合富辉煌-西安浐灞中新地产项目营销竞标报告-

中新，世界的中心

浐灞三角洲计划

总目录｜三角洲｜城市的革命｜中新的意义｜谋略｜创世｜造势｜运势｜赢市三角洲

土地的历史与文化从秦岭深处发源的浐灞两河，历经春秋秦汉，大唐盛世，跨千年风尘冲刷生就一个三角洲。□三角洲，人类文明起源距今7000年-4000年前，由新石器时代进入青铜时代，进而步入铁器时代，世界四大文明古国－古巴比伦、古埃及、古代中国、古印度相继诞生。四大文明诞生有各自的特点，同时有一个共同点——都是建立在容易生存的河川台地附近两河流域尼罗河流域恒河流域长江、黄河流域□三角洲，人类文明起源尼罗河三角洲

尼罗河谷和三角洲是埃及文化的摇篮，也是世界文化的发祥地之一。

□三角洲，人类文明起源恒河三角洲世界上最大的三角洲，古印度文明发祥地。恒河下游在入孟加拉湾处又与布拉马普特拉河汇合一起，形成了广阔的恒河三角洲。

□三角洲，中国经济增长极形成长江三角洲和珠江三角洲－中国两大经济增长级

长江三角洲因其地缘结构，在上海、浙江和江苏两省一市形成了密切的内在经济联系与协作网络。珠江三角洲与港澳接壤，面临南海，与东南亚隔海相望。其地缘结构带来的潜在经济机会在于接受港澳经济辐射，较便宜地接受港澳产业转移。长江三角洲珠江三角洲□三角洲力量的启示三角洲因水而成，水孕育了人类及文明，因而形成以三角洲为核心的世界文明发祥地，如尼罗河三角洲、恒河三角洲；从与外部的关系讲，一个区域的潜在经济机会，在一定程度上与其区位条件有关，三角洲区域的地缘结构所形成多元经济状态，势必带动以这个区域为核心的区域发展，如长江、珠江三角洲。□三角洲，，发现西安安“龙脉””西安地处关关中平原，，中华民族和和黄河文化化的主要发发祥地“八川分流流绕长安，，秦中自古古帝王州””一条渭水水横跨关中中东西，堪堪称皇城龙龙脉。浐、灞水交交汇于西安安东北，汇汇入渭水，，形成浐灞灞三角洲。。正是于此此，在大唐唐将浐河引引入长安，，称“龙首渠””。□三角洲，，欧亚经济济论坛落户户2005年年11月10日至11日，由由上海合作作组织、国国家开发银银行和联合合国经社理理事会主办办，博鳌亚亚洲论坛协协办，西安安市人民政政府和北京京当代世界界发展研究究院共同承承办的首届届欧亚经济济论坛在西西安隆重举举行。西安市委、、市政府积积极争取，，与上海合合作组织秘秘书处商定定，在西安安举办首届届欧亚经济济论坛，并并将永久会会址设在西西安。□三角洲，，一座新城城即将诞生生2006年年11月17日，中中新集团宣布以人民民币876,000,000元购入入西安浐灞灞建设开发发有限公司司71.5％的股权权，取得开开发西安浐浐灞三角洲洲300万万平方米的的发展权益益，在积极协协同政府建建设有“新新博鳌”之之称的欧亚亚经济论坛坛永久会址址同时，创创造一座三三角洲新城城。欧亚经济论论坛欧亚经济论论坛的目的的——加强中中国与中亚亚国家、欧欧洲国家友友好往来——共同推推进国家、、地区之间间经贸合作作与经济发发展——重现““丝绸之路路”辉煌，，促进亚欧欧大陆共同同繁荣与复复兴［链接］古丝绸之路路全长7000多公公里，开通通了世界上上最长的陆陆上经济商商贸之路、、文化交融融之路、科科技交流之之路，沟通通了亚、欧欧、非各国国各民族之之间的联系系与往来，，成为东西西方交流的的大通道。。西安，是古古丝绸之路路在中国的的原点城市的革命命原点、圈层层、轴线、、磁场□西安总体体规划格局局以“米”字字干道为基基础，形成成九宫格局局、棋盘路路网、轴线线突出、一一城多心的的空间布局局模式。城市“南北拓展、、东西延伸伸”，西安将将形成三环环以内的中中心市区的的“大西安安都市圈””。7年国家级北经经开区2000年年2月正式式批准15年国家级西高高新区1991年年3月3年曲江新区2003年年7月2年浐灞生态区区2004年年9月半年政府北迁确确定2006年年6月注：初创于于1993年9月□城市热点点区域发展展方向发展现状：：南部发展展相对成熟熟，西部发发展以产业业发展为主主，北部发发展基础较较差，东部新区生生态环境极极佳，地理理区位良好好，政府大大力支持，，远景看好好。内环二环三环西高新曲江经开区浐灞生态区区1573年2半年年年年政府北迁□城市圈层层西安市是典典型的一个个都心放射射状发展的的格局从城市经济济学的角度度看，环状状的经济带带存在价值值趋同现象象。经济热点区区域短期价价格的不平平衡会带动动中长期部部分区域的的跳跃式发发展，进而而实现均衡衡甚至跨越越。浐灞三角洲洲是二三环环之间最后后一个待开开发的大城城市区域。。内环二环三环西高新曲江经开区政府北迁浐灞三角洲□城市轴线线发展方向向原城市行政中心新城市行政中心城市行政中中心发展的方向向代表着一个个城市发展的方向向；新北城的发发展已经开始突突破市场预期的的瓶颈。□城市发展展方向的磁磁场效应城市发展磁磁场效应的能量量向哪里释放放？图示一目了了然！浐灞区域的的市场反应应是同质不不同性，吸吸引加入二二三环经济济循环圈。。新城市行政政中心汉城墙遗址址城市禁区区浐灞三角洲洲□问题谁将高举西西安“世界界文化国际际主义”大大旗？——而此，，恰正是西西安为之骄骄傲的城市市历史文化化特质科技产业集集群西高新区东方文化旅旅游集群曲江新区现代制造业业基地政府政务集集合区北经开区浐灞生态区区滨河生态走走廊国际会展集集合区□浐灞三角角洲——功功能与价值值浐灞生态区区，规划总总面积129平方公公里，2005年年，浐灞生生态区被列列入西安市市重点发展展的“四区区一基地””之一。浐灞生态区区，因三角角洲的存在在，具有了了核心平台台；浐灞三角洲洲，因欧亚亚论坛存在在，具有了了世界舞台台。有了世界舞舞台，浐灞灞生态区的的城市定位位不仅是生生态，而是是城市副中中心，成为了欧亚亚三角洲的的地块，承承担起城市市区域的核核心区功能能。三角洲，西西安城市新新的原动力力点，西安安城市文化化的新中心心。浐灞区域开开发肩负着着今天西安城城市发展走走向的重大责任任。——这是机机遇是挑战和希希望。改革开放以以来，西安安经历了城城市变革的的二次浪潮潮。一次是是高科技与与产业导向向的浪潮，，一次是本本土东方文文化弘扬开开路的浪潮潮。今天，毫无无疑义，西西安面临与与经历着城城市发展提提升的第三三次浪潮。。□结论中新新的的意意义义历史史，，开开拓拓，，品品牌牌的的传传奇奇中新新集集团团，，业业务务主主要要涉涉及及房房地地产产及及投投资资等等方方面面，，秉秉承承““建建筑筑成成就就生生活活””的的理理念念，，背背倚倚强强大大的的国国际际资资本本后后盾盾，，同同时时借借助助香香港港对对内内地地房房地地产产市市场场的的分分享享优优势势，，坚坚持持以以技技术术和和资资本本的的高高投投入入获获得得房房地地产产产产品品性性价价比比的的领领先先优优势势。。多多年年来来，，中中新新集集团团深深诣诣此此道道，，因因此此硕硕果果累累累累。。中新新集集团团自自2000年年成成立立以以来来，，短短短短七七年年间间，，先先后后在在中中国国内内地地不不同同地地区区开开发发了了十十余余个个大大型型房房地地产产项项目目。。□中中新新集集团团(控控股股)有有限限公公司司(香香港港联联交交所所股股份份代代号号0563)走进进第第七七个个年年头头，，扩扩张张拓拓展展的的版版图图日日渐渐辽辽阔阔与与辉辉煌煌北京、天津、、上海、深圳圳、长沙、重重庆、西安………发展的关键期期，需要机遇遇与果断，还还要绩效和成成功北京京都的占占位，确立了了核心力量；；西安古都的的封疆，凸显显王者风范。。中国两大东方方都城，给予予中新一个史史诗般的舞台台。需要创造的激激情与精神，，也需要制造造的认真与务务实。□2007，，历史与命运运的交叉点企业品牌，是是靠产品的品品牌铸炼而成成。中新的产品，，已经呈一定定系列化发展展——城市大型型社区、都市市综合体、公公园化住宅、、青年公寓、、商业街区……需要建立一个个集约化的品品牌链。□中新品牌的的力量西安浐灞三角角洲，因为其其世界的意义义，赋予了中中新的意义：：中新，在世界界的中心谋略欧亚，中欧，，城市，资资源，市场的的互动过程□欧亚与桥梁梁欧亚论坛是联联接欧亚的一一座桥梁。——首届欧亚亚经济论坛旅旅游合作会议议代表国塔吉斯坦总理理阿基洛夫致致词因此，项目借借势的世界性性语境主部主主题是“欧亚亚经济论坛””以中国为发起起国，联合丝丝路沿线相关关国家，将丝丝绸之路作为为一个整体积积极申报世界界文化遗产。。西安作为欧欧亚经济论坛坛的东道主，，愿成为联合合开发的依托托城市，让丝丝路重现辉煌煌。——首届欧亚亚经济论坛旅旅游合作会议议，西安市提提出丝路旅游游合作战略构构想因此，项目借借势的世界性性语境副部主主题是“世界界文化遗产””□丝路与世遗遗世界文化遗产产的遗憾与新新生世界754处处世界文化遗遗产中，西安安作为世界四四大古都之一一的历史文化化名城，仅占占一席，即秦秦始皇陵及兵兵马俑坑。西安市文物众众多，而且质质量高，这是是世界公认的的（如全球最最大、保存最最完整的城堡堡明西安城墙墙、唐大明宫宫遗址、汉长长安城遗址等等），但提及及世界文化遗遗产名录，一一直令西安遗遗憾。国家文物局日日前公布了《《中国世界文文化遗产预备备名单》，陕陕西省的西安安城墙、唐大大明宫遗址、、汉长安城遗遗址、西安碑碑林、韩城党党家村古建筑筑群和丝绸之之路中国段等等遗产成功入入围，这意味味着陕西的文文化遗产距离离世界文化遗遗产目标又迈迈近了一步。。世界文化遗产产，是欧洲在在世界文化交交流中的重要要内容。中国国与欧洲近年年共同搭建了了关于世遗保保护论坛的平平台，其中，，最典型的是是中法世界文文化遗产保护护论坛（ConseilInternationaldesMonumentsetdesSites）［链接］□欧亚经济与与世界文化遗遗产构成的双双论坛记欧亚经济论坛坛太大，为国国家级项目，，非发展商及及其项目能及及，不易形成成营销通路，，更不可作为为销售道具。。中欧世界文化化遗产保护论论坛，是营销销服务商借助助自己的全球球资源与地方方资源，可引引进实现的半半官方半民间间性国际论坛坛。其不仅可可以直接进入入项目营销流流程，也可带带动复合地产产的商业运营营市场行为。。“双论坛记””，也可以体体现中新集团团与政府合作作博奕过程中中的自主意识识，同时，应应和了欧亚经经济论坛的官官方设计：在致力加强官官方主导的欧欧亚国际经济济、旅游、科科技合作的同同时，亦应依依托西安历史史文化底蕴，，建立中欧、、亚欧的官方方和非官方主主导的文化交交流平台。欧亚经济论坛坛的旗帜下世界文化遗产产保护之中欧欧合作：聚焦焦西安延展：盛唐广运潭水水上博览会延展：世界三角洲的的文化遗产以文化化的名名义，，背靠靠灞上上大树树，做做水的的文章章，启启动人人气，，导入入大商商业的的前奏奏。在世界界三角角洲的的人文文地理理传奇奇中，，做一一个““龙首首源脉脉”的的故事事，为为项目目地块块制造造尊贵贵血统统。中欧世世界文文化遗遗产保保护论论坛［双论论坛记记里的的兵法法］其他□三角角洲资资源盘盘点浐灞生生态区区中心心位置置西安国国际博博览中中心欧亚经经济论论坛永永久会会址8000亩亩广运运潭生生态湿湿地浐灞管管委会会行政政中心心以欧亚亚论坛坛会址址为发发展核核，辐辐射三三角洲洲区域域，同同时在在浐河河以西西，发发展西西安国国际博博览中中心所所处的的国际际化商商务区区，灞灞河以以东形形成以以广运运潭湿湿地为为主的的生态态区以西安安国际际博览览中心心为中中心的的国际际商务务区以广运运潭湿湿地公公园为为主的的生态态园区区浐灞新新区管管委会会所在在的行行政中中心欧亚论论坛会会址所所在的的本项项目地地盘从地缘缘结构构和可可盘整整的资资源看看，我们发发现：：围绕浐浐灞三三角洲洲地带带，是是集经经贸文文化国国际合合作、、国际际商务务、行行政中中心、、生态态旅游游、高高尚居居住等等为一一体的的规划划区域域。——将将形成成国际际情结结集合合型平平台和西安安现代代城市市的生生活圈圈。中新的的三角角洲=?□结论论创世策源，，定位位，主主题，，精神神中国只只有一一个欧欧亚论论坛西安只只有一一个龙龙脉三三角洲洲她处于于世界界中心心未来西西安新新城市市的理理想国国□策源地地问世前前夕的的黎明明，土土地弥弥散着着原始始、不不安和和躁动动的气气息，，一个强强大的的生命命已经经孕育育，等等待新新的世世界。。策划目目的：：解决城城市板板块的的形象象定位位，以以提速速由区区域及及项目目带出出的城城市形形象，，实现现项目目的公公共意意识，，营造造超越越本土土的市市场氛氛围。。解决区区域地地块的的形象象定位位，以以最大大限度度集合合环境境与人人文资资源的的聚核核力，，建立立区域域领导导型价价格的的平台台。解决项项目产产品的的形象象定位位，以以统领领全程程营销销执行行，实实现项项目价价值与与产品品价格格持续续提升升的系系统通通路。。策划动动机：：给地球球人一一个说说法———特特别的的西安安有这这个特特别的的项目目给注注意意者者一一个个说说法法————这这个个项项目目为为什什么么值值得得认认真真对对待待给客客户户群群一一个个说说法法————为为什什么么该该掏掏钱钱买买这这个个项项目目楼楼盘盘□策划划定定位位根植植汉汉唐唐，，龙龙脉脉溪溪源源兮兮；；碧碧空空润润水水，，灞灞柳柳风风雪雪兮兮；；精精萃萃人人文文，，欧欧亚亚风风暖暖兮兮；；城城市市新新地地，，美美丽丽世世界界兮兮。。□策划划文文脉脉中心心城城市市／／滨滨河河国国际际风风尚尚主主流流生生活活圈圈□项项目目定定位位项目目于于城城市市副副中中心心地地带带，，规规模模3800余余亩亩，，按按照照品品牌牌系系列列原原则则，，是是城城市市社社区区大大盘盘。。我我们们将将此此类类项项目目与与都都市市综综合合体体项项目目并并列列考考虑虑，，构构成成中中新新集集团团在在新新的的发发展展阶阶段段的的主主流流产产品品链链。。中新新重重庆庆项项目目————中中心心城城市市核核心心城城区区主主流流新新派派综综合合体体中中新新西西安安项项目目————中中心心城城市市滨滨河河国国际际风风尚尚主主流流生生活活圈圈蓝色色两两河河流流域域哺哺育育造造化化的的绿绿色色半半岛岛欧欧亚亚大大陆陆文文明明共共融融的的国际际新新区区汉风风唐唐韵韵滋滋润润的的长长乐乐宝宝地地西西安安都都市市的的时尚尚界界标标□项项目目案案名名与与总总精精中新新··新新界界新为为界界，，生生活活无无界界案名名同同时时诠诠释释演演绎绎中中新新集集团团之之““新新城城··新新家家””开开发发服服务务思思想想————新新界界··新新城城··新新家家□项项目目LOGO大唐唐帝帝国国金金黄黄灿灿烂烂的的色色泽泽东方方丝丝绸绸纽纽带带的的韵韵律律现代代抽抽象象的的造造型型构构成成表达达一一个个神神圣圣地地界界所所内内酝酝的的生生命命力力□项项目目备备选选LOGOLOGO方方案案２２三角角构构成成，，强强调调三三角角洲洲特特征征备选选案案名名中新新··疆疆界界———国国界界、、地地界界，，一一个个全全新新人人居居家家园园，，新新空空间间、、新新区区域域中新新··半半岛岛———金金色色三三角角洲洲，，半半岛岛，，孕孕育育人人文文情情趣趣与与生生活活品品位位的的伊伊甸甸园园造势形象，表达达，传播□项目VI基础□项目VI应用□项目VI传达□项目推广广策略大众传播与与通路传播播分层推进视觉艺术与与人文刻画画面向世界最最彻底地发发出中新新新界的声音音一个地产项项目促成一一次城市裂裂变的时代代在中国将从西安开开始由中新集团团导演供全球观赏赏西安的世界界荣耀，因因一个三角角洲的诞生生而熠耀全全球中新·新界界【三角洲洲新居住人人文地理杂杂志】关于一个梦梦想，一片片天空，一一个期望，，一种生活活整合传播PART-1概念高度的的建立西安-全新新的国际关关注力作为中国除除北京之外外的另一重重要帝都西安的世界界关注度从从没减退但单一局限限于名胜古古迹的观瞻瞻使之国际化化进程与同同属古都的的北京距离离越来越大大2005年年11月首届欧亚经经济论坛经经国务院批批准在西安安成功举办办这一旨在加加强与中亚亚、东欧国国家经济贸贸易往来的的国际合作作会议势必将成为为西安、陕陕西乃至整整个西部经经济发展的的重要内核核高度迎来世世界目光，，聚焦西安安，聚焦浐灞西安－新丝丝绸之路原原点的界定定长安，因丝丝绸之路而而举世闻名名丝绸之路，，东起西安安，西至罗罗马，可谓谓壮举历史上“西西方罗马，，东方长安安”之誉正正是源此从历史中来来，再从历历史中升华华沿线40多多个国家，，以旅游合合作加强交交流沟通带动中亚、、西亚、欧欧洲和北非非国家的友友好往来促进国家间间的经济、、文化、信信息和科技技多方面的的交流合作作盛唐盛况，，以新的方方式勃发生生机，西安安的国际地地位唾手可可得西安丝绸之之路国际区区界标，从从浐灞出发发，即达全全球西安－创造造三角洲城城市核心圈圈尼罗河三角角洲，地中中海肥沃绿绿洲，古埃埃及文明发发祥地多瑙河三角角洲，世界界文化遗产产，欧洲最最大的生态态湿地与自自然资源地地长江三角洲洲，世界十十大三角洲洲之一中国现代面面向国际经经济一体化化最具生命命力的开发发热土浐灞三角洲洲，在西安安城市的第第三次进化化浪潮中将成为比肩肩世界著名名三角洲的的新生力量量它不仅重新新定义西安安的城市格格局还将影响西西部-中国国-亚洲-全球西安－浐灞灞湿地国家家公园的再再生长安广运潭潭汉唐朱城气气韵弥漫，，乐宫欢娱娱，全因年年年柳色，，天高气爽爽千年岁月灞灞上形成了了巨大的原原生态湿地地这是中国最最大规模具具有贵族血血统的城市市湿地也是西安最最珍贵稀缺缺的水生态态自然公园园浐灞三角洲洲：一个国国家公园怀怀里的珍珠珠半岛大自然赐予予西安一个个风景岛浐灞，绿色色的人文地地理瑰宝PART-2定位高度的的建立由此，推广广定位结论论1在强调项目目形象高度度的基础上上，同时体体现其延展展空间市场占位、、国际性等等各方面特特征，产生生本案的案案名中新·新界界NEWZONE——一个全全新的城市市界线。国国家界线、、洲际界线线于此消失失由此，推广广定位结论论2在强调项目目形象高度度的基础上上，同时体体现其延展展空间市场占位、、国际性等等各方面特特征，产生生本案的总总精新为界·生生活无界——全新的的城市界线线。国家界界线、洲际际界线于此此消失，生生活因此更更宽广备选方案：：越过地平平线——越过，，就没有所所谓的界线线限制，将将是全新的的视野，未未发现的领领域由此，推广广定位结论论3在强调项目目形象高度度的基础上上，同时体体现其延展展空间市场占位、、国际性等等各方面特特征，产生生本案的项项目属性定定位中心城市··滨河国际际风尚主流流生活圈——中心、、滨河、国国际、主流流都在昭示示着一个先先进的前所未有的的新城市圈圈的瞩目呈呈现由此，推广广定位结论论4在保证项目目形象高度度，体现项项目特色的的同时，强强化品质感，并赋予予其国际化化的特征，，大盘、大大视野，高高度，高品位。其视视觉形象体体现为国际的|大大气的|品品质的|自自然的PART-3传播高度的的建立——第1步步——展现中新··新界的国国际化形象象1、行无疆疆，地无垠垠，剑指全全球。2、心无界界，梦无限限，旷世造造城。——第2步步——展现中新··新界的非非凡价值体体系1、能与这这里相关的的，大多是是些伟大的的名字。2、能与这这里对话的的，大多是是些国家级级身份。——第3步步——展现中新··新界的新新西安生活活1、西安，，忘掉城墙墙，给世界界一个新记记忆。2、西安，，复兴唐朝朝，赐21世纪一个个盛世。——第4步步——展现中新··新界的新新享乐生活活1、西安，，一个国家家的公园与与一座半岛岛新城的神神交。2、浐灞三三角洲，回回到自然，，还予城市市安详的呼呼吸。□传播方式式大众传播+高位封封锁＋点对对点直销１、大众传传播媒体：户外外媒体+平平面媒体+电波媒体体/功能：：信息发布布+形象广广告２、高位封封锁：各中中心城市机机场/中央央电视台/歌剧院/国际企业业家俱乐部部.…３、点对点点直销◎小众媒体体：金融类类+财经类类+生活时时尚类+高高尔夫类《国家家地理理杂志志》/《三三联生生活周周刊》》/《《金卡卡生活活》/《经经理人人》/《财财经界界》《环球球企业业家》》/《《21世纪纪经济济报道道》/《新新周刊刊》/《航航空杂杂志》》………◎直邮邮对象象：私私人会会所+俱乐乐部+行业业协会会◎焦点点客户户座谈谈：邀邀请焦焦点客客户，，集中中座谈谈，共共同探探讨产产品的的可能能性，，发挥““圈层层文化化”的的链式式效应应。运势势营销执执行策策略要做好好本项项目的的市场场，必必须绝绝不同同于西西安常常规的的销售售操作作模式式。建立一一个中中新新新界的的“浐浐灞滨滨河国国际风风尚生生活圈圈实验验场””，以以促成成一流流品牌牌楼盘盘的市市场形形象和和客户户信心心，形形成项项目于于城市市的制制高点点态势势。杜绝平平庸，，是中中新新新界成成功的的关键键。目标让国际际风尚尚聚焦焦让区域域重新新界定定让生活活圈落落地资源整整合实景展展现意境感感受聚纳人人气全城轰轰动方式关键词词域界生活圈圈国际风风尚国际品品牌策略［新界界］域域界树树立实景生生活圈圈感受受国际风风尚样样板展展现浐灞国国际足足球队队品牌牌运用用营销节节点衔衔接第77PPART1［新界界］树树立域域界体验生生活圈圈2007.3--6［中新新·新新界］］国际际风尚尚的标榜［中新新·新新界］］实地地生活活圈的的演绎［中新新·新新界］］浐河河水资资源的的利用［中新新·新新界］］形象象品质质的展示□域界界的意意义项目的的多元元资源源型复复合地地产特特征，，以及及要实实现的的价格格突破破和确确立新界地地标的的价值值取向向，等等等，，都在在很大大程度度上依依赖于于一个个特殊殊位置置上的的营销销场景景的策策划与与营建建。□域界界的界界定功能化化布局局界定定——［［中新新·新新界］］域界界体验生生活圈圈展示示——［［中新新·新新界］］域界界语境境新界的的域界界概念念，是整个个三角角洲的的城市市节点点；更更是欧欧亚经经济论论坛的的大界界，和广运运潭旅旅游休休闲度度假的的地标标。□域界界的树树立凸显国国际化化张力力水岸休休闲——域界中中浐河河稀有有资源源的集集合街区风风尚——域界语语境的的标榜榜展示示售楼部部商业配配套景观示示范区区销售中中心及及景观观示意意商业示示范街街区示示意□域界界的功功能——销销售中中心及及配套套区实实景的的承载载河堤景景观带带□域域界界的的意意境境———河河堤堤景景观观、、滨滨水水特特性性的的进进一一步步演演绎绎看楼楼及及观观光光线线路路工程程通通道道1号桥正在紧张施工中广运潭景区□域域界界的的感感受受———观观光光、、看看房房过过程程的的吸吸引引PART2基础础生生活活圈圈2007.4-9与首首批批产产品品开开发发同同步步，，一一步步到到位位，，全全面面满满足足生生活活圈圈功功能能需需求求。。第一期配套及商业交通开通4条楼巴专线（北郊、东郊、钟楼、小寨）商业面积超过1500M2的商业广场结合商业街区，内设超市、便利店、邮局、药店、花店等各类铺位教育小学及幼儿园(在建,承诺一期入住时交付)餐饮1家西餐咖啡店、3家小型中餐店银行银行1家（结合按揭银行）医疗建立社区健康服务中心、1家药店旅游生态农庄（结合周边未开发的葡萄园）第一期入住教育小学及幼儿园(在建,承诺一期入住时交付)体育滨水运动公园□基基础础生生活活圈圈的的功功能能———社社区区基基本本生生活活配配套套一一步步到到位位演绎绎国国际际风风尚尚、、主主流流生生活活圈圈形形象象，，商商业业经经营营运运作作。。（星星河河湾湾商商业业街街））□基基础础生生活活圈圈的的格格调调———风风情情化化街街区区中小小型型的的购购物物消消费费复复合合体体将相相关关的的商商业业及及服服务务配配套套集集中中在在一一起起，，（（如如：：生活活超超市市、、百百货货商商场场、、副副食品品店店、、面面包包店店、、小小百百货货店店、、服服装装店店、、音音像像店店等等））既能能满满足足区区内内住住户户的的需求求，，也也可可以以为为周周边边的的居居民民提提供供服服务务。。除除了了一一些些商商业业外外，，还还可可以以加加入入一一些娱娱乐乐、、休休闲闲、、餐餐饮饮等等配配套套设设施施，，提提高高其其商商业业价价值值。。□基基础础生生活活圈圈的的层层次次———个个性性化化服服务务实景景生生态态、、滨滨水水、、园园林林品品质质塑塑造造，，集集中中片片区区展展现现□基基础础生生活活圈圈的的园园林林———优优势势资资源源集集中中化化高品品味味圈圈层层需需求求□基基础础生生活活圈圈的的体体验验———家家常常传传统统品品味味格格调调国国际际日常常生生活活需需求求PART3国际际风风尚尚样样板板2007.6-12□样样板板符符号号————世世界界的的文文化化的的大唐唐水水上上博博览览会会水文文化化遗产产文文化化世界界文文化化中欧欧世世界界文文化化遗遗产产论论坛坛欧亚亚论论坛坛城市市之之间间（CCTV5））基础础景观观落落成成广运运潭潭投投入入使使用用操作作思思路路大唐唐经经济济文文化化为为核核心心大唐唐文文化化气气质质为为形形象象国际际合合作作为为导导向向操作作方方式式经济济发发展展展展示示拉拉动动运动动游游玩玩项项目目全全民民参参与与合作作机机构构青岛岛奥奥林林匹匹克克水水上上运运动动中中心心青岛岛银银海海游游艇艇国国际际俱俱乐乐部部西安安大大唐唐芙芙蓉蓉园园□水水文文化化————大大唐唐水水上上博博览览会会（2007.9））表演国际F1摩托艇赛事经济交易游艇游玩赛事水上大唐歌舞水上步行球画舫船展示、交易游轮展览及交易□操操作作方方式式操作作思思路路冠名名合合作作，，取取代代蒙蒙牛牛，，举举办办西西区区域域城城市市之之间间全全民民运运动动。。操作方式式区域城市市政府合合作媒体营销销联动广泛征集集，全民民参与城市之间间首次水水上项目目竞技背景链接接CCTV5--蒙牛《《城市之之间》是是由不同同国家、、不同区区域的城城市代表表队参加加的趣味味体育的的竞技比比赛，它它为世界界各地城城市提供供了一个个展示风风采、相相互交流流的舞台台。□水文化化—城市之间间CCTV5（（2007.10）□遗产文文化—中欧世世界遗产产文化研研讨会（2007.6-11）合富辉煌煌华西部部，一直直以来与与中国-欧洲关关于世界界文化遗遗产保护护研究的机构构建立有有良好的的资源互互动关系系。并正正将中法法合作论论坛引进进成都都江江堰复合合地产的的市场运运营。中欧世界界文化遗遗产论坛坛的应用用，其指指向是在在欧亚经经济论坛坛高端与与地段区域人人文地理理资源平平台之间间，创造造一个有有利于项项目营销销的国际际型磁场。一一切支撑撑着项目目的历史史自然文文化要素素（如三三角洲、、湿地、、广运潭、浐浐灞河、、唐代水水上博览览会、灞灞柳文人人诗、丝丝绸之路路等等））都获得商业业空间上上的价值值释放，，从而利利于项目目的营销销目的。。发展思路路借势欧亚亚经济论论坛，接接轨国际际，扩大大项目及及区域影响力，，并为项项目知名名度建立立奠定良良好基础础。□世界文文化—欧欧亚经济济论坛（2007.11）操作方式式１．序曲曲旅游合作作会议效效果扩大大化丝路之路路申遗营营销全面面展开２．蓄势势欧亚论坛坛永久会会址意境境包装陕西新闻闻焦点营营造与会机构构巡展宣宣传与会人员员个体营营销３．薄发发欧亚领军军人物隆隆重入城城11月9日11月10日上上午倾城开幕幕浐灞战略略发展参参观游11月11日上上午全体会议议11月11日下下午市长圆桌桌会议11月12日上上午城市经济济发展会会议11月12日下下午浐灞发展展战略合合作意向向会11月13日上上午浐灞金融融战略合合作意向向签约新新闻发布布会11月14日上上午浐灞能源源战略合合作会议议11月14日下下午浐灞能源源战略合合作意赂赂签约新新闻发布布会议11月15日上上午欧亚领军军人物出出城仪式式隆重入城城拉开序序幕战略合作作提升区区域出城及新新闻发布布会扩大大影响操作方式式辅助策略略策略一：：外围场场地营销销，售楼楼处多点点开花（（如图所所示，2007.3-4）策略二：：陕北区区域房地地产巡展展会(2007.4)策略三三：看看房游游览观观光车车开通通(2007.4)策略四四：大大型专专场人人才招招聘会会（春春节后后）策略五五：行行销带带客（（2007.5）现场接待北开发发区售售楼部部高新区区售楼楼部南郊（（小寨寨）售售楼部部钟楼售售楼部部东郊售售楼部部解决前前期上上客量量积累累与销销售进进度。。PART4浐灞国国际品品牌运运用2007.4-12体育资资源的的整合合运用用全民运运动参参与的的影响响项目市市场影影响的的提升升□浐灞灞国际际足球球队运运用的的意义义□浐灞灞国际际足球球队运运用的的误区区上座率率低，，市场场影响响力弱弱（上上座率率不足足15%））需组建建专业业团队队专业业运作作，投投入较较大足球运运动与与项目目品牌牌融合合度较较低足球运运动对对项目目提升升的实实际意意义较较少思路转转化浐灞国国际品牌运运用浐灞国国际品品牌运运用浐灞国国际运运动动会馆馆新界／／浐灞灞国际际运动动公园园运动休休闲Style区区基础生生活圈圈内设设置特特征化化生活活圈倡导生生活圈圈与奥奥运资资源全面整整合，，延续续形象象。三角洲洲的中中央公公园社区内内景与与产生生城市市公园园在品品牌上上的联联动效效应解决训训练基基地与与群众众空间间引入国国际运运动休休闲仓仓储商商店基基地，，形成以以浐灞灞国际际足球球为概概念点点展开开的运运动休休闲消消费圈圈运动商商业资资源圈圈高端运运动休休闲圈圈国际概概念下下的活活动圈圈PART5营销节节点衔衔接2007.3－－4现有基基础资源充充分上升阶阶段营销空空白点点基础圈圈不成成熟上客量量有待待考验验域界初初现成成形具备一一定客客户量量市场影影响扩扩大区域大大力运运作基础生生活圈圈成熟熟项目品品牌树树立解决上上客量量聚集项项目人人气展示项项目品品质形成集集中大大卖拓展区区域市市场深度积积累与与去化化价值提提升客户传传播品牌忠忠诚度度核心条件阶段□营销销节点点分解解在现有有基础础上，，大范范围地地积累累客户户是关关键□地区营销节节点衔接策略略专场人才招聘聘外场地展示行销传带陕北巡展西安三角洲新新居住人文地地理杂志观光光巴士长安城堡专场场招聘陕西人才交流流中心合作世纪金花场培培训（开敞式培训训1个月）世纪金花生态态体验馆辛家庙、小寨寨、高新接待点设置世纪金花生态态体验馆，辛家庙、小寨、高高新接待点设置（观光巴士停停靠点）行销队伍建立立艾维博览陕北北巡展定点企业推荐荐会春节后2007.32007.32007.4跨区位快速积积累客户□全国营销节节点衔接策略略大西部巡展珠三角洲冲击击长三角洲冲击击北京冲击新居住人文地地理杂志之中中国最美的城城市生活圈营销利好点导导向：西安最美丽国国家公园怀抱里的都市市生活圈西安最国际化化的城市三角角洲欧亚论坛国际际生活区，浐灞国际０８８奥运风2007.4-52007.５５-62007.7-82007.9-10跨区位快速积积累客户西安最国际化化的城市三角角洲赢市推售策略和价价格走向重返中新·新新界归整我们的客客户群体锁定目标层PART１□客户划分策策略一般概念的大大盘销售策略略，通常是在在初期首先锁锁定核心区域域客户我们的核心区区域是东郊和和北郊，显然然不能满足我我们的项目形形象定位，更更不能满足我我们对销售速速度的要求跨位就是打破破传统思维模模式，打破传传统营销手法法，锁定核心区域域的同时，直直接面对第二二层面、第三三层面更大范范围的客户群群跨位□客户锁定核心区域北郊东郊西安市区西安市外及省外等外地客户潜在客户的区区域流向区域客户对项项目的意向从潜在客户的的流向来看：：东郊客户区域域情结重，仅仅少量外流城内客户外流流现象较明显显城南对其他区区域客户吸引引力较大从潜在客户对对项目意向来来看：东郊、城北区区域客户对项项目意向较高高，其次是城城南，再次是是城内□核心区域客客户分析□西安市区客客户以项目为原点点进行辐射，，范围以浐河河西岸东郊为为主，城北为为辅，部分城城内、城南的的偏心圆，以以浐河以西的的东郊客户为为主15分钟本案全市范围就近区域30分钟主客群陕北区域榆林、神木、、府谷、延安安西安周边客户户周至、阎良、、高陵、渭南南等区域，习习惯于省城置业的客户群群体，为居住住品质及环境境改变。辅客群各区域投资客客户项目提供价值值：规划前景、滨滨水、精品、、配套项目未来延展展价值：名盘、成熟、、城市属性、、成熟的浐灞生生态区□省内客户＋□外埠客户主客群青海区域西安本地人士士因工作、生生意需要的外外流群体。新疆区域西安本地人士士因工作、生生意需要外流流群体。辅客群省外各区域投投资客因工作、生活活需求的省外外向西安内流流群体面对一个楼市市低洼地一个低价位市市场现实如何研判与决决策确定推售方式式及价格策略略PART２城北政府北迁，带带来区域发展新格局04年05年06年90万元/亩120万元/亩200万元/亩04年05年06年70万元/亩90万元/亩120万元/亩城东集中了大量企企事业单位和和批发市场；；浐灞河生态区区的建立，城东东开发建设力力度加大曲江旅游和文化带带动区域发展展，成为新的的旅游亮点，，起点高，发发展快04年05年06年110万元/亩160万元/亩240万元/亩分区地价发展展情况相关区域地价价发展对比分分析城北区域发展展变化情况大大，3年地价价差额为110万/亩，，上涨比例为为122%。。城东区域发展展较为稳定，，3年差额为为50万/亩亩，上涨比例例为71%。。曲江涨幅最高高，3年差额额为为130万/亩，上上涨比例为118%。区域整体发展展为房地产带带来较大的空空间。曲江城北城东分区房价发展展情况城北板块城内城西板块城东板块高新板块曲江板块04年05年06年2900元/㎡3200元/㎡3450元/㎡04年05年06年3400元/㎡4000元/㎡4500元/㎡04年05年06年2750元/㎡2900元/㎡3100元/㎡浐灞区域楼市市低洼地现实市场接受受度评估均价2300-2600元.分区成交均价价发展对比3年时间里曲江区域成交交均价上涨幅幅度最大，上上涨幅度为1100元/平方米，上上涨比例为32%；年度涨幅维持持在550元元/平方米。。其实为城北区区域，上涨幅幅度为550元/平方米米，上涨比例例为18.9%；年度涨幅维持持在350元元/平方米。。城东区域上涨涨幅度较为缓缓慢，额度350元/平平方米，上涨涨比例为12.8%；年度涨幅维持持在200元元/平方米。。相关区域整体体上涨幅度为为350元/平方米至1100元/平方米。［中新·新界界］价格发展展预判我们的结论是是在2550元元价格平台筑筑底目标是一年后后提升到3500元PART３［中新·新界界］年度价格格发展空间预预判城北年度涨幅350元/m2城东年度涨幅200元/m2［中新·新界界］至450至500元/m2曲江年度涨幅550元/m2插位策略同类产品高于于［奥林匹克克花园］＞＞2900元元/平方米同同等产品高高于［珠江江新城］＞＞2500元元/平方米同同类产品低低于［白桦林林居］＜3400元/平方米插插位于中间价价格空档领跑策略以客户承受为为基准

以形形象支撑价格格

以价值领领跑市场项目整体均价价2550元/平方米至3000元/平方米即起步均价2550元/平方米，最最高均价3000元/平平方米；最终实现年度度均价为2750元/平平方米。［中新·新界界］未来3年年价格发展预预判07年08年09年2750元/m23250元/m24000元/m2支持要点快速去化，形形成气势城市区域价格格均衡

对角角线发展稳定定

缩小与城城东、曲江差差距顺利承接整体体发展

顺应应城市品质提提升综合考虑下的的开发及推售节节奏PART４开发及推售原原则区域形象发展展先行快速建立项目目沿河建筑天天际线

完成成区域项目未未来形象展示示项目意境展示示为本展现项目生活活意境

以实实际成熟配套套完成与客户户利益点的直直接对接价值提升为核核心实现楼幢开发发、推售顺序序与项目整体体价值提升相相结合

以产产品推售匹配配价值不断提提升的展示开发节奏①②③④⑤⑥⑦开发展示项目目品质生活街区形象象展示

成熟熟生活配套呈呈现沿河道路及景景观展示1②期与①期率率先形成浐河河建筑天际线线，展示区域域形象2以成熟生活街街区为基础，，提升产品价价值与销售价价格3借①、②、③③期推售态势势进一步提升升销售速度及及项目整体形形象4与④、⑤、⑥⑥期共同联成成亲水片区建建筑特性，完完成项目最高高品质的展现现与⑤期共同营营造灞河建筑筑天际线，形形成亲水社区区的整体特征征。展示项目滨水水特点，大做做亲水产品，，以良好的景景观视野完成成项目品质提提升，与④期期展示项目片片区形象。567价格走势及具具体推售PART５预定工程进度度分期组团工程进度时间一期A5正负零07.1获取预售证07.3小高层封顶07.3高层封顶07.6交房07.12二期规划中三期A6动工预定产品整体体比例1室户2室户3室户4室户12%40%44%4%A5面积比A6套数比1室户2室户3室户20%68%12%07年度整体体入市货量及及推售PART６07年度开发发体量建议A5A6合计17.6万平方米18.7万平方米36.3万平方米A5A6合计17.6万平方米8.4万平方米26万平方米既有体量07年开发体体量安排留足区域、项项目发展空间间剩余体量产品模式10.3万平方米产品暂不定型结合工程进度度，以及A5、A6号楼楼的户型分配配情况，整体体推售安排如如下：A5整体开发发顺序第一批开发6幢楼，约8万平方米，，较低均价入入市聚集项目目人气07.3至8月5－4、5、、6、11、12、、13号楼楼开发顺序及开开发量预估结合工程进度度，以及A5、A6号楼楼的户型分配配情况，整体体推售安排如如下：第二批开发2幢楼，约3万平方米，，实现均价提提升。07.9月5－3、10号楼A5整体开发发顺序开发顺序及开开发量预估结合工程进度度，以及A5、A6号楼楼的户型分配配情况，整体体推售安排如如下：第三批开发3幢楼，约3万平方米，，实现均价提提升。07.105－2、8、、9号楼A5整体开发发顺序开发顺序及开开发量预估结合工程进度度，以及A5、A6号楼楼的户型分配配情况，整体体推售安排如如下：第四批开发2幢楼，约3万平方米，，进一步提升升均价。07.115－1、7号楼楼A5整整体开开发顺顺序开发顺顺序及及开发发量预预估A6整整体开开发顺顺序第四批批开发发与A5第四四批同同时推推售，，3幢幢楼，，约5万平平方米米，承承接价价格提提升07.116－1、2、3、4、5号楼楼第五批批开发发4幢楼楼，约约4万万平方方米，，为后后期推推售奠奠定基基础。。07.126－6、7、8、9号楼楼A6整整体开开发顺顺序07年年3月月至12月月底，，共计开开发面面积约约26万平平方米米时间第一阶段内部认购第二阶段开盘月第三阶段强销期第四阶段持续期第五阶段品质提升期预计周期4个月1个月2个月2个月1个月起步均价2550元/m22650元/m22750元/m22850元/m22950元/m2阶段整体均价2600元/m22700元/m22800元/m22900元/m23000元/m2销售量7万平方米3万平方米6万平方米5万平方米1万平方米销售额1.82亿0.81亿1.68亿1.45亿0.3亿合计实现22万平方米销售总量，全年度均价2750元/平方米，价格上涨空间为300元/m2实现全年销售额6.06亿，销售面积占开发面积的比例为85%。07年年度推