现代房地产开发成本控制措施

.适用文档.现代房地产开发本钱控制举措一投资决议阶段投资决议阶段是工程开发中最为要点的阶段，此阶段所做的工程筹备书、投资估量是投资决议的重要依照，直接影响整个工程的成败。在这一阶段应侧重从以下几方面增强本钱管理。1.组织优异的工程团队工程行性研究以及产品的开发筹备是一个系统、专业的工作。在投资决议阶段，公司需要组织一个由公司公司和地产公司经验丰富的专业技术人材构成的工程组，本钱控制人员要参加投资决议阶段的详细工作。工程组应由以下人员构成：建筑师、构造师、造价工程师、工程技术人员投资剖析人员、经营管理人员〔或工程经理〕。在投资决议阶段，工程组应达成从市场调研、产品筹备、产品定位、风险剖析到投资估算与剖析的全过程工作。此中，本钱控制人员主要对城市的市场状况和经济局势、建筑安装工程造价状况、政府费税状况、贷款利率等做出充分的认识、剖析和判断。2.进行详细的本钱剖析〔1〕土地开发成异乡地本钱支出约占工程总支出的20-30％，所以对土地的确定应充分考虑开发风险和增值空间，其本钱的确定应包含：①土地出让金。土地出让金可参照政府近期出让的近似地块，并联合其地点及周边状况、建筑容积率等进行修正估量。②土地征用费、城市配套费、拆迁部署赔偿费土地征用费、城市配套费均有详细规定。开发公司在与政府磋商时应充分利用政策优势，针对性地对工程所波及的各项市政大配套进行实质调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分预计。拆迁部署赔偿费一般采用钱币赔偿，其花费可参照近期近似工程。〔2〕先期工程花费估量先期开发费一般占工程总支出的3％左右，但因各地实质收费差别也有很大差别。“三通一平〞“和暂时设备费应依据实质估量，并联合实质状况充散发挥暂时设备对工程建设的相对永远性，进而相对降低开发本钱。先期工程花费的其余花费较为众多，规定费率与实质收费有差别，开发商应注意同有关部门协调。同时，跟着政府职能的转变，很多规费由硬性指标转变成市场调控，开发商应确保其既切合政府政策要求，又知足工程开发利益。〔3〕建筑安装工程造价本钱建筑安装工程造价一般占工程总支出的45-55％，因地区差别比率数也不尽相同。其本钱剖析应第一剖析目前地区经济局势，掌握建筑市场中施工公司整体状况。调研近期近似工程造价指标，认识市场人工、资料改动状况，对影响造价的主要要素进行剖析修正，合理科学地确立工程的建安本钱指标。并对初步设计方案的开发本钱进行剖析优化，共同确立产品定位。〔4〕社区管网、配套设备、小区智能化费社区管网花费关于一些中档楼盘社区一般为工程总支出的6％左右。在决议阶段，本钱控制的要点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行认识、剖析，做好估量。区内配套应坚持在不影响产品质量定位及差别化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套工程的可经营管理性，为工程后期的物业经运营作打好根基；配套也包含社区规划配套，应试虑其适应性。小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、知足根本所需〞的原那么，繁琐的智能化系统的..适用文档.保护和运转花费将给物业经营管理增添难度，并且技术折旧特别快。5〕园林环境工程费。园林环境一般为工程总支出的3-5％，其本钱应同工程的定位有关系，也与工程所处的地区环境有关。〔6〕投资决议阶段的费税剖析管理费：依据城市地区特色一般确立为销售收入2-3％。销售花费：一般确立在销售收入的2-3％，销售花费的控制应注意选择好适合的广告媒体，办理好售楼处、样板房的设置方法及定位。财务花费：投资决议阶段应付财务花费做好充分预计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务花费知足工程资本链的连续性。资本的使用本钱将对开发商最后收益产生较大影响。税金：在决议阶段，开发商应依据政府有关规定估量，并争取获取政府支持，减免局部税费。在二线城市，税费的减免关于异地开发商来说是至关重要的。7〕不行预示费及风险剖析依据工程的复杂程度，不行预示费及风险一般为除掉土地开发花费外的直接本钱的3-5％。投资决议阶段，工程组应做好工程的土地本钱变化、建筑本钱变化、房子售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险剖析，根本保证风险本钱小于工程净收益的5-8％。二、设计阶段设计阶段的本钱控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，本钱控制人员经过适合地与开发商的建筑师、设计院的设计师亲密配合，可获得事半功倍的成效。主要方法和举措有：1.依据工程定位确立合理的容积率工程容积率的大小将直接关系到工程的销售收入和建筑本钱。尽可能确立一个根本控制区间，充分利用好土地资源，并联合工程地形特色建筑环境景观，提升土地利用率。2.做好设计方案的评审，增强设计方案优化本钱控制人员应付设计方案的构造系统、根基造型、平面部署进行本钱剖析，向建筑师提出建议，使设计方案不停优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，根绝人为要素的守旧扩大，特别在设计系数的取值上。3.推行限额施工图设计，明确赏罚方法对设计单位施工图限额设计指标有：1〕每平方米钢筋含量指标；2〕每平方米砼含量指标；3〕单位施工图估量指标；4〕设计更改花费限额指标。4.增强设计质量检查监察，减少设计更改花费对设计单位的管理工作拥有较强的专业性，假如开发商自己人力资源缺少，可整合社会资源，增强事先控制的力度。与设计单位签署的合同，应明确规定因设计质量缺少所造成更改的限制举措。给设计阶段必需的时间，也是减少或根绝“三边工程〞的必需条件。三、招招标与合同洽谈阶段工程招招标与合同的洽谈确立是工程本钱控制管理工作中的重要环节，好多有关法律文本均在此阶段达成，很多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响工程运作时期的本钱管理和结算工作。所以，本钱管理人员在此阶段，应依据工程整体进度方案使工程招招标清楚、有条理，使工程合同切合工程要求。1.做好招招标工作的几个主要举措依据工程整体施工方案制定详细的招招标方案，经过市场检查剖析，成立和完美地区性的施工单位、建筑资料、政策法例等信息库，为招招标储蓄信息资源。制定招标方案的同时，应明确招标原那么，界定承包方式、范围、支付款方法及甲供资料的范围、方式、分包工程..适用文档.等主要合同洽谈条款。招标阶段控制造价的主要方法有：〔1〕单位工程方面：以采纳总承包方式为主，局部工程分包。单位工程推行平方米造价包干或总价包干方式，关于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采纳分包，相同推行单方造价包干。〔2〕甲供资料方面：关于波及工程质量的资料〔如外墙漆、装修资料等〕，宜采纳一致甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采买。在资本同意的条件下，因季节要素价格改动较大的某些资料〔如水泥、钢材等〕，也可充散发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供资料价钱也应经过竞标订价，公司一定保证比承包商有价钱优势，防备损害承包商的踊跃性。3〕区内配套及园林景观工程方面：宜采纳清单报价形式招标，同时招标时应付主材的规格、质量予以明确。4〕智能化工程方面：宜采纳清单报价方式招标，合同价款应采纳可调价款的方式。招标时应商定主要资料价钱的调整幅度差值，结算时，超出此差值，其价钱将进行调整〔因为电子产品更新换代快，价钱降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大〕。5〕土石方工程方面：区内的土石方均衡工程也是本钱控制的要点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采纳单方报价的竞争方式进行招标、竞标。招招标工作环节多，有力的监控将防备决议失误、本钱失控。一方面，增强对招标单位的资格审察。详细审察其单位的信用、经济状况、操作能力，防备“滥竽充数〞搅乱招标环境，给招标带来难度，甚至做犯错误的判断。另一方面，增强对标底的审察。标底的计算过程拥有专业性、复杂性、人为要素许多的特色。公司应成立复核体制，防备标底误差所产生的本钱提升或招标单位盲目廉价中标给工程管理及结算工作带来困难。2.合同管理系统中的本钱控制1〕合同的严实性除正常应明确的合同条款外，还应付设计更改、现场签证的计价方法、特别工艺的计价方法、违约办理方法及可能碰到的风险办理方法等进行明确，以便防备结算时产生疏歧和矛盾。2〕合同的可操作性合同的可操作性主要表达在发、承包方可以实质履行。防备承包方为获得工程盲目许诺不行能实现的条款，进而影响工程进度以及工程的各项方案的实行。四、施工阶段的本钱控制施工单位与开发商的管理理念及方法常常存在差别，要想建筑出优良的楼盘，公司须在一些要点管理环节上成立严实而的确可行的管理举措，表达在本钱管理上主要有以下三个方面应予以增强：1.增强设计更改、现场签证的监察和管理施工阶段的设计更改和现场签证是不行防备的，但应处于一个严实的管理控制系统之中。设计更改及签证管理控制系统应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、反对及责任追查制度等。同时，让施工单位清楚该操作系统，以便于协作配合，提升工作效率，为结算打好根基。2.增强设备和资料的质量与价钱管理完美的设备、资料管理系统是打造精选工程的必需条件，往常操作方式有：〔1〕自行采买自行采买既能起到本钱控制作用，又防备两方结算时产生疏歧。如大型机电设备〔电梯、空调等〕、外立面装修资料〔外墙漆、饰面砖等〕等一些对工程质量影响较直接，同市价钱较高又易发挥规模采买优势的资料要自行集中采买。园林景观工程所用的局部资料，也可经过竞标自行采买。〔2〕总承包单位采买开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限制质量、性能的前提..适用文档.下，可让承包单位采买，这样可发挥承包商比开发商更熟习市场的优势，进而调换其踊跃性。3〕甲方限价承包单位采买一些没有一次性包死的工程，主要资料价钱可经过发、承包方共同议定一个价钱确认程序来确认价钱，结算时按限订价钱结算，限价时应明确价钱时限及范围。上述资料采买的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场查收确认制度监控下才能投入使用。3.增强资本方案履行的监控1〕资本方案是成立在工程的各项合同已确立且整体施工进度方案已确认合理的根基上，这就要求本钱控制人员与工程管理人员在先期互相协调，扎实地做好根基工作。2〕施工阶段的工程款支付是以资本方案为根基的，它应同施工进度方案相协调，在这样一个总框架下监控工程，可使工程管理更为清楚。当月实质发生额的增减超出资本方案必定比率时，本钱控制人员和工程管理人员应实时剖析、说明原由，严重时，提出本钱预警和工程进度预警。3〕资本方案与本钱的动向控制相联合，可使公司更好的掌控工程的运转，使公司的销售收入与工程支出处于良性循环。五、结算阶段的本钱控制结算工作的突出特色是：“大批性、集中性、复杂性〞。为防备结算时产生主观上的错误和破绽及客观上的大意应成立以下体制：1.会议确认制结算原那么采纳会议确认制。经过结算会议确立结算方法、人选、结算期限、除正常结算工程以外所发生的特别问题以及合同没有商定或两方分歧较大的工程。2.二次复核、审计制成立的确可行的二次复核、审计体制，