某花园市场空间及营销策略研讨

二零零八年十二月一日

香港宏新投资有限公司

怡新花园

市场空间分析及营销策略方向建议交流会内容1.最新市场情况交流2.怡新花园三期现状分析3.怡新花园三期市场形势分析4.关键问题的探讨交流1.最新市场情况交流广州白云区最新成交数字白云区房价在经历了去年的繁荣后，至5月达到最高峰，之后由于市场低迷，价格亦一路回调，成交量亦有所放缓，目前均价低于广州市均价。月份套数面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）1月4814.544.1892182月7287.336.5689423月8938.566.7979454月6216.525.7588135月7849.029.42104366月145114.1210.9177267月135413.410.2476388月138912.2710.0481869月9027.725.87760710月6766.335.288340累计927989.8275.0583551.最新市场情况交流广州白云区最新成交数字与去年同期相比,2008年1-10月成交量下跌了17%。与去年同期相比,2008年1-10月成交均价上升了了约20%。与历史最高峰2007年10月份（11211元/m2）相比，2008年10月的房价下跌了二成五。时间成交量成交均价2007年1-10月108.6473982008年1-10月89.828355面积:万平方米;均价:元/平方米1.最新市场情况交流较之广州市中心城区，白云区区域面积广，部分地区房价抗跌性较差，尤其是金沙洲等地。2.怡新花园三期现状分析时间总货量未售货量累计已售当月销售量2007年10月至2008年3月45041139392008年4月4504094122008年5月45039060212008年6月4503846662008年7月4503807042008年8月45035694242008年9月450335115212008年10月至今45028716348数据来源于阳光家缘网签结果，截止至2008-12-11项目销售进度2.怡新花园三期现状分析项目销售现状怡新花园2008年12月11日销控栋号E1E2E3E4合计套数9013513590450已售42284053163不可售02019039可售488776372482.怡新花园三期现状分析项目销售现状可售部分栋号五房175㎡四房145㎡四房136㎡四房134㎡四房127㎡三房106㎡三房104㎡小计E117015065548E218220220141187E3202102403876E418013——21337小计7343284682327248比例29%17%11%19%3%9%11%100%3.怡新花园三期市场形势分析项目周边在售楼盘示意图3.怡新花园三期市场形势分析项目周边供应情况楼盘总户数户型发展商装修报价价格范围销售情况合生云山熹景三四期357三房130㎡四房160㎡已售完，剩复式238㎡；带2000元/㎡装修一口价10000元/㎡92%云裳丽影二期540二房85-87㎡；三房106-113㎡；四房140㎡；五房146㎡毛坯8000元/㎡60%合一国际706小复式面积在44-95平方米之间，层高4.7米带1200元/㎡装修11000元/㎡81%新恒基御品963二房75㎡；三房85－125㎡；复式210㎡未公布已封顶未售0%圣地摩坊公馆145一房47㎡；二房68至81㎡；三房93至110㎡；毛坯7500元/㎡全为抵押，未有售出销售数据出自阳光家缘，截止至2008-11-183.怡怡新新花花园园三三期期市场场形形势势分分析析－－－－有有机机遇遇优势势1现楼楼，，即即买买即即入入住住；；可可帮帮买买家家节节省省费费用用。。3.怡怡新新花花园园三三期期市场场形形势势分分析析－－－－有有机机遇遇优势势2小区区成成熟熟，，居居住住氛氛围围佳佳。。3.怡怡新新花花园园三三期期市场场形形势势分分析析－－－－有有机机遇遇优势势3户型型方方正正实实用用，，深深受受买买家家喜喜爱爱。。3.怡怡新新花花园园三三期期市场场形形势势分分析析－－－－有有机机遇遇优势势3部分分银银行行已已放放松松了了首首次次购购买买非非普普通通住住房房和和第第二二套套房房的的贷贷款款条条件件。。首次次置置业业者者144m2以以下下普普通通住住宅宅亦亦可可享享受受首首付付两两成成、、利利息息7折折优优惠惠；；二次次置置业业者者符符合合条条件件亦亦可可利利息息7折折优优惠惠；；3.怡怡新新花花园园三三期期市场场形形势势分分析析－－－－有有机机遇遇优势势4地段段优优势势明明显显，，距距离离天天河河北北及及珠珠江江新新城城CBD近近3.怡怡新新花花园园三三期期市场场形形势势分分析析－－－－亦亦有有挑挑战战挑战战1与周周边边楼楼盘盘相相比比，，户户型型均均为为大大户户型型，，置置业业门门槛槛相相对对较较高高，，收收窄窄潜潜在在客客户户群群3.怡怡新新花花园园三三期期市场场形形势势分分析析－－－－亦亦有有挑挑战战挑战战2地铁铁优优势势早早已已为为买买家家熟熟知知，，已已体体现现至至先先前前的的楼楼价价上上地铁铁沿沿线线同同类类型型楼楼盘盘亦亦有有不不少少，，项项目目不不具具绝绝对对优优势势与2010年前前地铁铁开通通仍有有一段段时间间距离离3.怡新新花园园三期期市场形形势分分析－－－亦亦有挑挑战挑战3项目内内二手手房的的入市市对一一手销销售造造成压压力折扣快快过升升值，，时间间久后后给买买家二二手房房形象象二手案例户型面积相关信息总价单价三房123m2全新未入住，楼龄1年内90万7317元/m2三房110m2全新未入住80万7727元/m2二房88m2——68万7272元/m2四房185m2——145万7837元/m23.怡新新花园园三期期市场形形势分分析－－－亦亦有挑挑战挑战4发展商商需不不断支支付管管理费费及维维修费费用。。随着时时间的的推移移，相相关装装修标标准已已呈有有点落落伍。。4.关键问问题的的探讨讨交流流维持目目前状状况的的利弊弊分析析———产品品的价价值地产市市场产产品不不断进进步，，市场场喜新新厌旧旧，现现有单单位销销售时时间越越长，，形象象价值值会越越不稳稳定买家对对项目目的正正面印印象也也会随随着项项目曝曝光率率下降降而稀稀释4.关键问问题的的探讨讨交流流维持目目前状状况的的利弊弊分析析———尽快快推售售的好好处可趁项项目产产品尚尚有足足够竞竞争力力。但但这时时间也也并不不多最近广广州市市区推推行月月票制制度，，地铁铁获大大额补补贴，，加上上明年年地铁铁线开开通多多条，，市民民目前前对地地铁便便利最最感兴兴趣目前市市况虽虽有回回落，，但售售价仍仍能保保持较较理想想区位位，未未来情情况既既然不不明朗朗，套套现获获得可可观收收益也也明智智与宏新新华庭庭相次次推出出，有有利互互相带带动，，节约约推广广费用用，且且能强强化项项目品品牌对怡新新花园园的观观点根据地地铁线线路开开通对对周边边地产产物业业价值值带动动的规规律，，究竟竟何时时才是是最佳佳时机机？虽然是是已落落成的的项目目，但但怡新新花园园在包包装上上尚有有调整整和优优化的的余地地。本项目目的自自身优优势，，其实实尚未未全面面发挥挥。项目应应尽快快启动动销售售为宜宜，久久拖对对项目目品牌牌是一一种伤伤害，，也不不利于于企业业利益益最大大化的的原则则。项目既既为现现楼，，而各各项销销售必必备设设施也也已成成型，，只需需小规规模整整改后后即可可使用用，如如要重重新提提振销销售，，可迅迅速执执行。。4.关键问问题的的探讨讨交流流维持目目前状状况的的利弊弊分析析———地铁铁利好好的作作用根据以以往经经验，，地铁铁线对对于广广州项项目的的利好好（如如芳村村，番番禺）），并并非在在其落落成时时达到到最大大，而而是在在即将将落成成时最最大。。可预预见明明年将将是地地铁利利好最最大的的时期期。错错过后后，这这一利利好的的魔力力会降降低本项目目未售售单元元以大大面积积为主主，地地铁因因素对对这批批客户户的置置业决决定不不一定定最重重要我们将将以精英团团队及及丰富富经验验协助策策划如如下工工作强化发发展商商品牌牌开拓新新客源源，引引发新旧旧客源源互动动在控制制开支支的前提下下，开开展富富有效效率的广告告推广广调整单单位推推出策策略改进现现场销销售气气氛重新包包装、、确立立全新推推广概概念创造更更多有有价值值卖点点4.关键性性策略略的探探讨交交流重组优优惠促促销策策略改善参参观途途经及及买家观观感4.怡新新花园园关键性性策略略交流流重新包包装、、确立立全新新推广广概念念新命名名，新新包装装创造更更多有有价值值卖点点强化和和利用用地铁铁利好好，突突出项项目真真正地地铁上上盖优优势塑造建建立天天河北北部真真正舒舒适豪豪宅概概念4.怡新新花园园关键性性策略略交流流新调整整单位位推出出策略略厘定单单位推推售之之先后后策略略及主主次策策略收缩供供应，，令买买家专专注于于推售售的重重点单单位推出精精选单单位吸吸引买买家4.怡新新花园园关键性性策略略交流流重组优优惠促促销策策略利用银银行最最新按按揭优优惠和和低首首期利利好设计短短期销销优惠惠、协协同其其他策策略促促进销销售4.怡新新花园园关键性性策略略交流流强化发发展商商品牌牌树立和和宣传传发展展商稳稳健、、富于于实力力和经经验之之口碑碑为宏新新华庭庭推广广奠定定基础础4.怡新新花园园关键性性策略略交流流改进现现场销销售气气氛改进现现场销销售环环境节假日日和重重要推推广在在现场场配有有小型型活动动4.怡新新花园园关键性性策略略交流流改善参参观途途径及及买家家观感感局部整整改和和清洁洁标准准示范范单位位供买买家统统一参参观改善参参观途途径感感觉4.怡新新花园园关键性性策略略交流流开拓新新客源源、引引发新新旧客客源互互动冲破主主体买买家限限于白白云区区周边边之范范围，，吸纳纳更多多天河河及周周边年年轻及及购买买力较较高买买家新客户户群与与旧客客户群群互相相竞争争，促促进销销售速速度4.怡新新花园园关键性性策略略交流流在控制制开支支的前前提下下开展展效率率的广广告推推广改进短短信，，广告告牌等等原有有推广广途径之宣传传策略略控制成成本的的基础础上，，重新新制订订推广广计划划多謝!通过辛辛勤的的工作作获得得财富富才是是人生生的大大快事事。一个个人人一一生生可可能能爱爱上上很很多多人人，，等等你你获获得得真真正正属属于于你你的的幸幸福福后后，，你你就就会会明明白白以以前前的的伤伤痛痛其其实实是是一一种种财财富富，，它它让让你你学学会会更更好好地地去去把把握握和和珍珍惜惜你你爱爱的的人人。。1月月-2323:0523:05:42人只只有有为为自自己己同同时时代代人人的的完完善善，，为为他他们们的的幸幸福福而而工工作作，，他他才才能能达达到到自自身身的的完完善善。。每项项事事业业成成功功都都离离不不开开选选择择，，而而只只有有不不同同寻寻常常的的选选择择才才会会获获取取不不同同寻寻常常的的成成功功。。23:05:4223:051月月-23论命命运运如如何何，，人人生生来来就就不不是是野野蛮蛮人人，，也也不不是是乞乞讨讨者者。。人人的的四四周周充充满满真真正正而而高高贵贵的的财财富富—身体与心心灵的财财富。人生没有有彩排，，每一个个细节都都是现场场直播。。对产品质质量来说说，不是是100分就是0分。成功的经经理人员员在确定定组织和和个人的的目标时时，一般般是现实实主义的的。他们们不是害害怕提出出高目标标，而是是不让目目标超出出他们的的能力。。管理就就是决决策。。23:0523:05:421月-23经营管管理，，成本本分析析，要要追根根究底底，分分析到到最后后一点点。再实践践。2023/1/523:05:42世上并并没有有用来来鼓励励工作作努力力的赏赏赐，，所有有的赏赏赐都都只是是被用用来奖奖励工工作成成果的的。除了心心存感感激还还不够够，还还必须须双手手合十十，以以拜佛佛般的的虔诚诚之心心来领领导员员工。。2023/1/523:0523:05:42预防是是解决决危机机的最最好方方法。。我们不不一定定知道道正确确的道道路在在哪里里，但但却不不要在在错误误的道道路上上走得得太远远。不要把把所有有的鸡鸡蛋放放在同同一个个篮子子里。。用他，，就要要信任任他;不信任任他，，就不不要用用他。。沟通再沟通通。05一月月2023多挣钱的方方法只有两两个：不是是多卖，就就是降低管管理费。我所做的，，就是创办办一家由我我管理业务务并把我们们的钱放在在一起的合合伙人企业业。我将保保证你们有有5%的回报，并并在此后我我将抽取所所有利润的的50%。请示问题不不要带着问问题请示，，要带着方方案请示。。汇报工作作不要评论论性地汇报报，而要陈陈述性的汇汇报。2023年年1月5日日在漫长的人人生旅途中中，有时要要苦苦撑持持暗无天日日的境遇；；有时却风风光绝项，，无人能比比。沟通是管理的的浓缩。1月-2323:05:4223:05员工培训是企企业风险最小小，收益最大大的战略性投投资。人类被赋予了了一种工作，，那就是精神神的成长。企业发发展需需要的的是机机会，，而机机会对对于有有眼光光的领领导人人来说说，一一次也也就够够了。。1月-231月-23发展和和维护护他们们的家家;至于女女子呢呢?则是努努力维维护家家庭的的秩序序，家家庭的的安适适和家家庭的的可爱爱。犹豫不不决固固然可可以免免去一一些做做错事事的可可能，，但也也失去去了成成功的的机会会。管理是一一种严肃肃的爱。。1月-2323:051月-23选择?选择这个个词对我我来说太太奢侈了了。没有商品品这样的的东西。。顾客真真正购买买的不是是商品，，而是解解决问题题的办法法。一个人被被工作弄弄得神魂魂颠倒直直至生命命的最后后一息，，这的确确是幸运运。从管理的的角度来来讲，两两点之间间最短的的距离不不一定是是一条直直线，而而是一条条障碍最最小的曲曲线。23:051月-2323:05:42自觉心是进进步之母，，自贱心是是堕落之源源，故自觉觉心不可无无，自贱心心不可有。。05-1月月-231月-231月-23切实执行你你的梦想，，以便发挥挥它的价值值，不管梦梦想有多好好，除非真真正身体力力行，否则则，永远没没有收获。。一个有坚强强心志的人人，财产可可以被人掠掠夺，勇气气却不会被被人剥夺的的。时间和结构构。23:051月-231月-23南怀瑾说：““心中不应该该被蓬茅堵住住，而应海阔阔天空，空旷旷得纤尘不染染。道家讲‘‘清虚’，佛佛家讲空，空空到极点，清清虚到极点，，这时候的智智慧自然高远远，反应也就就灵敏。”23:0523:05:421月-2323:05你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延将不断滋滋养恐惧。2023/1/523:05:4223:0523:05:42想法)，而是是你是是不是是愿意意为此此付出出一切切代价价，全全力以以赴地地去做做它一一直证证明它它是对对的。。2023/1/523:05:421月-23谢谢各各位！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。23:05:4223:05:4223:051/5/202311:05:42PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2323:05:4223:05Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:05:4223:05:4223:05Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2323:05:4223:05:42January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202311:05:42下下午23:05:421月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:05下下午1月-2323:05January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/523:05:4223:05:4205January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:05:42下下午午11:05下下午午23:05:421月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。23:05:4223:05:4223:051/5/202311:05:42PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2323:05:4223:05Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。23:05:4223:05:4223:05Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2323:05:4223:05:42January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月202311:05:42下下