土地评析报告

美好生活推动者2009P05土地研判报告厦门市新景祥房地产策划代理有限公司市场研发部2009年12月

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价值研判区位状况交通条件四至环境周边配套规划分析地块解读宏观上，地块位于厦门岛内几何正中心位置左侧，交通网络的枢纽点;中观和微观上，本案位于湖里区仙岳成熟板块中心地，未来区域内将修筑一条隧道穿越仙洞山连接南山路。地块解读区位状况地块区位周边生活圈高度成熟。湖里老城区板块松柏仙岳板块滨南滨北板块SM商圈地块解读交通条件地块交通位置显赫，周边路网发达，整体通达性好。交通位置：本案位于厦门湖里区仙岳路与侨岳路的交汇处以北，北依仙岳公园，南直面对着莲岳路。对外交通网络：经由仙岳路向西方向5.5公里到达海沧大桥，车程将近10分钟。此外，沿仙岳路往西至东渡路后往北或沿仙岳路往东至嘉禾路往北皆可直达杏林大桥与厦门大桥，距离都在15公里内，车程皆在20分钟左右。对内交通网络：通过仙岳路往东到达SM城市广场仅需10分钟车程，经由莲岳路到达火车站

也仅需15分钟车程。基地内部交通：未来地块内部规划有一条隧道穿越仙洞山，连接到南山路，与殿前区域相通，区域交通通达性好。杏林大桥引桥火车站15分钟车程10分钟车程SM城市广场海沧大桥厦门大桥20分钟车程10分钟车程地块解读四至环境地块四至与成熟住区仙阁里、仙岳小区毗邻，生活氛围浓郁。。东侧、东南侧——多个多层住宅小区，多建于90年代。南侧——紧邻中信枫悦酒店、90年代的多层住宅小区。西侧——环抱建设中的仙岳医院。北侧——依仙岳公园，未来将建一条隧道穿越仙洞山直达南山路。本案仙岳公园仙岳医院中信枫悦酒店多层住宅小区多层住宅小区地块解读周边配套。商业配套：依托南面五一文化广场，大润发超市及家电卖场、餐饮业等十分完善，另外有一家兴建中的空港酒店（含写字楼），东面距离SM城市广场仅需10分钟车程。教育配套：松柏小学、松柏中学、松柏第二小学、厦门松柏中学(含高中）。医疗设施：松柏医院、仙岳医院。休闲配套：仙岳公园、五一文化广场内文化艺术中心等将为区域提供一定高品质的休闲娱乐配套。交通配套：仙岳路上公交线路有8路、15路、16路、31路、40路等，主要通往岛内各区域，同时本案离松柏长途汽车站仅10分钟步程，其聚集多条线路可达泉州、福州、漳州等福建省内多个县市，也有多条线路通往广东、浙江、江苏、安徽等其他省市。五一文化广场、大润发、市图书馆、文化艺术中心体育中心松柏长途车站仙岳公园松柏小学松柏中学松柏医院天虹商场SM城市广场厦门松柏中学松柏第二小学本案背依仙岳公园的山景资源，坐享松柏仙岳城区成熟且优质的配套资源。五一文化广场一带提供了厦门最优质的人文和休闲资源，四所松柏中小学为该案提供了教育资源的亮点。规划分析本案为厦门岛内少数的商住及办公综合的地块。。地块编号占地面积（㎡）总建面积（㎡）容积率物业形态住宅总建（㎡）商业总建（㎡）办公总建（㎡）A-047566182302.4住宅18230----B-0334438861802.5居住、商业74980--758408150--9010--A-0915315629104.1商业、办公014690-1623046680-48220合计573191673203.093210--9407022840--2524046680-482202009P05地块

项目规模：本案为松柏仙岳板块为数不多的住宅、商业及办公综合地块。

地块形态：本案三块地块呈“品”字形，主要以侨岳路为轴划分东西两部分，其中侨岳路西侧的A04和A09地块

分别位于仙岳医院的北侧与南侧，其中A04地块呈梯形，且地势较高于其他两块地块，北侧紧邻一规划变电站，这对未来总平规划有一定限制；A09地块呈梯形，地势平整地形较方正。B03地块地势平整，地形方正，东北面未来将修建隧道穿越仙岳山。

建筑形态：本案A04和B03地块容积率分别为2.4与2.5，其建筑形态将以多层、高层为主，其中B03地块开发强度最高（商住），而A09地块容积率高达4.1，将开发为多层或高层（商业、办公）建筑。

物业形态：本案为商住及办公复合型社区，其中B03与A09两个地块商业规划体量合计达2万㎡，而且A09地块的办公面积将达到4.6至4.8万平方米，该案将在未来建成为集居住、商业、办公的综合社区。B-03A-04A-09规划变电站侨岳路仙岳路规划中隧道地块解读综合评价综合评价，本案具备十分优越的自身素质和外部环境。。注：评分标准，5-优，4-良，3-中、2-一般，1-差

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价值研判目前可售价格价格发展态势未来可售价格本案可售价格地块解读价格研判市场比较法：本案地处松柏仙岳板块西北侧，城市交通主干道沿线，具备二线山景资源，目前板块内无在售楼盘，对板块内已售项目进行价格修正作为比较，并利用周边板块相似条件楼盘作为参考。综合考虑，认为“蓝湾国际”最具比较价值，同时“福隆国际”和“南中-山景叠院”项目具有参考价值，在此基础上进行市场比较得到本案目前可售价格。比较项目福隆国际蓝湾国际山景叠院签约均价119921298814371修正均价130001300015000比较价格127401185615000比较权重30%40%30%目前可售价格12740*30%+11856*40%+15000*30%=13064元/㎡注：蓝湾国际与本案相隔1公里，城市交通干线沿线，周边配套环境相似程度高，可比性最强，故均取40%的权重，而福隆国际、山景叠院与本案非处同一板块，但属周边板块近期项目，景观资源禀赋相似，故分别取30%的权重。目前住宅可售价格未来片区价格发展态势价格研判仙岳趋势推算法本案将于2009年12月底取地，按照开发前期准备平均一年多的正常时间进行推算，本案预计将在2011年第二季度推向市场，这里根据2006年1月-2009年9月共15个季度思明区商品住宅价格走势，推算出季度价格平均涨幅，从而得到2011年第二季度本案住宅可售价格。根据2007-2009或06-09年思明区季度价格平均涨幅5.4%这一趋势，预测得到2011年第二季度本案住宅可售价格为元18785/㎡左右13064×（1+5.4%)7=18785地块位置占地总建成交总价楼面价竞得人2009G15思明区仙岳路北侧2043064410587005775宝嘉贸易2009G14思明区七星路与体育路交叉口西北侧3701710006010150010144南中合计

16447016020015919

写字楼及商业价格研判比较项目新景世纪城写字楼百脑汇写字楼销售均价1700015000比较价格1409512810比较权重60%40%目前可售价格13559元/㎡预计，未来写字楼会保持与住宅同步增长之势，根据2007-2009或06-09年思明区季度价格平均涨幅5.4%这一趋势，预测得到2011年第二季度本案写字楼可售价格为19000元/㎡左右商业价格参考新景世纪城非沿主干道部分的商业价格，目前可售价格约为25000元元/㎡，参考未来住宅价格的增长幅度，预测得到2011年第二季度本案商业可售价格为35000元/㎡左右目前住宅可售价格市场比较本案与福隆国际对比(100分)

细化因素

权重

本案打分

本案得分

外部因素环境自然景观10%1101165%37%环境污染3%1103.3

区域印象10%808

生活气氛10%909

人文环境5%1105.5

升值潜力7%906.3

交通公共交通6%905.4

8%顺畅情况5%904.5

配套教育配套8%1209.6

20%生活配套10%909

商业配套6%905.4自身因素规模5%120635%项目品质10%10010

开发商实力5%1005合计100%

98网上签约均价11992修正销售均价13000本案比较价格12740本案与蓝湾国际对比(100分)

细化因素

权重

本案打分

本案得分

外部因素环境自然景观10%70765%37%环境污染3%1003

区域印象10%808

生活气氛10%909

人文环境5%904.5

升值潜力7%906.3

交通公共交通6%1006

8%顺畅情况5%1005

配套教育配套8%1008

20%生活配套10%909

商业配套6%905.4自身因素规模5%100535%项目品质10%10010

开发商实力5%1005合计100%

91.2网上签约均价12988修正销售均价13000本案比较价格11856目前可售价格市场比较本案与南中-山景叠院对比(100分)

细化因素

权重

本案打分

本案得分

外部因素环境自然景观10%1001065%37%环境污染3%1003

区域印象10%909

生活气氛10%909

人文环境5%1105.5

升值潜力7%1007

交通公共交通6%1106.6

8%顺畅情况5%1005

配套教育配套8%1008

20%生活配套10%11011

商业配套6%905.4自身因素规模5%1105.535%项目品质10%10010

开发商实力5%1005合计100%

100网上签约均价14371修正销售均价15000本案比较价格15000新景世纪城

非沿主干道商业(100分)基本因素细化因素权重本案打分本案得分

商圈所处商圈级别15%8012商业氛围商业气氛15%8512.75商业辐射力10%858.5升值潜力10%858.5交通公共交通10%909顺畅情况8%1058.4人口

人流量16%8513.6人口层次8%1008购买力8%1008合计100%

88.75整体销售均价29000本案比较价格25737.5新景世纪城写字楼(100分)

细化因素权重本案打分本案得分外部因素

环境50%自然景观7%1107.765%区域印象10%606

客群层次12%607.2

生活氛围8%907.2

商务氛围7%704.9

升值潜力6%804.8

交通

公共交通8%957.6

15%顺畅情况7%906.3自身因素

形象档次15%1001535%户型品质10%808

自身配套10%808合计100%

82.7实际均价（毛坯）

17000本案比较价格

14059百脑汇写字楼(100分)

细化因素