【戴德梁行】上海船厂地块项目总体定位报告

上海船厂地块项目总体定位报告市场环境分析未来市场结构预测本案概况服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位项目总体形象、功能等住宅定位酒店定位写字楼定位商铺定位高档住宅定位服务式公寓定位环境配套定位国外类似物业分析、比较项目开发总定位分析框架-上海船厂地块项目总体定位本案概况本案规划方案项目规模大业态丰富用地面积：约43公顷总建筑面积：约85万平方米，沿江带长约为1000米。拟开发物业：住宅、酒店、酒店式公寓、办公楼、商业。地理位置优越濒临黄浦江西靠浦东南路，北临黄浦江，与北外滩隔江相望，东面是东方路，南侧是主交通干道—浦东大道。项目概况：相对于浦江两岸开发的项目，本案自拥独有的优势船厂俯瞰动迁成本较高，应充份发其长达1000米的沿江优势及其经济效益13船厂现状项目概况–

地块现状2沿江船台延安东路隧道大连路隧道复兴东路隧道浦东南路至卢湾、徐家汇杨浦大桥南浦大桥至虹口世纪大道至虹桥机场、人民广场地铁二号线明珠二号线本案东方路张扬路浦东大道境内交通（车行）境内交通（人行）过境交通（车行）过境交通（人行）1、新鸿基地产已落实投资港币８０亿元，在上海陆家嘴金融贸易区发展一项大型地标性物业，将包括豪华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场。整个项目将于２０１１年底前分期完成。2、上海环球金融中心总体量达到377300平方米，预计于2007年建成，将与本项目直接争夺写字楼目标客户。机会优势1、船厂地块紧邻小陆家嘴成熟金融区，并与规划中的北外滩高档休闲区隔江呼应，有着得天独厚的地段优势2、本项目地块面积较大能够进行完善配套的综合项目开发，是目前规划中唯一一个滨江商务区。3、R4、M6线以及项目商务定位中的渡船将进一步增强本区域的通达性。4、作为临江物业，拥有良好的水景条件。劣势机会威胁1、随着北外滩地区的建设，本项目的景观优势将得到进一步提升。2、大量外资、外地企业进沪发展产生了对写字楼的新生需求。3、对办公环境要求高的广告、设计、文化类公司及外资办事处将在未来几年大量增加，这将使本项目的优势得以发挥。1、本项目所在区域相对小陆家嘴而言不具中心优势。2、本项目建成时间晚于其主要竞争对手。项目SWOT分析市场环境分析从统计数据看出，陆家嘴区域写字楼未来供应量将比较大。市场环境分析-市场供需预测 甲级写字楼根据我行预测，陆家嘴区域写字楼未来租金将有一定下浮。市场环境分析-市场供需预测

甲级写字楼陆家嘴商务楼供应、吸纳及空置率写字楼体量建议

根据我行对陆家嘴区域的供需判断，若使陆家嘴区域的空置率及租金保持在合理的区间范围，本项目的写字楼体量宜在25－35万平方米之间。注：此建议从市场角度出发，具体配比我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。根据我行预测，上海市高档住宅供给在2010年前将继续稳步增长。预计上海高档住宅的价格将平稳上扬，但价格增幅逐年回落。市场环境分析-市场供需预测

高档住宅(>15000元/平方米)未来需求预测随着上海经济的快速发展和国际地位的提高，高档住宅的未来需求也将逐年增长。高档住宅供给量在全部住宅市场中所占比例极低，高档住宅的市场消化速度较快，市场吸纳量接近100％。单位：万平方米单位：万平方米未来供给预测市场环境分析-市场供需预测未来需求分析境外游客稳步增长自1990年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，1995年为136.79万人次，2001年超过200万人次，2002年达到272.5万人次，比上年增长36%，2003年由于受到“非典”影响，但仍达到211.6万人次。据上海市旅游事业管理局的统计资料显示，入住高星级酒店的国际商务客中，60%以上是来参加国际会议和展览的。上海已经成为外资企业在中国投资的热土，另外，世博会申办成功，将极大地促动上海会展业及旅游业的发展。供需预测根据未来供应量的预测及上海的海外游客入境人次、会展业发展等影响因素，我行预测五星级酒店未来供求如左：未来五年内每年会有两至三个新增五星级酒店，预计市场会有一定的竞争压力，因此，预计客房出租率会略有下调。但是，在潜在需求保持稳步上升的情况下，未来五年的客房出租率预计基本能保持在70%以上的理想水平，整个市场不会有太大的波动。未来五年内，整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势。其中，市场供应量的平均增长率为8.36%，略高于潜在需求量8.08%的增长。

随着上海外籍人口的不断增加，服务式公寓的需求量逐年增长。单位：万平方米市场环境分析-市场供需预测

服务式公寓区域间的租金差异十分明显，成熟商圈的租金水平是其它地区的2至3倍。陆家嘴目前的平均租金水平在170元/平方米/月左右，和南京路、淮海路、徐家汇商圈仍有一定差距。

市场环境分析 商业市场商业面积市场容量预测主要客户群：写字楼内白领、游客、居民辐射范围：以项目自身、陆家嘴为核心圈，以北外滩、外滩、浦东为第一辐射圈，全市、游客为第二辐射圈面积容量：根据消费者流量与消费额的预测，本项目商业面积容量约为10万平方米。注：此建议从市场角度出发，具体配比我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。未来市场结构预测区域市场整体看好未来市场结构预测上海区域经济的拉动作用；政府对商务楼宇经济及重点房地产项目的政策扶持；大量外资进入；陆家嘴金融贸易区的持續打造；世博经济影响。环岛生活区“渔人码头”国际采购服务中心“上海之星”文化旅游街

国际客运中心

台商国际贸易园水上旅游总站

特色假日市场商办娱乐区

文化、教育科研区

2010年世博会?未来市场结构预测–浦江两岸未来项目定位分析重点开发区域北外滩地区形成与航运业相关的商务、居住综合区。南浦大桥地区结合世博会设施建设及后续使用，引入大型文化、科技、体育设施、建设融商务、生活、娱乐为一体的现代生活区。杨浦大桥地区通过建设特色居住区和科教办公区，创造一个把居住和工作有机结合的综合社区。十六铺-东昌路地区以商务、旅游、娱乐功能为主。

上海船厂地区作为陆家嘴金融贸易区的延伸，建成现代化的商务办公和居住区，对促进陆家嘴金融贸易区的建设与发展將起更積极的作用。多种层次市民入住和活动

多种层次市民入住和活动

CBD区域国际商务人士入住和活动

未来市场结构预测–浦江两岸未来项目定位分析大力发展楼宇经济，建成以知识经济、服务和国际服务为特色的服务贸易区。围绕“重现风貌，重塑功能”的要求进行保护性开发。建成一个以酒店办公为主，兼有休闲娱乐功能的特色街区。中国经济流量最大和服务最完善的金融贸易中心区。亚太新兴国际级“资本集聚极”。未来市场结构预测-浦陆家嘴、外滩源、北外滩分析以人行、汇丰、申银大厦中心绿地周边地区为重心的国际银行楼群细圈。以东方明珠、香格里拉大酒店、正大广场为重心的休憩旅游景点细圈。以金贸大厦、上海证券交易所为重心的中外贸易机构要素市场细圈。以仁恒、世贸、汤臣、鹏利等滨江地带为核心的顶级江景住宅园区细圈。建议：集文化、休闲、旅游、购物、居住为一体的综合配套服务区。？未来市场结构预测-陆家嘴区域分析1东京新宿

办公面积比重——43%东京GDP：上海的20倍新宿为东京新近发展的CBD，在消费、娱乐行业方面颇具吸引力，比较具有活力。

2纽约曼哈顿：

办公面积比重——86%纽约GDP：上海的44倍商务中心区中没有足够的生活空间，造成一定人口的外逃。白天繁华的街市到了夜晚却是一片空寂的“死城”。3陆家嘴上海GDP：6250亿元活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％。目前，陆家嘴区域配套功能不足，缺乏生活空间。未来市场结构预测-案例分析1东京新宿2纽约曼哈顿3陆家嘴项目总体定位建议CBDE－联系北外滩、外滩源、陆家嘴的枢纽；增加陆家嘴E－CBD人性化生活空间。国际性休闲、居住、餐饮、娱乐和商务为一体贸易、客运、游览为主旅游、餐饮为主未来项目总体定位思考战略目标：成为上海市的会所，与北外滩、外滩源及陆家嘴功能互动。对陆家嘴CBD的功能进行延伸与补充，促进陆家嘴金融贸易区的建设与发展,为陆家嘴注入成为世界级CBD的重要構成部份，与同世界接轨,形成24小时都充满着生机活力的东方曼哈顿。利用北外滩与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，树立“黄金三角”的地标项目。对项目内一些历史建筑进行保护性开发，创造一种价值回归，挖掘城市开发的新热点。建设国际水平，上海一流的集现代化生态办公、居住、商业、酒店、娱乐配套为一体的国际性社区。未来项目总体定位思考战略目标昼夜联动本项目：上海市的会所（综合社区）北外滩：旅游为主外滩源：休闲旅游陆家嘴：办公为主未来项目总体定位思考战略定位功能联动功能联动功能联动功能联动重视人与自然的共生、融会，融入城市所应具备的脉络和底蕴，是陆家嘴极具凝聚力的区域，是陆家嘴及上海市的白领社区，是陆家嘴的活力源。

“水、绿、建筑、工作、生活”完美结合，景观功能、经济功能、生态功能和谐统一的滨江国际社区，集江景、生态、现代等特色的多功能的别具特色的迷人天地！集购物观光、生态办公、人文旅游、诗意居住为一体的综合社区，是陆家嘴地区办公、购物、休闲、居住的新天地，是陆家嘴CBD购物休闲安居天堂。以“水”与“绿”为中心，蕴藏城市历史，体现城市精神。历史建筑的保护性开发更将以其历史文脉的继承和发扬增添文采，塑造富有历史、地域、发展特征而又能历经岁月的项目形象，使上海及海内外人士保持同一的认同感。陆域和水域融为一体，作为陆家嘴城市建设中一大亮点，成为生态环境最优越的区域之一。未来项目总体定位思考项目形象未来项目总体定位思考项目功能陆家嘴CBD办公功能延伸CBD的核心是办公，本项目地处陆家嘴CBD边缘地带，应重视办公功能的延伸。陆家嘴CBD商业配套功能是陆家嘴CBD内核区商业设施的补充，具备购物功能及提供餐饮、酒吧、茶楼、娱乐等身心放松的场所，是陆家嘴CBD购物重要场所。项目中融入更多周围景观，使之成为人们真正愿意徜徉、消遣的地区，是陆家嘴CBD的白领社区。陆家嘴CBD居住配套功能陆家嘴区域高档国际社区，提供高级管理层及高级白领的居住场所，方便CBD内工作人员居住。同时为陆家嘴区域提供具有良好居住环境的社区，增强陆家嘴区域的吸引力。旅游休闲功能注重深厚文化底蕴的开发，注重岸线资源和原有保留建筑的利用，为游客提供休闲场所，具备陆家嘴CBD旅游休闲天地之功能，促进陆家嘴区域旅游业发展。生态景观功能市民和游客的公共活动空间，具有良好的生态环境与景观。未来项目总体定位思考上海——国际都市会所项目充分利用黄浦江的生态环境，以高科技为支撑，使之集旅游娱乐、商贸办公、高档住宅“三大板块”为一体：即休闲商业区、生态办公区及中央居住区。三大主要功能区既相互独立又相互关联，市民在社区中可满足生活、工作、休闲娱乐等需求；同时这一综合功能生态社区又是开放的，它的各独立功能不仅面向陆家嘴金融贸易区，而且面向全市，面向国际客户和旅客的需求。同时它的功能设定也符合了上海国际化大都市的功能要求，尤其着眼于2010年上海世博会时城市发展的需求。随着经济、科技日益发展，人们的物质生活水平得到极大的提高。与此同时，人们开始渴望亲近大自然，回到大自然的怀抱。本项目以全方位的生态功能为主线，将从工作、生活、娱乐各方面全方位贯彻生态主题。上海.国际都市会所生态、智能高端价格市场国际商务人士五星级全程服务品质定位价格定位客户定位服务定位总体定位生态规划生态建筑生态环境生态设备生态使用横向系统生物系统非生物系统有效资源系统健康系统卫生环境系统声光环境系统材料利用系统能源系统纵向系统有效资源系统材料利用系统能源系统总体定位生态区域项目细分定位建议办公物业总体定位通过完美的细节设计