中国武汉国际商贸物流港项目规划设计策划

/17中国•武汉国际商贸物流港项目规划设计策划一、中国•武汉国际商贸物流港规划理念1、物流功能规划理念物流功能是集运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施的有机组合。中国•武汉国际商贸物流港的物流体系的规划设计将系统解决企业在物流环节的成本节约方案。A、“无缝对接”联合运输一一运输成本节约理念运输成本在物流总成本中占据着相当大的比重，理想的运输服务系统应该是在运输距离固定的情况下，追求运输商品数量的最大化，而在运输商品数量不足的情况下，追求运输距离的最小化。系统的解决方案是将长距离、小批量、多品种的商品运输整合起来，统一实施调度分配，并按货物的密度分布情况和时间要求在运输过程的中间环节适当安排一些货物集散地，用以进行货运的集中、分捡、组配。B、“区港联动”保税物流一一境内关外管理理念在港口划出特定区域（不含码头泊位），实行保税区的政策，以发展物流业为主，按“境内关外”定位，实行封闭管理的海关监管特殊区域。在该特殊区域内，海关通过区域化，网络化，电子化的通关模式，在全封闭的监管条件下，最大限度地简化通关手续。c、“一库多用”一一库存成本节约理念存储仓库的利用效率最大化是每一家企业梦寐以求的，“一库多用”系统将实现企业的原材料存储、半成品存储、产成品存储、流通中产品存储有机结合起来，实现存储仓库的最优化利用。D、“零换乘”或“少换乘”一一转运成本节约理念最理想的流通模式是BtoC、BtoB模式，由供应商直接运输到达客户终端的“零换乘”模式，但对于小批量、多品种运输而言，却不能达到规模经济的最优化，进而形成BtoDtoC、BtoDtoB模式（D为物流企业）的联合运输模式，但联运模式，也必然会带来装卸、搬运成本的增加，因此优化运输线路，减少在物流企业中多个中转仓库中转运次数，实现“少换乘”，是节约物流园区的转运成本的最好方案。2、商贸功能规划理念中国•武汉国际商贸物流港的全业态的商贸功能定位充分利用其地理区位优势与巨大的潜在市场，千差万别的多业态的合理规划与设计，既要满足项目启动的现实需要，更需体现各个市场的可持续发展的需要。A、“无干扰”组团规划理念物流场所、商贸场所、生活场所互不干扰。八大商贸业态组团规划，充分体现各专业市场的专业与规模。B、可持续发展规划理念项目规划要立足未来，充分考虑项目现实操作与后期发展用地，实现可持续发展。C、价值最大化规划理念从项目投资价值上看，项目的商业价值较高，通过合理的商业布局、道路规划，将商业价值最大化。3、配套功能规划理念A、“一站式”无忧服务理念B、最便捷服务理念二、中国•武汉国际商贸物流港总体规划布局草案1、国内主要商贸物流市场总体布局分散布局苏州工业园区的商贸与物流用地呈南北分散布局态势，其优点在于：其一，商贸与物流互不干扰，保持各自的独立性，商贸和物流都能最大限度地发挥其规模优势，减小运营成本；其二，物流园区在有限满足商贸区的流通需求的同时，还有利于单独对外展开业务，服务于整个园区；其三，分散布局还有利于园区的可持续发展，扩展用地受限较少。B、上海西北综合物流园区混合分散布局C、无锡锡澄商贸物流集聚区两端环绕布局无锡锡澄商贸物流集聚区商贸与物流用呈环绕性布局，物流用地居于商贸中间。其优点在于物流能最佳地服务于商贸，商业价值得到最大化利用；但其缺点也很明显，如二大功能区容易混乱，不利于物流的可持续发展等。D、义乌小商品市场

分散布局义乌国际商贸城的商贸与物流用地布局无明显的规律性，物流场所分散布局于商贸场所的周边，网点较多，且大多数规模较小。这主要是因为义乌国际商贸城集中心城市中心地带，受用地及交通限制，物流用地很难集中规划，而且义乌小商品市场的规模化发展迅速，配套发展难以满足其需要，物流场所的规划以便利可行为主要诉求。E、国内主要商贸物流市场总体布局借鉴2、中国•武汉国际商贸物流港总体规划布局分析中国•武汉国际商贸物流港对外主要交通节点分析中国•武汉国际商贸物流港各主要功能价值分析中国•武汉国际商贸物流港对外人流与物流交通流线设计

中国•武汉国际商贸物流港功能布局草案通过对用地的物流、商贸、商务及居住的各功能价值以及人流与货流的分析，借鉴主要商贸物流园区的经验，提出中国•武汉国际商贸物流港的规划布局方案。A、从项目经营的角度，以商业为主，物流为辅，最大限度地发挥商业价值。B、布局上，将拥有港口、铁路货运优势区域规划为核心物流区；用地中南端规划为商贸区；西端临近严家湖规划为商贸区；扩展南端严家湖规划为生态居住区；充分发挥各用地的价值。C、将港口、铁路及公路物流区有机的结合起来，设置二处公路货运站，实现空、港、铁、公路“无缝对接”四级物流联运系统。D、在主要货运物流节点周边规划仓储用地，降低装卸、搬运物流成本。E、充分发挥道路对商贸的促进作用，打开对外商贸通道，商业价值最大化。F、商务区与居住区临湖布局，打造生态湖景商务与居住氛围，提升办公与居住品质。G、武鄂高速横穿园区两侧和沿关葛大道规划商务办公，一是规划在商贸中间有利于配套方便，二是沿调整两侧建筑高沿建筑，美化园区，提升项目形象。三、中国•武汉国际商贸物流港物流园区规划策划1、国内主要物流港口规划布局A、大连海港C、综合型大型外向型港B、南京物流区大连国综合物流中心际海港

功能分

C、综合型大型外向型港B、南京物流区大连国综合物流中心际海港

功能分

衢州综合物流中心规划功能分区明晰园区工业、行业物流、国际物流等区域,包括农产品、大宗物质、综合物质、粮食产品、活及配套区域分散布局，服务于每个分区。D、武汉东西湖保税物流区保税物流中心选址在东西湖区高桥地区，位于武汉市东西湖区沪汉蓉铁路以北、京珠高速公路以西、107国道以南紧邻拟建设的武汉公路二类口岸，靠近规划中的铁道部650万吨集装箱编组货运中心站，距汉口火车站17公里，天河机场20公里、长江外贸码头35公里，地理位置优越。保税物流中心总规划面积3．7平方公里（5500亩），一期占地740亩，其中海关监管区面积180亩，保税物流中心作为海关总署在中部地区规划中的唯一一家B型保税物流中心。E、江阴临港新城江阴临港新城全区面积188平方公里，位于全国百强县江阴市的西部。随着江阴定位于“现代化工业港口城市”目标的实施，“以港新城、港城共荣、互动发展”政策的贯彻落实，2007年底圆满完成港口集装箱30万标箱，2008年将达到50万标箱，2010年实现亿吨大港，百万标箱的目标。江阴长江港口综合物流园区江阴长江港口综合物流园区是国家级开发区。园区地处苏锡常“金三角"几何中心，以国家一类对外开放口岸一一江阴港为依托，集综合运输，货物仓储，货运配载，装卸搬运，信息处理，流通加工，检查检疫，商务咨询，招商引资等功能于一身，融商流、物流、信息流、资金流于一体，是长江中下游地区最重要的综合性货运枢纽物流中心。园区致力于成为江阴及周边国际制造业基地的物流支撑基地，目前占地6.2平方公里，分A、B两个区域。其中A区建立了三大市场，一是港口物流园区交易中心（东区），这里已有200多家客商入驻，他们通过使用中心的公用码头和40000万平方米仓库及加工设备，进行以钢材为主的贸易。二是以江阴港港口集团为中心的港口物流园区交易中心（港区），目前已有近百余家客商入驻，他们利用江阴港8个万吨级泊位，400多亩的堆场和30万平方米的仓库以及完善的装卸设备，以大宗物资交易为特色。三是江苏华东石化物资交易市场，目前已有60多家经营石油化工产品的企业入驻。三大市场为供需双方建立了交流、交易的平台。2004年实现销售130亿，税金1.5亿，其中江阴长江港口综合物流园区交易中心是江阴市2家超百亿的大型交易市场之一和唯一的一家税金超亿元的市场。随着港口贸易的迅猛发展，占地160亩的商贸中心已经建成，将作为园区进一步发展贸易的载体。交易中心地处经济发达、交通便捷、商业繁荣、环境优美的江阴经济开发区。依托国家一类开放口岸江阴港，紧靠新长铁路江阴站。公路与沿江高速公路、锡澄高速公路、沪宁高速公路相连，占地面积134000平方米，是华东地区规模较大的物流交易中心。中心可吸纳300余个企业进驻，经营各类金属材料、石油及制品、化工原料及产品、建筑装潢材料、纺织原料及产品、煤炭、粮油、机械、日用百货等。交易中心拥有室内仓库30000平方米，室外仓库20000平方米。具备为进驻企业和生产企业提供大宗物资仓储服务的能力，中心加工车间20000平方米。江苏华东石化物资交易市场是1996年11月经江苏省体改委批准，经营范围：以石化为主的各种生产资料、工业消费品（石油、成品油、化工原料），在经营方式上采用场内企业自购、自销、代购、联购、联销、协作串换等灵活多样的形式，市场内将定期举办交易会、展销会和订货会等。交易市场是一个融仓储、配送、交易、商务信息于一体的综合性大型石化物资交易中心。四、中国•武汉国际商贸物流港规划各专业市场规划策划1、国际商贸城2、化工市场（1）南京化工城南京化工城总平面图南京化工城效果图南京化工城占地面积1000亩，建筑面积约80万平方米，为商住混合项目，估计商业建筑面积40万平方米，共有商铺3000多间，商务住宅建筑面积约30万平方米，约2400户。交易区采用高科技行业技术环形设计，分为化工原料、精细化工、塑胶材料、化纤纺织、化工设备、建筑化工、日用化工、大型展览区、办公区等十大经营区域，并配备了大型的停车场及仓储物流中心。南京化工城为商住混合型规划，首层商铺经营，上面居住，方便个体经营户的经营与生活，沿主道路部分为3层集中商业交易区，物流配送中心位于交易区附近。南京化工城底商+住宅南京化工城化工商场（2）西部化工大市场西部化工大市场效果图西部化工大市场总平图西部化工大市场占地250亩，容积率为1.217，总建筑面积203170平方米，其中：交易区111170平方米，仓储区45000平方米，配套设施47000平方米（包括1栋18层的高层，20000平方米）。西部化工大市场交易展示区为分割商铺式规划，仓储与配套设施建筑面积占较大的比例。（3）南昌化工市场南昌化工市场位于南昌物流基地小蓝工业区，整体规划占地面积约150亩，建筑面积约13万平方米，是一个集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型物流项目，主要分为七大区域，包括物流区、仓储区、综合化工区、农资化工区、博览展示区、商务培训区、信息网络中心和综合配套区。南昌化工市场规划有50000平方米的超大型专用仓库，约2000平方米的物流配送中心，50000平米商品交易区，8000平米的商务综合配套中心，2400平米农资化工高新技术博览中心。（4）郑州化工物流园区中国（郑州）化工物流园，位于郑州市中原区航海西路与西环路交叉西南角。项目占地207亩，总建约13万平方米，其中营业房6.7万平方米，仓储中心4万平方米，商务中心2.4万平方米，物流中心7600平方米，综合服务区1379平方米，配套建设500平方米。交易经营门面由食化区、日化区、化玻区、原料区四大部分组成，经营范围涵盖塑料化工、食品化工、医药化工、橡塑、染料、颜料、助剂、日用化学品、胶粘剂、涂料、油漆、油墨等。园内还配备仓储、物流、信息、展示等一条龙商务功能。郑州化工物流园区实景图3、机电市场（1）湖北现代五金城湖北现代五金机电城位于武汉市东西湖区，紧邻107国道、金山大道，定位为湖北工业生产资料供应基地，华中五金机电产品一站式采购中心，整个市场占地16.5万平方米，拥有商铺1143间，共42栋商铺和1栋综合大楼构成，三纵四横七条大道，14个出口可充分满足货物的进出，80亩配套仓储紧临市场。市场规划采用街区商铺组合形式，由4条纵向、8条横向以及1条环绕道路组成全城主干道。湖北现代五金城规划模型图（2）杭州新世纪五金机电市场杭州新世纪五金机电市场位于杭州临平工业区——商贸园区，临平320国道与09省道交汇处东南侧，城市主干道振兴路与北沙路之间，市场建设用地面积120亩，总建筑面积8万平方米，其中商铺面积75000平方米，仓储15000平方米，市场拥有金融、通讯、信息、仓储一条龙服务。杭州新世纪五金机电市场效果图杭州新世纪五金机电市场总平图杭州新世纪五金机电市场功能分区图（3）武汉烽火机电大市场武汉烽火机电大市场坐落于武昌武泰闸南端，长江大桥与三桥中段，前临白沙洲大道（原107国道），市场占地108亩，经营面积60000平方米。门面678套，每套门面自成一体，内设厨卫；并配有6000平方米的停车场，20000平方米的库房及加工区，是集商务办公、市场销售、仓储物流等多功能为一体的专业机电市场。武汉烽火机电大市场卫星地图（4）湖南雁城大市场湖南雁城大市场位于衡阳市北大市（蒸水桥头），市场占地320亩，总建筑面积18万平方米，总投资2.5亿元人民币。整体市场分二期开发；一期商业楼28栋，铺面684间已建成即将投入使用；二期商业楼四栋及仓储区、展示区、多功能服务区也准备投资建设。湖南雁城大市场首层平面图湖南雁城大市场二层平面图（5）西安朱宏路机电大市场西安朱宏路机电市场位于西安市南北主干道西安朱宏路南段以西，市场占地8万多平方米，建筑面积达5万平方米，其商铺及交易间布局合理，并设有信息中心、电子监控室、展示区、停车场、物流餐饮、广告宣传等相关配套设施。主要经营建筑机械、工程机械、起重机械、仪器仪表、电线电缆、电动工具、焊接设备、机床锻压、工具轴承、通用机械、风机水泵、电力设备、电器元件等上千个种类，近万种产品。市场为这些企业提供一个交易、展示、仓储、运输、信息处理于一体的平台和场地。西安朱宏路机电大市场平面布局图西安朱宏路机电大市场现场实景图4、小商品市场（1）中国小商品城中国小商品城由中国义乌国际商贸城、篁园市场（中国小商品城）、宾王市场三个市场簇群组成，市场拥有34个行业、1502个大类、32万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化妆品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等所有日用工业品。其中，饰品、袜子、玩具产销量占全国市场1/3强。中国义乌国际商贸城一区市场占地420亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元，分为主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有商位10000余个，经营户10500余户。一楼经营花类、玩具；二楼经营饰品；三楼经营工艺礼品；四楼开办了中小生产企业直销中心、台商馆，东铺房为外贸企业采购服务中心。中国义乌国际商贸城二区市场占地483亩，建筑面积60余万平方米，拥有商位8000余个，经营户逾万户。一楼经营箱包、伞具、雨披•袋；二楼经营五金工具•配件、电工产品、锁具、车类；三楼经营五金厨卫、小家电、电讯器材、电子仪器仪表、钟表等；四楼设生产企业直销中心及香港馆、韩商馆、四川馆、安徽馆、江西九江馆、新疆和田馆等精品交易区；五楼设外贸采购服务中心；市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城发展历史陈列馆。东辅用房配套有工商、税务、派出所、银行、餐饮、物流、邮政、电信等职能和服务机构。市场配套有商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西两个广场，开通环线观光旅游车。中国义乌国际商贸城三区建筑面积46万平方米，一至三层拥有14平方米标准商位6000余个，四至五层拥有80-100平方米商务商位600余个，四楼为生产企业直销中心，入场行业为文化用品、体育用品、化妆品、眼镜、拉链、钮扣、服装辅料等行业。市场内设有中央空调、宽带网络系统、网络电视、数据中心、消防安全监控中心。市场内人、货流畅通无阻，汽车可达各个楼层，设有多个地面停车场和屋顶停车场。中国义乌国际商贸城四区市场是义乌中国小商品城第六代市场，市场建筑面积达108万平方米，拥有商位16000个，市场一楼经营袜类；二楼经营日用百货、手套、帽类、针棉；三楼经营鞋类、线带、花边、领带、毛线、毛巾；四楼经营文胸内衣、皮带、围巾。市场设有高架车道，各种车辆可直达市场各个楼层。市场泊位丰富，除大型地下停车场外，还有多个地面停车场和屋顶停车场。市场东西两侧为配套辅房，集成现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务、餐饮服务等市场配套服务设施，还拥有4D影院、旅游购物等特色商业娱乐服务。义乌联托运市场是随着义乌小商品市场的快速发展而发展起来的，拥有江东货运市场（150亩）、宾王货运中心（23亩）、大陈联托运（15亩）、南方联、北方联、义乌国际物流中心（450亩）等大型物流场站，是浙江中西部地区功能最全、规模最大的国际物流中心。义乌国际商贸城效果图义乌国际商贸城商铺平面（2）东阳世界贸易城东阳世界贸易城总用地一千多亩，总投资约55亿元，建筑面积达150多万方米，拥有2万余间商铺的特大型高品位商贸城，其中首期开发占地210亩，建筑面积41万平方米，拥有5000多个专业街商铺和集中式摊位，是一个集针织内衣、饰品、工艺品、箱包、缝配五大行业商品为主的大型综合性批发市场。另建有与之配套的6幢23-25层的高档商务公寓和一座五星级商务酒店。基地配套—约10万平米地下仓储、3800个车位。东阳世界贸易城一楼设针织内衣服装专业市场，二、三楼设工艺品专业市场，是针织内衣、服装、工艺品、木雕、竹编、礼品、饰品等商品的集聚展示批发区，四楼为精品区，五楼为办公区。东阳世界贸易城效果图（3）路桥小商品市场台州路桥小商品市场分为东、西交易区、鞋交易区和综合交易区，东交易区：分上下两层，一层经营百货，玩具，二层经营服装；鞋类交易区经营鞋、袜；西交易区经营窗帘，床上用品，箱包，毛线；综合交易区经营鞋、服装、百货等。路桥小商品市场分区布局规划示意图（4）即墨小商品城青岛即墨小商品城占地350亩，总建筑面积16万平方米，拥有经营门市房2181间，仓库392间，经营服装市场、小商品城、针织城、布匹床上用品批发市场、木材装饰材料批发市场、农产品批发市场6处专业市场、6处农贸市场和即墨服装城、综合商场两座商厦。按照即墨小商品城总体规划，未来三年，市场建设服务中心计划在西部商贸区内规划设计四个区，即市场区、精品市场区、客运服务区和物流区。青岛即墨服装市场占地354亩，计划总投资6.25亿元，总建筑面积26.8万平方米，该市场分为A、B、C、D、E五个经营区。青岛即墨物流中心、客运中心是服装市场的配套和服务项目，占地145亩，总投资1.0155亿元，总建筑面积5.9万平方米。其中物流中心占地52亩，建筑面积2.35万平方米；客运中心占地93亩，建筑面积3.55万平方米。（5）惠州义乌小商品批发城惠州义乌小商品批发城位于惠州文化及经贸新城——江北商业中心区，计划建筑总投资5.6亿元人民币，占地3.6万平方米，规划总建筑面积约16万平方米。一期约5万平方米，二期约约11万平方米（其中住宅约4万平米），可容纳经营商户5000余家。惠州义乌小商品批发城为市场供应十余万种小商品，交易大楼共分八层，地上六层，地下两层。经营类别分十个大类。主要经营：日用百货、家居生活用品、化妆品、小五金、小家电、女性饰品、珠宝首饰、针织制品、床上用品、童装、文化办公用品、体育用品、工艺礼品、玩具、女装、皮具箱包、特种食品、茶叶茶具等商品，五层为政府授牌的“中国男装名城展示中心”主要经营男装和鞋类。惠州义乌小商品批发城二期效果图5、纺织品市场（1）中国轻纺城中国轻纺城总建筑面积208万平方米（其中在建56万平方米），经营者10000多户，营业用房15000多间，经营面料3万余种，日客流量10万人次，产品销往173个国家和地区，常驻境外代表机构273家，常驻境外采购商2000余人，2005年成交额276亿元，是目前全国规模最大，设施齐备，经营品种最多的纺织品集散中心，也是亚洲最大的轻纺专业市场。A、中国轻纺城联合市场中国轻纺城联合市场是轻纺城传统交易区升级改造的一期项目，下场主体建筑为一座主体四层、局部五层、地下二层的大少建筑物，总占地面积3.08万平方米，总建筑面积达16万平方米。百场一至三楼为传统交易区，四楼为公司化交易区，五楼为办公配套用房。地下停车库与厂场设置了1000多个停车位，配比率达到1：1，真正解决了市场停车难问题。B、中国轻纺城东升路老市场交易区中国轻纺城东升路老市场交易区是中国轻纺城发祥地。在中国轻纺城市场提升发展中，老市场以改善交易环境，适应现代交易为目标进行改造升级。两期改造升级工程将分别于2006年12月和2008年12月完成。改造升级工程一期总投资4.5亿元，总建筑面积超过10万平方米；二期总投资3.26亿元，总建筑面积6.1万平方米。一期工程总平面图二期工程鸟瞰图C、国轻纺城国际贸易区国轻纺城国际贸易区是一个以“现代化、公司化、系列化”为目标定位，集样品展示、贸易洽谈、商务办公、电子商务等功能于一体的现代化市场交易区。一期工程建筑面积60万平方米已建成开业，包括时代厂场、万国中心、永利大厦、绍兴国贸大厦、勤业厂场、凤仪商务中心和外贸大厦等七大项目。二期工程已全面开工建设，预计于2007年底前竣工。国际贸易区一期平面图国际贸易区二期平面图国际贸易区开启了中国轻纺城全新的公司化交易时代，以“交易模式公司化、运营方式国际化、交易主体全球化、交易时间全天化”的全新理念，全力打造以网上交易和跨洋交易为主的全球纺织贸易大平白，改变以往物物贸易、现货交易、现金结算为主的传统交易方式。同时，提供涉外法律等现代商务服务，配套了相关电子设施和物流服务设施，集市场交易区、电子商务区和服务区功能为一体。D、中国轻纺城钱清轻纺原料市场改造后的中国轻纺城钱清轻纺原料市场占地面积约480亩，总建筑面积达到30万平方米，规划设立6个功能区域，即市场交易区、商务办公区、金融商业区（含会展中心）、物流区、配套服务区和第六交易区，并实现市场交易电子商务网络化。改造升级完成后的市场将成为一个国际化专业轻纺原料交易市场。中国轻纺城钱清轻纺原料市场效果图E、中国轻纺城柯北新市场区中国轻纺城柯北新市场区一期工程总建筑面积26万平方米，由会议中心、轻纺技术市场和服装辅料市场等三部分组成。是集服装交易、科技研发、大型会议、办公展示于一体的综合性市场板块。中国轻纺城柯北新市场区效果图中国轻纺城柯北新市场平面图F、中国轻纺城柯东配套仓储中国轻纺城柯东配套仓储规划建设用地约5万平方米，建筑层数为5层，是为中国轻纺城市场配套的现代物料仓储区块。仓储区为中国轻纺城的客商提供50-100平方米的仓储用房及相应的管理用房、配置办公、休息、餐饮等功能，并且车辆通道采用坡道或螺旋形式，货物均能直接到达仓储各层，其通行吨位按不小于5吨设计。中国轻纺城柯东配套仓储区效果图中国轻纺城柯东配套仓储平面示意图（2）上海轻纺市场上海市轻纺市场占地70多亩，配套用地60多亩，现有建筑面积12万平方米，设有营业房4,000余间。主要经营轻纺类产品，包括服装、鞋帽、布料、布艺、