政策市场竞品分析-厦门国贸润园

保障首购等合理住房需求，对货币政策“预调、微调”，落实房地产信贷差异化政策，市场机会仍在。继续压制投资、投机，今年仍将延续严厉的房地产调控政策，中央强力主导，地方难有大突破，“限购”和“限贷”政策短期不会内改变，依靠政策市场回暖没有可能。投资大环境不变，市场仍将长期向好。2011年是房地产调控手段升级、政策全面落地的一年……2012年在中央与地方的博弈中，在落实差异化政策中，房地产调控延续。2012年抢夺刚需、合理定价、小步快走将是市场制胜法宝！翼丰行观点：二、厦门楼市现状及走势分析1、楼市现状观望期观望期价跌量升观望期缩短价跌量升近四周成交“回暖”岛外贡献大成交数据回暖1）全市价跌量升，“回暖”来自刚需和首改成交量：受政策影响明显，近期再探底岛内商品住宅高端化，客源以改善型、投资性为主，更容易受到国家调控影响，2011出现倒“V”走势。从第四季度开始，由于调控叠加效应影响，以及2012年的市场下行预期，岛内成交量再次探底。价格：2011年整体向上攀升，2012初呈下行厦门岛内土地资源具有稀缺性，楼市整体价格相对比较平稳，2011年在调控中仍呈现攀升趋势。但进入12月，受政策影响，部分项目“以价换量”，岛内楼市价格显著波动。2）岛内近期量价下滑走势明显量价下滑3）以价换量显成效名次项目套数面积目前成交均价备注1海投·天湖296348089800海沧核心区，平价，准现房2源昌·君悦山2743502318000降价2500元/平，降15%3禹洲·中央海岸272298058200低价震撼销售，与周边相比降20%4万科·金域华府2081993510000（1500精装）与前期均价降约1500元/平，降13%5中航城国际社区C区1351185210500（1500精装）含精装1500元/平，67平户型另送3万元软装，其余户型9.7折6中铁建·海曦1251558315500（毛坯）有两种精装标准可选：1500元/平、2500元/平。7联发·杏林湾1号114128178800与前期均价降约1700元/平，降19%2012年1-3月主要活跃楼盘成交量价调控之下，厦门楼盘积极求变，在售楼盘或直接降价或低价加推，均取得良好业绩。2、2012年走势分析1）价格走势——短期下行压力增大，但不会暴跌，中长期仍向上A、一二线城市降价潮已经蔓延至厦门，厦门楼市已有10余个楼盘实质降价项目调价时间原均价下调后均价跌幅源昌·君悦山2011.12.09210001800015%世茂湖滨首府2011.12.03210001700019%金域华府（16-17#）2011.12.17115001000013%中铁·海曦2012.1.2519500（毛坯）15500（毛坯）21%杏林湾1号（6#）2012.2.1810500850019%中骏蓝湾尚都2012.3.37400630015%尊海（4#）2012.3.1412600960023%信和上筑2011.12.15平价入市17600——中央海岸2011.17低价入市8200——2012年调控走向已基本明朗，严调延续，开发商为回笼资金，降价让利将成为常态，预计未来平价入市、打折、特价房和优惠将成为市场主旋律。目前降价楼盘主要降幅在15—20%。B、岛外已经成为供销主战场，预计2012年比例将继续扩大，供销结构变化使全市均价可能出现下行趋势供应差距进一步拉大岛外从53%提高至65%C、近几年厦门地价居高不下，尤其是岛内高地价占主流，房价大幅下跌的可能性极小近年厦门岛内外住宅土地出让的楼面价不断攀高，2011年岛内楼面价已经突破万元大关。高地价成为房价稳定的一个重要支撑，岛内尤为突出。项目楼面价（元/㎡）项目楼面价（元/㎡）项目楼面价（元/㎡）国贸·天琴湾14447和17486新景·龙郡9784新景·国际外滩7966宝龙·御湖官邸14187万科·湖心岛9763中国铁建·海曦6800中铁·元湾13148新景·翡翠苑9649世茂·湖滨首府6671新景2011P2012879宝嘉·誉峰9113禾丰新景6597国贸·润园10785五缘尊府/尊墅9048半山御景6485新景·七星公馆10144天地开发2010P228768山水尚座/杰座6094新景·华府国际9933五缘尚座/新座8628鑫塔·水尚6018D、厦门一直以来外地购房客户比例大，客群结构特殊性支撑房价水平厦门作为海西经济区的龙头城市，吸引着越来越多的外地富裕客户来厦购房。2008年以来，外地购房者一直占据厦门楼市的半壁江山，即使是对外地人执行“限购”政策的2011年，外地客户依然占据44.86%的比重。庞大的外地客源，形成巨大市场购买力，成为厦门房价的支撑力量。A、供应预判：全年可售总量将达580-630万平，竞争形势严峻从2004年到2011年，经历多次房地产市场起起落落，全市商品住宅新增供应量也随着起伏，但整体在一个较为固定的区间内上下波动（300-350万平之间），预计2012年厦门楼市新增供应量也将在这一范围内，根据对全市楼盘动态监测，全年住宅新增可售供应量在250-300万平之间，2）供销格局——供大于求，压力仍在预计2012年住宅新增预售量在250-350万平之间，在售存量330万平，全年市场供应高达580-630万平，楼市总体竞争严峻。岛内新增同比放缓，但可售总量仍不可小觑，竞争依然激烈。项目总体量已批售在售存量预计入市时间2012预计新推体量在售项目国贸·天琴湾21325312641061838---3-5万平半山御景933049330411524------世茂·湖滨首府60000013160720468---6-8万平万科·湖心岛1997105307317804---2-3万平鑫塔·水尚22521710530274602---3-4万平联发·滨海名居554505545023895------宝嘉·誉峰572905729038565------中国铁建·海曦404254042536932------五缘尚座/新座788105574515893---2.3万平五缘尊府68400376704299---3万平新景·国际外滩305868159091888513-4万平新景·翡翠苑144601446013735------山水尚座/杰座1517345382722625---4-6万平海峡国际社区867038670378034---0.8万平源昌·君悦山2909498482815000---6-8万新增项目国贸·润园128700------9月份3-4万平建发·中央湾区299720------5月份6-8万平大洲·国际龙郡170000------已内部认购4-6万平厦禾·裕景210000------5月份4-6万平新景·七星公馆100060------已内部认购4-5万平信和·中央广场50000------下半年0-2万平恒禾·七尚150000------年内0-3万平禹洲·云顶国际79000------年内0-3万平新景·华府国际58390------4月份之后2-3万平新景·龙郡95460------5月份2-3万平信和·湖畔广场47000------年内2-4万平宝龙.御湖官邸53360------年内2-3万平合计52397562.1-94.1万平从岛内市场来看：现有在售总存量：109万平主要在售项目存量：52万平2012年岛内预计新增推量约在62-94万平左右2012年岛内可售总量预计114-146万平在楼市调控最为严厉的2010年和2011年，厦门全市商品住宅成交量基本保持在20000套以上，厦门岛内商品住宅成交量均能保持在5000套以上。厦门房地产市场有其自身庞大的需求和购买力作为支撑，同时适度降价激发出部分市场购买力，虽然2012年延续调控，成交量不会出现井喷，但市场仍具有机会。B、去化预判：预计2012年全市住宅销售量略有增长，但难以出现暴增2012年厦门楼市总体相对乐观，岛内亦或成为新的焦点！翼丰行观点：宏观政策调控明朗，近期“以价换量，刚需和首改发力”，基本确定2012年厦门市场大势全市价格波动下滑，但幅度有限；岛外下行明显，岛内总体比较坚挺，保持在2万元关口以上全市供应同比放缓，但可售总量继续加大，竞争依旧激烈；全市去化在价格调整后，将出现一定的增长，但不会出现暴增；岛内随着更多项目入市及价格调整，去化量亦将同比有所上升2012年抢夺优质刚需和首次改善需求战将是市场营销常态三、本案市场竞争分析1、岛内楼市板块竞争格局——板块间差异竞争明显，竞争焦点在板块内1234578910111314121920222517162361521241826老市区板块五缘湾板块湖边水库板块观音山板块老市区依托成熟配套，项目分散，楼盘之间差异较大，存量65万平湖边水库依托湖边水库，定位高端住宅区；万科、世茂、宝龙等实力企业进驻，产品基本上以150平以上大户为主；板块处于建设期；存量92万平观音山定位商务区，生活配套及氛围弱，项目走中高端路线，存量45万平五缘湾定位厦门新客厅，人居环境最优，区域建设基本成型；项目亦高端为主，部分中高端，产品系丰富；国贸、建发、特房、中铁、源昌、新景等实力房企全面进驻；存量118万平五缘湾板块项目最为密集，供应量最大。2012年，五缘湾板块随着建发、国贸等众多项目将唱响厦门楼市“大戏”!2、五缘湾板块内竞争分析项目存量㎡分析建发中央湾区32万建发50万综合体，5月入市，直面竞争新景国际外滩12万紧邻本案，挑高户型，存在一定的分流五缘尚座2.3万存量小，预计本案入市已经尾盘尊墅尊府1.6万存量小，预计本案入市已经尾盘新景翡翠苑1.3万存量小，综合比较本案全面超越本案户型面积㎡50100150200300宝墅湾（挑高6米）本案中铁·元湾恒禾·七尚天琴湾新景·国际外滩特房·五缘新座/尚座新景·翡翠苑建发·中央湾区特房·五缘尊府建发·中央湾区是本案版块内最直接最大的竞争对手本案PK最强劲对手——建发·中央湾区A、项目区位对比本案中央湾区本案差异优势：五缘湾学村优质教育，得天独厚规划中的游乐商业和地下商业中央湾区差异优势：周边大型商业配套

50万平城市综合体的规模效应两个项目区位差别明显，优势各异。五缘湾众多高端市政配套是共享B、规划及指标对比项目国贸·润园中央湾区一期（高层E-28地块）中央湾区（高层E-30地块）占地面积70519.705㎡47652.357㎡36753.526㎡计容面积127784.97㎡142638㎡109853㎡容积率1.822.992.99建筑密度12.62%35%35%绿化率45.6%30%30%社区纯居住社区零商业底层商业，商业面积8510平底层商业，商业面积6600平，幼儿园5900平。本案“低容+低密+高绿化”国贸润园中央湾区中央湾区主力为两梯四户本案主力为两梯三户本案社区规划及指标全面超越建发·中央湾区（一期高层）。C、户型综合对比本案户型配比户型面积套数套数占比一房50~6516215.55%二房+书房100~11017216.51%三房126~13634232.82%三房+书房141~14818417.66%大三房+书房152~160625.95%大三房+书房167~16912011.52%统计50~1691042100%建发·中央湾区一期户型配比户型面积套数套数配比二房90平1048.61%二房+书房104平1008.28%复式2+1房110平37230.79%三房124平524.30%大三房144平1008.28%三房+书房142-144平42435.10%五房210平564.64%统计90-210平1208100%两个项目户型面积高度重叠，对应户型的配比略有不同户型配比对比备注：中央湾区110平复式2+1户型（潜在附加值高）对本案126平三房冲击力较大（主要取决于价格）二房+书房户型两款户型共同特点：阳台进深达1.8米动静分离，明厨明卫阳台与书房观景面客厅及两卧室均朝南本案两房不足：仅一洗手间设计本案优势：大面宽、短进深分析：功能空间上，中央湾区略胜；结构上看，本案优胜。户型空间对比改成第三个房间出入不便本案100-110平2+1房中央湾区104平2+1房主卧带卫生间书房进出方便三房户型：126平pk124平动静分离，南北通透中央湾区124平三房本案126平三房客厅朝北，干扰较大分析：本案户型格局方正，客厅朝南且南北通透，完全优胜于中央湾区三房+书房户型：141~148平豪华主卧本案141-148平3+1房中央湾区144平3+1房豪华相对较小分析：本案户型格局方正，客厅朝南且南北通透，两房朝南，完全优胜于中央湾区本案PK中央湾区小结：企业品牌相当——国贸与建发品牌同样强大，同样深入人心，拥有大量粉丝项目区位相当——均在五缘湾板块，且均近湾，部分湾景项目规划品质差异——本案在社区宜居、户型设计上均优于中央湾区本案优质的教育配套、项目优秀的宜居品质、企业在五缘湾的深厚积累，是区别于中央湾区以及其它项目的最大优势，在后续的营销推广中进一步运用和放大。项目周边配套差异——本案胜在教育配套，中央湾区胜在商业配套3、板块外竞争分析案名存量主力户型主力总价万科·湖心岛18万200-250600-900万融景湾9万180-200320-450万鑫塔水尚18万107-175（6米）350-700万海峡国际社区40万138-290335-850万新景·七星公馆10万140-300