成都ICC个案分析-1

成都ICC个案分析开发商简介所在区域情况项目基本信息销售情况营销推广分析客户分析项目总结目录Part1开发商简介开发商简介|三大巨擘联袂三大香港巨擘合力开发：新鸿基地产、恒基兆业地产、九龙仓集团12占比40%。新鸿基地产于1972年在香港上市，是香港最大的地产公司之一，多次被海内外专业级金融机构评选为全球、亚洲及香港最出色企业之一占比30%。恒基兆业地产有限公司，是全香港拥有最多土地的开发商，內地亦有庞大之土地储备，核心业务包括物业投资和物业开发占比30%。九龙仓集团是香港十大地产商之一，总资产上千亿，以房地产开发为主要业务，截止目前，成都已成为九龙仓项目最多、投资额最高的内地城市3南京ICC香港ICC上海ICC成都ICC新鸿基之ICC系列Part2所在区域情况区域配套环境区域整体情况土地成交信息项目地块四至所在区域|区域整体情况区位价值高：位于二环边东方正红片区，为市区少有大体量已出让待开发区域，且位于高规划起点的东大街沿线，区位价值高品牌开发企业聚集：目前已聚集如新鸿基、香港置地、仁恒、绿地、合景泰富等大量品牌开发企业，且项目均定位高端交通便捷：周边主干道交错，如二环路、东大街等，路网丰富；且区域内规划有地铁2、4、8号线站点商业配套丰富：受多个大型商圈辐射，如万象城、万达广场等；且未来自身也将有大量高品质商业配套具备自然资源：临近沙河和塔子山公园地处东二环热点区域，品牌开发商云集，未来升值潜力巨大成都ICC待出售土地在售/待售项目已呈现项目本案ICC仁恒滨河湾深长城项目环球汇韩国乐天泰合国际财富中心伊泰天骄新加坡吉宝绿地锦天府镏金岁月澳龙名城妇女儿童中心Part2所在区域情况区域配套环境区域整体情况土地成交信息项目地块四至所在区域|区域配套环境区域配套完备，交通便利，生活便捷度高春熙路-盐市口商圈万象城家乐福成都七中石室小学成都七中第十人民医院空军医院塔子山公园望江宾馆东湖公园交通：地铁2号线（2012.9月运行）、8号线经过；区

域内二环路、东大路、双桂路等主要交通道路

经过商业：万达广场、万象城、SM广场、家乐福、

北京华联等教育：双林小学、石室小学、龙舟路小学、锦江育才

中学、川师附中、四川师范大学、成都七中育

才中学等医院：成都市第十人民医院、成都市总府医院、锦江

区医院、空军医院等银行：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、

招商银行、中国民生银行等Part2所在区域情况区域配套环境区域整体情况土地成交信息项目地块四至所在区域|土地成交信息ICC地块拿地时间较早，与周边土地相比具备明显的成本优势拿地时间2007-12-17宗地位置双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区中临沙河和东大街南北两侧用地净用地面积259亩容积率项目总容积率≤6.5成交楼面地价2769元/平方米片区其他地块成交楼面地价拿地时间规模（亩）成交楼面地价（元/㎡）竞得单位2010-04-091396510绿地2010-10-15767600伊泰2010-10-15815950吉宝2010-11-102854200合景泰富香港置地2011-11-04565740深长城2012-03-071065000韩国乐天ICC地块信息片区其它地块信息Part2所在区域情况区域配套环境区域整体情况土地成交信息项目地块四至所在区域|地块四至地块东南方向——通至古雅坡路-牛沙北路沿线，毗邻沙河地块东北方向——仁恒滨河湾，新加坡仁恒置地在成都打造的高端住宅项目地块西南方向——目前是项目整个地块配套最成熟的区域，澳龙名城项目已经入住；成都七中已呈现地块西北方向——环球汇，片区内大型综合体项目，由香港置地和合景泰富共同开发成都七中Part3项目基本情况项目总平规划项目基础数据天曜总体规划在售户型分析主要特色简析主要竞品简析项目基本情况|天曜基础数据开发商祥宝投资成都有限公司（新鸿基集团）地址锦江东大路二环路外沙河畔总占地（亩）总259亩，一期57亩总建面（万平米）125万平方米总户数（户）总户数2359户；当期928户物业规划（栋）一期住宅6栋容积率4.0绿化率（%）30%楼层1、2栋（39F）；3、5栋（31F）;6、7栋（27F）梯户比1栋（17F以下3梯5户，18F以上3梯4户）；2栋3梯6户型面积（平米）102-179平方米层高（米）1、2栋3米；3、4栋3.15米；5、6栋3.3米公摊1、2栋公摊18.6%车位数（个）1507（地下）外立面风格现代简约物业公司启胜物业管理公司交房时间2014年3月实得均价（元/平米）10700元/平米开盘情况开盘推售2栋220套（售罄），加推1栋部分户型，共54套成都ICC(成都环贸广场)规划总建筑面积约125万平方米，规划有国际化高品质商场、甲级办公楼、国际高端品牌酒店、高品质住宅,其中两栋280米高的双子塔更被誉为“金融街门廊”，其在售物业为住宅，即——天曜Part3项目基本情况项目总平规划项目基础数据天曜总体规划在售户型分析主要特色简析主要竞品简析项目基本情况|总平规划二期/三期ICC一期天曜SIRIUS280米办公楼酒店古雅坡路东大路地铁2号线总体规划ICC占地面积259亩，总体量约125万平方米，其中商业16.5万平方米、酒店4万平方米，其他业态体量尚未公布项目分期项目总体分三期开发，一期为住宅“天曜”；二期三期为综合体项目物业形态项目自身配套完备，集地标式写字楼、高端购物中心、酒店、住宅多种业态纯正地铁上盖物业，购物中心地下楼层直通地铁2号线进出口天际观景平台，位于主塔之一顶端项目二期/三期观景平台Part3项目基本情况项目总平规划项目基础数据天曜总体规划在售户型分析主要特色简析主要竞品简析项目基本情况|天曜总体规划总体规划天曜SIRIUS总建筑面积15万平方米，共六栋住宅项目批次首批次开盘推出2栋，220套，开盘当日售罄；两日后加推1栋部分户型，54套自身配套会所——总面积3500㎡，分为地上地下两层。设施包括室内泳池、室外泳池、健身室、瑜伽室、宴会厅、棋牌室等；只针对业主开放，物业管理费4.5元/平米·月园林——贝尔高林公司设计，以星空为主题的社区园林2#售罄区内会所通源街东路沿线5栋未售6栋未售7栋未售3栋未售古雅坡路1#在售已售在售未售Part3项目基本情况项目总平规划项目基础数据天曜总体规划在售户型分析主要特色简析主要竞品简析项目基本情况|在售户型分布1栋在售A、E户型2栋售罄栋数户型面积（平米）套型套数（套）占比1栋A户型（17F以下）102套二两厅单卫36

22%E户型（18F以上，两户并一户）179套三两厅双卫18

11%C户型（未售）151套三两厅双卫3924%D户型（未售）158套四两厅双卫39

24%项目基本情况|在售户型分析A户型，102平米，套二单卫优势户型方正，动静分区明确大尺寸，居住舒适度高卧室均有飘窗设计劣势厨房开间只有2米，略显狭窄主朝向临规划道路，可能受噪音影响入户门直对客厅，私密性欠佳客厅饭厅观景阳台主卧客卧卫生间厨房工作阳台项目基本情况|在售户型分析E户型，179平米，套四双卫优势户型方正，三面采光大尺寸，居住舒适度高主卧与次卧分开布局，保证主卧私密性劣势主朝向临街，受噪音影响可能性较大动静分区不明确，干扰较大入户正对大厅，私密性欠佳Part3项目基本情况项目总平规划项目基础数据天曜总体规划在售户型分析产品主要特色主要竞品简析自身配套丰富——首期天曜SIRIUS项目作为成都ICC的组成部分，自身配套丰富；同时毗邻沙河，临近塔子山公园，自然环境良好产品户型——天曜目前在售户型设计方正且尺寸大，居住舒适度高；但项目与市区同套型产品相比面积整体偏大，总价高，购买客户群体有限天曜效果图外立面效果图售楼部内部实拍高品质配套，大尺寸户型居住舒适度高项目基本情况|主要特色Part3项目基本情况项目总平规划项目基础数据天曜总体规划在售户型分析产品主要特色主要竞品简析项目周边虽土地供应多，但目前面市较少，因此竞争压力较小项目基本情况|主要竞品项目名称九龙仓御园华润二十四城开发商九龙仓华润占地（亩）约158亩总约840亩，四期占地58亩建面（万平米）42万平方米210万平米物业形态住宅住宅容积率3.04.0总户数（户）总户数2100户首批次384套面积区间（平米）130-170平方米88-145平方米绿化率35%48%自身配套会所；主题花园办公楼、购物中心、幼儿园、会所、区内公园均价（元/平米）11000元/平方米9800元/平方米优劣势简析优势：270米楼距，纯居环境劣势：产品户型偏大，面积区间130-170平方米，总价较高自身配套不足优势：现阶段配套已基本呈现，商业、商务、生活配套齐全项目产品户型针对主流市场，总价较低劣势：品质偏向中端Part4销售情况销售情况栋数户型面积（平米）套型套数（套）去化率（%）开盘价格小结2栋A户型102套二两厅单卫74100%内部认购，价格偏低开盘售罄B户型117套二两厅双卫70100%D户型155套三两厅双卫72100%其他（注）//4100%注：其他户型为特色户型，位于一层和顶层，面积区间230-470平方米不等，已全部抵押首期一批次——开盘推出2栋，共220套首期加推——加推1栋A、E户型，共54套栋数户型面积（平米）套型套数（套）去化率（%）价格小结1栋A户型102套二两厅单卫3670%10700元/平米提价平销C户型151套三两厅双卫39未售D户型158套三两厅双卫39未售E户型179套四两厅双卫1850%注：销售套数、价格均来源于现场销控Part5营销推广分析线上推广诉求推广重要节点项目重大活动项目现场包装营销推广分析|重要节点祥宝投资有限公司获得土地ICC正式亮相ICC展示中心亮相天曜SIRIUS登场ICC|天曜SIRIUS开盘开盘售罄开盘两日后加推Part5营销推广分析线上推广诉求推广重要节点项目重大活动项目现场包装营销推广分析|重要节点刊登时间媒报名称报版形态主题项目诉求2011.10.18成都商报半版ICC正式亮相为成都“第四城加冕”项目推广2011.11.3华西都市报整版成都ICC国际都会理想生活的践行者项目定位2011.11.3成都商报整版成都ICC倾力奉献“天府门廊”项目定位2011.11.10成都商报半版香港有九龙站成都看攀成钢区域价值2011.11.10华西都市报半版城市综合体成都可向香港学些什么？项目定位2011.11.17华西都市报跨版成都ICC代言城市综合体的3.0时代项目价值2011.11.24成都商报跨版有一种综合体只应天上有项目价值2011.12.16成都商报整版成都ICC首期产品天曜SIRIUS耀世登场项目价值2011.12.16华西都市报整版成都ICC“天曜”光芒璀璨城东项目价值2012.4.13华西都市报成都商报整版天赋天府天曜添耀释放开盘信息2012.4.202012.5.3华西都市报整版传奇？天曜！产品价值2012.5.10华西都市报成都商报半版天曜传奇产品价值由报广跟踪得知，该项目主要推广诉求为区域价值及产品高端属性从报广可以看出，在2011年末进行了大规模的线上造势，实现ICC品牌落地2012年1-3月，项目线上几无推广，四月开盘之初又通过线上报媒释放住宅面市信息前期造势，实现ICC品牌落地开盘前预热，吸引市场关注，释放住宅面市信息开盘后，线上保持热度，继续炒热项目价值Part5营销推广分析线上推广诉求推广重要节点项目重大活动项目现场包装营销推广分析|重大活动通过开展大型圈层活动，提升项目高端调性及圈层影响力2012-4-27天曜

开盘2012-4-19成都全球投资峰会