开元壹号三期工程可行性研究报告书

总论项目提出的背景以及概况主要技术性指标问题与建议项目投资环境与市场分析投资环境分析区域房地产环境分析销售定位与营销策略建设规模与项目开发条件建设规模项目概况现状项目建设条件项目建设的必要性项目建设的背景项目建设的必要性建筑方案设计依据项目设计主题和开发理念项目总体规划方案节能节水措施设计依据建筑部分节能设计环境影响评价编制依据环境现状建设项目对环境的影响环境保护措施劳动卫生与消防措施指导思想职业安全健康对策消防设计项目实施进度项目开发期项目实施过程的控制措施项目招标工程招标投标概述工程招标投标因素分析招标范围招标依据招标方式第十一章、资金筹措与投资估算资金筹措投资估算第十二章、财务评价财务评价的依据财务评价不确定性的分析第十三章、社会评价项目对社会的影响分析风险分析社会评价的结论第十四章、研究结论与建议可行性研究结论建议第一章总论项目背景与项目概况eq\o\ac(○,1)项目名称：开元一号三期工程（10、11、12、13、14、15、16号楼以及地下车库）eq\o\ac(○,2)建设单位概况单位名称：中国建筑第三工程局单位性质：股份有限公司注册资金：1000万人民币单位住所：武昌业务范围：建筑材料、建筑施工项目概况：中国建筑第三工程局有限公司（以下简称“中建三局”）原为中国建筑第三工程局，是世界500强企业上市公司——中国建筑重要子公司，是具有多功能、集团化经营的国有大型建筑安装骨干企业。

1965年7月经国务院批准成立；1993年经建设部批准为全国首批一级工程总承包和一级施工总承包资质；2002年核准为全国首批特级工程总承包资质。2004年4月，获准成为高新技术企业，2005年初，推行国有独资企业董事会制度；2007年12月，改制为中国建筑股份有限公司独家持股的一人有限责任公司。

局董事长、党委书记熊德荣，十一届全国人大代表，高级经济师，武汉大学兼职教授，中国建筑工程总公司先进工作者，湖北省劳动模范，湖北省人民政府特殊津贴获得者，湖北省优秀企业家（金牛奖），湖北经济年度十大风云人物，湖北省优秀党务工作者，湖北省十佳思想政治工作者，武汉市“老劳模新贡献标兵”，武汉市杰出企业家。

局总经理陈华元，教授级高级工程师，全国优秀施工企业家，全国工程建设质量管理先进工作者，全国施工企业优秀项目管理者，全国重点工程建设优秀项目经理，湖北省劳动模范，湖北省优秀企业家，湖北省建设工程安全管理先进工作者，湖北省、武汉市“五一”劳动奖章获得者。

2009年，中建三局实现合同额561亿元、完成营业额361亿元，连续三年位居武汉百强企业前三甲。eq\o\ac(○,3)可行性编制依据与委托方签订的咨询协议；国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；《城市房地产开发经营管理条例》；《房地产项目经济评价方法》。eq\o\ac(○,4)编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对开元壹号三期工程(10、11、12、13、14、15、16号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。eq\o\ac(○,5)项目提出申请的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%,成为GDP增长的直接推动力。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。b）项目对城市建设将起到促进作用根据《西安市全面推进住房建设五年规划（2012-2016年）》。《规划》确定了未来5年的规划思想。加强重点领域建设，提高建设质量，化解社会矛盾，营造和谐有序的社会环境；促进社会主义法治文化建设，营造良好的法治环境；保障社会住房保障。

目前，西安的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与西安市住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善西安市人民的居住条件已经成为西安市政府特别关心的问题之一。同时，随着西安经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使西安城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。开元壹号三期工程（10、11、12、13、14、15、16号楼以及车库）项目符合西安城市建设总体规划，贯彻了西北城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。C）解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为西安市商品住宅建设项目工程之一，将为增加西安市当地社会就业岗位作出一定的贡献。主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积㎡20,936.72规划总建筑面积㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面积㎡47,652.32.2其中：1-2层商铺建筑面积㎡7419.12.3其中：地下停车场建筑面积㎡108423建筑密度%24.44容积率%2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.06问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及西安的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。西安市房地产市场正处于开发高潮时期，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章项目投资环境与市场研究投资环境分析2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。继2004年以来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。区域房地产环境分析eq\o\ac(○,1)、西安市房地产市场区域分布及特点主城区为西安市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，加之很多古建筑风貌，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在10000-20000元/平方米左右。主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，多为高层，居住环境较好，小区景观，面积以中、大户型为主。eq\o\ac(○,2)、西安房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年西安房地产市场的特征总结如下：房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。eq\o\ac(○,3)、2010年西安楼市分析西安房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，西安2010年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。3、销售定位与营销策略eq\o\ac(○,1)项目需求分析本项目所在地未央区是西安市较大的一个区,人口众多,交通发达,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，旁边还有大明宫国家遗址公园；人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高。开元壹号打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造西安高品质、高标准、不可复制的生态住房，使得成为西安人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。eq\o\ac(○,2)项目销售目标群定位本项目规划为西安市的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：A、一类客户：企事业单位职工二类客户：周边的私营业主三类客户：周边学校老师四类客户：未央区公务员五类客户：西安在外地成功人士六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士七类客户：各地房地产投资人士eq\o\ac(○,3)营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：A.推广渠道eq\o\ac(○,1)报纸广告包括西安日报、西安晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。eq\o\ac(○,2)短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。eq\o\ac(○,3)影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。eq\o\ac(○,4)单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，西安地方大，人口多，单张派发能起到良效。B.营销活动活动一：西安大型文化论坛。活动二：系列名人讲座。C.媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传开元壹号，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在西安的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。西安报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到西安的每一个角落。短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。第三章建设规模与项目开发条件1、建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63，建筑密度为24.4%,建设内容为7(10-16号楼)高层(34层)电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。2、项目的地点与地理位置开元壹号三期工程（10、11、12、13、14、15、16以及地下车库）开元壹号三期工程（10、11、12、13、14、15、16以及地下车库）本项目位于西安市太元路与玄武路交汇处，总占地面积20,936.7平方米，小区西接太华路、南接太元路。本项目与西安市著名的大明宫国家遗址公园；距西安市火车站不到10公里,距离衡昆高速等多条高速很近。自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。项目建设条件A.地形、地貌情况该项目处于地势平坦的太元路与玄武路交汇处，四周环境优美。西安资源丰富，物产众多，开发前景诱人，是全国著名的“古建筑之乡”，处于西安市的有大雁塔、小雁塔、大唐芙蓉园、大明宫国家遗址公园等著名的旅游圣地。B.交通运输条件西宝高速

西临高速

西黄高速

机场高速

新机场高速（客车专用）

西汉高速

西柞高速

西禹高速沪陕线西安至商州第二高速公路已建设完成，其中西安至蓝田段八车道路段目前已经全面进入路基铺筑及桥梁墩台浇注的施工阶段，蓝田至商州段六车道路段已经全面开工，目前进展顺利

连霍高速公路潼关至宝鸡段除了临潼区到灞桥镇段目前还没有开工迹象外，其余路段改扩建工程已经进入路基基层铺设阶段，局部已经开始进入路面施工阶段，目前已经全线通车。

西铜高速公路改扩建工程已经全面建成,2011年全线竣工西安三环路工程已经在2010年竣工郑西高速于2010年年初试通车并在2010年之内全线正式通车，您可以在2小时内到达郑州C.生态环境条件 本住宅开发项目位于太元路与玄武路交汇处，西南方向有大明宫国家遗址公园，此处环境优美、绿树成荫；真正的生活天地、与大自然完美结合。D、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而陕西省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。E、气候条件西安属于暖温带半湿润的季)风气候区，雨量适中，四季分明。无霜期平均为219~233天。1月份最冷，平均气温-0.5℃~1.3℃；7月份最热，平均气温26.3℃~27℃；年平均气温13.6℃。极端最高气温45.2℃(1934年),极端最低气温-20.6℃(1995年1月11日)。（近年来气候呈暖化趋势。2003-2007年，1月份平均气温0.8℃，7月份平均气温27.1℃。年平均气温15.5℃。）年降水量平均为507.7毫米~719.8毫米。年降水日数96.6天，一年有三个降雨高峰时段，分别是9-10份的秋季，7-8月的夏季以及4-5月的春季，尤以秋雨连绵为显著特点。年平均湿度为69.6%。年平均降雪日为13.8天（由于气候暖化，近年降雪较为罕见）。冬季多东北风，夏季多西南风，受地形地势影响，年平均风速2.0米/秒，明显低于北方大多数地区。无霜期207天。天空云量较大，年日照时数明显低于北方地区。

气温西安地区2007年平均气温13.7℃(蓝田)～15.6℃（西安），与常年比较偏高0.6～1.9℃，长安偏高0.6℃，市区偏高1.9℃

年日最高气温等于或大于35℃的炎热期平均出现22天左右，1997年最多，达61天，在1961～1998年的38年中，有9年出现了40℃以上的酷热天气

降水西安地区2007年降水总量595.9～732.9毫米，临潼最少，户县最多。

日照西安地区2007年日照时数为1398.5～2126.7小时，与常年比较，市区、户县、蓝田偏多，高陵、长安、临潼、周至偏少。

大雾秋冬季节大雾天气频繁出现，年内各区县大雾天数均在10天以上第四章项目建设的必要性1、项目建设的背景随着全球经济一体化的不断深入和我国经济增长方式的逐步转变，人民的生活理念不断的转变。城市化趋势已经在每个公民的脑海中深深的埋下了根基。很多人想在城市里拥有自己的天空已不是梦。因此民用建筑会不断的发展。开元一号工程更是建设创新型国家、构建和谐社会、走新型发展道路和建设社会主义新农村的一项战略措施。2、项目的建设是城市化的先行者随着城市化的不断发展，民用建筑的需求会不断的增加。更是响应国家政策的号召，努力为国家和谐社会、改善人民的生活条件贡献一份力量。3、项目的建设是提高人民生活水平的必经之路项目的建设能将很多分散住房的居民集中居住，这样使得教育、医疗等各个方面都会更好的改善。也使得政府能更好的管理。从而提高了人民的生活质量，使得人民的精神生活更加的充实。第五章建筑方案1、设计依据eq\o\ac(○,1)《居住区规划设计规范》GB50180-93（2008年版）eq\o\ac(○,2)《建筑设计》GB50352-2008eq\o\ac(○,3)《高层建筑设计防火规范》GB50045-05eq\o\ac(○,4)《汽车库、停车场设计防火规范》GB50067-05eq\o\ac(○,5)《城市规划编制办法》eq\o\ac(○,6)《西安市城市规划行政技术准则》eq\o\ac(○,7)西安市2010年城市总体规划2、项目总体规划方案A、规划设计原则①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；③以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。B、项目结构和布局本项目总体规划力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在西安房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。①更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。②充分考虑西安的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。③采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。C、住宅物业类型和商业布局本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。3、建筑设计A主要规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]《砌体结构设计规范》GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99《建筑地基处理技术规范JGJ79-2002《人民防空地下室设计规范GB50038-94《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：93B、建筑风格及立面特点①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。②在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学.③建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。C、建筑户型特色eq\o\ac(○,1)细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。eq\o\ac(○,2)充分考虑西安的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。eq\o\ac(○,3)住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。eq\o\ac(○,4)户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。eq\o\ac(○,5)采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。结构设计A.指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。B、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。C、结构选型：全部采用框架和剪力墙相结合的结构。楼层盖均采用现浇梁板结构。D、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以防水混凝土结构自防水为主，抗渗等极P8。给排水设计给排水设计规范《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]（10年版）《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]（08年版）《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]《室外给水设计规范》[GB50013-2006]《室外排水设计规范》[GB50014-2006]国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等给水设计Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧太元南路路上市政给水管管径DN600；小区东侧玄武路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。Ⅳ消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，小区室外有按规范设置室外消火栓。③排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第六章节能节水措施1、设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善陕西省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。2、建筑部分节能设计A、外窗均采用浅蓝色中空塑钢玻璃窗，并设置活动外遮阳百叶。 B、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。C、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。D、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。E、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第七章环境影响评价1、编制依据《污水综合排放标准》GB8978-1996；《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。《中华人民共和国环境保护法》（1989）《中华人民共和国大气污染防治法》（2000）《中华人民共和国水污染防治法》（1996）《中华人民共和国固体废弃物污染防治法》（1996）《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号1998年11月《关于进一步做好建设项目环境管理工作的几点意见》国家环保局环监（10）第015号《环境影响评价技术导则》（HJ/T2·1-2·3-93及HJ/T-2·4-95）《建设项目环境保护管理条例》（1998年国务院253号令）环保产业发展规划2、环境现状1）、气象西安属于暖温带半湿润的季风气候区，雨量适中，四季分明。无霜期平均为219~233天。1月份最冷，平均气温-0.5℃~1.3℃；7月份最热，平均气温26.3℃~27℃；年平均气温13.6℃。极端最高气温45.2℃(1934年),极端最低气温-20.6℃(1995年1月11日)。（近年来气候呈暖化趋势。2003-2007年，1月份平均气温0.8℃，7月份平均气温27.1℃。年平均气温15.5℃。）年降水量平均为507.7毫米~719.8毫米。年降水日数96.6天，一年有三个降雨高峰时段，分别是9-10份的秋季，7-8月的夏季以及4-5月的春季，尤以秋雨连绵为显著特点。年平均湿度为69.6%。年平均降雪日为13.8天（由于气候暖化，近年降雪较为罕见）。冬季多东北风，夏季多西南风，受地形地势影响，年平均风速2.0米/秒，明显低于北方大多数地区。无霜期207天。天空云量较大，年日照时数明显低于北方地区。气温西安地区2007年平均气温13.7℃(蓝田)～15.6℃（西安），与常年比较偏高0.6～1.9℃，长安偏高0.6℃，市区偏高1.9℃

年日最高气温等于或大于35℃的炎热期平均出现22天左右，1997年最多，达61天，在1961～1998年的38年中，有9年出现了40℃以上的酷热天气

降水西安地区2010年降水总量595.9～732.9毫米，临潼最少，户县最多。

日照西安地区2010年日照时数为1398.5～2126.7小时，与常年比较，市区、户县、蓝田偏多，高陵、长安、临潼、周至偏少。

大雾秋冬季节大雾天气频繁出现，年内各区县大雾天数均在10天以上2）、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。3、项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。4、环境保护措施1）、设计依据《环境空气质量标准》；《城市区域环境噪音标准》；《大气污染物综合排放标准》；《室外排水设计规范》。2）、设计原则①建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和西安市有关排放标准。②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3）、治理措施①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。③固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第八章劳动卫生与消防1、指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。2、职业安全卫士健康对策措施A、安全施工保障措施①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。④建立健全项目安全施工应急救援体系。⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。⑥建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。B、职业卫生健康对策与措施①建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。究、推广先进的职业危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。eq\o\ac(○,5)加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。eq\o\ac(○,6)建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。3、消防设计A、设计依据与原则《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]《建筑灭火器配置设计规范》[GBJ140-90]《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]《火灾自动报警系统设计规范》[GB50016-98]《建筑内部装修设计防火规范》[GB50222-95]本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。B、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。C、室内装修防火室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。D、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。E、水量室内消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量：30L/SF、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。G、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。H、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第九章项目实施进度1、项目开发期立项报建2011年5月地勘2011年10月招标2012年5月施工2012年10月销售2013年5月交房2014年2月2、项目实施过程控制措施A、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。B、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。C、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第十章项目招投标1、工程项目招投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。A、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。B、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。C、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。D、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。E、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。2、工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。A、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。

其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。B、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。C、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。D、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。E、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。F、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。3、招标依据根据《中华人民共和国招标投标法》、陕西省发展和改革委员会制定的《陕西工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《陕西省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：工单项合同估算价在200万元人民币以上的；②重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。招标范围序号名称招标情况备注不招标招标1项目勘察招标2设计招标3招标代理招标4施工招标5监理招标6设备招标7建筑材料招标8装饰装修招标招标方式项目招标均采用公开招标的方式。 项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第十一章投资估算与资金筹措投资估算A、法律依据Ⅰ、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》；Ⅳ、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；Ⅴ、《中华人民共和国土地管理法》；Ⅵ、《中华人民共和国城市房地产管理法》；Ⅶ、中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》。B、投资估算结果项目总投资为11,650.44万元，包括建筑安装工程费用8,479.07万元（包括总平、绿化、设备等费用），前期费用102.62万元，土地费用1,287.4万元,报建费548万元,监理费84.79万元,地勘、设计费61.95万元,不可预见费423.95万元,销售费用396.04万元,建设期贷款利息266.62万元。资金筹措A、资本金筹措本项目自筹资本金为8,650.44万元（约占总投资的74%），全部用于本项目的开发和建设。B、债务资本金筹措本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。C、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金8,650.44万元(约占总投资的74%)，向金融机构融资3,000万元(约占总投资的26%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示：投资计划与资金筹措表单位：万元项目2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年合计一、总投资2084.767933.171632.5111650.441、固定资产投资2084.767774.411524.6511383.822、建设期利息158.76107.86266.62其中：长期借款利息158.76107.86266.62二、资金筹措2084.767933.171632.5111650.441、自筹资金2084.764933.171632.518650.442、借款3000.003000.00其中：长期借款3000.003000.00第十二章财务评价项目评估依据eq\o\ac(○,1)、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）； eq\o\ac(○,2)、国家现行的财税制度和有关法规。财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定名称金额备注单价8500--9000价格根据当时市场价确定总销售额约41695.76万元47652.3*【（8500+9000）/2】=41695.76项目赢利30045.36万元营业税：税率为5%；城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；所得税：税率为25%。折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；财务评价基本报表损益和利润分配表项目行次本月数本年累计数一、营业收入1¥17,100,244.00减：营业成本2¥13,850,286.00二、毛利3¥4,249,958.00毛利率（%）424.09%减：营业费用5营业税金及附加（已交所的税）6¥677,554.17其中：营业税金7¥677,554.17三、经营利润（亏损以“一”号表示8¥-减：管理费用9财务费用10¥-其中：利息净支出11四、营业利润12¥3,572,403.83加：投资收益13¥-其中：其它单位转来利润14加：营业外收入15减：营业外支出16¥4,817,134.60加：以前年度损益调整17五、利润总额19¥3,755,269.23减：应交所得税20其中：减免的所得税21六、税后利润23¥3,755,269.23减：应交特种基金24其中：能源交通重点建设基金25预算调节基金26加：上年未分配利润27减：单项留用的利润28减：归还借贷的利润29七、可供分配利润30¥2,280,190.00加：盈余公积补亏31减：提取盈余公积32其中：公益金33减：应付利润34减：转作奖金的利润35八、未分配利润37¥1,475,079.23B、盈利能力分析根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为3,395.97万元、年均净利润为2,280.19万元。4、不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。2、盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接