沈阳以“首创国际城”为第一个主打项目进入沈阳市场3年以来，产品形式及品牌效应也日益得到沈阳客户的认可。2、从去年12月外展开放以来，一直以项目展示为主。外展场开放时间较早，且曾经为首创琥珀湾外展场地，因为仍会有一定的客源基础。从外展场蓄客情况来看，多数客户仍对高端别墅、首创品牌、地理位置有一定的关注。一、开盘前营销推广策略（二）、推广思路：1、推广主题：首创棋盘山一号一直推出第五代别墅口号，从去年项目软文投放来看，第五代别墅在沈阳的主打也与其他别墅进行了明显的区分。而今年开始则已环境为主打，内外双河景依然成为其最大的卖点。2、推广周期：从今年五月开始进入集中推广期。3、各期推广主题：5月：墅集大成唯敢言藏；傲踞河岸，领墅此山6月：依山抱水揽城，典藏真别墅7月：首创棋盘山一号样板示范区7月17日盛大开放8月：开盘预告一、开盘前营销推广策略一、开盘前营销推广策略小结：从各期报广主题来看，以自然风景——浑河及私家珍藏为主要方向，从别墅几大主要关注价值点来看，也已此两点吸引客户、引导客户购买。其次从小标及其他方式中将地段标明：如离浑河最近、处于城郊结合部等也是吸引客户的另一种方式。二、推售产品分析联排合院独栋独栋二、推售产品分析（一）项目基本信息：一期总占地面积：17.1万平米一期总建筑面积：10.6万平米联排别墅：约21528㎡合院独栋：约26423㎡临河独栋：约13942㎡容积率：0.62总户数：202户联排别墅：112套（204、224平米）合院独栋：66套（391-418平米）临河独栋：24套（480-590平米）二、推售产品分析（二）、开盘推售产品分析产品类型入户方式端中户型户型面积推售数量所占比例联排别墅北入户端户型2242623%中间户型2045448%南入户端户型224109%中间户型2042220%小计112100%合院别墅

401-4142335%391-4184365%小计66100%临河独栋

480-584938%

580-590729%

579833%小计24100%总计2021、本次开盘将一期202套(除三套样板间不售外，其他199套全部推售)，即联排别墅111套，合院独栋66套，临河独栋22套。2、在联排别墅中，北入户南花园80套，所占比例为71%，南入户北花园32套，所占比例为29%；端户型36套，所占比例为32%，中间户型76套，所占比例为68%。（三）、销售价格（以下价格均为报价，开盘当日折扣为98折）

联排产品均价9000元/平合院独栋均价14000元/平临河独栋均价20000元/平

开盘共计销售126套（对外）,预计销售达3亿元二、推售产品分析三、户型分析联排户型（面积：204、224平，均为地上三层无地下，地上车位无车库）1、联排中间户型与边户型基本无区别，整体户型除车库在南向北向外，其他均无区别。2、全部为南向下沉式客厅，挑高3.5米，餐厅与厨房相连，南北双向私家花园（端户型比中间户型多约10-20平）其余层高3.2米3、二层南向卧室带独立卫生间、一步式阳台、并配备书房；北向两间卧室共用卫生间无其他特色。4、三层为主卧室自带独立卫生间及衣帽间，南向一步式观景阳台，北向超大面积露台赠送。三、户型分析合院独栋（面积：391-418平，均为地上二层地下一层，地上车库车位各一个）1、整体布局特设下沉式超大面积庭院，两层花园，地下一层南向超大家庭厅、影音厅、工人房洗衣房，空间布局合理，整体地下给100平增为赠送面积2、一层特设入户门廊，南向客厅与餐厅相连增加尺度感，中西双厨，北向书房可作为卧室，客厅上方双层挑空3、二层南向3间套房均设独立卫生间及衣帽间，并有一定尺度的露台赠送三、户型分析临河独栋户型（面积：480-590平，均为地上二层地下一层，地上车库一个）1、临河独栋户型与合院独栋户型类似，地下一层设南向卧室套房，超大家庭厅、工人房、洗衣间、健身室合理布局2、大面积花园赠送，两层花园，一层双车库，特设南向卧室套房，会客厅与餐厅相连增加尺度感，特设中西双厨，且连接大面积阳台可做储物间；客厅双层挑高3、二层2个南向卧室套房，1个北向套房，南向主卧室赠送较大露台，由于客厅双层挑高因为二层走廊位置更为开阔明亮四、本案与首创户型对比本案1、全地下停车库，户均2个以上停车库，部分户型设置访客车位，实现人车分流2、产品线较为丰富3、全部产品赠送地下室面积、花园面积较大4、产品创新：一层南卧室，多处独立套房，主人房尺度较为阔绰更符合生活5、总体采用德国城堡风格，在棋盘山别墅市场独树一帜6、整个园区立面色彩均有独立组合，实现差异特色7、利用地形高差及绿化，消除夜晚车灯的光污染8、园区内湖做为一个特色卖点将有更有利于产品销售首创1、联排地上停车位仅可停放一台私家车，合院独栋只有一个地上车库2、联排产品线较为单一仅2种户型且无明显户型差异，花园赠送面积仅独栋产品较大3、联排无地下室；合院赠送约100平面地下；独栋地下计入整体面积4、产品创新：一层南卧室，独栋及合院产品餐厅与客厅相连，使室内空间更大更开阔5、采用托斯卡纳风格，但目前沈阳市场中多个项目均采用此种风格。6、利用文化石使外立面实现差异化特色7、双河景特色，将别墅分为提升的更加明显四、本案与首创户型对比类别楼层本案首创联排产品地下首创联排无地下赠送、地上车位、仅两种户型、无中庭、无阁楼等，因此与本案无可比性一层二层三层合院独栋地下车库双车位、南向卧室、2大分区两层花园、2大块功能分区一层南向套房、独立书房、客厅与餐厅相连、中西双厨整体面宽进深小、独立单车库、特设入户门廊、会客厅及餐厅相连均在南向、特设书房可改成卧室二层三间卧室朝南，主卧室自带独立卫生间及衣帽间并连接一步式阳台、南向2间卧室共用卫生间南向三间套房、双层客厅挑高使二层走廊更宽阔乙类独栋地下地下车库可停放四台车辆、7大功能分区、特设保姆间两层花园、南向独立套房、两大空间、特设工人房洗衣房一层南向套房、南北双客厅、中西双厨与餐厅相连整体面宽进深小、独立双车库、南向套房、客厅与餐厅相连、中西双厨且连接阳台二层全南向四间卧室、其中三间实现套房标准、主卧室尺度较大南向2间套房、北向1间套房、双层客厅挑高挑高使二层走廊更宽阔五、可借鉴之处1、外展开放较早：于2010年底进驻中韩大厦开放外展，以展示之名向大众进行产品宣讲，但一直保持产品神秘感2、进入售楼中心后未采取预约制：由于地段问题等其他相关因素，未采用高档别墅预约制，使得销售现场客户较多，但也会带来一些真正的客户群。3、同行态度：对待同行采取较为理智的接待态度，较为友好4、营销活动：从进驻售楼处后，以大量的营销活动进行暖场，由于季节因素，使得每次活动期间人流较大，现场人气较旺5、产品特色：托斯卡纳风格、外立面使用文化石进行不同的组合使每栋楼的立面均不同、门窗采用一般形式即塑钢窗、实木门可减少整体费用、采用龙湖式景观模式多植树植密树多种颜色花朵交错艺术小品的摆放等五、可借鉴之处本案花园赠送方面来看，仅合院独栋与首创有一定的区别，首创合院产品双层花园，而本案目前来看仅是单层且面积较少，为了与竞品抗衡，建议花园做如下调整：1、由于路网因素，因此东西两侧增加花园面积不太现实，仅能从南北两侧调整2、除原有想法根据中间花坛四分之一分划外，可进行南北方向的花园面积增加六、销售情况分析1、联排产品销售率达50%以上，销售情况较好，主要原因为：总价较低、环境较好、产品无明显缺陷2、合院独栋产品销售情况较差，预计销售达30%，此种销售情况主要与“合院”概念有关，从前几次市调中可发现销售人员对合院