房地产投资基本问题

房地产投资基本问题房地产投资：一种理想的投资工具？存款、债券、股票、基金、保险、收藏、外汇、实业、风投、期货期权等主要内容：投资的概念与一般原理；房地产投资的概念、分类、特点；房地产投资一般程序；房地产投资决策的关键因素与基本分析内容。一、投资概述1.投资的含义垫支资金或实物以增加未来收入的资金支付活动，包括实物投资和金融投资两种形式，不同于经济学和统计学上的投资（一般是指实物投资）。其中，实物投资是指固定资产投资和存货投资；金融投资是指购买股票、债券等金融资产的投资。2.投资的特性经济行为的目的性、时间性、收益性和风险性。3.投资的作用国民经济增长的基本推动力；与企业发展密切相关；促进人民生活水平的提高；有利于国家的社会稳定和国际交往。为什么需要投资？为获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。（威廉·夏普）4.投资的分类固定资产投资基本建设投资更新改造投资房地产开发投资国有其他固定资产投资城镇集体固定资产投资农村集体固定资产投资城镇和工矿区私人建房投资农村个人固定资产投资流动资产投资按投资主体的分类国有经济主体集体经济主体个体经济主体联营经济主体股份制经济主体外商投资经济主体港澳台投资经济主体其他按资金来源的分类国家预算内资金国内贷款利用外资自筹资金其他投资5.投资收益与风险（1）投资收益的含义、形态、类型和测度投资收益是投资活动中产出和投入的对比关系，可以有实物投资中的经营收入和利润等，金融投资中的债息或股息收益、资本利得收益等。这些收益可以采用绝对指标和相对指标加以衡量（2）投资风险的含义、形态、类型和测度投资风险是投资活动带来损失的可能性，可以分为系统风险和非系统风险、外生风险和内生风险等，可采取规避、抑制、自留、分散、转移等措施来处理风险。风险可用标准差、变异系数等指标加以衡量（3）投资收益与风险的匹配投资收益与风险始终相伴相随且同向递增的，投资决策和管理的本质并非消除风险，而是遵循主宰法则：特定风险下选择预期收益最大的方案；特定预期收益下选择风险最小的方案。6.投资组合理论思想对于相同的宏观经济环境的变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。如果将适当的投资项目组合起来，就可以达成一个最终和最理想的长远投资策略。因此，组合资产的风险总是低于单项投资的风险。风险时间投资项目甲投资项目乙项目组合不同投资项目对市场的反应预期收益率E（r）风险率XYRQPrprqO绝对的正协方差绝对的负协方差投资组合设计与资金分配注：有效组合为RY部分；同时可以引入更多的投资项目风险率预期收益率QPM资产市场线rf国债或存款收益可行的投资组合策略注：可行的选择M；若减小风险，可选rfM部分。投资项目的数量风险系统风险或市场风险个别风险或非市场风险投资组合的风险降低效应注：组合抵消的是个别风险，补偿的主要为系统风险。其表达式如下：二、房地产投资1.房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。相关说明——投资主体；效益目的；垫付资金；房地产资本形态2.房地产投资的分类（1）按投资者对实物房地产的经营控制程度划分房地产直接投资：投入资金用于房地产开发建造或购买房地产，或用于购买房地产企业相当数量的股份并对房地产企业具有经营控制权的投资。特征：实物房地产的所有权和生产经营权是统一的，投资者对投资所形成的实物房地产拥有所有权，同时具有直接的经营控制权。房地产间接投资：投入资金用于购买房地产证券而不直接参与实物房地产的开发经营与管理活动的投资。投资者对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权而无直接经营权。特征：实物房地产的所有权和生产经营权是相对分离的。对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权，没有直接经营权，投资者不直接参与实物房地产的生产建设和经营管理，而是凭持有的有价证券取得收益。房地产开发投资房地产置业投资房地产实物投资房地产金融投资（2）按投资所形成的资本或资产形态划分房地产实物资产投资：投资者将投资资金用于开发建造或直接购买实物房地产的房地产投资。房地产金融资产投资：投资者购买房地产企业债券或股票、房地产抵押贷款证券和房地产投资信托等金融形态的房地产资产的行为。思考：房地产金融资产投资与房地产实物资产投资之间的关系？房地产开发投资通过购买土地使用权并在土地上投入资金，进行规划设计和工程建设等投资活动，建成可以满足某种入住需要的房地产产品，然后推向市场进行经营，达到收回投资、获得利润的过程，如土地开发、新房开发、旧房装修改造、在建工程接手后续建开发等。——形成增量供给；通常为短期投资，但当建成后的房地产被开发商用于出租或自营时，短期投资就转为长期置业投资。生地毛地熟地X通一平出让转让租赁获取土地土地再改造房地产产品规划设计工程建设出售出租自营房地产置业投资投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的所进行的投资，具体经营方式有购屋后自用（营）或出租、购屋后自用（营）或出租一段时间后再转让、购屋后等待一段时间再转让等。土地房地产拥有权益购买自营出租转让所有权包租使用权自住其他经营置业消费投资置业买卖投资置业租赁投资房地产经营投资思考：住房购买自住也是一种置业投资有时投资者购置房地产后，供自己使用（生活、生产、经营以及商务处理），主要目的是自己消费。但由于房地产的特殊性，就有：物业具有保值增值的功能；存在适时以售租或抵押等变现的可能性；购而非租房，即意味居住开支节省等利益，如隐性租金收入(imputedrentalincome)。“包括用作住户主要住所的船舶、驳船、活动房屋和大蓬车在内的一切住宅、以及汽车库等任何与住宅有关的构筑物都是固定资产。自有住房者作为从事他们自己最终消费的住房服务生产的企业主处理，所以住房不是耐用消费品。”（联合国1993年《国民经济核算体系SNA》）现代的“包租公”一位徐姓先生在武昌幸福里社区租赁一间120平方米门面房，在未申办营业执照，违背武汉市《房屋租赁管理办法》（2011）相关规定（房东出租房屋，应当以原设计的房间为最小出租单位，不得分拆、隔断、“化整为零”出租），准备开办“胶囊旅馆”。4.8米高的房子被钢板隔成两层，楼上楼下密布18间“胶囊房”。下层有10间，上层有8间。每层高度2米，伸手就能摸到房顶。没有窗户，密不透风，大的有8平方米，小的不到6平方米。每个“胶囊”都安有分体式空调，内设仅容一个人的微型卫生间。房地产企业债券和股票投资

房地产开发与经营企业通过资本市场发行债券或股票，解决开发经营所需的资本金投入问题；投资者则通过购买股票或债券，分享房地产投资的部分收益。投资于房地产投资信托基金房地产投资信托基金（REITs）是购买、开发、管理和出售房地产资产的机构；投资者通过购买这类机构所发行的股票或受益凭证，分享房地产投资的部分收益。购买住房抵押支持证券金融机构通过将所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的，投资者则间接获取房地产投资的收益。（3）其他划分的标准按照投资对象的物业类型居住物业、商业物业、工业物业、旅游物业、特殊物业按照投资收益的实现形式售、租、自营、混合经营按照投资主体房地产私人（企业和个人）投资和房地产公共投资按照投资区域境内房地产投资和境外房地产投资按照投资策略进攻性投资和防御性投资债权权益主动建设贷款、长期贷款在二级市场购买贷款出租的物业的所有权购买或开发被动转付证券抵押房地产投资信托房地产企业股份有限合伙企业股份房地产投资信托权益主动投资人（Activeinvestors）：对其投资的房地产享有直接产权，或者亲自管理，或者负责雇佣专业资产管理公司，其决策直接影响到经营结果。被动投资人（Passiveinvestors）：对房地产经营活动不作任何决策，或其决策不直接影响到经营结果。房地产投资的形式或品种是无限的，受限于投资人的想象与创造！【例】某公司以300万元投资购买了一个250m2的写字楼，将其中100m2用作本公司办公室，另外150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入为50万元。10年后，该公司因财务安排的需要，将写字楼出售，扣除销售税费后的净转售收入为450万元。思考：投资抑或融资？可获哪些利益？可在此基础上创造更多形式吗？3.房地产投资与房地产投机房地产投机：主要通过房地产价格变动而获取高额利润的房地产短期买卖行为。与典型房地产投资形式的联系——一种房地产投资，与其他形式之间会相互转化。

与典型房地产投资形式的区别——比较明显的短期性；期望利润和承担的风险通常远大于投资者；在市场景气时比较容易出现；成败关键在于对价格走势判断的正误。如何看待房地产投机房地产投机的积极性房地产投机的消极性活跃市场稳定市场帮助形成价格分散风险引发市场混乱导致多重无效率现象的发生拉大贫富差距4.房地产投资的特点：以实物投资为例投资对象不可位移投资数额较大且开发经营周期较长投资的流动性较差投资的不确定性较大保值增值性较好具有较高的财务杠杆性对专业知识和经验具有依赖性思考：房地产金融资产投资具有哪些特点呢？说明：关于房地产投资绩效的观点（1）房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上90%的百万富翁是由于拥有房地产或从而拥有房地产。（2）在房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平；在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率会超过100%。（3）在房地产置业投资中，在持有期内获得15~20%的股本收益率是非常普遍的。（4）国外的研究表明，房地产投资（基金）回报率与普通股票的回报率之间不存在显著差异；但通胀时期，前者优于后者。银行存款；传统寿险国债；债券基金；分红、万能保险保本型收入型成长型/投资型房地产；投资连结保险；股票；基金投机型收藏品、彩票；期货期权收益风险从收益、风险、流动性、投资期限等方面考察，房地产，最理想的投资工具之一！当房地产被视为一种商业机会时，其吸引力会进一步增大。思考：世界各国都有一个被称为“白领地主”的群体，只不过在发展时间和规模上存在差异。请搜集相关资料，了解这个群体的所作所为，并从中总结一些有意思的信息。房地产投资：如何运用该投资工具？5.房地产投资的一般程序资金筹集投资分配投资实施投资回收与增值货币资金在建品建成品货币资金获得目标房地产房地产金融资产投资者自我积累补偿生产消耗投入产出房地产开发投资的一般程序机会选择与决策分析前期工作建设阶段租售阶段根据公司战略，由投资规划（拓展）部进行初步和详细可行性研究；相关专家评估与论证（风险等级、资源测算等），提出项目建议书获取土地使用权；规划设计并通过审查；落实资金、制定项目开发经营计划；工程、采购、监理、物业招标；开工申请质量、进度、成本、安全管理以及全面协调；竣工验收备案，物业接管验收选择物业销售形式；制定租售方案；制定宣传与推广策略；实施租售工作；交付使用和物业服务与公司决策层充分沟通并请相关专家对项目进行评估与论证以确定项目的可行性开工前人财物及一切软硬件准备按计划组织并完成工程施工工作

经营并向业主交房，项目后评价国有土地使用权证；建设用地规划许可证；开发资质证书；立项批文（固定资产投资许可证）建设工程规划许可证；施工许可证；预售许可证；竣工验收备案证明现销备案证；房地产证美国房地产开发投资流程提出投资设想投资设想细化可行性研究合同谈判寻找可选择的投资机会；快速判断可行性选择实现设想的用地；探讨技术可行性；与潜在租客、银行、合作伙伴、专业人士接触；初步方案；探讨获取用地的可行性市场研究，估算吸纳率；预估成本、价格；向政府报送计划；探讨法律、技术和经济可行性确定设计方案；贷款承诺；确定总承包商；租售方案；获得政府的用地规划许可签署正式委托协议工程建设竣工入伙资产管理合作开发协议；建设贷款协议和长期融资协议；土地转让合同；施工合同；保险合同；预租（售）合同物业管理、更新改造、市场推广；延长物业经济寿命、提高资产运行质量；作为非房地产企业的固定资产，进入其投资组合房地产置业投资的一般程序设定投资目标；市场分析；选择购置目标；实施购买；房地产经营或运作。房地产证券投资程序6.房地产投资决策关键因素美国区位，区位，区位香港区位，质量，时机台湾区位，时机，类型区位——时机——物业管理——产品——价格——文化？（1）区位城市土地利用规划功能分区自然合意性地形、地貌环境合意性自然风光经济和社会文化发展的适应性关联性，属于区位中的非自然条件的范畴，即区位优劣，是由其在社会交流的往来网络中的相对位置决定的。关联性越好，占据的（人流、物流、资金流、信息流）网络通道越多，与社会交流越方便，给项目的使用者越多的便利。如何正确认识区位动态性自然地理以外的其他因子的变化，重视现在的区位，也重视未来的变化趋势相对性区位的优劣均相对于特定人类活动类型、不同用途物业而言层次性宏观区位如国际或国家内区位；中微观区位如区域或城市中的区位等级性相同用途下表现出的优劣稀缺性相对于某种特定需要而言可设计性通过规划手段来改善区位质量、提高区位效益如何选择区位区域优先先区域、后地段注重潜力超出地段当前的因素和条件进行趋势判断适应投资特征地块应与投资计划和投资特性相适应综合评价采取多因素方法进行比选例如，住宅区位的选择影响因素优质劣质自然条件位置接近市中心远离市中心地基承载力大承载力小地形、地势、形状和大小起伏、低洼

通风采光优良较差交通条件较好的通达性不方便市政配套齐全完善不齐全完善环境条件无污染噪音、绿化率高污染噪音、绿化率低经济条件投资活跃、居民收入水平高不活跃、收入水平不高人口因素人口密度适中、素质高过大或过小，素质低城市规划控制较宽松过严市场供求需求量大需求量小（2）产品与服务产品与服务是开发、投资、经营的基础和载体；企业在投资经营上回归价值成长，即不能过于依赖行业高速增长而水涨船高，而自身运营效率与盈利能力并未明显改善；强调价值成长，就是在平衡规模和质量过程中，坚持获取最大化土地红利，但绝不仅仅是土地红利，而应不断用更好的产品和服务满足客户需求，持续提升开发与运营效率，降低财务风险，实现企业综合竞争力的提升。需求回升空置率下降供给不变租金不变需求增加空置率下降供给回升租金上升需求稳定空置率上升供给增加租金不变需求稳定空置率上升供给不变租金下降资本流入增量市场资本流入存量市场（3）时机：何时投资何种类型、持有何种利润预期房地产投资价值＝区位＋适合市场的地上的物业7.投资价值、市场交易与投资分析投资价值：特定投资主体对某一物业未来产生收入能力的一种主观假定。投资的实质：是投资者基于具体物业投资价值与市场价值的预期和比较而作出的购买该物业未来产生收入能力的权利。投资行为：往往起始于一种购买行为，终于一种出售行为；即交易决定了投资行为的可操作性，同时以收益实现环节来对预期价值或投资行为进行验证。交易达成的条件：交易双方对同一物业所形成的投资价值存在差异，由投资价值所形成的出售价格区间和购买价格区间存在交集，且足以消化交易成本。投资决策的条件：卖方所得不会低于其投资价值，买方所付出不会高于其投资价值。投资价值＞所需支付的价格，购置以增加财富净值；所需支付的价格影响投资成本以及相应的回报率水平。投资价值＜可出售价格，出售以增加财富净值；可能的出售价格影响到预期收益以及利润水平。最可能出售价格与投资价值相差越大，买/卖的潜在利润也越大。说明：投资价值与投资决策不同经济主体对同一物业的投资价值的看法极容易出现不一致，因而会产生不同的交易；导致这种不一致的原因可能有多种，如各自融资策略，依据各自经验处理信息的结果，各自的税率等级，风险偏