第5章-物业基础管理

第五

章物业的基础管理物业管理基础管理综合管理物业本身设备设施环境管理安全管理卫生管理绿化管理消防管理治安管理车辆道路管理

第一节房屋维修管理概述

一、房屋维修的含义1狭义：仅指对房屋的养护和修缮，

广义：包括对房屋的养护、修缮和改造。2维修目的恢复、保持或提高房屋的安全性与耐久性改善或提高房屋的艺术性二、房屋维修责任的划分

1新建房屋在保修期内由施工单位负责2保修期满后由业主承担维修责任并承担费用

对于业主委托物管企业管理的物业规定如下：1）物业公司负责维修共用部位共用设施及场地a）共用部位：楼盖、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯面、走廊通道、门厅、电梯厅、车库。b）共用设施及场地：上下水管（屋内）、落水管、邮箱、垃圾箱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉、高压水泵房、楼内消防设备、电梯、道路、化粪池、自行车棚、休息庭、健身设施、网球场、游泳池、超市等。2)业主承担自用部位自用设备的维修建设部发布的于1998年9月1日起实施的商品房购房保修期规定：1屋面防水3年2墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年3墙面、顶棚摸灰层脱落1年4地面空鼓开裂、大面积超砂1年5门窗翘裂、五金件损坏1年6管道堵塞2个月7供热、供冷系统为1个供暖期或供冷期8卫生洁具1年9灯具、电器开关6个月三、房屋维修管理

1概念：是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮管理。2特点：1）复杂性2）计划性与·非计划性并存3）技术要求高

3原则：

1坚持“经济、合理、安全、适用”的原则

2采用不同标准，区别对待原则

3维护房屋不受损坏的原则

4为用户服务的原则5修缮资金投资效果最大化原则经济：要使投入的人力、物力、财力少，而产出尽可能多，即少花钱，多修房，修好房，实现社会效益和经济效益的统一。合理：房屋维修养护作为物业管理的一个重要组成部分，要严格按照国家规定的维修规范和行业标准，制定出房屋的修缮计划和方案。安全：要牢记：“安全第一”，保证房屋建筑和业主的安全。适用：从实际出发、因地制宜，以适应业主在使用和质量上的实际需要，充分发挥房屋的功能。对不同建筑结构、不同等级标准的房屋应制定不同的维修养护方案。根据房屋建造的年限，可把房屋大致划分为新建房屋和旧有房屋两大类。（1）新建房屋做好房屋日常的维修保养，保持原貌；对居住小区还要做好居住环境的综合治理。（2）旧有房屋1）分别采取保留、改建和拆建措施。有保留价值的房屋，要加强维修，合理使用。2）对结构较好、设备齐全、等级较高的房屋，应按原有的建筑风格与标准进行维修。3）尚需利用的老住房，要通过适当的改建，以尽量改善居住水平和卫生条件，并保证安全和正常使用。4）城市规划区内近期需拆迁的房屋，以简修为主，保证安全使用。5）危、陋住房有计划地拆建。

四、房屋维修管理的内容

安全检查计划管理技术管理质量管理施工管理资金管理档案资料管理内容（一）安全检查：是房屋使用、管理、维护和修理的重要依据。按规定对房屋进行定期和不定期的检查，可随时掌握房屋状况，及时发现房屋的危损情况，抢修加固，解除危险，保证房屋功能的正常发展，延长房屋使用寿命，保护业主利益。（二）计划管理1含义：是指有关房屋维修工作的内容、步骤、和资金方面的安排、组织和控制活动。2目的：1）有计划的对房屋进行养护修缮,确保房屋安全正常使用2）保证维修资金的合理使用3）提高房屋维修管理水平，全面完成维修任务3房屋维修计划的编制按期限分

年度维修计划季度维修计划月度维修计划（1）年度维修计划的编制

与工程量、工期、成本、安全、质量、服务、施工管理等有密切的关系比如：编制年度竣工面积根据：工程项目和地点；房屋损坏等级；往年统计资料拟订每人每天完成多少平方米。根据

职工的出勤率工时利用率不可预见因素等计算出所需要的实际生产工人人数全年竣工面积

=人数*每人每天完成的平方米数*全年工作日（2）季度修维修计划的编制

是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产的原则，并结合季节特点编制的。应注意：

a）根据不同的季节安排不同的维修项目。

如：屋面工程应尽量安排在雨季之前进行。

b）不同季节安排不同住户维修。如:

商业用户的维修，尽量安排在营业淡季。幼儿园、学校用房尽量安排在暑假期间施工。（3） 月度维修计划的编制

根据季度计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻重缓急原则编制。（三）技术管理含义：是指房屋维修过程中的各个技术环节按国家技术标准进行的科学管理。依据：《房屋维修技术管理规定》

包括：1组织查勘鉴定，掌握房屋完损情况，拟定维修方案。2监督施工单位按规定要求施工，竣工后，进行工程验收。3组织自行施工的维修工程的施工管理，进行工料消耗、工程质量的检查鉴定。4建立健全房屋维修技术档案。

（四）质量管理

按《城市房屋修缮规定》及《建设工程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》执行主要内容：1修前要监督中修以上质量监督部门2修后要验收建设部《房屋修缮工程质量检验评定标准》3修后要保修实行质量保修制度，依据合同。（五）施工管理1企业自己组建维修队伍2企业委托专业维修队伍（六）维修资金管理指维修资金的筹措与合理使用来源1业主交的维修基金2物业管理服务费的一部分3多种经营收入（七）档案资料管理第二节房屋完损等级评定一、房屋损坏的现象1自然损坏气候因素：风霜雨雪、冰冻、有害物质的氧化作用生物因素:虫害（白蚁）、菌类（霉菌）等作用。地理因素：地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降灾害因素：天灾人祸。地震、洪水、泥石流等。2人为损坏使用不当：不合理改装、搭建；不合理改变用途，周围设施的影响等（人防工程等。）设计和施工质量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差预防保养不善：钢筋混凝土露筋，铁件落水设备没有用油漆等。二、房屋的组成部分评定房屋完损等级按下列三个部分及其项目进行：1结构部分——基础、承重构件、非承重墙（配重墙）、屋面、楼地面等项目2装修部分——门窗、外抹灰、顶棚（吊顶）、细木装修等项目3设备部分——水卫、电器照明、特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目

三、房屋完损等级分类根据以上三部分的完好和损害程度，完损等级分五类：

完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房1.完好房

指结构、装修、设备各部分完好无损，能正常使用或有个别轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，不需修理或经小修就可以正常使用。2.基本完好房

是指房屋结构构件安全，基本牢固，少量零部件有轻微破损，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备管道现状基本完好，能正常使用，经一般性的维修就能恢复，如保养性刷漆。3.一般损坏房指房屋结构有一般性损坏、部分构部件有损坏或变形。如:屋面局部漏雨、装修局部有破损、油漆老化、设备管道不够畅通，部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需进行中修或局部大修更换部件的房屋。4.严重损坏房

房屋年久失修，结构有明显的变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形，油漆老化见底。管道严重堵塞，已无法使用，需要进行大修或改进的房屋，但还能住。5.危险房屋承重构件已失去承重能力，已属危险构件，随时有可能倒塌，不能确保住用安全，需拆除、翻新的房屋。说明：对于有地震设防的城市，在划分房屋完损等级时，应结合抗震能力进行鉴定，房屋经过维修后，应调整其完损等级。第三节房屋维修工程一、房屋维修工程的分类（一）按房屋的完损状况和工程性质分五类：1小修（零修工程或养护工程）：

即日常的养护，指为了保持房屋原有的完好等级，进行日常养护和及时修复小损小坏的工程。费用：房屋现时造价的1%以下2中修涉及或拆换少量主体构件费用:

同类结构新建造价的20%以下主要适用于：

1）

少量结构构件形成危险点。2）一般损坏的房屋，如整栋房屋的门窗整修，楼地面、楼梯维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线和零配件更换等。

3）整幢房屋的公用设备：如上下水管道、通风采暖设备、电气照明设备等需要局部更换或改装；新装工程及单项目的维修。中修的特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，常有周期性3大修工程：需拆换部分主体和房屋设备，但不需全拆。费用：为同类结构新建造价的25%以上大修工程适用于：1）主体大部分严重损坏，有局部倒塌的危险2）整幢房的公用设备（上水、下水、电照、通风、采暖）等管线需要重新安装3）

因改善居住条件需局部改建4）对主体结构进行专项抗震加固大修后:

完好房或基本完好房4翻修工程：已失去维修价值，全拆重新建造，重新设计的工程。特点:

是投资大，工期长费用比较：小修中修综合维修大修翻修1%以下20%以下20%以上25%以上几乎全部

5综合维修工程（或轮修工程）

指成片、多幢（大楼可为单幢），大、中、小修一次性应修则修，即改变一片房屋的面貌。费用：同类结构新建造价的20%以上（三）按经营管理的性质分1恢复性修缮：基本修缮，不含重建。维修费列支。2赔偿性修缮:人为损坏或使用不当。当事人负担。3改善性修缮:超过原房屋的修缮标准或规模。费用：专款或用户负责。4救灾性修缮：自然灾害和意外灾害。费用:专款或保险费。5返工性修缮：房屋设计或施工方法不当。费用：设计或施工单位负责。（二）按房屋结构性质分承重结构的修缮：基础、梁、柱、承重墙及楼盖非承重结构的修缮：门窗、墙、顶棚、非承重墙。二、房屋维修标准

按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为一等、二等以下两类分别制定的。一类房屋：承重的主要结构是钢筋混凝土建造的和砖木建造的，承重墙柱不得使用空心砖，半砖，孔砖，孔石砌筑，不得使用砖木边建造；楼地面不得有普通水泥或含土面层；使用窗纱窗或双层窗的正规门窗；墙面有中级或中级以上粉饰；独厨、有水、电、卫设备，采暖地区有暖气（南方雨季不采暖）低于以上条件的为二等以下房屋。划分两类房屋的目的在于对原结构、装修、设备较好的一等房屋，加强维修养护，使其保持较高的使用价值；对二等以下的房屋，主要是通过维修保证住用安全，适当改善住用条件。二、房屋维修标准修缮标准按九个分项确定：1主体工程指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构建的维修。无论哪一类，都要安全牢固，不留隐患2木门窗及装修工程木门窗开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。一等的木装修应尽量做到原样修复。3楼地面工程牢固、安全、平整，不起砂，拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。如房间长期处于潮湿环境，可增设防潮层，木基层或夹砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。4屋面工程不渗漏、不堵水5抹灰工程不裂、不起泡、不剥落6油漆粉饰工程不起壳，不剥落，色泽均匀，木构件应定期进行周期性保养。7水、电、卫、暖设备工程运行安全，能正常使用8金属构件不锈蚀，损坏严重应更换，无保留价值的应拆除。9其他工程院墙、院内道路、沟渠下道应修复和疏通三、房屋修缮工程考核指标1房屋完好率

=Σ完好房屋建筑面积+Σ基本完好房屋建筑面积

总建筑面积

完损等级评定一律以“建筑面积”为单位房屋完好率应为50%~60%（新房屋除外）2房屋维修工程量=（平方米/人·年）年综合维修建筑面积+年大中小修建筑面积年全部维修人员平均数房屋维修工程量应为100~150平方米/人·年3房屋维修工程质量合格率大中修工程质量合格率=报告期评定为合格的单位工程数量（建筑面积）之和合格率应达到100%，其中优良率为30%~50%。报告期验收鉴定的单位工程数量之和4小修养护及时率=

月（季）度管区实际小修养护户次数月（季）度管区实际报修户次数小修养护及时率应达到99%第四节房屋的日常养护

房屋日常养护

是房屋修缮管理的重要环节，“以防为主”。

一、含义及分类房屋的日常养护：是保养维护房屋建筑的意思，是为了确保房屋的完好和正常使用，而进行的经常性的修理工作。分类零星养护计划养护1．零星养护：是结合实际情况或因突然损害而引起的小修特点：修理范围广，作业零星分散，时间要求紧，属于经常性服务养护的内容

P132：1)瓦屋面清扫，补漏及局部换瓦,修补存水、屋脊,平屋面裂缝修补，室外排水管道的疏通及少量更换等。2)木门窗维修及少量新做；装配五金；接换柱角，支顶加固；木衍条加固及少量拆换；木屋架加固；木楼梯地塄；细木装修的加固及局部拆换。3)水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管道的维修、保养、疏通及少量拆换；便器、脸盆、菜池、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。4）灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的安装修理；电表与电分表的新装及拆换。5）维修后的门窗补刷油漆及少量新做油漆；楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆；楼地面、墙面刷涂料等。6）钢门窗整修；白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢躺立沟、天斜沟的整修、加固及少量拆换。2．计划养护1）根据其寿命制定的小修计划表即保养周期表

房屋的各种构、部件都有它合理的使用年限，而应订立大、中、小三级修缮制度，以保证房屋正常使用，延长其使用寿命。如：a)房屋的纱窗每3年左右就应该刷一遍铅油保养，不易坏；b)门窗、壁橱的油漆每5年应重新油漆一次；走廊墙面粉刷每3年一次；c)电梯例行润油及检查每周1次；供水系统清洗水池每月1次。2）季节性养护是由于季节气候原因而对房屋进行预防保养如：防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。二、房屋日常养护的考核指标

定额指标、经费指标、服务指标、安全指标服务指标有：1月走访查房率=

*100%当月走访查房户数物业内总户数月走访查房率50%以上，每季要走访查房一遍2养护计划率月养护计划完成率=

*100%当月完成属计划内项目户数

当月养护计划安排的户数

养护计划率要求达到80%以上3养护及时率

月养护及时率=

*100%当月完成的日常养护次数

当月全部报修中应修的户次数

一般要达到99%，应修尽修安全指标：年职工负伤事故率小于0.3%维修案例分析1公有住房房屋出现问题谁负责？

邹某购买了单位一栋5层楼的顶层住房，经过几年的使用，该栋楼房顶已多处漏水而影响居住，必须及时维修。但当邹某向其他楼房的购房户提出共同修缮楼顶时，他们以不是顶层住户，没有直接使用楼顶而不同意共负维修责任。原售房单位也不给解决此事，邹某非常苦恼，那么公有住房出现问题应该由谁维修呢？

分析：

建设部颁布《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》该办法第六、第七条

规定，公有住宅出售后，住宅共有部分和公用设备的维修养护由原售房单位承担，原售房单位可按规定比例（与单位好坏有关）向购房人收取维修养护费用。因此，楼顶的防水维修，应当由楼内所有的购房人按规定比例向原售房单位缴纳维修保养费后，由原售房单位组织人员负责维修。

2物业公司私自撬门维修房屋，是否承担赔偿责任？

张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。一次张先生家突然漏水使楼下王小姐家的天花板、家具、衣被受到损害，因为水流不止，王小姐便请求物业管理处前去维修。管理处在联系不到张先生的情况下，私自将张先生家的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经同意便擅自将房门撬开，侵犯了自己的权利，因此要求物业管理公司赔偿损失，大家想想，物业公司应当赔偿吗？3房屋该不该大修？

吴某是某住宅小区的业主，入住后不到3个月，发现新购的房屋楼板上方出现裂缝，认为房屋出现裂缝非常危险，要求物业公司动用小区维修基金进行大修，否则他不愿交物业管理费。物业公司认为这不该大修，双方发生纠纷。

第五节

物业的设备管理一、物业设备的概念是指附属于物业的各类设备的总称。建筑物及其附属设备的寿命:一般建筑物的寿命在60—70年左右，而设施设备的寿命在6—25年不等，对建筑物及其中的设备设施，要及时进行维护和修理，以延长其使用使命，使物业增值。国外对物业设备管理（FM）十分重视，如国际物业设施管理协会（IFMA）。二、物业设备分类给排水系统供暖、供冷、通风系统燃气设备电气工程设备防雷装置智能化楼宇的技术设备系统主要有:（一）给排水设备

~是指房屋建筑内部附属设备中的各种冷水、热水、开水供应和污水排放和中水系统的工程设施的总称。1.供水设备分为供水箱、供水泵、小水表、供水管网四个方面,从用途上看，房屋供水基本上可分为生活用水设备、生产用水设备、消防用水设备。2.排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨水的部分，包括室内排水管道、通风管、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。3.卫生设备包括：浴缸、水盆、抽水马桶、面盆等；根据接纳污水的性质，排水管分生活污水管道工业废水管道室外雨水管道4.热水供应设备淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、减压阀、自动温度调节器、热水锅炉、热水水箱等。5.消防设备指建筑物内部附属的消防装置：消防水池或水箱、消防栓、水枪、灭火器、消防龙头、消防泵；温感器、烟感器、防火卷帘、防火门、消防报警系统、消防电梯、抽烟送风系统、消防通道、事故照明。6.中水系统中水系统是将民用建筑或建筑小区排放的生活废水、污水及冷却水等经过适当处理后，回用于建筑或建筑小区作为生活杂用水的压力供水系统。中水处理设备常用的有：格栅：截留粗大漂浮物毛发去除器油水分离器调解池沉淀池滤池深度处理构筑物：消毒及活性炭吸附池供暖设备：按所用带热体（热媒）不同分为热量的发生器——如锅炉、蒸汽喷射器等输热部分——如室外供暖管道散热部分——如暖气片、辐射板、暖风机等供冷设备：制冷机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、循环泵等热水供暖系统（住宅）蒸汽供暖系统电供暖（二）供暖、供冷、通风设备（三）燃气设备

燃气灶、燃气表、天然气管道等（四）电器工程设备1.供电设备包括铁盒子（配电箱）、电表、总开关、供电线路、户外型负荷开关（高压开关）、室内型漏电保护自动开关、照明灯具等。2.弱电设备随着人们生活水平的提高，弱电设备越来越多。主要包括：通讯设备(电话、传真)、广播设备(收音机)、网络设备（宽带）、消防报警设备、电视监控设备、闭路共用天线电视系统设备等，总之是用电量小的设备,是相对于强电设备而言的.3.电梯设备是高层建筑:垂直运输设备。1）按使用性质分客梯货梯客货两用梯2）按速度分高速梯速度2m/s以上快速梯1.5m/s以上低速梯1.0m/s以上（五）防雷设备一般建筑物的避雷设施有：避雷针、避雷网、避雷带。设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求确定的。如普通住宅：一般设给排水、供电、照明、供暖等设备高层住宅：需增加电梯、消防等综合性商厦：配备全部设备，先进齐全（六）智能化楼宇的技术设备系统智能化楼宇一般是指：配备了自动化设备的系统。1计算机监控技术设备2综合布线技术设备3计算机信息管理技术设备4计算机网络与现代通讯技术设备三、物业设备的管理办法（一）给水系统的管理具体措施：1做好物业给水系统设备的基础资料管理。2防止二次供水的污染。3节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水事故的发生。4对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。5制定事故处理预案，发生断水故障，应及时抢修。6消防水泵要定期试泵，至少每年一次。7建立责任制，由专人负责日常供水。8定期查表、读表，定期督促交费、收费。限水、停水前应提前通知。（二）排水系统的管理管理范围界定：物业：室内排水系统；道宽在3.5米以下的市政排水设施。市政工程管理部门：道宽在3.5米以上的市政排水设施。管理内容：1重视巡视检查与维修工作:a)定期对排水管进行养护、清通及清除污垢。b)定期检查排污管的工作状态，防止排污管由于氧化生锈而产生渗、漏水现象。c)对陈旧设备进行更新，防止重大事故发生。d)室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。2建立健全排水设施的资料档案。3加强宣传教育工作。（三）供电系统的管理具体措施：1设备档案的建立和完善。2建立健全严格的配送电运行制度和电器维修制度，责任到人。3加强有关人员的培训。4建立24小时值班制度。5供电设备的正常维护和保养a)检查沿墙、脊檐、顶棚架设的明线是否松脱、垂落、损伤。b)检查各类绝缘导线的绝缘是否老化。c)检查金属管连接的地线是否良好。d)检查开关、灯头、插座等是否牢固、灯头吊线距地是否太低。（四）供暖系统的管理（一）锅炉的检查及保养1定期检查有三个重点检查锅炉的受侵蚀情况。b)检查附件是否严密。c)检查受压部件有无过热变形或渗漏。超水压试验满足下列条件之一的：a)锅炉已连续使用六年或锅炉已停运1年以上，再次使用的。b)锅炉经过移装或改装。c)锅炉的受压部件进行了更新或挖补，或经过较