项目全程策划答辩PPT

金科·兴源环亚房地产开发项目全程策划兰莹项目概况、市场分析、场地设计与功能分区、财务评价母心缘宏观环境、项目建设进度、财务评价陈广耀市场调查、营销推广、销售收入黄雪颖项目定位、场地设计与功能分区、投资估算及资金筹措分工表1项目概况项目位置及概况

项目来源于金科集团真实项目，目前尚在建设中，位于绵阳市科创园区园艺山园艺东街与元通路交汇处（博雅小学旁），净用地面积为259.2亩。毗邻元通公园，交通便利，环境优美，地理位置优越。据了解，该项目作为绵阳园艺山配套建设的一部分，将有望助推园区基础配套设施的快速完善，并促进整个园区乃至绵阳西部城区的升级和发展。项目出让信息及商务条件土地价格总地价

(万元）楼面地价

(元/㎡）地面地价

(万/亩）保证金

(万元）报名截止时间交地时间开工时间75678

1825292--已交地土石方已开挖付款节奏合作方已获取土地，并缴纳50%土地款。签订合作协议后1个月内支付不少于20%土地款，具体比例待双方协商。净用地面积259.2亩可建面积572354.7㎡容积率2.4建筑密度≤33%绿地率≥30%建筑限高55M用地性质住宅用地（商业兼容20%）配建要求幼儿园1所、菜市场1个车位配比要求住宅：1:1车位/户；商业：1个车位/200㎡项目位置及概况项目周边及四至情况绵阳市汽车客运站绵阳市人民政府普明风景区西山风景名胜区万达广场2.1KM3.2KM2.6KM2.7KM1.8KM本项目所在的科创园属于绵阳市科技教育发展的重点区域，因此，项目周边多为学校及住宅小区，人文气息浓郁。项目距普明风景区2.7KM，距西山风景名胜区1.8KM，且项目旁边的元通公园也已动工建设。享有丰富的自然景观资源。本项目将配建商业街，满足业主的需要，同时，距离本项目3.2KM的万达广场作为绵阳市新的商业中心和城市地标，为业主的购物消费提供便利。项目四面通路，出行方便。且距离绵阳汽车客运站不到3KM。项目周边配套情况：教育配套园艺小学（423米）、博雅学校（418米）、东辰国际学校（700米）、绵阳外国语学校（2.1公里）、绵阳市南山双语中学（2.8公里）、绵阳中学（2.8公里）、西南财经大学天府学院（2.2公里）商业配套万达/沃尔玛商圈（3.2公里）；小商品批发城（2.4公里）交通配套四面通路，公交路线91、45路公交，绵阳火车站（2.7公里）医疗配套美康医院(2.3公里）、绵阳市第八人民医院（3公里）公园及环境资源元通公园（2014年动工）、西山风景区、新华公园地块情况小结1.该项目地块位于科创园片区，地块面积为225066.49㎡，成交价格为75678万元。地块场地平整，目前已开挖土石方，容积率小于等于2.4.地块紧邻道路，面积适中，便于规划；

2.地块地处教育园区，周边大多为学校及已建成住宅小区，住宅小区多以高层和花园洋房为主，搭配少量社区商业。3.项目周边交通便捷，临元通公园、新华公园，自然资源优势明显。

4.附近是已建成住宅小区，基础设施及生活配套齐全。项目所在片区是绵阳市重点发展方向。2宏观环境2.1经济环境分析2.2房地产环境分析2.3四川环境分析2.4绵阳比较优势

经济环境分析2013年，国际经济复苏进程缓慢，外部环境仍不乐观国家2011年2012年2013年2012年2013年四季度一季度二季度三季度四季度环比同比环比同比环比同比环比同比环比同比美国1.82.81.90.12.01.11.32.51.64.12.03.22.7英国1.10.11.4-0.30.00.40.20.71.30.81.50.72.5法国2.00.00.2-0.2-0.3-0.1-0.40.50.5-0.10.20.20.5德国3.30.70.5-0.50.30.0-0.30.70.50.30.60.41.5日本-0.41.41.6-0.1-0.31.20.01.01.20.32.30.32.7意大利0.6-2.6-1.8-0.9-2.8-0.6-2.5-0.3-2.20.0-1.80.2-0.7加拿大2.51.71.70.21.00.61.40.41.40.71.90.52.2

七国集团GDP增长率2011年2012年2013年2012年2013年四季度一季度二季度三季度四季度巴西2.61.02.41.81.83.32.1-俄罗斯4.33.51.62.11.61.21.2-印度6.25.04.74.74.84.44.84.7南非3.12.51.92.11.62.31.8-韩国3.72.02.81.51.52.33.33.7印度尼西亚6.56.25.76.16.15.85.65.2马来西亚5.15.64.56.54.14.45.04.6菲律宾3.66.86.97.17.17.67.05.6泰国0.16.52.919.15.42.92.70.8香港4.91.52.02.82.93.22.93.0台湾4.21.53.03.81.42.71.72.0金砖国家及部分亚洲经济体GDP增长率因此，世界经济增速回落2013年美国经济的回升趋势初显，但是对中国并没有什么正面作用第一我国人力成本上升，阻碍经济发展第二国际资本退出，对我国资金密集型企业不利第三对外投资机遇与挑战并存中国经济外部环境并不乐观我国经济现状2013年国内生产总值及增长速度第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。中国经济增长的主要动力城镇化动力不减交通，通信等公用事业网络加速形成消费新业态逐渐形成文化产业发展潜力巨大

2010年我国按常住人口统计的城镇化比率为49.95%，而非农业户籍人口占总人口的34.17%，二者之间相差的15.78个百分点，相当于2.1亿人口，所以未来半程镇人口的城镇化将比目前乡村人口城镇化对城镇化的推动作用更大。2013年全国建筑业增加值2013年全国建筑业增加值38995亿元，比上年增长9.5%全年房地产开发投资86013亿元，比去年增长19.8%。房地产环境分析国家层面1国家调控政策出台，全面遇冷调控政策出台全面遇冷，在地方层面普遍被消极对待。限购加强可响应者寥寥无几。二套房贷未立即落实，在全国范围内也没有达成共识。存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。2.大规模推进保障性安居工程建设中国大规模推进保障性安居工程建设，解决困难群众基本住房问题，满足群众多层次住房需求；改善农村困难群众住房条件，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，进一步加大农村危房改造力度，努力实现城乡居民住有所居。3.新一届政府房地产调控思路转变尽管调控政策全面失效，房价上涨没有被遏制，但是新一届政府正在越来越多的倾向于使用更加市场化的方式，而不是行政性的强制手段。特别十八届三中全会提出的全面深化改革，通过建立城乡统一的建设用地市场，以市场化方式配置资源逐渐形成房地产调控的长效机制，促进房地产业健康发展。城市北京上海广州深圳土地成交面积环比增幅-86.4%-55.2%52.5%118.2%土地成交面积同比增幅-58.8%-92.4%-16.7%568.1%房地产市场环境（一）城市格局分化一二线城市聚集过多资源，房地产需求集中，但供给短缺，导致房价暴涨。三四线城市库存积压严重，供过于求。（二）从土地市场看，一二线城市土地市场量价齐跌。城市北京上海广州深圳土地成交面积环比增幅-86.4%-55.2%-52.5%118.2%土地成交面积同比增幅-58.8%-92.4%-16.7%568.1%（三）房企利润率低位徘徊中国房地产市场商品住宅成交量走势四川环境分析四川政策环境

2014年1月28日四川省颁布了《2014年全省房地产市场监管工作要点》以积极推进房地产领域深化改革为目的，执行好房地产市场调控措施。一、继续抓好房地产市场调控工作强化地方政府稳控房地产市场的责任，优化住房供应结构，增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应，培育和发展二手房和住房租赁市场，满足多层次的住房需求，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供应格局二、加快推进房地产业转型升级坚持市场导向、政府引导，充分发挥市场配置资源的决定性作用和政府的统筹总揽作用。打造新型住宅产业链。推进物业服务标准化工作，改造和提升传统物业服务的服务技术、市场定位、发展模式，推动物业服务向现代服务业转型升级。三、加强房地产市场监管加强房地产交易秩序监管，规范房屋交易行为。强化预售资金管理，完善监管制度，营造良好市场环境。创新维修资金使用机制，提高维修资金应急使用效能。加强登记人员培训考核，提高登记人员业务素质，保障房地产交易安全。四、加强国有土地上房屋征收市场监管做好条例出台后的宣传工作，进一步规范房屋征收行为，坚持阳光征收。进一步落实征收拆迁信访工作责任制，采取多种途径和方法，妥善处理拆迁遗留问题。加大执法检查力度，坚决查处征收拆迁中的典型案件，维护群众合法权益。四川生产总值单位：亿元1-12月四川生产总值1-4季度%地区生产总值（亿元）26260.7710.0第一产业3425.613.6第二产业13579.0311.5工业11578.5511.0建筑业2000.4814.5第三产业9256.139.9交通运输，仓储和邮政业751.555.8批发和零售业1472.597.9住宿和餐饮业685.845.4金融业1581.4719.4房地产业762.777.9其他服务业4001.919.5四川经济状况四川居民消费水平全年居民消费价格总水平（CPI）比上年上涨2.8%，食品类价格上涨4.8%，居住类价格上涨3.7%，农业生产资料价格上涨1.5%。四川消费者信心指数时间 2012年2013年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度总指数103.3104.6103.6109.2110.8108.8106.9107.4现状指数98.9100.6101.4104.6107.1406.4104.8105.3预期指数107.7108.6105.8113.7114.5111.3109.1109.6一消费者年轻化优势

绵阳市已经购买和潜在购买新房屋的消费者趋向年轻化，20-30岁购房者约占61%，主要为结婚购房，其次为30-35岁的人群，以改善性需求以及移居绵阳为主。总体来看，年轻人刚性需求群体逐渐成为购房主力军。这种趋势将持续并且其比例将在较长一段时间扩大。在绵阳这个经济发展快速的城市，可能会吸引更多外来人群到此淘金

绵阳比较优势二经济发展优势

2013年绵阳GDP总量1346.4亿元，全省排名第二，2007-2012年绵阳市地区生产总值年均增速14.9%，发展态势良好。绵阳属于“成绵乐经济圈”重要节点，市西北综合交通枢纽，区位交通优势明显。产业基础坚实，想成以电子信息，汽车及零部件产业为主的现代工业体系，有西部硅谷的美誉。第二产业所占比重持续上升，产业结构呈二三一结构。三居民消费能力强

2013年绵阳社会消费品零售总额572.8亿元，增长16%，居全省第二。人均可支配收入20755元，增长15.3%，高于省内平均水平，人均消费支出15717元，增长11.7%。人均可支配收入不断提高，消费能力强，消费需求旺盛。四房地产开发热度高

2013年绵阳固定资产投资额达932.2亿元，较2011年增长5.8%，居全省第二，房地产投资额145.7亿元，居全省第三，占比15.63%。房地产市场处于快速发展的阶段，投资开发热度大，市场保持活跃。城市不断扩容，规划力好，发展空间大。小结2014年房地产市场乐中含忧房地产依然是未来投资的重点之一。绵阳市必将蓬勃发展

3市场分析1.绵阳市土地市场情况2.绵阳市房地产住宅市场分析3.绵阳市区域市场分析4.绵阳市2013年各片区市场分析绵阳市城区2009—2013商住土地成交情况时间土地性质宗数面积（亩）规划建筑面积（万方）平均地价（万/亩）平均楼面地价(元/平米)平均溢价率2013年住宅用地171602.2208.1168.21169.038.70%商业用地291914.0238.094.9763.00.06%2012年住宅用地171484.8213.897.0673.533.30%商业用地16697.6117.269.5413.87.80%2011年住宅用地12799.0125.3181.31155.953.50%商业用地61016.274.789.1925.93.43%2010年住宅用地133109.3221.570.8993.569.20%商业用地6464.335.645.9599.050.14%2009年住宅用地12823.4127.2147.9957.387.20%商业用地370.88.565.8548.60%绵阳市土地市场情况从近五年的土地的溢价率来看，呈现逐年降低的趋势，但2013年又有所上扬，原因是2013年四川省政府出台土地规划相关政策，限制工业企业土地变性。根据中原等第三方机构预判，2014年绵阳土地市场有进一步溢价的趋势。从近五年的住宅用地成交情况来看，2010年住宅用地成交陡增，成交面积3109.3亩，其中，位于游仙区的仙海风景度假区成交2宗住宅用地，面积共为2408亩，地价较低（24.67万/亩），造成2010年平均地价创新低；从2011年开始，住宅用地成交面积与地价逐步正常水平，成交面积稳步上升，地价总体趋势为稳中有升。近五年的成交楼面地价来看，除2012年出现陡然下降外（2011年绵阳市主城区量价齐升，达到历史最高值，市场冲高后回调），楼面地价总体呈现上涨趋势。房地产住宅市场分析在一、二线城市的带动下，绵阳住宅市场逐渐回暖，住宅供应也快速回升，2013年全年新增供应约207万平方米，同比增加31%。

随着绵阳房地产市场的快速发展，主城区的土地价格快速上涨，容积率快速上升，高层物业成为市场主流，多层、小高层、低层物业进一步郊区化。2013年高层物业供应量约182.09万平方米，占供应总量的88.1%，同比增加35%，全年仅108套别墅上市，多层和小高层分别占供应总量的4.6%和5.5%。物业类型分析住宅成交量分析在一二线城市房价持续上涨的刺激下，2013年绵阳市场全面回暖，住宅销售量价齐升，全年销售约23485套，同比增加21.17%。销售均价创历史新高，达到4776元/㎡，同比上涨4.29%。

量在价先，上半年销售量的大幅增加，增强了开发商涨价的信心，下半年绵阳销售均价一路走高。销售价格的走高导致市场逐步降温，市场出现量价背离。随着国家调控手段的改变，房地产长效调控机制的逐渐建立，市场供求将开始主导市场。

明年一大批项目仍将持续推盘，同时一批新的项目也开始启动，预计市场供应仍将保持在较高的水平。住宅很难大幅上涨。从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：市场筑底之后刚需首先回暖市场筑底回稳、行情向好之时改善型需求逐渐释放市场处于上行趋势之中时，部分持观望态度的投资型需求逐渐入市，市场全面回暖。从2013年与2012年绵阳住宅成交面积段占比分析，我们可以看出，2012年市场的走势，正好处于市场回暖的第一个阶段，2013年开始，销售价格逐步走高，投资型需求和改善型需求逐渐入市，市场开始全面进入回暖期。海赋长兴、经开区万达CBD的快速启动，神州南都、城南壹号、金楠天街、五和新天地、树高威尼斯等项目的跟进。沉寂多年的城南市场开始活力四射。区域得天独厚的自然资源，加上品牌企业的倾力打造，销售价格继续高位运行，全年销售均价约5003元/㎡。绵阳市区域市场分析

大城西作为绵阳房地产市场的热点区域，区内聚集了园艺板块、石桥铺板块等项目集中区，近年来一直领跑绵阳房地产市场。2013年尽管经开区开始强势崛起，但城西仍是绵阳房地产市场的最重要的区域之一。区域销售均价稳中有升，约4463元/㎡，同比上涨3.2%。2013年区域中大型项目存量房源充足，大部分项目放缓了开发进度，加上区域新增项目较少，全年新增供应面积仅30万平方米，同比减少41.2%。尽管区域新增供应锐减，但可售房源仍然十分充足，随着市场的整体回暖，区域销售量快速回升，全年新增销售面积约60万平方米，同比增加43.3%。中区的销售均价在2012年小幅活络之后，今年小幅上升，为5639元/㎡，环比上涨1.6%。

2013年城东区域新增供应面积约12万平方米，同比下降44.5%。区域全年实现销售面积约21万平方米，同比减少约37.7%。由于区域整体销售面积较少，因此在三汇绿岛的带动下，区域销售均价大幅走高，达到4692元/㎡，同比大涨11.3%，而区域除三汇绿岛价格较高之外，其他项目销售价格也稳步走高。2013年区域新增供应17万平方米，尽管同比增加140%，仍仅占绵阳城区供应总量的8.25%。全年区域新增销售约14万平方米，同比增加57%。受青义“蓝波湾”集中上市的影响，区域销售均价小幅走低，环比下跌3.9%。2013年各片区市场分析2013年土地供应主要集中在包括经开区、园艺、高新区等传统成熟区域。大量优质地块被推出，与去年大量地块以底价成交不同，今年土地溢价率大幅提升，个别地块溢价率高达91%。2013年主要在售项目分布（单个项目销售面积＞1万方）区域项目数量销售面积（㎡）销售价格（元/㎡）中心片区2375.84500-7300高新片区1660.84000-5000科创园片区1036.94400-6000经开片区727.64500-6000游仙片区817.74200-66002013年各片区销售情况板块特点中心片区该片区属于高度开发成熟区域，商业、金融、服务业发达，目前在售项目最多，体量最大，价格也较高，但几乎无新地块推出，以旧城改造为主。游仙片区因地理位置等因素制约，该片区可供开发的住宅用地较少，目前在售项目较少。科创园片区属于城市副中心，接受老城疏散的行政办公和居住功能，未来将吸引科技研发型企业集聚，为城市主要发展方向，目前在售项目不多，后续潜力较大。高新片区该片区属于工业集中区域，产业支撑作用明显，承担高新技术产业研发、生产、物流和居住功能。目前在售刚需项目较多，体量较大，价格较低。经开片区属于城市副中心，东部滨水地带主要发展居住，目前在售项目不多，但价格较高，体量不少，为城市主要发展方向。绵阳市各板块房地产市场特点房地产市场分析小结

总的来说，2013年绵阳市房地产市场延续了2012年底的上涨趋势，特别是在一二线城市市场全面复苏、行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨的带动下，市场出现量价齐升的局面。特别是经开区的强势崛起，绵阳房地产市场由中区和城西两极发展的格局被打破，形成三足鼎立的局面。尽管绵阳市房地产整体运行较好，但也有令人担忧的一面，政府加快推地步伐，中大体量项目集中上市，市场供应量急剧增加，而因政策调控观望的刚性需求经过两年的释放，快速减少。项目所处的科创园片区虽然目前在售项目不多，相比其他成熟板块销售价格较低，但片区为城市重点发展方向，后续升值发展潜力巨大。Part5项目总体定位Swot分析优势（S)：1、项目区位佳、城市主要重点发展方向，交通便捷，配套设施齐全，居民认可度高。2、自然景观资源好，临元通公园、西山风景区。3、项目已由合作方获取，目前已开挖土石方，合作后可迅速开发销售。威胁(T)：1、项目周边已有华润中央城、奥林春天等项目在售，形成一定竞争。2、2011年绵阳市土地市场、房地产市场量价创历史最高，2012年进行调控，导致近期已售项目价格偏低，现今绵阳楼市整体售价偏低。劣势(W)：规划条件将地块一分为四，项目整体方案设计受一定影响。机会(O)：1、绵阳城市基本面较好，土地市场正逐步升温，后期楼市有上升空间；2、项目合资合作，可利用较少的自有资金保证项目获取；3、绵阳品牌开发商较少，有利于我司快速品牌落地，实现品牌价值。“S+W”组合：分析与建议：运用整体营销传播手段和营销组合工具彰显项目优势，消除或转化项目劣势，力争达到扬长避短，优化项目整体素质。“S+O”组合：重点宣传片区未来规划和发展前景，刺激顾客购买欲望；制定灵活的定价策略和优惠付款措施，减轻客户资金压力，增加成交几率。“S+T”组合：提升项目所在版块整体居住素养，成为高尚居住社区。

客户群体分析主城区城区客户构成：绵阳作为四川省第二大城市、川西北部中心城市，当地人购房需求稳定，主力客户群以本地及周边县市客户为主，约占60%，而广元、剑阁、遂宁等外地的购房者约占40%，购房人群中，买房基本为自居。客户群体分析本地普通刚需客户客户特征本地客户为主，生活、工作在绵阳，通常为两口之家，年龄25-35岁置业目的多以首次置业为主关注点品质及性价比的平衡地段升级改善型客户客户特征本地客户为主，有一定经济实力，家庭人口增加换房需求上升，年龄35-45岁置业目的改善居住需求，提高生活品质关注点品质、配套、环境周边县市自住兼投资客户客户特征来源于周边县市，生意人为主，三口之家或四口之家，年龄在40岁左右置业目的购买绵阳商品房多以自住兼投资为主关注点资源、升值潜力产品定位刚性居住需求（19.4%）短线投资需求（10.7）长线投资需求（7.1%）改善性需求（31.6%）小户型：60-90㎡洋房或者高层：90-120㎡高层17F：5300-5800元/㎡洋房6F：6800-7400元/㎡商业内外街结合的方式；商业均价20000元/㎡车位：5万/个Part6场地设计与功能分区

场地现状分析博雅学校绵阳东辰国际学校已建成住宅小区在建住宅小区已建成住宅小区已售未交房住宅小区已建成住宅小区博雅学校绵阳市政府万达广场西南财大天府学院绵阳外国语学校西山风景区新华公园项目位置绵阳市人大、政协等行政集中区绵阳市南山双语中学绵阳中学东辰国际学校沃尔玛绵阳火车站园艺小学场地分区以城北大道为分割线，将整个地块分为两大板块，各个板块的具体分区情况如下。修建高层住宅，在高层围合而成的空间里应注重绿化及环境的设计。地块附近学校较集中且靠近主干道，人流量较大，可以在靠近未出让商业地块一侧布置商铺。主要修建花园洋房，在靠近住宅小区一侧布置高层，绿地放置在小区中央，以将绿地功能发挥最大。同时在临近元通公园一侧布置商业。为满足配建要求，在地块东面一侧角落修建一栋3层菜市场。道路交通组织根据《城市居住区规划设计规范》，小区路面宽

6m~9m，组团路面宽

3m~5m。机动车道对外出入口间距不应小于

150m。沿街建筑物长度超过150m时，应设不小于

4m*4m的消防车通道。人行出口间距不宜超过80m，当建筑物长度超过

80m时，应在底层加设人行通道；小区具名汽车停车率不应小于

10%；地面停车率不宜超过

10%。绿化景观组织根据《绵阳市城市规划管理技术规定》，新区绿地建设不应低于

30%。绿地率的计算也根据《绵阳市城市规划管理技术规定》相关要求计算得出。板块一：集中绿地布置在环形通路内，并被高层围合，少量绿地分散布置，起到分区，过度的作用。板块二：带状和散状绿地为主，分布在商业建筑周围和广场，沿小区主路布置绿地景观；在洋房组团之间布置带状绿地。道路景观组织建筑设计建筑风格定位

从建筑本身来说,是通过建筑风格来取得两种效果:一是美观,二是识别;因此，针对该项目，我们建议整体采用英伦风格。占地面积估算根据前期定位要求，紧凑型两房：紧凑型三房一卫：居家型三房两卫比例为4:4:2；面积区间为60~120平米，以60~90平米的小户型为主。根据市场上已有类似户型的面积估算，可分别取为60㎡，90㎡和120㎡。本项目高层主要为两梯六户，根据公摊系数20%计算，该建筑占地面积大致估算为597㎡。洋房面积主要在

90~140㎡之间。洋房为一梯两户，板式结构，两个单元并排或者三个单元并排。按公摊系数

10%计算：取平均户型面积

125㎡，单元面积按278㎡经济技术指标总结

绵阳市涪城区科创园区板块环境优越，地块更是寸土寸金、弥足珍贵，楼盘竞争相当激烈。根据问卷调查数据及周边竞争项目分析，将目标客户锁定为25到35岁以及36到45岁年龄段的消费者，并确定小高层和高层为本项目住宅部分的产品类型，其中，高层满足刚需和部分改善性需求，洋房则为满足改善性需求，商业部分主要物业形态为商业街。7营销推广

7.1形象定位7.2推广方法7.3推广思路7.4营销策略7.5推广时机7.6营销管理

形象定位—住宅

项目位于是绵阳市重点发展方向的涪城区科创园园艺片区，深入挖掘其近有临元通公园、新华公园的自然景观优势，决定了她可以具有“都市生活+原生态景观”的双重叠心特质。所以将该项目住宅定位为“城市生态居住区”。形象定位—商业

项目位于涪城区科创园园艺片区的中心地带，商业氛围浓厚，人流巨大。由于紧邻万达广场、沃尔玛商圈和小商品批发城等，而本项目的商业体量并不大，不能与这类综合体项目进行正面对抗。因此从项目的总体定位上分析后，商业定位则基于一种休闲消遣式的商业模式，规模不大，但是档次却很高，给人以精品商业的感觉，与周边商业业态进行互补，丰富涪城区里的商业类型。故作为市场的补充，我们将商业的形象定位为“区域精致消遣领域”。推广方法

客户获得房地产信息的途径和渠道主要是路人和朋友亲人传播、户外广告路牌、报纸、电视、网络、展览会等，其中消费者受路人和朋友亲人传播影响是最大的。为此我们制订了相应的宣传方式推广思路

在项目的推广过程中，我们将尽可能的寻找项目的闪光点，进行多点发散、彼此结合的推广方式，以期达到在市场中脱颖而出，刺激消费者购买欲望，并最大限度销售产品的目的。该项目的闪光点为：①副城市中心地带，明智的投资，升值无限（投资卖点）②优美健康的生态环境（环境卖点）③快捷便利的交通（交通卖点）④高品质的配套设施（配套卖点）⑤高水准的物业管理（物业卖点）

营销策略—推广策略①蓄势待发：对于本项目，我们建议不必过早切入市场，而是应该将所有销售硬件准备完善，包括样板房、销售人员培训结束后在预热市场。先通过概念造势、理念传播，充分调动起目标客户的购买欲望。②利用契机，引爆市场：重大节日、与金科有关的新闻事件等，都是聚焦市场注意力的良好切入点，此时需强势、密集的推广气势，先声夺人。③资源再生：对老客户的利用和对新客户的把握。可组织一系列的业主活动传播项目信息。营销策略—价格策略①采取低开高走的价格策略。以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入，采用渐进平稳的方式提价，营造不断升值趋势。第一阶段：通过高端形象推广，累积客户意向，带动市场，聚集人气。第二阶段：物超所值的高性价比入市。②进行价格促销。在预订期或内部认购期内购买，均可获得95折优惠。③特价单元。对于销售遇到阻力的单元，或者是每一次新推出时的尾货单元，可作为特价单元处理。入市时机

综合市场形势、项目的进度、宣传的策略、周边楼盘的竞争情况和开发商对回笼资金的要求，我们本项目的入市时机应该在2016年1月正式开盘。8项目进度建设进度及工作安排

项目计划分两期建设。一期工程由10栋17层高层、1栋3层幼儿园、1栋1层商用房，20栋洋房。二期工程由11栋17层高层、1栋3层菜市场，1栋3层商用房,9栋洋房组成项目实施进度安排表

前期准备

建设施工

销售阶段Part9投资估算与资金筹措

估算依据本测算报告充分考虑了目前项目地块的开发情况，以及项目所处区域的经济发展水平和房地产市场行情，测算的主要依据有：国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规工程建设各类投资估算指标、概算指标、类似工程实际投资资料。工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况。四川市主要材料、设备价格。四川2014年建筑工程单方造价指标、四川造价信息。当地建筑工程取费标准。估算范围及内容范围：前期准备、场地平整、基础地下室工程、主体结构工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其它零星工程。内容：土地费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、主体建筑及安装工程费、景观工程费、不可预见费及其他与工程相关的费用。总成本费用估算总成本费用估算表序号成本项目合计1土地成本77948.342前期工程费35456.513主体建安费109379.404基础设施费17997.155环境景观工程费4253.766配套设施费1308.517工程相关费用2835.128基本预备费12034.979财务费用698510管理费用7390.3111销售费用7390.31合计282979.39资金筹措本项目总投资282979.39万元，其中：资本金：100000.00万元，借贷资金：110000.00万元，销售收入再投入（包括还息）：72979.39万元。商品房预售条件根据《绵阳市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房预（销）售管理的通知》【绵建局发（2012）36号】，商品房预售应符合下列条件：1)以出让方式取得土地使用权，并领取了土地使用证；2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并落实了商品房预收款监管银行和已经确定施工进度、竣工交付时间。4)工程建设形象进度，6层以下建筑主体封顶（提供主体验收报告）；7层以上建筑物地下室需达6层以上，有地下室需达3层以上（提供基础验收报告）。并提交《商品房预测绘报告》。入市时机

综合市场形势、项目的进度、宣传的策略、周边楼盘的竞争情况和开发商对回笼资金的要求，我们本项目的入市时机应该在2016年1月正式开盘。10销售收入估算

销售计划

本项目所建住宅、车库、商业物业全部出售。一期工程销售从2016年1开始2016年12月结束，二期工程销售从2017年7月开始2018年7月结束。销售分强销期和尾盘销售期，销售比例分别为80%和20%，其中一期强销期为2016.1～2016.6，尾盘销售期为2016.7～2016.12。二期的强销期为2017.7～2017.12，尾盘销售期为2018.1～2018.6。定价

采用市场比较法进行定价，选取项目周边近似楼盘作为可比实例。选取的可比实例为约华润中央公园、树高卡地亚、长虹国际城，然后再取三个可比实例对应比准价格的平均值作为该楼盘的均价。影响因素，主要包括以下方面：区域因素：主要有基础设施完备度、公共设施完备度、交通便利程度、环境质量优劣度等。个别因素：主要有建筑结构、建筑质量、设施设备、装修情况、建筑密度、容积率、绿化率等。注：绵阳主城区2014年车库均价为1251元/㎡，车库面积以35㎡计算，单价为1251*35=43785元/个。本项目所处板块定位中高端，升值空间大，故将车库价格定位高于绵阳主城区车库均价，故拟定车库5万元/个。收入估算假设所有可出售物业全部售出，可按销售计划如期售完，为简化计算，假定房款一次性付清。总销售收入为360971.33万元。业态可售建筑面积销售单价(元)强销期尾盘期销售收入（万元）销售收入（万元）一期高层

101428

557745253.1211313.28洋房

81890

714546808.3211702.08社区商业20000

57892

1447313749.35菜市场

18000

0

0

0车库

18815万元个

7524

1881二期高层

111572

557749778.9612444.74洋房36850

714521063.46

5265.87社区商业

20000

57892

1447313749.35菜市场

18000

4320

1080

960车库

18815万元个

7524

1881销售税金估算销售税金及附加主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加，交易管理费，产权权证印花税。营业税取费标准为销售收入*5%；城市建设维护税市区内取费表准为营业税*7%；教育费附加取费标准为营业税*3%；交易管理费取销售收入的0.5%，印花税取销售收入的0.05%。经估算，销售税金及附加为20491.34万元，其中营业税18628.49万元，城市建设维护税1303.99万元，教育费附加558.85万元，交易管理费1862.85万元，印花税186.23万元。销售收入及销售税金估算表

序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年2014.7-2015.62015.7-2016.62016.7-2017.62017.7-2018.61销售收入372569.830.00157477.4439369.36175723.031.1高层118790.100.0045253.1211313.2862223.71.2花园洋房84839.730.0046808.3211702.0826329.331.3社区商业144730.000.005789214473.00723651.4菜市场54000.000.00054001.5车库188100.0075241881.009405.002销售税金及附加20491.340.008661.262165.319664.772.1营业税18628.490.007873.871968.478786.152.2城市建设维护税1303.990.00551.17137.79615.032.3教育附加税558.850.00236.2259.05263.582.4印花税186.284910.0078.7387219.6846887.8615152.5交易管理费1862.84910.00787.3872196.8468878.61515年度净收入本项目以出售为主，其投资过程就是房地产产品的生产过程，建设期与经营期无法截然分开，即总投资=总成本费用+经营成本。利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税（详见土地增值税表）==372569.83-282979.39-20491.34-20729.73万元.本项目利润总额为48369.37万元。。

年度净收入表

计算期时间利润总额第1年

2014.7～2015.6-146693.28第2年

2015.7～2016.6102676.09第3年

2016.7～2017.6-39167.49第4年

2017.7～2018.6131554.05增值税表

增值税表

序号项目名称计算结果（万）计算依据1项目总收入372569.832项目土地增值税总扣除303470.73072.1+2.1+2.3+2.42.1土地成本77948.342.2开发成本183265.432.3开发费用21765.622.4销售税金及附加20491.340653增值额69099.09935（1）-（2）4增值税率22.77%（3）/（2）5土地增值税总额20729.72981增值额*30%注：土地增值税计算公式:20%<增值税率<=50%时，增值税总额==增值额*30% 税后利润税后利润=利润总额－所得税当房地产开发企业发生年度亏损时，没有利润或收入，则亏损年份所得税为零；由亏转盈的年份，则可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内连续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。现行《中华人民共和国企业所得税法》规定：企业所得税的税率为25%的比例税率。本项目应缴所得税12092.34万元，税后利润为36277.03万元。

年度税后利润总额

计算期时间利润总额第1年

2014.7～2015.6-146693.28第2年

2015.7～2016.6102676.09第3年

2016.7～2017.6-39167.49第4年

2017.7～2018.6119461.71损益表

序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年计算依据2014.7-2015.62015.7-2016.62016.7-2017.62017.7-2018.61销售收入372569.830157477.4439369.36175723.032总成本费用282979.39146693.2837378.0774181.0324727.013销售税金及加20491.34008661.2592165.3149664.7664土地增值税20729.72908762.0212190.5059777.2035利润总额48369.369-146693.28102676.0-39167.49131554.01)-(2)-(3)-(4)6所得税12092.34200012092.34(5)*25%7税后利润36277.027-146693.28102676.0-39167.49119461