某房地产营销策划报告

“加州·蓝湾”营销策划报告新加坡豪斯机构·重庆兆邦公司2005年10月第一部分内江房地产市场概述目前住宅市场描述目前商业市场描述市场发展前景预测目前住宅市场描述目前其住宅市场尚起步阶段，具有以下特点：开发商多为内江本地企业,总体实力不强；项目品质普遍不高,建筑形态多为多层和小高层，小部分为高层；项目多集中在东兴区；住宅销售情况良好，基本无滞销情况；一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；目前住宅市场描述主力畅销户型为90—135㎡的三房、四房，平均单价在1200—1600元/㎡之间；现场销售中心包装不理想；售楼人员服务意识欠缺，综合素质普遍不高；人们对居住环境、建筑质量、物业服务与管理、社区配套的要求日渐提高；消费者对小高层、高层物业形态亦开始接受。目前商业市场描述东兴区的邻街商业铺面由于规划不到位，同质化严重，导致空置率较高；休闲、娱乐、餐饮主要集中在市中区沿江路；目前仅有一个大型购物中心——卓尔购物广场和一个商品批发市场；目前商业市场描述即将完工的科技生活城将为该市的商业市场注入一股新的力量；卓尔购物广场的营业会逐步带动东兴区商业的发展；大量在建楼盘的交房入住，使消费群体扩大，届时，滨江地带的生活、购物、饮食、休闲气氛能给滨江商业的发展提供有力保障。市场前景预测

房地产市场发展空间较大；市场需求量近一两年内将有较大提升；开发热点主要集中在西林经济技术开发区、东桐路与临街路沿线;滨江地段将会是房地产发展热点中的热点；市场前景预测

滨江地段将成为一体化商业中心投资意识开始逐步增强，消费者逐步由感性向理性过渡。第二部分项目分析

项目SWOT分析市场定位核心价值定位潜在价值分析目标客户群——内江各阶层的高端群体部分规划设计建议项目SWOT分析优势/S劣势/W机会/O威胁/T优势/S区位优优势:项目目地处处临江江路罗罗家嘴嘴交通通位优优势明明显；；景观：：一线线江景景规划与与配套套：规规模大大;地地标性性建筑筑群;建筑筑体外外立面面有质质感;大阳阳台全全采光光;发展空空间:游泳泳池、、会所所;智智能化化安全全设备备;专专业化化物业业管理理劣势/W街道陈陈旧，，周边边环境境差；；目前滨滨江经经济带带发展展比较较落后后，商商业部部分经经济价价值不不高；；开发商商为外外来开开发商商，无无品牌牌优势势。机会/O内江经经济增增长率率高，，人口口基数数大，，城市市化进进程快快，需需求量量大；；房地产产市场场运行行向规规划范范发展展；房地产产价格格呈现现上涨涨趋势势；本项目目产品品所属属的细细分市市场在在市场场上认认可的的程度度较高高；该市消消费者者对江江景房房优势势有一一定的的认可可，对对电梯梯房慢慢慢开开始接接受。。威胁/T工程进进度、、预售售许可可证的的办理理延后后有可可能使使销售售错过过旺季季（春春节））；特色商商业经经济地地带尚尚未形形成，，本项项目的的商业业面积积在销销售上上将会会有一一定的的难度度；竞争对对手的的陆续续开盘盘销售售，会会分化化部分分客户户。市场定定位滨江全全景观观高层豪豪宅核心心价价值值地段段————绝绝佳佳的的地地理理位位置置；；景观观————丰丰富富的的江江景景资资源源；；配套套————园园林林、、绿绿化化，，会会所所，，游游池池，，电电梯梯等等；；建筑筑————现现代代、、质质感感、、经经典典；；户型型————明明朗朗、、气气派派，，动动静静分分离离。。潜在在价价值值政府府对对滨滨江江地地段段沿沿线线的的改改造造，，将将极极大大的的带带动动滨滨江江区区域域的的升升值值空空间间；；文化化街街区区————凤凤窝窝街街，，紧紧邻邻项项目目的的西西北北侧侧，，将将是是本本项项目目打打造造文文化化品品牌牌的的一一大大卖卖点点；；2005年年四四川川省省的的高高考考状状元元皆皆出出自自内内江江，，具具有有良良好好的的教教育育文文化化底底蕴蕴和和氛氛围围，，对对周周边边区区域域影影响响较较大大，，一一定定程程度度上上带带动动房房地地产产市市场场的的发发展展。。目标标客客户户群群———内江江各各阶阶层层的的高高端端群群体体·按按职职业业分分··按按收收入入分分（（高高收收入入阶阶层层））··按按区区域域职业业政府府、、企企事事业业单单位位中中、、高高层层职职员员；；学校校教教职职员员工工；；私营营企企业业主主、、个个体体工工商商户户；；医生生、、律律师师、、会会计计师师等等；；其它它。。区域域东兴兴区区、、市市中中区区————主主力力客客户户；；周边边区区、、县县————边边缘缘客客户户。。部分分规规划划设设计计建建议议⇮安安全全防防范范建建议议⇮⇮内内部部规规划划配配套套建建议议安全全防防范范建建议议建议议做做成成封封闭闭式式小小区区，，相相对对独独立立；；配置置安安防防等等智智能能化化设设施施，，设设立立三三重重门门禁禁系系统统；；商业业、、车车流流、、人人流流入入口口分分开开，，减减少少干干扰扰，，增增强强安安全全性性；；水、、电电、、气气三三表表出出户户。。内部部规规划划配配套套建建议议园林林景景观观：：应应与与滨滨江江整整体体景景观观规规划划协协调调融融合合，，同同时时体体现现一一定定人人文文特特性性；；设备备：：建建议议配配置置品品牌牌高高速速电电梯梯，，电电梯梯大大堂堂装装修修应应有有档档次次，，星星级级酒酒店店设设计计标标准准，，以以彰彰显显尊尊贵贵特特性性；；会所所：：须须体体现现当当地地休休闲闲习习惯惯。。建建议议：：健健身身房房、、阅阅览览书书吧吧、、咖咖啡啡馆馆、、棋棋牌牌室室；；户户外外临临水水景景休休闲闲区区等等；；第三三部部分分营营销销推推广广总体体定定位位推广广主主题题：：尊尊贵贵与与荣荣耀耀阶段段推推广广：：推广广计计划划销售售策策略略广告告平平面面表表现现(见见附附件件)总体体定定位位住宅宅————高高品品质质，，尊尊贵贵生生活活社社区区商业业————滨滨江江餐餐饮饮、、休休闲闲、、娱娱乐乐风风情情街街推广广主主题题尊贵贵与与荣荣耀耀阶段段推推广广滨江江全全景景观观高高层层豪豪宅宅；；水岸岸豪豪宅宅新新坐坐标标；；首席席华华府府，，领领衔衔甜甜城城；；加洲洲蓝蓝湾湾，，只只为为尊尊贵贵的的您您打打造造。。推广广计计划划预热热期期开盘盘期期强销销期期持续续期期销售售策策略略定价价策策略略销售售渠渠道道销售方式式广告平面面表现LOGO设计方方案LOGO基础应应用形象稿及及阶段推推广稿户外看板板现场包装装（围墙墙，迎风风旗）LOGO设计方方案……通过过辛辛勤勤的的工工作作获获得得财财富富才才是是人人生生的的大大快快事事。。一个人一一生可能能爱上很很多人，，等你获获得真正正属于你你的幸福福后，你你就会明明白以前前的伤痛痛其实是是一种财财富，它它让你学学会更好好地去把把握和珍珍惜你爱爱的人。。1月-2322:4622:46:19人只有为为自己同同时代人人的完善善，为他他们的幸幸福而工工作，他他才能达达到自身身的完善善。每项事事业成成功都都离不不开选选择，，而只只有不不同寻寻常的的选择择才会会获取取不同同寻常常的成成功。。22:46:1922:461月-23论命运运如何何，人人生来来就不不是野野蛮人人，也也不是是乞讨讨者。。人的的四周周充满满真正正而高高贵的的财富富—身体与与心灵灵的财财富。。人生没没有彩彩排，，每一一个细细节都都是现现场直直播。。对产品品质量量来说说，不不是100分就是是0分。成功的的经理理人员员在确确定组组织和和个人人的目目标时时，一一般是是现实实主义义的。。他们们不是是害怕怕提出出高目目标，，而是是不让让目标标超出出他们们的能能力。。管理就是决决策。22:4622:46:191月-23经营管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一点。再实践。2023/1/522:46:19世上并没有有用来鼓励励工作努力力的赏赐，，所有的赏赏赐都只是是被用来奖奖励工作成成果的。除了心存感感激还不够够，还必须须双手合十十，以拜佛佛般的虔诚诚之心来领领导员工。。2023/1/522:4622:46:19预防是解决决危机的最最好方法。。我们不一定定知道正确确的道路在在哪里，但但却不要在在错误的道道路上走得得太远。不要把所有有的鸡蛋放放在同一个个篮子里。。用他，就要要信任他;不信任他，，就不要用用他。沟通通再再沟沟通通。。05一一月月2023多挣挣钱钱的的方方法法只只有有两两个个：：不不是是多多卖卖，，就就是是降降低低管管理理费费。。我所所做做的的，，就就是是创创办办一一家家由由我我管管理理业业务务并并把把我我们们的的钱钱放放在在一一起起的的合合伙伙人人企企业业。。我我将将保保证证你你们们有有5%的回回报报，，并并在在此此后后我我将将抽抽取取所所有有利利润润的的50%。请示示问问题题不不要要带带着着问问题题请请示示，，要要带带着着方方案案请请示示。。汇汇报报工工作作不不要要评评论论性性地地汇汇报报，，而而要要陈陈述述性性的的汇汇报报。。2023年年1月月5日日在漫漫长长的的人人生生旅旅途途中中，，有有时时要要苦苦苦苦撑撑持持暗暗无无天天日日的的境境遇遇；；有有时时却却风风光光绝绝项项，，无无人人能能比比。。沟通通是是管管理理的的浓浓缩缩。。1月月-2322:46:1922:46员工工培培训训是是企企业业风风险险最最小小，，收收益益最最大大的的战战略略性性投投资资。。人类类被被赋赋予予了了一一种种工工作作，，那那就就是是精精神神的的成成长长。。企业发展需要要的是机会，，而机会对于于有眼光的领领导人来说，，一次也就够够了。1月-231月-23发展和维护他他们的家;至于女子呢?则是努力维护护家庭的秩序序，家庭的安安适和家庭的的可爱。犹豫不决固然然可以免去一一些做错事的的可能，但也也失去了成功功的机会。管理是是一种种严肃肃的爱爱。1月-2322:461月-23选择?选择这这个词词对我我来说说太奢奢侈了了。没有商商品这这样的的东西西。顾顾客真真正购购买的的不是是商品品，而而是解解决问问题的的办法法。一个人人被工工作弄弄得神神魂颠颠倒直直至生生命的的最后后一息息，这这的确确是幸幸运。。从管理的角角度来讲，，两点之间间最短的距距离不一定定是一条直直线，而是是一条障碍碍最小的曲曲线。22:461月-2322:46:19自觉心是是进步之之母，自自贱心是是堕落之之源，故故自觉心心不可无无，自贱贱心不可可有。05-1月-231月-231月-23切实执行行你的梦梦想，以以便发挥挥它的价价值，不不管梦想想有多好好，除非非真正身身体力行行，否则则，永远远没有收收获。一个有坚坚强心志志的人，，财产可可以被人人掠夺，，勇气却却不会被被人剥夺夺的。时间间和和结结构构。。22:461月月-231月月-23南怀怀瑾瑾说说：：““心心中中不不应应该该被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而应应海海阔阔天天空空，，空空旷旷得得纤纤尘尘不不染染。。道道家家讲讲‘‘清清虚虚’’，，佛佛家家讲讲空空，，空空到到极极点点，，清清虚虚到到极极点点，，这这时时候候的的智智慧慧自自然然高高远远，，反反应应也也就就灵灵敏敏。。””22:4622:46:191月月-2322:46你不不能能衡衡量量它它，，就就不不能能管管理理它它。。拖延将将不断断滋养养恐惧惧。2023/1/522:46:1922:4622:46:19想法)，而是你你是不是是愿意为为此付出出一切代代价，全全力以赴赴地去做做它一直直证明它它是对的的。2023/1/522:46:191月-23谢谢各位位！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:46:1922:46:1922:461/5/202310:46:19PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2322:46:1922:46Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。22:46:1922:46:1922:46Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2322:46:1922:46:19January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202310:46:19下午午22:46:191月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2310:46下下午午1月月-2322:46January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/522:46:1922:46:1905January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。10:46:19下下午10:46下下午22:46:191月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。22:46:1922:46:1922:461/5/202310:46:19PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2322:46:1922:46Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。22:46:1922:46:1922:46Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2322:46:1922:46:19January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月202310:46:19下下午22:46:191月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月2310:46下下午1月-2322:46January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/522:46:1922:46:1905January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。10:46:19下午午10:46下下午22:46:191月-239、杨杨柳柳散散和和