第五章房地产开发用地的获取

第五章房地产开发用地的获取目前，我国土地使用权制度从无偿、无限期阶段过渡到有偿、有限阶段，城市土地存在着土地配置的双轨制，即市场机制与政府行政划拨并存。根据房地产开发项目的特点，房地产开发用地的获取主要依靠市场机制取得，通过政府行政划拨的开发用地，主要是用于城市经济适用房项目的建设，以解决中低收入家庭的住房问题。其中，通过市场机制获取土地使用权又有两种方式：一种是在一级市场上通过招标、拍卖或挂牌的形式获取土地使用权，即国家作为城市土地的所有者出让土地使用权；另外一种方式是在二级市场上通过土地使用权的转让获取土地使用权。第一节土地使用权的获取

（一）概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。一、土地使用权出让（二）土地使用权出让的特征1、土地所有权与使用权分离2、受让主体的多样性（境内外所有企业、公司、组织和个人）3、有偿、有期限性4、计划性（三）土地使用权出让的基本原则1、国家主权神圣不可侵犯2、平等、自愿、有偿3、所有权与使用权分离4、合理利用土地二、土地使用权出让年限和方式（一）土地使用权出让年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年（二）土地使用权出让的方式1、招标出让土地使用权招标出让是由市、县土地管理部门向符合条件的单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。招标出让程序

发布招标公告：出让宗地的位置、现状、面积、使用期限、用途、规划设计要求。领取招标文件投标开标、评标和定标签定合同登记领证2、拍卖出让

土地使用权拍卖出让是由市、县土地管理部门或者所委托的合法拍卖机构，在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需求者公开叫价竟投，并以竟投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动。拍卖出让程序房地产企业要科学竟拍获得土地

要从公司现有资金、人力资源实力等现状出发，科学选择开发的项目规模。要认真调研，测算该地块竟拍时有利可图的举牌价格范围。3、挂牌出让

土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让程序

发布挂牌公告竟买人提出申请、提交有关文件竟买文件移交签定合同登记领证招标、拍卖和挂牌交易比较类别/交易方式招标拍卖挂牌交易底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人是否设立独立于委托人的集体决策组织设立招标委员会设立拍卖委员会不需要报价方式填写投标书举牌交易中心电脑报价报价次数一次报价机会可多次报价可多次报价竞买（投）人数≥3人≥2人≥1人公告发布地点在交易中心和互联网发布，报纸刊登在交易中心和互联网发布，报纸刊登一般在交易中心和互联网发布公告期限---拍卖前不少于30日不少于30日公告发布方委托机构委托机构委托机构三、土地使用权转让

土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、或赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。转让土地使用权的使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限。四、土地使用权转让的条件

土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件转让土地使用权前，必须按合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书

按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，要形成工业用地或着其他建设用地条件；转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。

土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地五、土地使用权行政划拨

土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押。第二节房地产开发用地的征用拆迁

土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。征收下列土地的，要由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。一、土地征用1、土地征收的程序

建设项目的预审用地申请拟定征地补偿安置方案核定用地面积签订征地协议出让或划拨土地使用权颁发土地使用证2、征地补偿和安置费用

土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发建设基金二、城市房屋拆迁

拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。1、城市房屋拆迁程序

房屋拆迁申请房屋拆迁审批：发放房屋拆迁许可证，发布拆迁公告（拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得从事下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋）签定拆迁补偿和安置协议实施拆迁监督检查2、城市房屋拆迁补偿

城市房屋拆迁补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人补偿形式：货币补偿；房屋产权调换；产权调换和货币补偿相结合补偿标准：产权调换的补偿标准、货币补偿的标准特殊情况的房屋补偿标准：出租房屋的拆迁补偿产权不明确房屋的拆迁补偿设有抵押权房屋的拆迁补偿拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿临时建筑、违章建筑的拆迁补偿3、城市房屋拆迁安置

城市房屋拆迁安置对象：被拆除房屋使用人安置形式：一次性安置、过渡安置安置费用：搬家补助费、临时安置补费和经济损失补偿费4、城市房屋拆迁中的证据保全

房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证