第11章房地产交易

房地产交易的过程土地出让价格及其评估房地产交易价格的形成房地产抵押登记第十一章房地产交易概念、内容、特性、原则交易市场和机构如何交易？（地、房）抵押、租赁所有权使用权收益权处分权房地产权利第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念及形式以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称实质是房地产权利的交易房产交易地产交易房地产交易房地产交易房地产交易的特性及原则房地产交易的特性标的物位置的固定性房地合一的特性房地产交易标的价值金额大、专业性强房地产交易标的供给的稀缺性房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性及时登记原则房-地连动原则交易价格遵循国家政策的原则交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则房地产交易的原则房地产市场广义：从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式的总称狭义：固定的房地产交易所分为3级房地产交易机构建设行政主管部门土地管理部门房地产管理部门管理机构房地产咨询、房地产价格评估房地产登记房地产经纪中介机构第二节国有土地使用权交易一、国有土地使用权出让国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为协议拍卖招标挂牌

出让方式国有土地使用权出让程序前期准备拟定方案正式报批组织实施登记发证备案建档国有土地使用权出让价格(1)以基准地价为基础确定土地出让价格。市场调查/专家土地定级/土地均值地域划分基准地价（模型）以市场价格为准，调整确定土地出让价格。(2)以市场资料为基础确定土地出让价格市场比较法收益还原法成本法剩余法又称交易实例比较法假设开发法本质以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值以收益途经求取价格在估价时点时的重置价格，扣除折旧房地产预期开发后的价值涉及的房地产类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产公式待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数(1)P=a/r(2)P=a*[(1+r)^n-1]/[r(1+r)^n]公式：P258场地价格=总开发价值-开发成本-开发利润步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况、日期、区域因素、个别因素的修正求取价格计算总收益计算总费用、折旧费等计算土地纯收益选择合适的还原率选择公式求算搜集有关房产开发成本、税费、利润估算重新构建价格估算折旧求取计算价格查清宗地的基本情况确定最佳开发方式估计开发完的总价估计开发成本、利息、利润土地价格计算适用条件房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。有收益或潜在收益的土地估价，如写字楼、住宅、商店、旅馆、餐馆等新近开发建设、重新开发建设或计划开发建设的项目（荒地造地、围海造地）；既无收益又很少交易（学校、图书馆等）化工厂钢铁厂等独特少数对象的房产待开发土地（生地、毛地等）、在建工程、可装修或改建或扩建的旧房国有土地使用权出让合同主要项目合同双方当事人订立合同的宗旨地块的范围和面积合同的期限出让土地的交付与出让金的缴纳土地开发建设与利用规则土地使用权转让、出租和抵押权利的确定合同终止的条件2006年7月20日，某国有企业向A市政府请求对其一划拔土地进行出让，经批准后，便与A市国土资源局签订了委托出让手续，经评估等手续，A市国土资源局便将上述土地进行了公开挂牌出让。某房地产开发公司成功竞得该地块，当日房地产开发公司与A市国土资源局签订了《挂牌成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》，在房地产开发公司缴纳相应地价款后，A市国土资源局为其办理了建设用地颁证的登记手续，A市人民政府核发了A国有[2008]第X号国有建设用地使用证。但房地产开发公司并未实际取得该建设用地。原来，国有企业并未按照A市国土资源局的要求交出建设用地，国有企业与某物流公司就该土地签订了长期的承包经营合同，国有企业认为，虽然2006年7月20日向A市国土资源局提交的《报告》中载明了“国有公司与物流公司经协商一致同意，在办理出让手续时，解除长期承包经营合同和相应公证书”的承诺，但由于A市国土资源局在对此建设用地进行出让竞标时未通知其参加，故认为无效，承包合同未解除，也无法交建设用地。后起纠纷诉至法院，房地产开发公司诉讼请求：判决A市国土资源局依法履行交付争议建设用地义务，并赔偿相应损失。案例：二、国有土地使用权转让国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使用权转移给他人的行为。国有土地使用权转让以出让方式取得的土地使用权转让以划拨方式取得的土地使用权转让市国土局公开挂牌出让一房地产用地，A符合报名条件，具备开发资质，B不具备开发资质。A与B双方协议：由A报名竞地，B出部分资金，竞得后再组建股份公司C，以后以C名义对外履行一切事务。继后，A作为独立法人单位竞得该地块，并与国土局签订了土地出让合同，分期缴纳土地出让金。合同签订后，A与B联名向国土局提出申请，要求在由C缴清该地块余下的土地出让金后，将该地块的土地使用权办理给C。请问国土局能否办理?只有A企业具备开发资质，在经过挂牌出让的程序后，可依法取得土地使用权。A与B关于“由A报名竞地，B出部分资金，竞得后再组建股份公司C，以后以C名义对外履行一切事务”的协议是无效的。若C企业想取得该土地使用权，应该在具备开发资质后直接申请以挂牌方式取得该土地使用权。

A单位在国有土地使用权出让合同签订后，即与B联名向国土局申请由C缴清该地块余下的土地出让金，并将该地块的土地使用权办理给C的行为，实际上属于转让国有土地使用权的行为。依照《城市房地产管理法》第38条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中的土地使用权转让显然不符合法定条件。三、国有土地使用权出租国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。在法律上应满足以下条件：

土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同的内容不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人必须依法办理登记手续。第三节房地产买卖一、房地产买卖市场细分房地产买卖市场的级别细分按营业区域细分按客户类型细分按开发经营的商品种类细分按购房原因细分按经营方法细分房地产买卖市场的特征细分一级市场———商品房销售市场二级市场———房地产转让市场二、房地产买卖程序及操作技巧买卖程序订立买卖合同接受审查签订合同缴纳税费办理产权转移过户手续市二中院以诈骗罪判处奥运冠军肖钦的女友王媞无期徒刑。而被王媞所骗的也多是奥运冠军、文体明星，其中有杨云、罗雪娟、邹凯、冯喆，还有女星王丽坤等数十人法院最终查明，王媞于2007年至2011年1月间，使用租赁房屋冒充待售房屋等手段，从数十人处骗取购房款5500余万元、港币200余万元，最终给购房人造成经济损失人民币3400余万元、港币200余万元二、房地产买卖程序及操作技巧操作技巧房地产广告技巧确定最佳售楼时机突出项目的差别优势买卖中的调价技巧选择适合的付款方式三、房地产买卖价格房地产买卖价格的特殊性位置对价格起着决定作用不能完全依成本定价房地产价格的趋升性房地产价格的垄断性房地产买卖价格评估新建房地产成本法公式：旧有房地产成本法公式/thread-8406439-1-1.html四、房地产买卖合同主要内容当事人双方商品房基本情况房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间交付使用期限及保固期限双方责任与义务违约处罚2009年11月26日，某房屋中介的工作人员宋某来到施某的家中，此前二者因同住一个小区而相识。宋某在得知施某欲出售其住房时，便称其有意购买，并让施某按照她的意识表示书写了如下字条:施某招商银行4100XXXXXXXXXXX宋某某与施某某之约定百子湾路16号院1006(十六号楼)买卖事宜总房款182万元。宋某某将定金壹拾万元整于2009年11月26日汇入施某某账户即本约定生效，并开始办理手续施某某2009年11月6日当天，宋某便将10万元定金汇入了施某某的招商银行账户。施某得知后，马上表示因其没有与配偶充分协商，另外没有对买卖协议作具体约定为由向宋某某表示不能出售该房屋，并将定金10万元通过银行汇款方式退回给宋某某。后宋某某以双方已经签署了附条件的房屋买卖协议，且该条件已经成就而将施某某起诉到了法院，要求判令被告施某某双倍返还定金再向原告支付10万元整。简单约定房屋买卖的字条是否具有法律效力明确签约双方的身份，首先要明确所有人与签约人的身份明确出售面积明确产权明确有关税费负担明确施工用料及设备及时办理过户登记其他事项房地产买卖合同建立时注意要点第四节房地产租赁一、房地产租赁市场分类和细分按客户类型细分按租赁原因细分按租赁用途细分按房地产产权性质细分二、房地产租赁的一般程序和方法调查房屋所有权证和出租人、房屋现状签订合同租赁登记合同执行租赁合同的终止三、房地产租赁价格房地产收益水平或效用决定租赁价格水平租赁合同条件影响租赁价格水平房地产租赁价格特点房地产租金评估积算法租赁实例比较法收益分析法P268四、房地产租赁合同符合国家法律和政策的原则符合等价有偿的原则符合平等互利、协商一致的原则制定租赁合同的原则租赁房地产的基本情况租金及租期承租方的权利承租方的义务出租方的权利出租方的义务违约规定租赁合同的内容第五节房地产抵押一、房地产抵押的概念抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。二、设定抵押权的原则与范围房地合一原则依法登记原则设定抵押权的原则设定抵押权的范围学校医院文物权属争议公告列入拆迁已查封、扣押、监管三、房地产抵押合同抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所主债权的种类、数额抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等抵押房地产的价值抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任抵押期限抵押权灭失的条件违约责任争议解决方式抵押合同订立的时间与地点双方约定的其他事项主要内容注意事项四、房地产抵押登记抵押登记的程序申请受理验证审批收费登记发证房