智能建筑与物业设施管理

“智能建筑”与物业设施管理“智能建筑”热了许多年，尽管至今尚无一个公认的定义，但全国各地已矗立起了几万幢各种类型的“智能建筑”，从建筑物智能化系统的功能定位、设计规划、招投标管理，到施工质量控制与竣工验收，政府、业内专家、业主、设备供应商、系统集成商等多方人士都作了深入的探讨，也实实在在地推出了各种典型方案、标准和政策，设计与施工的行为日趋规范。但笔者在近年对上海多项“智能建筑”建设、使用情况的跟踪中听到不少对“智能建筑”毁誉言论（浪费、添麻烦、花架子、增加管理成本等），看到一些完全背离建设初衷的智能化系统运行情况（部分失效，关闭自动为手动操作，运行不正常，维修费用高等）。引发这些言论与情况的原因可以分为两大类，一类是在规划设计与建设中存在严重缺陷的工程，另一类是管理水平低下与管理方法失当导致建筑物智能化系统功能下降、部分失灵以至整体瘫痪。对于前一类原因造成的问题，已经总结、探索出很多有效的对策。对于后一类问题，似乎目前尚未成为焦点，而笔者认为智能化系统与设施的管理将是比建设好智能建筑更重要的问题，必须成为行业的焦点、热点与重点。本文就智能建筑的物业设施管理问题作一些讨论，以期提请业内人士重视。一．物业设施管理

1．广义物业设施管理概念建筑物本体及其中的设施设备都有是有寿命的，通常建筑物本体的寿命在60-70年左右，而设施设备的寿命在6-25年不等。建筑物一经投入使用，就需要良好的经营管理和维护管理。对建筑物本体和其中的设施设备，要定期地进行测试和诊断，及时地进行维护和修理以保证建筑物及设施的完好，这不仅可以降低其寿命周期成本（LifeCycleCost,LCC）延长使用寿命，而且还可以使物业增值。同时，根据用户要求调整建筑布局，改善室内环境和室内空气品质，增设OA、通信及自动化设备以及对原有设施设备的改善等也都是物业管理人员的职责。因此，国外对物业设施管理（FacilityManagement,FM）十分重视，FM是一个繁荣的行业。国际物业设施管理协会（IFMA,InternationalFacilityManagementAssociation）对FM所下的定义是：“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。物业管理涉及的领域很广泛，它包括对不动产、土地、建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管理。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。它不仅能延长物业使用年限，确保其功能正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率低收费的服务、改善业务体制、使工作流程合理化和简洁化。根据国际物业设施管理协会的分类，FM的业务内容主要为以下九项：

●物业的长期规划；●物业管理的年度计划；●物业的财务预测和预算；●不动产的获得及其处理；●物业规划、业务房间装修标准的设定，机器、器具和备品的设置以及房间管理；●建筑和设备的规划和设计；●新建筑或原建筑的改造更新；●维护管理和运行管理；●物业的支援机能和服务。

2．FM的工作目标物业设施管理FM是一门科学，也是从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。FM这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理人员提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所并为环境保护做出贡献。智能建筑的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息从经营战略的高度进行设施管理，因而与传统的设施管理有很大的区别。两者的差别对比如表1所示：

表1设施管理方式比较表

传统的设施管理智能建筑的物业设施管理

管理的特征：现场管理经营战略

主要目标：维持保养最优化与改革

管理的着眼点：发生问题的设施全部固定资产

管理对象的时间：当前的设施状况全生命周期及未来的设施

相关知识与技术：仅与建筑物本体相关与建筑、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关

承担的部门：单一的设施运行维护多部门交叉复合管理

智能建筑物的FM目标有三大要素：质量、财务和供给。每一要素具有十分丰富的内容。

●质量目标

FM的质量与人直接相关，建筑物中所有设施都应以最大限度满足使用的要求。这一质量又可分解为5个分项。

1）特色：每一建筑物都因其位置、功能与建筑风格要表现出其特色，其中有象征（标志）性、美观及地方的风土特色。

2）舒适：建筑物的环境要使人对身边的一切都感到满意，如家具符合人体工程学，光、声、空气、色彩等建筑物理环境不仅适合人在内的居住的活动，而且还能满足使用人的特殊爱好，通信等设备满足各类机构人员的需求。

3）效率：建筑物中信息、通信、计算机网络等各种设施高度综合并形成有机的整体，共享信息，这更提高了各类设施的功能，效率、便与操作和兼容性。

4）可靠：这里的可靠具有多层含义，把灾害与侵犯时对人员的伤害降到最低，减少各类污染对人体健康的损害，提高设施的安全运行寿命，为建筑物使用人提供私密的个人空间等。

5）适应：建筑物的运行符合政府的法规，和周边区域协调相处，并且为环境保护与节能做出贡献。

●财务目标

FM是追求利益的组织活动，财务目标自然是十分重要的。随着中国的人力成本、能源费用与设备器材费用的增长，应从长远的经营战略目标出发来指导FM工作。财务常可分为4个分项。

1）设施营运费：包括设备租借费、能源费、运行服务费，在工程项目筹建时，需对这三部分费用进行权衡以确定设施的方案。在设施已定的情况下，则控制能源费与运行服务费的支出。

2）设施相关与投资：土地费、增容费、排污费、设备维护更新费用。

3）设施的固定资产：FM要努力使固定资产减少折旧，促进增值。

4）生命周期费用：利用技术措施与管理方法，延长设施的安全运行寿命。降低建筑物运行费用、设备维护更新费用、修缮费等。

●供给目标能随时为用户需求提供最大的空间，是FM的重要职能。

1）需求的响应：能为用户不断地提供他们所需要的空间、环境、设施与服务。

2）设施的利用效率：充分发挥公共区域的设施能力（会议室、健身房、停车场等），提供服务，同时有效利用这些资产。

因此，设施管理应是一项极重要的业务工作和经济活动。但是从中国长期盛行的重建设轻管理和近年来只是简单地对下岗职工安排从事物业管理的情况来看，似乎对此尚未有足够的认识。

二．设施管理的基本工作

智能建筑的设施设备日趋高性能、大型化、信息化与自动化，所以在其寿命周期中运行与管理费用，如图1所示约占寿命周期成本（LCC）总费用的85%以上。因此，维持设备的功能，确保设备的高效率、尽量减少设备的故障，是发挥设备投资效益的重要环节。另外，信息化与自动化的设施设备又为现代化的物业设施管理提供了平台与基础。在此，我们分析一下设施管理的基本工作。

图1寿命周期成本中各项费用的比例

设备在其寿命周期内发生故障的情况可表示为故障曲线，其形状象一个浴缸，称之为"浴槽曲线"（Bath-tubCurve），如图2所示。图中1，2，3三条曲线分别代表了三种不同的保养方式：（1）只使用不保养；（2）事后保养；（3）预防保养。可见采取预防保养可以大延长设备的的使用寿命。

1．设备“三期”的管理工作在初期故障期，为了减少设备故障时间，物业设施管理人员要了解装置中寿命最短的部件或组件，并加以特别注意。还要找出设计、施工和材料方面的缺陷和不足，分析造成设备故障的原因并加以解决，尽快使设备故障率下降并进入稳定运行状态。为此，物业设施管理人员在建筑物的安装调试阶段就应该到位，对工程实施进行监理并熟悉整个系统，学习操作和设备保养的方法和程序。在偶发故障期，设备的故障率下降到准许故障率之下。此时，应着重提高物业设施管理人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对物业设施管理人员的教育培训，加强对备品的管理。为减少设备故障率、延长耐用寿命，应进行必要的设计改善。在磨耗故障期，设备和系统构成接近或达到各自的寿命期，由于零部件的磨损和材质的劣化使故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新可以降低此期间的故障率。在磨耗故障期还应精心进行预防保养，定期对零部件进行检测，掌握其劣化程度。同时坚持日常的清扫、加油、调整，减缓零部件的磨损和劣化速度，延长其寿命。

2．设备状况诊断

建筑设备的管理人员，必须对自己所管理的对象的情况有全面深入的了解，及时对设备的故障作出可靠的诊断。

首先是调查，根据竣工图纸文件、各种管理台帐、大楼管理者和业主提供的资料进行现场确认，为今后的诊断确定调查对象。但仅凭这样的调查是不能作出诊断的。调查的主要内容是确认机能故障的程度和范围、今后进行设备诊断的实施条件（如实施的时间、周期、预算，保管的资料、数据）、进行诊断维修的制约条件（维修作业的空间限制、时间限制，设备功能中止的容许范围、时期、周期等）。诊断主要目的是了解设备的下述情况：

1）设备的劣化情况。对部件主要是掌握其磨耗度、腐蚀度和绝缘性能；对机器主要是掌握其效率、噪声和振动；对系统则主要掌握其热平衡、风量平衡、水量平衡。设备的劣化会影响其功能，比较容易找准诊断的对象，但调查得的现象必须找到原因。

2）节能情况。调查分析能耗量的构成，判断是否能引入建筑、设备、运行管理和室内环境方面的节能技术措施。一般而言，建筑物的负荷构成、使用时间表、房间的用途以及空间的间隔总会发生变化，实际运行情况与当初的设计思想不可能完全一致。因此，室内的重新装修和重新布置必须要与建筑设备系统的改造结合。

3）省力化。提起建筑业，人们就会联想起设计和施工，而建筑物的维护管理却是不为重视，设计和施工时为维护管理考虑得很少，因此建筑物的维护管理往往依靠手工和经验，在运行管理中积累起来的大量数据也很少有人去认真地分析整理。按照现代物业管理的要求，应该把以人的经验和能力为中心的维护管理业务电脑化。作为一个高素质的物业管理人员，应当量化调查分析维护管理与运行管理业务，充分考虑省力化的维护管理，以提高服务质量，扩大FM的业务。

4）提高功能，适应信息化。当设备系统提出功能变更和提高的要求时，应对现存系统的功能程度进行调查诊断，以机器、系统的性能测定为中心，掌握附加新功能的可能性和制约因素。

5）环境。测定温度、湿度、CO2浓度、噪声和照度，以舒适性和节能性为目标进行诊断。这些环境因素都可以进行定量诊断,对建筑物用户反映不满较多的部位进行重点调查。

6）安全性。对建筑物的防灾能力与防范能力根据现行法规调查其设置状况和动作情况。表2、3、4分别列出建筑设备调查和诊断的参考项目。

表2建筑电气设备的诊断项目

序号诊断项目主要目的调查、测定概要评价法

1机器内外诊断（除照明器具）劣化安全

外观检查，绝缘试验，程序试验（变配电，干线，动力等设备）与各项规范比较

2接地阻抗诊断劣化安全

为防止漏电，抑制异常电压，保护装置动作而应保持的接地阻抗值，用接地阻抗计测定与电气设备技术标准比较

3避雷器诊断劣化安全

调查由雷击、开关冲击等异常电压造成的电力设备保护功能（避雷器简易测定值）绝缘测定，放电起始电压测定与避雷器标准比较

4照明器具劣化诊断劣化安全

防止整流器的劣化引发火灾的调查、照明器具使用状况，外观、照度调查根据总点灯时间、光源特性等与标准值比较

5带电导线温度诊断劣化安全

绝缘受热劣化的发现，防止由于温度上升引起的事故，温度计测定机器和配线材料等的表面温度与电气设备机器的容许最高工作温度标准比较

6变压器的负荷率调查节能提高效能

为降低变压器的损耗，调查平日、休息日各变压器的负荷率，考虑投运台数控制的可能性以平均负荷率50%为大致标准进行评价

7节电设备利用的调查（变压器、电容器、照明器具等）节能

省电型机器采用的可能性调查，竣工文件、验收报告、现场情况的确认根据改造工程费、运行费的降低额度等进行综合评价

8合适照度诊断节能环境

各房间取若干代表点作照度测定

与规范比较

9昼光灯熄灭可能性的诊断节能

有采光窗的房间中作白天关灯、减灯可能性调查。

各房间昼光照度的测定

与规范比较

10有可能用时间表控制的机器的调查节能省力

根据运行记录和现场观察，对不需要的时间带中运行的机器进行调查（公共区域照明、户外灯等）

根据改造工程费、运行费的降低额度等进行综合评价

11利用低谷电力可能性调查节能

热水器的用水量和需要热水的时间分布等蓄热方式的调查同上

12其它节能劣化

根据建筑物的实际情况，通过预诊断确定有效诊断的方案

表3建筑给排水卫生设备的诊断项目

序号诊断项目主要目的调查、测定概要评价方法

1给水用量节能劣化

对建筑物全体和各系统的用水量进行全年调查，查明过度用水量、用途不明的水量（管理数据、代表性系统测定）与设计值比较，与同种用途的其它建筑物比较

2给水栓的水量、水压的测定节能劣化

在未端给排水栓实测

给水栓的开度调整情况的调查

根据配管腐蚀引起阻塞情况的测定结果进行校核与设计值比较

3便器洗净水量、水压的诊断节能劣化

各便器净水量、水压的测定，确认有无采用节水型器具

与基准值比较，根据配管腐蚀测定结果进行校核

4供热水热源的效率诊断节能劣化

热水锅炉效率的测定、负荷率的调查，锅炉节能措施采用状况的确认

与竣工时数据比较，与最新设备比较

5供热水温度的诊断节能劣化

热水供水温度和未端供热水温度的测定，隔热材料传热系数的测定

与未端容许最低温度的比较，计算配管系统热损失量

6供热水量、供热水压力的诊断节能劣化

未端供热水栓的测定，按季节调查热水器具的使用率

可否改为局部供热水方式，与容许供热水量、水压的比较

7供热水循环泵运行方法的诊断节能功能

供热水循环泵的间歇运行化、部分热水供应的停止（包括切换到局部供热水方式）等的研讨

与正确循环量的比较

8卫生器具朽化诊断劣化

外观检查和启动测试（溢水阀、浮球阀、电磁阀、水箱等）

与标准状态比较

9降低下水道费用的诊断其它

溢水量、冷却水飞散量、蒸发量的实测，算出按不同付费制的费用可降低的支付额度

与现行排水费用比较

10有关保健卫生的水质检查安全劣化

根据保健卫生的规定进行水质测定（原水，未端水）

与有关法规规定的标准比较

11排水水质的诊断安全

取样水质分析与排水标准比较

12排水再利用的可能性诊断功能提高节能

排水量、排水水质的现状调查，排水再生的费用的把握，再利用的用途和用量的计算

当地行政主管部门的确认费用效果比的研究

13雨水利用的可能性诊断节能

当地降雨量的调查

根据建筑物形态计算集水量

当地行政主管部门的确认费用效果比的研究

14卫生设备系统诊断节能省力

根据其它诊断项目、竣工图纸、验收报告的数据，探讨可否采用已知的节能、节水技术措施

与已知的节能、节水技术措施比较

15燃气设备安全性节能劣化

根据竣工图纸、验收报告和现场确认调查

与标准状态比较

其它诊断节能劣化

根据建筑物的实际情况，通过预诊断确定有效诊断的方案

表4空调设备的诊断项目

序号诊断项目主要目的调查、测定概要评价方法

1主要设备的性能诊断劣化节能功能提高

根据各设备的实测进行分析，测定内容以温度、流量、耗能量为主。

在检测系统不完备的建筑物中要为测定作大量准备。

冷冻机（效率），锅炉（效率），冷却塔（换热效率），水泵（全效率），风机（全效率），空调机（传热系数）

与竣工时数据比较

与最新设备比较

不同期间各设备负荷参差率的状态

2耗能量诊断节能

耗电量、燃料耗量的测定（其中还要调查不同用途、不同设备群的耗能量构成）

与同用途的其它建筑物比较与基准值比较

3二次侧负荷分布的诊断节能功能提高

调查测定典型期间二次侧负荷的量和变动，把握热负荷的实态，研究设备系统有效利用的方法（实测水温、流量、设备负荷参差率等）

与其它建筑物热负荷量比较，设备系统负荷对应性的优劣，设备容量的验证

4模拟二次侧负荷分布的诊断节能功能提高

根据实际的房间使用状态、设备工作状态等进行负荷计算，按节能的观点，对热源设备的容量进行验证，研究提高设备系统有效性的对应方法

与其它建筑物的热负荷比较，设备系统负荷对应性的优劣，计算值与实测值的比较

5冷热水、冷却水的温度、流量诊断节能功能提高

根据温度、流量的测定，从节能的观点出发调查系统是否处于健全的状态（检查过大流量、负荷对应性的优劣）

与设计值比较，与基准值比较，控制系统的检验

6空调机的送风量、送风温度诊断节能环境

根据空调机送风量、送风温度的实测，从节能的观点出发，调查输送动力低减化的可能性

与居室外环境诊断得到的数据进行对照，与设计风量比较

7风量平衡诊断节能环境

根据各系统的风量平衡实测值，明确空调区和非空调区之间热量的传递

与不同用途的正压、负压要求对照

8新风量诊断节能环境

根据新风量和居室环境的测定，明确新风量的过量或不足

与设计值比较

9环境诊断节能环境

主要以居室环境为对象，温度、湿度、浮游粉尘量、CO2浓度、CO浓度、风速等的实测

与标准值比较，与新风量对照

10燃气器具的排气量诊断节能环境

燃气使用量、排气量的测定，排气面风速的实测

与建筑规范、消防规范的基准值比较

11电气室、机械室的换气量诊断节能环境

室内热环境、换气量的测定，风机运行方法的现场确认

与设备允许的热环境基准所要求的换气量比较

12停车场的换气诊断节能环境

CO，CO2浓度，换气量的实测，风机运行方法的现场确认与停车场的换气标准比较

13风系统的阻力诊断节能劣化

在认为阻力损失大的部位实测阻力损失，探明阻力过大的原因。

对象：风阀、盘管、过滤器、静压箱、弯头等

与其准值比较，设计风量与实测风量的比较

14水系统的阻力诊断节能劣化

在认为阻力损失大的部位实测阻力损失，探明阻力过大的原因。

对象；盘管、阀门、过滤器、阀门开度等

与基准值比较，设计水量与实测水量的比较

15蒸气配管系统的诊断节能劣化

蒸汽的泄漏量的实态调查，疏水器等抽样解体调查与基准值比较

16自动控制系统的诊断节能劣化省力

模拟动作检验，现场校正，传感器精度，控制阀等执行机构动作检验，运行管理数据等的确认比较

与基准值比较，设计意图与实际运行管理方法的比较

17各空调换气设备系统的宏观诊断节能劣化

根据其它诊断项目、竣工图纸、验收报告的数据，探讨可否采用已知的节能技术措施

与已知的节能技术措施比较

其它诊断节能劣化

根据建筑物的实际情况，通过预诊断确定有效诊断的方案

3．关于工程回访

表2、3、3是在物业设施管理中需要对设备进行调查、诊断的部分内容，但由此我们也可以看到要做的工作是大量的，尤其是在国内智能建筑工程经验不足、规范标准不全的条件下建成的项目，在物业设施管理的同时会暴露许多规划设计的缺陷。而在建筑物智能化系统的施工、调试与验收过程中，设计人员很少参与具体工作。一项工程竣工后尽管系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但已在匆匆赶着评奖，此时智能化系统是工程的特色与亮点，往往为了眼前需要文过饰非，结果设计人员因不了解真实情况，不能意识到设计的成功与失败之处，难以提高设计水平和今后的工程质量。

如果设计人员能与物业设施管理工作结合，增加工程回访，针对系统运行情况进行分析、调整与改造，那是一件极有意义的工作。三．建筑物智能化系统的管理

建筑物智能化系统的物业设施管理的基本原则、方法与前述的FM是完全一致的。表2、3、4所列内容中有一部分实际上就是BA系统的工作范围。但是智能化系统由于大量采用现代的通信技术、计算机技术及控制技术，无论是工作性质还是运行管理都与传统的机电设备有较大的差异，如果管理思路不能符合智能化系统的特点，那么就可能出现各种问题。

1．建筑物智能化系统在运行期间的产出与投入我们所谈及的智能化系统主要指的是：

●与建筑物设备关系密切的系统：BA系统、火灾自动报警与消防联动控制系统、安全防范自动化系统、一卡通服务系统、停车库管理系统、集成化设备管理系统（BMS）。

●通信系统：用户程控交换机及电信接入设备、移动通信系统、计算机网络系统、综合布线系统。

●信息服务系统：卫星电视与共用天线系统、背景音响与紧急广播系统、电子公告系统、多媒体信息查询系统、物业管理信息系统、多媒体会议系统、会议电视系统。

建筑物中设置了这些智能化系统，大提高了建筑物的自动化与信息化水平，能为用户提供大量的生活服务与信息服务，提供更好的服务质量与服务效率，并且为物业设施管理提供了先进的技术手段去实现FM的工作目标。由于建筑物智能化系统在国内的运行管理经验不多，不少领导与管理人员存在一些不切实的观念，也是出现目前“智能建筑”实绩不佳的原因。

其一为“智能化系统是高新技术的自动化产物，一旦建成，一切皆可自动进行，能大减少管理人员。”其实不然，智能化系统的操作与运行，必须配备较高技术素质的人员，除操作人员外还应有专业维护力量的支持。

其二是“我们建设的智能化系统设备是世界一流的，保证十年不落后，质量可靠，可以长年无人值守自动工作。”但是，再好的设备也会老化，要保证无人值守自动工作，必须定期地进行维护保养。

因此，为能发挥建筑物智能化系统的功能与作用，在智能化系统投入运行后，必须在操作岗位上投入相应的操作管理人员。表5为某机关智能化系统管理对人员配置的要求，虽然工程规模与性质可有不同，但表中对人员的考虑方法是可以借鉴的。

表5机关办公楼智能化系统管理人员配置建议一览表

系统分项

值班操作人员技术管理人员建议隶属主管部门

岗位

责职与能力

安保系统与消防系统

8人7天24小时每班2人值班、操作，电气、电子专业，中专或大专1人系统故障诊断，维护工作组织，电气、电子、自动化专业，本科保卫处

广播系统与卫星电视系统

1人5天8小时值班、操作,电气、自动化专业，中专或大专0.5人系统故障诊断，维护工作组织，电气、通信专业，本科或大专操作人员属行政处，管理人员属技术处

BA系统

*3人可由电气\空调管理人员兼7天12小时值班、操作，电气、自动化专业中专或大专0.5人系统故障诊断，维护工作组织，电气或自动化专业，本科行政处

门禁系统

*1人可由安保或OA系统管理人员兼7天24小时值班、操作，电子、自动化专业，中专或大专,(机要政审)可由OA系统管理人员兼系统故障诊断，IC卡制作，维护工作组织，电气或自动化专业，本科（机要政审）技术处

通信系统PABXPDS

话务3人5天12小时值班、操作，电子、通信专业，中专或大专(机要政审)1人设备线路故障检查排除，系统故障诊断，维护工作组织，文件档案制作。电子或通信专业，本科技术处

LED大屏显示系统

5天8小时可由OA系统操作人员兼值班、操作，电子、计算机专业，中专或大专由OA系统管理员兼系统故障诊断,维护工作组织,电子、计算机专业，本科技术处

办公自动化系统OA

2人5天8小时系统与文挡管理，计算机专业,大专或本科(机要政审)2人软件功能开发,系统故障诊断,维护工作组织,计算机专业，本科（机要政审）技术处网络系统5天8小时系统管理，计算机专业大专或本科(机要政审)1人，操作员与管理员合系统故障诊断,维护工作组织,计算机专业，本科（机要政审）技术处智能建筑管理系统BMS5天8小时，由OA系统操作人员兼系统管理，计算机大专或本科(机要政审)由OA系统管理人员兼系统故障诊断,维护工作组织,计算机专业，本科（机要政审）技术处视音频系统，电子会议系统，灯光系统操作3人5天8小时值班、操作，设备维护。电子、电气专业，中专或大专1人系统故障诊断,维护工作组织,电子、电气专业，本科技术处合计人数17(21)人7人注：1）机关的智能化系统及其管理，因建筑物功能和运作的特殊性，与出租办公楼物业管理方式有许多的差别，原则上应划归三个职能部门、保卫处、行政处与技术处。

2）岗位设置原则是确保各系统正常运行所必须的值班操作与管理人员。

3）各类系统与人员隶属划分的原则是，按工作性质划归其业务工作的主管部门，凡涉及机关内部机密的系统由技术处管理。建筑物智能化系统需要专业的维护保养，通常由系统集成商或设备供应商完成，平时定期派员前来测试维护，以及早发现隐患，设备故障时能及时（2-4小时内）响应排除。这样可降低对物业管理人员的专业技术能力要求，减少高技能的人力费用和备件的贮存量。最主要的是提高了智能化系统安全、正常运行的保障能力。除综合布线系统外，各类智能化系统的日常维护保养费用视其系统的特点与工作责任（一般维护：器件损坏另收费；全责维护：包换损坏器件等）的大小，每年收费在设备总价的3-8%左右。随着使用年限接近使用寿命，维护保养费用还将升高。

所以对建筑物智能化系统来说，建设是需要投资，管理—发挥系统的功能同样更需要投入，这就是图1揭示的费用分析的意义。对于一些受重建设轻管理传统影响的人们来说，不仅应该更换观念，而且需在智能建筑的物业管理上考虑足够的预算。

2．智能化系统运行管理工作

智能化大厦只有在日常运行使用中，才能体现出较传统型建筑无法比拟的使用和管理效率。智能建筑及智能化系统的运行管理是一门新兴的学科，如何科学地对系统进行运行管理，现成的可供利用、借鉴的经验和管理资料很少。国内通常物业设施管理的模式有两类，一是筹建工程部人员延续物业管理工作，二是由专业物业管理公司承接。但无论哪一种模式，以下的工作是必须的。

1）物业设施管理专业工程师参与智能化系统施工、调试和验收，是接受智能化系统专业知识的强化培训。

2）智能化系统施工、调试时，物业管理工程师及时消化系统技术资料，参与施工图的深化翻样设计及部分系统的翻译，注重系统各类测试数据、原始施工资料的收集、汇总和分析，故初步了解掌握了各系统工作原理、使用功能和运行规律。

3）完善的原始施工资料、系统技术资料和系统竣工资料，是系统的运行管理的必要技术条件。

4）由于系统供应商提供的系统技术资料，内容繁杂，均侧重于其系统产品的技术介绍，专业性强。这类非针对具体项目而编制的系统技术资料，对大厦的日常系统运行管理可操作性作用不大。物业管理工程师在消化系统技术资料的基础上，针对大厦智能化系统实际配置，根据操作人员的实