城市居民住房状况变动与住房需求

城市居民住房状况变动与住房需求

------基于2000年、2005年全国人口调查数据的分析REICO工作室2008.10一、课题提出的背景1、目前没有全国性住房调查，也没有全国性城市居民住房需求变动调查数据。2、市场判断和政策决策以分散的、局部的和独立的调查数据为基础，各自作出各自的判断。缺乏全国城市居民总体、宏观和全面的决策参考。3、全国性居民调查数据只有人口调查（普查/抽样），而在人口调查中包含有相当数量的住房信息。

可否利用人口调查数据进行住房需求变动分析和推测？1、2000年全国第五次人口普查调查表结构家庭户+家庭成员家庭户调查指标：23项，其中15项是住房状况指标。家庭成员调查指标：26项，涉及户籍、年龄、教育等，但不包括收入。2、2005年全国1%人口抽样调查表结构家庭户+家庭成员家庭户调查指标：20项，其中16项是住房状况指标。家庭成员调查指标：35项，涉及户籍、年龄、教育等，包括家庭收入。一般房地产市场分析的基本变量人口收入偏好------[美]尼尔卡恩《房地产市场分析：方法与应用》

利用人口调查数据可以进行居民住房状况变动分析，从而推断居民住房需求变动趋势。难点1：对特定时间段内人口结构变动趋势的预测。数据+方法+时间目前的相关研究：1、国家重点项目：国家计生委、中国社会科学院人口所、北京大学人口研究所。5年，1500万人民币2、国家重点课题：劳动社会保障部、人民大学。3、国际合作课题：北京师范大学。5年200万美元。存在难点难点2：对“住房需求”的界定。目前的住房需求分类：多维度、交叉、模糊。人口调查信息最接近的概念：住房刚性需求1、什么是“住房刚性需求”？2、“住房刚性需求”是正确的用法吗？3、住房刚性需求对应的人口来源是什么？1、“住房刚性需求”不是严谨的经济学概念。2、仅在以下意义上，所谓“住房刚性需求”具有正确性：新增家庭人口的独立住房需要，不考虑价格、不考虑支付能力、不考虑实现方式。3、新增家庭人口主要来自两个方面：原有人口新家庭+迁移人口净流入。难点3：现有数据仅仅是特定时点上针对人群的住房，不能反映全部房屋状况，比如空置率等，也不能反映户主购买时间等。研究任务：针对上述意义上的住房刚性需求，利用现有人口调查数据，同时结合其他人口数据，对全国城市居民住房状况及其变动进行总体性分析，并对城市居民住房需求作大体推测。二、研究方法和研究内容研究方法：统计描述+平移外推研究内容：1、住房状况变动的统计描述2、未来（20年）住房需求的可能趋势3、市场分析与政策研究的启示研究目标：1、对城市居民住房状况及其变动有比较准确的刻画；2、对城市居民住房需求变动有大体准确的方向性推断；3、提出相应的政策建议。三、初步的分析结果与推断结论12000年至2005年，绝大部分城市居民居住状况有很大改善。本报告所称“城市”，按照行政区划，主要指县以上城市，同时包括城关镇。结论2本地户籍人口居住状况好于外地户籍迁移人口的居住状况。结论3本地户籍人口居住实现主要依靠政策，但已开始发生转变；外地户籍迁移人口的居住实现主要依靠市场。

本乡镇非农户籍

外地农村户籍

外地非农村户籍

2000年2005年2000年2005年2000年2005年自建住房19.2819.427.833.027.223.37购买商品房10.19

19.58

4.534.9317.00

26.34

购买经济适用房8.129.151.520.774.894.00购买原公有住房37.35

32.33

1.370.9112.979.74租赁公有住房18.9112.2918.349.3322.80

11.49租赁商品住房1.742.6548.90

65.58

23.15

35.72

其他4.394.5817.3115.4611.879.35结论4大城市户籍人口自然增长率明显低于城市常住人口增长率，本地户籍新增家庭数量小于迁移人口家庭数量，常住居民中外地户籍人口比例迅速增加。结论5市场可以解决多数人的住房需求。正视美国次级贷

不要把洗澡水和孩子一起倒掉！------要正面看待金融创新的风险警示意义，更要认识市场解决低收入家庭住房的积极启示！低收入家庭按揭贷款公司投资银行保险公司对冲基金抵押贷款CDOCDS夹心层？？？

结论6随着收入的增加，无论本地户籍、外地户籍，其对居住质量都有明显的提高要求。推论1：人口变动对住房需求的影响

未来10年左右时间内（2020年之前），现有大城市未来住房需求仍将以本地户籍居民新增家庭与迁移人口新增家庭住房需求共同构成，且均保持上升趋势。住房供需求关系仍比较紧张。

1、在现有人口政策下，预计2040年前后，我国总人口达到顶峰，人口规模约为14.60亿左右。之后全国人口总规模开始缓慢下降，其中结构性变动尚不确定。2、2040年之前，现有户籍不变前提下，现有城市未来人口增长仍将来自两部分，既有人口的自然增长+城市化导致的城市迁移净增加。对现有大城市而言，由于人口自然增长率的缓慢上升、甚至缓慢下降（上海、北京等）。全国城市化率目标要从目前的40%左右达到70%左右。虽然城市化并非完全依靠向现有大城市的迁移集中，但现有城市未来人口的变动中，迁移人口仍将是主要因素。人口变动仍将主要是结构性改变。

3、现有大城市未来的生态资源、公共资源、经济资源还能吸纳多少迁移人口？

未来？2040年？2030年？2020年？估计未来10年之内，现有大城市还不得不承接迁移人口的增加，但也最多能支撑10年。推论210年之后（2020年-2040年），新增家庭住房需求趋于稳定，本地户籍新增家庭数量有下降趋势，而迁移人口新增家庭可能出现稳定。住房供需关系趋于缓和，房地产可能开始转入以存量房交易和旧房原址翻新改建为主。推论3：收入增加对住房需求的影响

随着收入的增加，住房质量改善的要求也必然增加。就2005年的状况而言，全国只有77%的家庭居住在同时拥有厨房和厕所的房屋，还有6.3%的家庭与其他人合住。住房供给？城市新增住房面积？存量房面积？空置率？------现有数据不易进行供给量推断推论4：住房偏好的需求变动现有小户型住房结构的强制性政策可能强制性产生新增住房需要。2005年全国城市居民家庭住房平均建筑面积为80.34平方米，中位数却只有68平方米。平均间数为2.61间，中位数是2。城市居民中50%居住房屋为2居以上，68平方米以下。另有50%以上居民所住房屋应该在3居以上，100平方米以上。政策限定住房保障为90平方米，在现有平均值以上。同期家庭平均规模为3.07，限定面积和结构足以适应一对夫妇带一个孩子的家庭人口结构需要。20年之后？现有住房结构无法实现多代际同住要求。对于原有人口来讲，即使不考虑生活习惯和养老传统，仅仅就住房建筑条件而言，新增家庭的独立性住房要求就成必