房地产项目全过程造价管理浅析

房地产开发项目全过程造价管理浅析摘要：开展建设项目的造价管理的根本目的是全面管理和控制项目的成本和努力提高建设项目的价值。关键词：造价管理全过程造价控制前言根据现代建设项目管理理论，作为现代建设项目管理的内容之一的建设项目的造价管理，是指在建设项目管理过程中为确保项目在不超出预算的情况下完成全部项目工作而开展的有关建设项目成本和价值的管理工作。开展建设项目的造价管理的根本目的是全面管理和控制项目的成本和努力提高建设项目的价值。其内容包括：建设项目所需资源的规划、项目成本的估算、项目成本的预算和项目成本的监控，项目成本的各种预测和筹资管理等。随着我国造价管理的发展进程，逐步提出了建设项目全过程造价管理的思想和理念。根据建设项目全过程造价管理理论，全过程造价管理就是在项目决策阶段、设计阶段和建设项目实施阶段，对工程造价进行研究比较，把建设项目的造价控制在科学合理的范围之内，根据项目的进展情况随时纠正发生的偏差，以保证项目管理投资目标的实现，力求在项目建设的各个阶段合理使用人力、物力、财力，以取得较好的投资效益和社会效益。工程造价控制应贯穿于建设项目的全过程，但控制重点应放在项目建设的前期，即项目投资决策阶段和可行性研究阶段以及设计阶段，逐步改变“轻决策、重实施，轻经济、重技术，先建设、后算帐”的传统做法。各阶段的造价控制互相关联，这就要求我们应建立一套科学完善的成本管理体系，使工程的计价、审查、确定、结算、决算规范化制度化，建立一套强有力的监督、检查机制和奖惩措施。同时，如何合理地确定造价，使各种资源得到充分而合理的匹配，以取得较好的投资效益和社会效益，也是需要研究的问题。本文着重对于房地产开发项目的全过程造价管理方面中在投资决策阶段、可行性研究阶段、设计阶段、建设项目实施阶段、建设项目完工阶段等各阶段如何分别做好造价管理进行简要的分析和探讨。1在投资决策阶段、可行性研究阶段的造价管理：要做好这一阶段的造价管理，首先需组建造价管理团队，这一阶段的造价管理团队，通常由决策者、市场营销人员、项目工程师、会计师、造价师等人员组成。在投资决策阶段、可行性研究阶段造价管理的重点应充分运用价值管理的思想和方法，精心编制项目可行性研究报告，力求做到拟建工程项目价值最大化。在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中，可以围绕以下侧重点展开分析：重点一：市场营销人员进行市场预测分析，包括市场现状调查、市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。重点运用价值管理的方法，根据市场现状调查、市场供求与需求预测，选择户型结构、房型比等指标；重点二：项目工程师进行工程方案分析，重点运用价值管理的方法，选择研究建造方案，例如：确定建筑结构型式、基础工程方案等；重点三：在项目建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，造价师估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需求量；重点四：会计师重点运用价值管理的方法，在投资估算的基础上，从拟建房地产开放项目的资金渠道、融资方式、融资结构、融资成本、融资风险等方面进行价值分析，比选确定价值最大化的融资方案；重点五：进行房地产项目财务评价，分析预测项目财务效益与费用，计算财务评价指标，判别拟建项目的财务可行性；在前述各重点论述基础上，最后拟定房地产开发项目可行性研究报告，进行全面归纳与总结，择优提出推荐方案，提出项目可行与否的明确结论，供决策者决策。重点五：进行房地产项目财务评价重点四：会计师确定价值最大化的融资方案重点三：造价师进行投资估算重点二：项目工程师进行工程方案分析重点一：市场营销人员进行市场预测分析决策者依据各重点分析进行房地产开发项目投资决策重点五：进行房地产项目财务评价重点四：会计师确定价值最大化的融资方案重点三：造价师进行投资估算重点二：项目工程师进行工程方案分析重点一：市场营销人员进行市场预测分析决策者依据各重点分析进行房地产开发项目投资决策1）.在设计招标评标过程中，做到技术和经济有机地结合，优选设计方案：在设计招标评标阶段，不仅要对参与设计投标的设计方案的技术性指标进行分析评判，还要对参与投标的设计方案的经济性指标进行分析比较，在源头上确保设计方案的先进性、经济型、合理性。2）.重视设计会审工作：在设计会审中，需要对初步设计的总图方案及单项设计方案进行经济性评价，建设方需组织各方参与设计会审，利用价值管理的方法，经过技术经济指标的比较与分析，提出优化设计的建议，通过削减不必要的功能，做到降低不必要的成本，促使设计方案更加合理和经济。因为设计单位多从设计角度出发考虑问题，比如建筑设计追求外观新颖美观，但作为投资单位的建设方，不仅要考虑外观还要兼顾成本。3）.加强对设计概算的审核，防止设计概算发生漏算、错算现象。确保做到估算、概算、预算相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。在设计阶段采取上述举措，能够克服设计单位重设计轻经济的通病，真正从源头上抓住成本控制的关键环节。3在工程实施阶段的造价管理：3.1在招投标阶段的造价控制：首先，招标阶段的工作应该做深做细。编制招标文件，项目各参与人员要经过反复讨论，要针对项目的特殊性编制，不能千篇一律，撰写招标文件以及附件合同时要注意严密性，建议采用工程量清单招标投标，加强招标管理。遵循客观、公正、科学、合理的原则编制工程量清单，工程量清单中的工程项目应具有概括性，条目要简明，同时不能出现漏项、错项，应保证计价项目的正确性。在投标编制工程量清单过程中，不能仅仅局限于图纸，还要有一定的预计能力，要预计到哪些项目是目前图纸上没有的，而在项目进展过程中是会发生的，对于这一部分目前图纸上没有的项目可以采用综合单价包干的方法在招投标阶段加以明确，有效的做法是在招标过程中，将能够核准的费用尽量核准，做到工程进行中不留活口。其次，询标要深入、全面，建设单位应要求招标代理单位仔细研究并分析回收的标书，进行详细的技术及数据审查，并提供投标分析报告，投标分析报告中应该对技术标及商务标等进行综合评审，技术标应侧重施工方案、技术工艺等的评审，商务标应侧重于总价、综合单价、人、材、机单价以及措施项目等方面的分析评审，必要时可以编制标底，将投标价与标底进行综合分析及比对，最终择优选择中标单位。3.2在工程实施阶段的造价控制：重点抓好项目全过程造价管理的事中控制环节，对造价进行动态控制和管理。建设项目的复杂性决定了其计价的多次性，与建设过程相对应的各阶段造价是动态地反映了项目的总造价。特别是在工程实施阶段，例如由于外部条件的变化，设计阶段未考虑周全的因素暴露出来，导致设计变更；工程现场实际条件的限制、不可预计事件的发生等等导致工程签证的发生，造价也随之变化。控制手段主要包括以下几项：（1）编制成本计划，在优化的施工组织方案的指导下，编制明细而具体的成本计划，并进行分解落实，为后续成本计划的控制做好准备。（2）严格做好工程签证的控制及管理。（3）严格做好设计修改通知单及技术核定单的控制及管理。造价师应对设计单位提出的设计修改单等进行经济技术分析，并及时提供因设计变更而产生的工程总造价动态分析。（4）严格加强工程量的计量管理。（5）工程实施阶段的造价管理最重要的是做好造价的动态控制，而做好动态控制的关键是及时采取各种纠偏行动，即根据项目实施过程中出现的各种偏差，分析原因，发挥项目管理团队合作的力量，及时采取有效的纠正项目偏差的行动，从而使项目实施保持有序和可控的状态。3.3在工程结算阶段的造价控制：应充分发挥在工程竣工结算阶段的投资事后控制的作用，抓好施工阶段进行投资控制的重要环节。建设单位对施工单位送审结算书需进行全面、系统的检查和复核，做到及时纠正所存在的错误和问题，从而更加合理地确定工程造价，保证项目管理目标实现的目的。工程审价虽属事后控制，但事实证明也很有效。在结算阶段，控制的重点包括：（1）对工程结算资料的完整性、合理性、合法性进行审核。首先应核对合同条款、招投标文件，凡违背合同条款、招投标文件约定的费用、或合同条款约定属于风险费包含的费用等一律核减。其次检验结算资料，明确只有手续齐全的签证单、设计变更单等才能计入结算总价。（2）工程量的审核：对施工图工程量的审核最重要的是依据国家统一的工程量的计算规则对工程量进行全面而细致的审核。另外要仔细划分专业分包与总包的界面，不能重复计算。对现场签证及设计变更应根据实际情况核实，做到实事求是，合理计量。（3）套用单价的审核：单价应根据合同约定或招投标文件规定的计价定额和计价原则执行。（4）费用的审核：取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合相关文件如合同、招投标文件等来确定费率。审核时应注意取费文件的时效性；执行的取费表是否与工程性质相符；费率计算是否正确；价差调整的材料是否符合文件规定。要注意计算时的取费基础是否正确，是以人工费为基础还是以直接费为基础。（5）防止各种计算误差。在工程完工阶段的造价管理：在全过程控制的最后环节的主要工作包括：做好竣工决算和项目后分析评价工作：在房地产开发项目的完工阶段，房地产开发企业应回顾该项目的全过程，在做好竣工决算的基础上，对项目进行一个整体的分析与评价，重点应对工程造价全过程各方面进行比对与分析，找出节约和超支的具体内容和原因，它对于分析总结房地产项目的经验教训，提高工程造价管理水平、积累技术经济资料、为类似项目的投资决策提供资料和经验，都具有十分重要的意义。做好房地产项目的保修期管理工作，加强保修期间的投资控制。总结：总之，如何做好房地产开发项目的全过程造价管理是一项涉及多学科、多领域的管理课题，它贯穿于投资决策阶段、可行性研究阶段、设计阶段、建设项目实施阶段、建设项目完工阶段等各阶段，并且需要项目全体相关利益主体的全程参与，工程建设的各相关利益主体应积极创造条件，为合理确定和有效控制房地产开发项目造价做出应有的贡献。同时政府也要加强造价动态管理，正确引导建筑市场公平竞争，遵循市场运作