某国际商业广场课程

大宁国际商业广场研究一、项目基本概况项目简介项目位置：上海闸北区共和新路1918号

项目总占地：约55000平方米项目总建面积：250000平方米项目核心定位：

沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”项目区位分析本案免费班车点项目位于上海浦西南北中轴线-共和新路（南北高架）-与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。本案北商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。项目基本规划25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位.地面20万平方米建筑面积主要为：商务酒店

--30,000平方米办公楼

--39,000平方米商业零售

--50,000平方米餐饮/娱乐/生活/文化

--60,000平方米停车场和公共区域

--21,000平方米

地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。目标客群分析辐射范围：以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。客群特点：大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体二、项目规划及业态分析酒店及裙楼商业区停车场及休闲娱乐区办公及裙楼商业区特色餐饮及购物区整个大宁商商业广场项项目按建筑筑形态及功功能可分为为四大区域域，由九幢幢独立建筑筑组合而成成。规划布局上上采取了开开放式商业业步行内街街的形式。。建筑设计外外围高，内内部低，在在商业内街街中形成了了明显的层层次感。业态规划各个个区域主题明明确，吸引目目标客户均匀匀的分布到项项目内的各个个区域。项目规划简介介酒店及裙楼商商业区:本区域位于项项目的西北角角，由四星级级酒店及6层层裙楼商业组组成。除一楼由交通通通道自然隔隔断外，本区区两幢建筑2-6层均连连结在一起。。第12座业态态规划第12座由南南北两幢建筑筑组成，业态态定位各有不不同。北楼：1F：零散商商铺2-3F：大大润发超市4F：亲子广广场5F：特色美美食城6F：雍丰大大酒店南楼：1F：酒店大大堂2F：艺术廊廊3F：展示中中心4F：亲子广广场、主题乐乐园5F：美食世世界6F：大宁创创意基地7-20F：：四星级酒店店北楼标识南楼标识对比南北两幢幢楼之间的业业态我们发现现，第12座座在建筑上采采用了联通的的设计，在4、5两个楼楼层设置主题题消费区，主主动的引导人人流均匀分散散到两幢建筑筑中。综述述本座位于西北北角，在此处处设置大润发发超市，形成成了人流聚集集的热点。同同时，结合南南北两幢楼连连结之后进深深大的特点，，在4楼和5楼分别设置置了消费目的的性较强的亲亲子广场及特特色美食街，，充分的分享享了此处聚集集的人流，也也拉动了原本本4、5楼商商业价值不高高的商铺的价价值的提升。。可借鉴之处：：聚集人流，并并主动引导人人流，从而提提升整体的商商业价值。停车及休闲娱娱乐区:本区域位于项项目的西南角角，由8层立立体停车场及及3层裙楼商商业组成。8层塔楼均为为立体停车场场裙楼商业业态态为：1-2F：运运动100专专卖3F：上影CGV影城。。第2座业态规规划综述述本座位于西南南角，是整个个商业项目中中最为背街的的部分，商业业价值很难得得到创造。在在本案具体的的操作中，在在此处设置了了一个规模巨巨大的立体停停车场，结合合地下停车场场的主出入口口，这里也成成为了另外一一个人流与车车流汇聚集中中的热点区域域。同时在业业态规划上，，也引入了影影城及大型运运动品牌专卖卖，将商业价价值不是很高高的区域持有有自营，也带带动了人气，，实现人流在在整个区域中中纵横穿梭，，提高了其他他区域的商业业价值。可借鉴之处：：商业价值不高高的区域通过过业态规划，，实现持有自自营，同时创创造人流汇集集热点，促进进周边区域商商业价值的提提升。办公及裙楼商商业区:本区域位于项项目的东面，，通过5幢高高层建筑将中中心商业内街街围合起来，，避免了因靠靠近城市核心心干道所带来来的噪音干扰扰。主要产品形态态均为4-18F高层商商住办公楼+1-3F裙裙房商业。第11座与第第10座也采采用了1F通通道自然分隔隔，2-3F联通的设计计，自然的拉拉长了人流动动线。其业态态规划有：1F：屈臣氏氏、时尚女装装、男装2F：屈臣氏氏、时尚内衣衣、珠宝、眼眼镜、配饰3F：个人护护理、美容美美发第8座及第5座基本为对对称的两幢建建筑，在建筑筑单体上也采采用了设置对对外通道的方方式来引导人人流的穿梭。。第8座业态规规划：1F：特色快快餐、其它品品牌商业2F：家纺、、特色家居用用品3F：电脑城城（宏图三胞胞）4F：游歌量量贩KTV第5座业态规规划：1F:数码码产品、特色色餐饮2F：影音器器材、家电产产品3F：影音器器材、家电数数码小结结第8和第5楼楼座有着比较较明显的对称称性，从产品品形态到业态态规划上均比比较类似。其其中1F均设设置有特色餐餐饮（如KFC,星巴克克等），2-3F均引入入了大型主题题卖场（一个个是国美电器器，一个是宏宏图三胞），，4F则规划划为KTV。。各个区域业业态的明确定定位对充分的的吸引人气起起到了比较强强的作用。另另外，在1F的规划中，，对外设置有有许多开口供供游人进出，，同时商铺均均采取了双面面开门设计，，延展了商铺铺的临街面，，提高了商业业价值。可借鉴之处：：1F多设置出出入口，同时时商铺双面开开门设计，拉拉长商铺的临临街面，提高高商业价值。。2-3F大大面积的商铺铺可考虑引入入大型主力店店持有自营，，也起到了聚聚集人气的重重要作用。第一座规划为为3-13F小户型商住住两用楼+1-2F裙楼楼商业。核心餐饮及购购物区:本区域位于项项目的中心位位置，被外围围建筑所围合合，但内部穿穿梭的街道展展现出了完全全开放的氛围围。建筑均为4层层左右。其中中1F大多规规划为品牌服服饰店、小型型特色餐饮店店（如甜品屋屋）；2-4F则主要规规划为中型特特色餐饮店。。第9座业态规规划有：1F：餐饮、、服装、精品品眼镜、饰品品等2F：：中型型特色色餐饮饮3F：：中型型特色色餐饮饮4F：：休闲闲中心心第6座座业态态规划划有：：1F：：品牌牌服饰饰、特特色餐餐饮等等2F：：中型型特色色餐饮饮3F：：中型型特色色餐饮饮4F：：男子子SPA会会所综述述第9和和第6楼座座位于于整个个商业业广场场的核核心中中央地地带，，是人人群与与人流流最为为密集集的地地区。。建筑筑设计计上采采用开开放式式商业业内接接的形形式，，方便便人群群自由由穿梭梭于中中心区区域内内。1F均均为分分割小小面积积商铺铺，便便于引引入商商家经经营。。2-4楼楼则均均有空空中连连廊相相连接接，使使得食食客能能更方方便的的在不不同商商家之之间进进行选选择，，也为为经营营业主主带来来了均均衡稳稳定的的人流流。可借鉴鉴之处处：中心区区域为为人流流集中中区域域，设设置开开放式式步行行内街街，使使得人人流能能均衡衡的导导入到到项目目的其其他各各个部部分。。中心区区商业业采用用小面面积分分隔，，方便便日后后经营营；楼楼上则则引入入中型型餐饮饮主力力店，，并利利用联联通的的立体体交通通，使使高楼楼层商商铺的的区位位性不不再突突出。。48家37家11家11家4家总结结本项目在建建筑形态上上采用了外外围高、中中间低的形形式，一方方面通过大大的闭合形形成了商业业内街浓厚厚的气氛，，另一方面面也将项目目与城市主主干道分隔隔开来；中心商业街街采用全开开放的设置置，并利用用立体交通通网络，使使得人流在在此集散并并能均衡的的分布到项项目的其他他区域中去去；招商及经营营上基本采采用了1楼分割为零零散商铺，，2-3楼引入特色色主力店的的形式。小小商铺便于于实现价值值，而主力力店则有利利于吸引人人气。三、交通与与停车分析析交通动线分分析从本项目交交通动线组组织上看，，采用了人人车分流的的设计。对对于人群活活动比较集集中的区域域，则完全全设置为人人行区，车车流的流线线则顺应业业态规划的的需要，沿沿各个相对对独立的功功能板块边边缘布置。。一方面保保证了人的的安全，另另外也为人人提供了方方便。在车行的流流线设计上上，设置了了很多弯道道，起到减减缓车型速速度的作用用；同时在在与人行路路线有比较较明显交叉叉的地方，，还设置有有减速器、、限速牌等等设施。以上设计实实际上是为为了弥补规规划上存在在的不足。。车行道从从商业街中中穿越，毕毕竟给驾车车者和行人人带来不便便，存在一一定的安全全隐患，是是不合理的的规划。虽虽然目前有有一系列措措施进行防防护，如物物管人员现现场指挥，，减速装置置等，但这这样一来降降低了项目目的对外形形象。所以以从规划上上应该规避避这些问题题。可借鉴之处处：规划上应该该考虑人车车分流，车车道尽量不不要从商业业街内部穿穿越停车分析整个大宁商商业广场一一共设置有有约1300个停车车位：包括5.5万㎡的地地下车库（（约800个车位））和8层的的立体车库库（约500个车位位）目前停车场场开放时间间为：7：：00-24：00收费标准：：10月前前免费停车车目前停车场场使用情况况：平日白天泊泊车率4成成左右，高高峰时段6成左右，，周末基本本泊满。到到晚上18：00左左右停车场场的使用率率也有明显显提升。可借鉴之处处：停车是商业业综合体吸吸引力的重重要表现，，海量停车车是必需条条件地下车库平平面图通过对地下下停车场的的观察可以以发现，对对应地面每每幢楼均有有电梯可由由地库直达达地面。这这为消费目目标指向性性强的客户户提供了非非常大的方方便。从这些细节节中也可以以看到本商商业项目在在经营上的的良苦用心心及人性化化所在。四、其他细细节展示主题景观小小品业态标识牌牌其他人性化化设置五、汇总分分析大宁商业项项目汇总分分析：1、本案为为总体量达达到250000平平方米大型型商业项目目，商业广广场具有8大功能：：商务酒店店、办公楼楼、零售、、餐饮、文文化、娱乐乐、教育和和城市生活活配套设施施等；2、建筑形形态外高内内低，外圈圈层沿街商商铺均两面面开门，并并加设通道道；核心商商业街区采采取开放式式设计，并并采用连廊廊分别联接接2-4层层；3、本案商商业的主力力业态为特特色餐饮、、品牌服饰饰折扣、特特色装饰品品等，目标标消费客群群为月均收收入6000元以上上、25至至35岁年年龄层的本本地的中产产阶层消费费群体；4、目前的的开业及经经营状况良良好；5、办公楼楼产品、电电器卖场经经营状况较较差。通过对大宁宁商业项目目的详细调调查研究，，我们认为为其成功之之处主要在在于：1、明确的的业态定位位与规划，，以业态分分区指导建建筑设计；；2、大胆采采用立体的的、开放的的人流动线线组织，使使人流能充充分均匀的的分散到各各处；3、强大的的招商与经经营能力，，在较短的的时间内即即形成了比比较旺盛的的人气；4、在产品品细节设计计上，充分分关注细节节，充分考考虑到消费费者的需要要。可借鉴之处处：1、业态规规划明确，，功能分区区明显；2、组团产产品设计，，合理引导导人流；3、招商工工作到位，，迅速积聚聚人气；4、细节体体现关怀，，充分考虑虑需求。不足之处：：1、交通动动线规划不不合理2、产品及及业态还需需调整（如写字楼楼、电器卖卖场经营状况比比较糟糕））9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:22:35PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有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