商业地产营销策划书

商业地产营销筹划书我们不得不成认的是当前商业地产营销筹划中确实存在很多的缺陷和缺乏，如果不积极进展改善和调整的话，势必会影响到商业地产行业的安康开展。因此积极探究当前商业地产营销筹划中的问题和对策，显得尤为必要。一、当前商业地产营销筹划中存在的问题通过对于当前商业地产营销筹划工作情况的调查来看，当前商业地产营销筹划不合理存在深刻的原因，如果不积极进展改善和调整，将直接影响到商业地产营销筹划工作效能的发挥。详细来讲，其主要表达在以下几个方面：1、 商业地产营销筹划的出发点失准商业地产营销筹划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要表达在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销筹划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销筹划上投入更多的资金，这种无视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销筹划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销筹划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。2、 商业地产营销筹划的能力很缺乏商业地产营销策略的能力缺乏主要表现在筹划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产筹划方案的情况归纳来看，营销筹划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进展营销，无论是取材，建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进展宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢承受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队筹划的能力缺乏，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销筹划。3、商业地产营销筹划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销筹划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销筹划部门在确定筹划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。详细表现为：以单一调查的方式去开展，无视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，筹划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；筹划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了筹划盲目性的情况。二、商业地产营销筹划问题的解决策略1、树立正确的商业地产营销筹划理念树立正确的商业地产营销筹划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：躲避筹划炒作的现象，防止盲目炒作，实现广告本钱的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的根本原那么，从消费立场出发，做到广告筹划内容的真实性，和筹划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。2、打造专业的营销筹划团队专业化的营销筹划团队，也是解决当前商业地产营销筹划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销筹划团队成员业务素质，积极开展专业化的营销筹划培训，使得其不断接触全新的营销筹划知识，以不断提升自身的营销筹划能力；其二，建立健全营销筹划方案的评价机制，实现营销筹划方案与消费者感兴趣程序，消费者参与程度，实际销售业绩之间的融合，实现对于详细营销方案的考核，由此实现对于对应营销筹划方案人员的奖励和惩罚，以最大化的激发营销筹划人员的工作积极性。3、实现科学的营销筹划定位做好充足的营销筹划准备工作，是保证营销筹划定位科学性的关键所在。为此，需要做好以下几个方面的工作：首先，积极做好市场调研工作，收集和最前沿的市场数据，全面了解消费主力和能力的根底上，实现对于建筑前景的预测；其二，在预测报告的根底上，实现对于商业地产产品金正能力的评估，并且借助计算机信息技术，实现详细数据网络体系的构建，为制定营销筹划方案做好夯实的数据根底；其三，界定商业地产的目标消费群体，对于其收入情况，购置力状况进展分析，由此明确不同阶层的消费需求，由此去确定其户型需求程度，在此根底上实现对于消费目标的界定。三、完毕语从理论上来讲，商业地产营销筹划方案应该以客户市场需求为出发点，树立整体营销意识，保证营销筹划与销售情况保持一致，进而使得商业地产营销筹划方案能够如实的实现开发工程的经济效rw.o一、方案概要针对枣阳荣耀产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城xx年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售方案。二、时机与问题分析工程以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经历。也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能到达1400多组认筹中就足以证明。1、 时机与挑战分析基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，枣阳市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。2、 优势与劣势分析枣阳百盟荣耀产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在工程整体包装、推广上面，并没有将工程本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大工程，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、筹划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源确实定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是宏大的。3、 问题分析截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才到达成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原那么，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。三、 目标1、 财务目标一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元2、 市场营销目标一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2、5亿元销售额，可完成实际回款1、5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2、5亿元销售额，完成实际回款1、5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访2040组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。四、 市场营销策略目标市场：枣阳市高收入家庭、个体户、公务员，年龄在35--55岁之间。产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资工程。价格：价格稍高于市场水平。配销渠道：1、通过专业广告公司，对工程整体进展从新包装（包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等）销售物料的设计制作。2、通过专业的商业筹划公司，对工程定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。4、效劳：提供全面的商业物业管理。广告：1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。五、行动方案1、 10月10日前完成商业筹划公司及广告公司的签订。2、 10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选（）3、 10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作4、 10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。5、 10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期6、 10月30日家居大卖场或小商品城开始承受客户诚意登记（认筹）。7、 11月中下旬视认筹情况确定时间开盘8、 12月上旬家居大卖场或小商品城开始承受客户诚意登记（认筹）。9、 xx年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘10、 11月10日前，一期标铺开始诚意登记11、 12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘六、控制按照以上行动方案，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区别，但对于投资户，几乎是一致的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。本工作方案包括宗旨、目标、工作开展方案和方案评估总结，日方案，等五部分。一、 宗旨本方案是，完成销售指标100万和到达小组增员10人。制定本方案的宗旨是确保完成指标、实现目标。二、 目标1、 全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。2、 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，客户信息1000个。3、 锁定有意向客户30家。4、 力争完成销售指标三、 工作开展方案众所周知，现代房产销售的竞争，就是效劳的竞争。效劳分为售前效劳、售中效劳和售后效劳，而我们房产销售也是一种“效劳“，所以前期工作即就是售前效劳更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展方案也是围绕“售前效劳”来进展。1、多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的根底上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。2、 对有意向的客户尽可能多地提供效劳（比方根据其需要及时通知房原和价格等信息），目的让客户了解房源和价格，在此根底上，与客户进展互动沟通。其次给客户一种无形的压力，比方：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购置欲望。3、 在用与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，