杭政储出50号地块拿地可行性分析报告

和达房产杭政储出（2010）50号地块（下沙R21-C-03地块）拿地可行性分析报告和达房产目录第一章

宗地概述一、宗地区位、指标及现状简述二、宗地所属板块概述三、项目周边自然环境四、项目所属板块远景规划及现有配套第二章市场研究一、房地产市场走势预判二、下沙房地产市场特性研究三、下沙三大板块发展现状第三章宗地SWOT分析第四章产品研究一、产品定位二、目标客群描述三、规划设计要点第五章

拍卖事宜及投资收益分析一、近期下沙土地拍卖情况二、拿地经济测算第六章

项目开发计划第七章附：高尔夫高层住宅规划分析第八章总结和达房产第一章

宗地概述和达房产第一章

宗地概述一、宗地区位、指标及现状简述1、宗地名称杭政储出（2010年）50号地块2、宗地位置宗地位于杭州经济技术开发区（下沙R21-C-03地块），东至规划长垦路，南至规划文安路，西至春澜路绿化，北至规划农垦路绿化。和达房产第一章

宗地概述3、宗地基本参数地块编号出让面积用途容积率建筑密度绿地率杭政储出[2010]50号65711住宅（设配套公建）用地2.830%30%50号地块地上可建筑面积183990.8平方米，限高100米，并执行90/70政策。4、宗地现状目前是一块平整好的毛地。和达房产第一章

宗地概述二、宗地所属板块概述大学城北板块共储备土地约2000亩，在目前的《下沙经济技术开发区2010年推介地块汇总表》中已显示1176亩。是下沙乃至整个杭州土地集中储备量规模最大的板块。2010年共推出315亩，50号地块是该板块今年推出的最后一块土地。2011年将推出7宗地，共计480亩，占了明年下沙总推地量的70%。继沿江、金沙湖两大板块之后，大学城北板块即将成为下沙集中开发的重点板块。第一章

宗地概述三、项目周边自然环境宗地东北面为高尔夫球场，具有非常好的高尔夫观景视野。宗地东面为规划中的“四季潮公园”。沿着文汇北路与安澜路是规划中的“2850景观河道”，延续了沿江湿地景观带的特质。沿着江东大道右转即达的沿江大道景观带。钱塘江一线江景和达房产第一章

宗地概述四、项目所属板块远景规划及现有配套1、交通配套1）自驾车交通体系目前，该板块的自驾车路网已非常完善，距离东南面为绕城高速下沙出入口，由此进入四通八达的高速交通网络。与其平行并道的是德胜快速路，一直连接江东大道和江东大桥，通往大江东。打通了杭州城市东西向的交通动脉。据悉，德胜快速路下沙段高架正处于规划中，德胜路地面道路坑洼及多红绿灯的问题将得到解决。另外，也可取沿江大道直达钱江新城。目前，板块内部道路目前南北向的“春澜路”已经贯通，东西向的规划支路还在开挖中。2）公共交通规划目前板块内的公共交通配套尚在规划中，下沙的快速公交体系已较为完善，随着该板块的逐渐成熟，公共交通延伸势在必行，加上区域内巴士的开通，板块内的公共交通出行方式会逐渐得到解决。和达房产第一章

宗地概述交通配套图德胜快速路沿江大道和达房产第一章

宗地概述2、商业及市政配套及规划从规划局获取的大学城北控规信息来看，50号地块的西边规划了两个体量不大的商业用地，南面是一宗住宅用地及小学。目前，较大的集中性商业配套还未有规划，未来较长时间内该板块的日常生活主要依靠其他板块的商业配套得以解决。金沙湖板块：龙湖20万方商业体，2013年开业，是继杭州大厦、万象城之后杭州第三大商业综合体，能覆盖整个下沙板块，成为区域商业中心。下沙城中心：物美超市成熟商圈沿江板块：世茂cosmo地铁上盖商业、和达东东城嘉年华式的商业中心、物美下沙二店“奥特莱斯”：名品折扣店，百货类高端消费场所。和达房产第二章

市场研究和达房产第二章

市场研究一、房地产市场走势预判

2010年2次宏观调控政策的下发，我们可以看出政府对调控房地产市场的决心：十二五期间，房地产行业从国家支柱性行业中剔除；国家下达行政性“限购令”，房地产市场进入计划经济时代；银行全面停止第三套房贷的发放；由此，投资客基本被逐出市场，自住性需求成为楼市主力军。杭州，由于09年土地市场的“高烧”，2010年下半年即将出现诸多“豪宅”扎堆上市的现象，短期内消化速度放缓，供应量将增加。而从房地产的长期发展来看，2009年底，全国的城镇化率达到46.6%。人民大学人口研究的预测显示，预计到2029年时中国的城镇化率将提高到65%，达到发达国家城市化过程进入稳定期的水平。相对巨大的需求，供应仍旧明显不足。虽然，为了保证房地产市场稳定、健康的发展，不排除国家进行长期调控的可能，但只要立足刚需或者改善型舒适性居住需求，顺应市场趋势，合理定价，房地产市场还是大有可为的。和达房产第二章

市场研究二、新政下产品去化特征从近期的楼市我们可以看到，无论政府出台哪种类型的调控政策，小户型的去化率始终居高位。开发商纷纷用小户型应对或将下滑的楼市行情。保利在09年年初最艰难的时候推出60方小户型，金地自在城在10年新政后推出Z公馆60方小户型，都仍旧受到了市场的热捧。小户型、低总价的楼盘，立足刚需，在面临宏观调控时抗打击能力更强。和达房产三、下沙房地产市场特性研究1、下沙板块在杭城八区中仍属于较新的板块，从近几年的新开楼盘的成交情况来看，投资客是下沙板块的主力购买人群。虽然随着轨道交通从远景规划到全线贯通的逐步推进，将会有更多自住性需求导入板块内，但目前仍以投资性需求为主。板块的投资属性决定其受各种宏观调控的影响较大，市场成交量与价格随着各种新政的出台出现较大的波动。2010.1—2010.10成交套数图表第二章

市场研究和达房产2、目前板块内虽然引进了很多外地房地产大鳄，保利、金隅、世贸、龙湖等，但是保利、世贸、金隅等上市公司快速开发、高速流转资金的操盘手法，加上2000左右的地价成本，在新政到来之时反而扛起了领跌的大旗。使得整个板块的价值始终处于快涨快跌的“过山车”状态，抗跌能力在杭州八区中始终处于低位。第二章

市场研究2009年1月---2010年10月下沙商品房成交均价从2009年3月海天城的第一波降价风潮开始，新政对下沙的价格会造成较大的影响和达房产第二章

市场研究市场研究小结虽然在短期内楼市总体态势不为乐观，行政干预或经济调控手段或将继续。但是下沙作为规划人口60万的宜居新城，自住性需求大量、普遍性存在。因此，对该宗地进行客群分析的时候，只要尽可能的过滤投资客带来的利好，首先坚守住自住需求的底线。定制符合首置或者改善型刚性需求，项目仍将有所作为。3、自住性刚需普遍、大量存在，宜居新城常住人口将大量增容。

下沙经过了十几年的发展，下沙的房地产市场通过5年的开发，已实现了从一片滩涂到一座宜居新城的蜕变，2020年预计常住人口将达到60万。随着地铁一号线的开通，大量的自住性需求由于无法承担市区高昂的房价，将搭乘着轨道交通大量导入到下沙副城，下沙板块也将会由一个投资客的天堂向大量自住刚需进转化。因此，在刚需的强大支撑下，下沙板块的房地产市场将得到平稳而长足的发展。和达房产三、下沙三大板块发展现状目前，下沙住宅开发的三大板块已经形成，分为沿江大型居住区，金沙湖CBD居住区，还有即将开发的大学城北居住区。三大板块均有各自的优势，以下就三板块的优劣势进行对比。第二章

市场研究沿江大型居住区板块自然资源：钱塘江景+沿江湿地公园、沿江大道景观带交通配套：地铁一号线延伸段、沿江大道直达钱江新城、快速公交、园区巴士开发现状：沿江板块目前已初具规模，朗诗、海天城、梦琴湾等项目均已交付，个别楼盘入住率达到30%，随着世贸COSMO、和达·东东城、江城等商业项目的陆续开发，商业配套逐渐完善，沿江板块的价值已逐渐为市场熟悉和接受。另外，随着各楼盘的陆续交付，保利·东湾也已开通了园区巴士，各种生活配套设施正在陆续的完善中。目前市场售价：一线江景：约16000元/方；二线江景：14000元/方。和达房产金沙湖CBD板块自然资源：金沙湖交通配套：地铁一号线、金沙大道、快速公交市政规划：金沙湖CBD将成为整个下沙乃至大城东的商务行政核心区域，下沙管委会、市民中心的落户，做为此规划的排头兵，体现了下沙区域内板块价值重心的移动，和政府强大打造该板块的决心。虽然目前金沙湖板块仍处于“卖规划”的阶段，但政府的公信力是可以支撑其板块价值的。开发现状：09年轰轰烈烈的土地出让，地产大佬龙湖的高调进驻，给金沙湖板块注入了强心剂。如果说09年之前是德信、名城等几家本土开发商的小打小闹，从龙湖进驻开始，板块价值会随之增长，关注度也会大大增加。目前，德信·早城已销售完成，龙湖·滟澜山、名城·湖左岸、德信·中外公馆等项目也已进入销售期。目前市场售价：龙湖·滟澜山高层17000元/方，湖左岸高层跃层17000元/方第二章

市场研究和达房产大学城北板块自然资源：高尔夫（实景）、钱塘江、四季潮公园及2850景观河（规划中）。高尔夫物业将赋予项目尊贵感，对提高项目的品质感，增加产品竞争力具有较大的作用。市政规划：大学城北板块是从2010年开始下沙集中推地的板块。2011年预计推地480亩，是继沿江和金沙湖板块之后政府着力打造的一个大型居住区。是未来市政度大力发展的住宅板块。开发现状：保利、宋都两家地产名企已先期入驻，两家企业不仅已在下沙开发项目，下沙更是他们重兵屯地的区域，宋都已屯地5宗，保利屯地4宗，此番两家房企布兵与此，也进一步印证了该板块的价值所在。第二章

市场研究目前，大学城北板块自然资源丰富，路网发达是其最大的优势。特别是高尔夫球场给整个板块贴上了“高品质居住区”的标签，使该板块在景观资源的竞争中胜出。而其生活配套、公共交通的规划方面还略逊一筹，但随着整个下沙其他板块的商业配套设施的全面提升，通过三大板块之间的功能辐射，能逐步得到解决和改善。和达房产第三章

宗地SWOT分析和达房产一、STRENGTH优势1）板块自然资源丰富，“高尔夫”物业的“高品质”标签效应显而易见。公园、湿地、钱塘江三重景观资源，具备打造一个宜居高品质项目的潜质。2）宗地交通便利，德胜快速路连接主城区城西板块与大江东，绕城高速四通八达的路网可达全省各地，往南取道沿江大道直达钱江新城，也可通过金沙大道、下沙路通往武林门是中心。3）大学城北板块位于大学城的北面，学知氛围浓郁。4）宗地总建筑面积18.4万方，可建造一个中等规模的住宅小区。用地方正，高尔夫观景视角上佳。第三章

宗地SWOT分析和达房产二、OPPORTUNITY机会点分析1）保利、宋都等知名房企的入驻，力挺板块价值。通过他们的先期开发，使板块热度升温，借其东风，趁势而上是项目开发的一个机会点；2）在目前的新政下，土地市场特别是下沙的土地市场受到外界的关注并不大，最近四宗地的拍卖现场只出现了保利、宋都、钱江城房产三家房企的身影，土地成交价不算高，这是此次拿地的一个机会点；3）纵观下沙版图，沿江及金沙湖板块的土地储备量已非常有限，未来下沙开发主战场将会在大学城北的2000亩处女地上。政府的推广力度、市政配套等都会进一步加强。第三章

宗地SWOT分析和达房产三、WEAKNESS劣势1）该板块是一块还未开发过的处女地，商业配套较为薄弱。未来2-3年的生活配套还需要依靠其他板块的商业辐射。2）地铁一号线是支撑自住性需求导入下沙板块的首要因素，也是大学城北板块与其他板块之间相比最为薄弱的一环。另外，地面公共交通也尚未规划，对吸引市区自住客户带来一定的难度。3）90/70规划限制对项目的规划设计带来一定的难度。4）高尔夫球场位于宗地的北面，北景高尔夫给户型设计带来了一定的难度。四、THREATS风险分析2011年该板块有480亩土地即将推出，按照容积率2.5保守估计，加上今年的54.2万方，明后年或将推出的总量有约134.2万方，有较强的竞争压力。第三章

宗地SWOT分析和达房产第四章

产品研究和达房产一、高尔夫物业产品特征（详见第七章）二、目标客群研究目前，下沙板块内高层产品的客户构成，滤去投资客，大致分为两类，首置和首改。1、60平方左右的小二房是最适合大部分刚需首置的户型

在操作时代山、自由港、东东城项目的过程中，我们做了大量的客户调研工作，对下沙板块内的产品需求做了深度调查发现，在下沙小户型存在巨大的需求，而这里说的小户型并非90方，因为房价的高启，下沙板块15000元/方的成交均价，已使他们无力购买近145万90方住宅，这也是时代山、自由港户型一经推出即刻受到市场广泛追捧的原因。他们的首付承受能力较低，而未来还款能力较高，60—70方的小二房是他们首置最合适的户型。2、首改客户居住需求以140方以下为主，注重生活品质的提高。首改客户往往由于家庭结构的变化而需要进一步加大住宅面积，改善居住品质。因为不是首次购房又是自住需求，他们对户型的斟酌程度及对环境、物管等各方面的居住品质有较高的要求。一个家庭拥有一辆及以上的私家车，交通便捷也是其首要考虑的要素。第四章

产品研究和达房产三、目标客群描述1）追求高品质生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为目的，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大与产品改进，同时又追求居住环境改善和居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静。2）认可下沙板块的首置刚需型客户：此类客户购买力稍弱，以60—70方的小户型为主，以首置安居为主要目的。此类客户对公共交通较为依赖，较为关注生活便利性，高尔夫观景价值并不是其首要考虑因素。3）认可下沙板块价值的投资客：此类客户应熟悉下沙地产投资环境，对下沙板块投资价值较为认可。对目前价格及板块未来发展趋势非常重视，其更重视的不是现在有的，而是未来有的。第四章

产品研究和达房产四、产品定位1、容积率2.8，基本为高层住宅；2、90/70规划限制；3、施行精装修可能较小；4、楼市环境没有培植“豪宅”的土壤。而首置或改善性刚性需求广泛性存在。根据以上4点，我们认为1、50号地块并非真正的低密高尔夫豪宅，而是高尔夫观景物业2、其居住者为改善性舒适型购买甚至是刚需首置，大部分客户未必能享受高尔夫，高尔夫存在的意义是观感上的价值而非体验式的享受。在后期营销手段中，我们可围绕高尔夫运作一系列的广告及公关活动，来提高项目的品质感。第四章

产品研究和达房产五、规划设计要点（详见第七章）1、产品类型：建议打造高层高尔夫观景物业。基于我们对目标客群的设定，且受90/70，容积率2.8的限制，不建议引入花园洋房、排屋等低密物业类型。2、户型设计设想：建议利用宗地南侧景观稍差的区域打造60—70方精致小二房，一反高尔夫物业“豪宅”的常态，以满足刚性首置需求为主，保证项目收益平衡。

充分利用北向景观面，打造约135方三房的改善性住宅，运用组团设计将大小户型自然分割，利用高尔夫的高品质附加值争取溢价，创造利润。

打造少量40方左右的酒店式公寓，利用绕城高速的快捷性，吸引外地（特别是上海）的客户购买。理由：1、前述所示，针对两类购买人群制定符合他们需求的产品。2、我们预测，保利、宋都会利用上佳的景观资源，打造高层大宅及低密排屋产品，在产品线上产生差异化竞争，第四章

产品研究和达房产1、近期下沙土地拍卖情况第五章拍卖事宜及投资收益分析宗地

名称宗地

位置出让面积容积率楼面地价总成交价竞得人成交

日期杭政储出[2010]38号杭州经济技术开发区(下沙R21-13地块)512282.5615378800（万元）浙江保利房地产开发有限公司2010-10-1210月12日，保利摘得38号地块，该地块拥有一线江景，地块方正，规模适中，且更接近钱江新城。他的旁边就是金隅去年拿的两块地，楼面价分别为5539元/平米、5419元/平米。虽然市场环境笼罩在新政的阴影下，但是沿江板块的地价较去年还是上涨了约13%。和达房产1、近期下沙土地拍卖情况第五章拍卖事宜及投资收益分析宗地

名称宗地

位置出让面积容积率楼面地价总成交价竞得人成交

日期杭政储出[2010]44号杭州经济技术开发区(下沙R21-C-06地块)478132.5525862855（万元）杭州宋都房地产集团有限公司2010-10-28宗地

名称宗地

位置出让面积容积率楼面地价总成交价竞得人成交

日期杭政储出[2010]43号杭州经济技术开发区(下沙R21-C-05地块)503402.0526052957（万元）杭州宋都房地产集团有限公司2010-10-28和达房产1、近期下沙土地拍卖情况第五章拍卖事宜及投资收益分析在市场上被议论了超半年之久的下沙大学城北板块，终于在10月28日迎来了首场土地出让。当日该板块三宗宅地无人参与竞拍，全部以底价加价100万直接成交，竞得者分别是保利和宋都。我们可以看到，首先这两块地虽然都是底价成交，但是价格并不算低，处于中端水平线上。其次，就当前而言，在新政下，下沙尤其是大学城北板块的土地，除了已经入驻下沙的企业，其它企业参与的热情度不高。从这方面看，这也是我们拿地的良好时机。宗地

名称宗地

位置出让面积容积率楼面地价总成交价竞得人成交

日期杭政储出[2010]42号杭州经济技术开发区(下沙R21-C-04地块)460633.0525772650（万元）浙江保利房地产开发有限公司2010-10-28和达房产第五章拍卖事宜及投资收益分析2、经济测算1）项目综合成本测算（地价除外，销售总额按照14000元/方计算））序号类别总金额单价备注一前期准备费2902.8157.8含建筑、景观设计费二基础配套设施费8555.5465.0三主体建安工程费44117.82397.8四管理费用2633.7143.1工程总价的5%五营销费用5151.7280.0销售额的2%六营业税及附加17335.5942.2总营业额的6.73%七财务费用8960.0487.0贷款8亿元，平均2年，利率按5.6%算八不可预见费2633.7143.1工程总价的5%总计92290.75016.1和达房产第五章拍卖事宜及投资收益分析2）项目利润率测试市场保守市场平稳市场向好售价：12000元/方左右地价：5811元/方售价：13000——14000元/方地价：6058——6899元/方售价：15000——16000元/方地价：7740——8580元/方销售均价楼面地价销售收入净利润率1200058112,293,992,00010%1300060582,485,158,00015%1400068992,676,324,00015%1500077402,867,490,00015%1600085803,058,656,00015%和达房产第六章项目开发计划按照上述规划设计，项目总建筑面积为：18.4万方，其中住宅面积为：17.2万方，商业面积为：1万方，非营业性社区配套用房为：1824方，可售面积为18.2万方。该项目拟分3年开发、销售。以下销售收入按照单价14000元/方计算。年度销售面积销售收入（万元）2012年3、4季度43000方住宅606202013年86000方住宅1204002014年1、2季度43000方住宅+10000方商铺62720和达房产第七章高尔夫高层住宅规划分析一、国内借鉴案例二、高尔夫高层楼盘设计特点总结三、50#地块概念规划规划类一、国内借鉴案例占地面积占地面积：近60万平方米

建筑面积40万㎡容积率大一期容积率：0.8

大二期容积率：0.5绿化率建筑密度车位配比建筑形态面积区间㎡配套总户数项目位置观澜高尔夫东莞球会门口开发商深圳市万科房地产有限公司建筑设计深圳华汇景观设计产品配置一期为联排

二期为双拼

三期为联排

四期为大宅、高层东莞万科棠樾四期——澜山居规划设计核心：“努力营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方居住美学的居住氛围”，以水元素为主题，阐述东方居住美学中水的重要性，并运用东方文化特有的低调展现属于东方民族的奢华概念。东莞万科棠樾四期——澜山居总体布局以“营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方的居住氛围”为设计核心，以水元素为主题，阐述东方居住美学中水的重要性，并运用中国文化特有的低调展现属于东方民族的奢华概念。整个项目规划为水城、山城和岛城

水城组团的设计特点为一个壮观的人工河道系统。该河道系统为水体组团别墅群提供了高品质开放空间环境及独特的标识性。山城组团的特色为依山而建的大型别墅群，这些别墅掩映在绿林中，可俯瞰河流走廊，并具有高度的私密性，高层住宅群布置在西北部，可俯瞰整个小区中心景观以及周边的自然景观。东莞万科棠樾四期——澜山居设计风格/STYLE构筑东方生活美学●从北方院落和徽派建筑风格中来的灵感的现代建筑；●在立面设计上立足于建筑的整体性，比例的和谐统一，体量的错落有致，从意的层面去体现东方生活精髓；●立面风格以传统灰砖为基调，以白色洞石为陪衬，并点缀青绿色木质和金属构件，勾勒出典雅传统中的现代韵味；●追求素雅自然之美，强调自然材料的运用以及精致的立面细节把握，从而提升整体建筑的内在品质。东莞万科棠樾四期——澜山居总体布局以“营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方的居住氛围”为设计核心，以水元素为主题，阐述东方居住美学中水的重要性，并运用中国文化特有的低调展现属于东方民族的奢华概念。山水之间完美之居以水为主题，社区建筑前水后街，相互围合，高低错落，井然有序，营造出步移景异、精彩无限的街道空间。吸收现代居住理念，完全的人车分流，各行其道，安全、舒适，不干扰组团内的生活。继承中国传统园林的意境与神韵，以每栋平均占地2亩的别墅组成的园林建筑群，宅园合一，创造了具有传统人文精神和现代城市感的新中式园林。东莞万科棠樾四期——澜山居一、Z型板楼：棠樾·澜山居的投影为“Z”型板楼，拥有最大长度的观景面，又可拥有通透明亮的建筑内环境。东莞万科棠樾四期——澜山居1、空间分隔：户型空间宽敞舒适，各个功能空间围而不合；2、拓宽视野的入墙式推拉门：大部分户型都采用了入墙式推拉门，当推拉门完全隐入墙后时，视野被最大限度拓宽和打开，客厅仿佛变成了自然中的大露台。3、景观浴缸：私密悠然的半室外自我空间，参考了酒店的设计，强调度假的休闲感受。

东莞万科棠樾四期——澜山居占地面积34891.2

㎡建筑面积112740

㎡容积率3.23绿化率50.3%建筑密度11.88%

车位配比1：1.69建筑形态4栋32层

1栋38层2栋42层面积区间150-250

㎡

二手房价格4万总户数526项目位置车公庙天安开发区内

开发商深圳天安数码城有限公司建筑设计澳大利亚DEM/ZENX公司景观设计泛亚易道（澳大利亚）公司、加拿大塞瑞（CSC）设计顾问公司产品配置天安高尔夫珑园是深圳天安数码城有限公司开发的高尔夫系列住宅项目的第三期，住宅总面积是109040㎡。150米城市住宅地标高度，526户150-500平米阔景天际大宅，全部两梯两户或三梯两户，拥有136万平方米高尔夫球场景观资源。是深圳首屈一指的国际巅峰名流住区深圳天安高尔夫花园——珑园珑园深圳天安高尔夫花园——珑园32F38F32F42F42F32F32F总图设计：７栋高层和超高层板式结构住宅呈线形排列，延长了景观长度。每栋楼采用Ｔ字型平面设计，实现了景观角度和景观面的最大化。

深圳天安高尔夫花园——珑园建筑设计：

T字型布局结构保证户户的主要起居活动空间都直面136万平方米深圳高尔夫俱乐部球场，景观面最大化。所有楼栋完全纯粹板式建筑，大面宽，短进深，拥有最大化通风采光面；深圳天安高尔夫花园——珑园景观设计：小区园林纵深200米，整体以东南亚阳光风情为设计风格，与紧邻的GOLF进行色、香、形的统一和对比，巧妙营造出不同的活动空间；创造出国际名流亲近自然，怡享家庭天伦之乐的纯粹住区惬意舒适的休闲环境1、主卧客厅全东向设计，最大景观面；2、大面积入户花园将家政工作空间和主人活动空间完全隔开，保障私密性；3、270度通风采光，大面积入户花园，双阳台，双入户门，室内生态花池；生态花池1、双主卧：主卧客厅全东向设计，最大景观面；次主卧都面向高尔夫球场，都有阳台或突窗，使家庭重要成员也可以享受到高尔夫景观资源。2、“副厅”式入户花园通过入户花园分隔家庭功能空间，主、次卧，客厅及功能房设计在入户花园以东，而厨房、生活阳台和佣工房设计在入户花园以西，实现家庭生活各项功能互不干扰，提升居家生活品质和私密性。3、270度通风采光，双阳台，双入户门，室内生态花池；深圳天安高尔夫花园——珑园户型建筑面积套数三房两厅两卫154平方米约186(34%)四房两厅两卫190平方米约124(23%)四房两厅三卫240平方米约238(43%)占地面积162653.1

㎡建筑面积662000

㎡容积率3.179绿化率65.00％建筑密度19.3%

车位配比约3500个

建筑形态面积区间150-250

㎡

配套总户数2676套项目位置沙河东路与白石路交汇东面南开发商中信红树湾房地产有限公司建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司景观设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司产品配置住宅建筑面积：505100平方米

会所建筑面积：6000平方米

幼儿园建筑面积：6000平方米

首层全部架空

项目依托独特的区位优势和自然资源，打造深圳顶级的高尔夫物业。以生态、健康为主题，营造滨海特色的庭院景观，做到既有外部自然景观又有内部庭院风光，塑造品质高尚、健康人居、尊贵典雅的产品形象，深圳中信红树湾中信红树湾深圳中信红树湾总图设计：根据用地条件及容积率要求，得出“L”型斜列41度的布局，适应了深圳的风向，保证了房间内部每个功能区都通透采光。

深圳中信红树湾建筑设计：

T字型布局结构保证户户的主要起居活动空间都直面136万平方米深圳高尔夫俱乐部球场，景观面最大化。所有楼栋完全纯粹板式建筑，大面宽，短进深，拥有最大化通风采光面；深圳中信红树湾深圳中信红树湾景观设计：用现代景观设计手法，表现了岭南园林中的一些特征，使社区拥有大尺度的景观体验。南区园林以具有岭南特色的假山瀑布、森林公园为主题；北区园林在南区自然生态的风格基础上，强调红树湾所处位置---湾区物业和楼盘的特质，恢复和挖掘“红树湾”名称中具有的良好生态环境的意义，在社区设置了人工湖，湖边抽象再现了红树生长、鸟类栖息所需要的湿地，在空间营造上更为疏朗，更加合理，符合项目的定位。

大概是700元/平方，建造时间大概在5年左右深圳中信红树湾深圳中信红树湾户型建筑面积套数六房三厅三卫360平方米约20五房三厅三卫330平方米约20四房二厅三卫240平方米约420四房二厅四卫312平方米59三房二厅四卫（复式）300平方米14三房二厅二卫200平方米268红树湾北区（三、四期）户型配比红树西岸红树西岸面积:75101.8平方米

总建筑面积：255300平方米地址:南山南山区滨海大道红树湾

地理位置：位于华侨城填海区，滨海大道以北、沙河东路以东、深圳湾一路以西，白石路以南。

项目位于深圳市南山填海区西南，南面可推窗见海，红树林湿地和香港天水围尽收眼底，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙河高尔夫球场，东面是红树湾大型中央主题公园。诞自世界建筑设计大师手笔，碧水蓝天融于红树湾绿色生态区，大视野、全景观；户型面积120-520平方米，主力户型150-260平方米，2梯2户，拥有三大主题会所（休闲会所、运动会所、商务会所），红树西岸占地面积40000平方米

建筑面积约15万方容积率4.0绿化率33%建筑密度车位配比1:8.25建筑形态3栋花园洋房3栋13层高层3栋18层高层3栋33层高层面积区间73—140㎡配套总户数969

项目位置北部新区湖云街12号(汽博中心附近)开发商保利(重庆)投资实业有限公司建筑设计景观设计产品配置华庭是保利国际高尔夫大社区最后组团，位于2400亩的保利高尔夫球场中，整个组团由3栋花园洋房、3栋13层小高层、3栋18层小高层以及3栋33层高层组成，建筑面积17万方。而陡溪河就在华庭旁边，形成一片自然湖泊，增添了整个楼盘的独特气质。

重庆保利高尔夫华庭高尔夫华庭保利豪园占地面积63450平方米

建筑面积约25万方容积率3.94

绿化率33.20%建筑密度车位配比0.8

建筑形态2栋17层1栋23层2栋32层面积区间73—140㎡配套1.7万方会所1.4万方商业街总户数1500项目位置重庆市北部新区经开园留云路1号

开发商保利(重庆)投资实业有限公司建筑设计机械工业第设计研究院

景观设计产品配置项目属于典型复合型建筑群，融合了6+1洋房、板式高层、蝶形高层三大类产品形态。为发挥高尔夫景观最大化效用，充分依据多级变化的地势，将项目呈现出高低错落、三线布局的台地式分布形势。果岭、溪流、中庭，构成了保利·高尔夫豪园的三线立体景观。保利国际高尔夫重庆保利高尔夫豪园

高尔夫华庭总图设计：

北侧用地规划布置采取简洁的方式，建筑“一”字形沿用地展开，既充分的利用场地，因势利导，又达到建筑的高低错落，与高尔夫球场的相得益彰。南端用地依据景观最大化原则，前排布置“L”一梯三户住宅，后排布置“工”字形住宅，实现景观最大化，使更多的住户能够直接享受高尔夫的景观资源。豪园总图设计：1、“低地低建，高地高建”。建筑高低结合，错落有致，一线景观布置多层，二线景观布置一梯两户板式高层，三线景观布置一梯四户点式高层。不同梯级的产品在高度上逐级相退，使住宅的面景率更大，品质更优。2、“大开放小围合”，建筑因随地形，面向高尔夫景观蜿蜒回合，既纳高尔夫景观于外，又藏围合庭院于内，内外兼得，使生活与观景各得其所。

建筑设计：外立面选用新古典主义风格，典型的“三段式”，底层为浅灰色石材或高档面砖，中间段以赭石色高档涂料为主，顶端为砖蓝灰色瓦屋面，屋顶为40°～45°坡屋顶。营造一种典雅稳重、华贵坚实、细腻丰富的新古典主义建筑艺术，表现出果岭生活的贵胄气度。。

户型设计：保利高尔夫华庭户型设计多样，有73—140平方米两房三房四房。其中118平方米的四房两厅双卫双阳台还带入户花园的户型更吸引购房者，有比较大的赠送空间，居住的舒适感较强。主卧、次卧都要飘窗，采光通风都比较好。客厅有超大的景观阳台，可以鸟瞰整个高尔夫球场景观。保利高尔夫华庭占地面积

45714㎡建筑面积160000㎡容积率3.5绿化率36%

建筑密度11.88%

车位配比建筑形态11栋33层高层面积区间70-130㎡

配套山顶会所、第2泳池、400米临崖晨跑步道

总户数1246

项目位置渝北区北部新区金开大道（金渝大道口）开发商复地集团重庆润江置业有限公司

建筑设计海南雅克

景观设计泛亚国际

产品配置复地[天玺]全系2梯3户、2梯4户设计。板式户型通透性强，大部分单位设计有入户花园，空中院馆等扩展空间。全系户型配置超大观景阳台，可鸟瞰2400亩高尔夫球场及10万方复地皇家古典园林。实为重庆新概念创新景观高层。

重庆复地上城、复地天玺“复地上城”位于重庆“浦东”——北部新区鸳鸯镇，地处北部新区最高点。

总占地面积31.5万平米，总建面约80万平米，分三期开发，目前已交付复地天玺，2010年开盘，为全高层住宅

重庆复地上城、复地天玺总图设计：复地上城尊重原生地貌，建筑规划随坡就势，布局巧妙，以优雅的新古典主义建筑风格，筑造山地生态景观住区。基地以半岛形状，以高崖形态嵌入2400亩高尔夫，左右分别被保利1号、2号球场包围，即便站在建筑基底，也能感受数千米无遮挡浩瀚绿野起伏。11栋建筑U字型排开，4栋楼看1号球场；4栋楼看2号球场；还有3栋楼则将双球场尽收眼底。每栋建筑都霸占无敌景观视野，难以细分高下景观设计：充分利用原生地貌形态，营造叠层水景体系、立体绿化体系；除了拥有江、湖、山、高尔夫等稀缺景观资源，很同时再给出约35000m^2超大尺度艺术中庭园林。[天玺]大中庭，以380米中央银杏大道，串联起“鉴波、鉴趣、鉴月、鉴香”4大主题景区，将风景送达每栋建筑。

重庆复地上城、复地天玺建筑设计：复地山城大社区是重庆最大规模的“新古典主义”建筑群，全部采用2梯3-4户板式建筑，面向浩瀚高尔夫景观资源；建筑底层采取架空形式，增加空气流通、防潮，且提供大面积的邻里交流平台；重庆独有的电梯厅全明厅设计，电梯都能自然采光，有景可观；通过板式结构和“Y”字型建筑布局，突出强调了住宅的“通透性”，“全明”电梯厅、全明厨明卫，通风采光良好，打造“会呼吸的建筑”。

复地上城实景图

重庆复地天玺套内面积90平方米

重庆复地天玺充分利用天玺的地利优势，设计转角飘窗不尽能观赏到复地本身园林景观，还可以鸟瞰高尔夫景观。但交通流线过长

重庆复地天玺杭州新帝朗郡占地面积：10万平方米总建筑面积28万方容积率：2车位配比1:1设计单位：澳洲柏涛担纲设计

项目由9栋高层住宅、15栋联排住宅和8栋双联住宅共同组成。总体定位为“创造与高尔夫运动紧密相关的时尚、休闲、健康生活理念的高尚社区，倡导现代人文的生活方式”。总体规划布局围绕高尔夫、河道、象山、区域公园绿地等高素质景观展开。并根据杭州的季候风特点，南偏西8度布置，以创造与环境相匹配的。“前庭后院”、“院落”等代表东方意趣和人文精神的创意思想贯穿项目内外空间的设计，具有国际特征的时尚、飘逸的建筑观感，以及可生长、可呼吸、可延续的建筑理念形成项目特有的品质内涵。西湖国际高尔夫乡村俱乐部1、建筑设计：立面风格上，高层以深色墙面为主，弱化其体量，强调出白色线条的节奏和韵律，局部辅以中灰色调，并增加暖红木色点缀其间。

TOWNHOUSE形体简洁明快，通过体块、色块、材料的对比来营造区域属性。2、景观设计：以营造高档华丽而亲切温馨的居住环境为宗旨，采用了具有现代感的欧式风格。杭州新帝朗郡杭州新帝朗郡新帝朗郡君临阁A户型4室3厅3卫1厨273.30㎡二、高尔夫高层楼盘设计特点总结设计特点1、总平面布局上实现景观最大化，使更多的住户能够直接享受高尔夫的景观资源2、不同的建筑形态组合，利用足竖向景观面3、多采用两梯两-三户的板楼设计，保证宽阔的观景角度4、设置底层架空，有效保障低层住户的观景效果；提升层高，为住户提供更宽阔的观景视野5、户型设计特点1、总平面布局上实现景观最大化，使更多的住户能够直接享受高尔夫的景观资源。前后建筑错落有致，争取最大的观景面

板式结构住宅呈线形排列，延长了景观长度，所有户型能直面高尔夫球场，

2、不同的建筑形态组合，利用足竖向景观面；为发挥高尔夫景观最大化效用，建筑呈现出高低错落的台式分布格局，创造出每一家、每一户都能270度欣赏到高尔夫景观

3、多采用两梯两-三户的板楼设计，保证宽阔的观景角度。相比于塔楼，板楼在通透性上有更好的表现，实现了真正的空气对流和更为舒适的日照采光；同时均好性较好，类似主卧、客厅、次主卧、其他活动功能空间都可以获得良好的采光和通风，同时都可以分享稀缺的景观资源，因而无论业主还是其他家庭重要成员，在各自的房间和活动空间内都可以有高尔夫的震撼景观体验。4、设置底层架空，有效保障低层住户的观景效果；提升层高，为住户提供更宽阔的观景视野。复地上城为全底层架空，高度达7米；珑园150——230平方米户型为3米层高，250平方米户型为3.1米层高；提供了更为开阔，更为尊贵的空间感受

5、户型设计特点开敞大阳台大面宽观景阳台使客厅景观有效延伸，并与高尔夫球场无缝衔接，使业主在客厅的每个角落都可以辗转网顾之间都可以将中心区繁华、大树绿野、果岭湖泊收入视线之内。

270°观景飘窗卧室面向高尔夫球场，有阳台或凸窗

大开窗

5、户型设计特点三、50#地块概念规划地块现状分析钱塘江高尔夫球场

50号地块