2022年行业分析浅析2022房地产调控三大趋势分析

浅析2022房地产调控三大趋势分析据了解：当前中国房地产以“市场化”为导向的改革背景下，中央政策正式告辞“一刀切”趋向“分类调控”的思路已确立，2022年将开启全新的房地产长效进展机制建设周期与调控差别化的执行策略。无论是第十八届三中全会还是中央经济工作会议，中央的大政方针对房地产政策调控的指向已经明确，即淡化中央层面的直接行政调控，特殊是直接针对房价的调控已经不再提，房地产调控地方差异化也更加明显。

2022年房地产调控大方向不变，即调房价与增供应思路连续执行，总体基调上讲是调控不放松，但有压有保，以地方政府执行既有政策为主，分城市实行差别化掌握。过去“北京生病，全国吃药”的调控模式不行连续，中央层面上全局性的政策调控不会消失。新一届政府对房地产调控的双轨思路明显，即“保障房归政府，商品房归市场”。这也意味着房地产调控思路的转变，即由过去解决“房价上涨过快”的详细问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题。

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2022年房地产调控将呈现三大趋势：

一是城市区域严峻分化不均，调控政策不会放松，但有保有压。

2022年房价涨势消失分化，打算了连续到2022年的调控差别化。国家统计局此前发布的统计数据显示，北上广深等一线城市房价已经连续3个月同比涨幅超过20%，但另一方面，部分二三线城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。住房城乡建设部部长姜伟新在部署2022年工作时明确表示：“2022年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施”，说明2022年房地产调控大方向不变，即调房价与增供应思路连续执行，总体基调上讲是调控不放松，但有压有保。无疑，行政管制手段退出，将实行过渡期的方法，估计在2022年前后会渐渐全面退出。

住建部的表态基本在预期之内，主要是与地方调控政策加强与市场分化有直接关系。自2022年9月到12月，全国共有17个城市已出台楼市调控政策，短期之内无法取消。调控政策的稳定性与连续性越来越得到重视，以地方属地化调控特征突出，避开今年新国五条打压面积过大的一刀切政策。毫无疑问，将来中国商品房市场将更多由“市场”发挥作用，2022年调控以地方政府执行既有政策为主。

三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，2022年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力气做好预备。

而大部分二三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，政府过多干预将有违市场性原则，2022年这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。

二是中央调控告辞“一刀切”，地方执行差别化，因地制宜。

在2022年12月24日进行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2022年我国将更加注意分类指导，北上广深等房价上涨快的城市调控政策将连续从严，房价开头下跌城市将注意消化存量，掌握新开发总量。站在2022年年末这样一个时间点，这是官方首次对2022年的房地产调控做出表态，假如说其中透露出些许关于2022年房地产调控的信号的话，那么归结成一句话便是：全国调控大方向保持不变，分城市实行差别化掌握。

不搞“一刀切”是符合实际状况的。过去10年调控的失败阅历告知我们，“北京生病，全国吃药”的调控模式不行连续，中央层面上全局性的政策调控不会消失。一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2022年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。

三是行政性调控渐渐淡出，改革方向凸显市场化。

2022年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：一是2022年10月29日，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主、以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度。二是2022年11月15日，在三中全会最终公布的打算中，对房地产行业虽无明确表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起打算性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康进展体制机制，推动以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对将来行业进展起到巨大推动作用。

在此前连续两年高调“坚持调控不动摇”后，房地产调控的字眼2022年底没有消失在中央经济工作会议框定的主要任务中。一改往年“坚持房地产市场调控”的表述和对房价的关注，此次中央经济工作会议转而强调探究中国特色的住房模式，特殊是加大保障性住房建设。在中央经济工作会议前，中央政治局会议中要求“做好住房保障和房地产市场调控工作”，体现了新一届政府对房地产调控的双轨思路，即“保障房归政府，商品房归市场”。