某独立别墅营销执行案例

献给站在颠峰世界的人2008年长沙藏珑一期独立别墅销售执行报告.（....），提供海量管理资料免费下载！商业秘密声明

本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。.（....），提供海量管理资料免费下载！思路。目标面临的问题营销策略定价策略推售安排.（....），提供海量管理资料免费下载！已达成共识的独立别墅销售目标均价30000元/平米以上（目前双拼销售价格在26800万/平米）通过独栋销售，持续提升双瑞在长沙的品牌影响力，以及为二期蓄客.（....），提供海量管理资料免费下载！1独栋产品分析研究独栋产品自身和与竞争对手的比较，判断目标达成存在的最大障碍.（....），提供海量管理资料免费下载！独栋属性1、独栋面积独栋面积区间控制较好，但总价在1000万-1700万。户型栋号层数建筑面积户型栋号层数建筑面积FF-1首层213.81HH-7首层289.86第二层146.30第二层165.78总计360.11总计455.64F-2首层213.81H-8首层289.86第二层146.30第二层165.78总计360.11总计455.64F-3首层213.81H-9首层289.86第二层146.30第二层165.78总计360.11总计455.64GG-1首层257.07II-1首层420.86第二层139.34第二层162.43总计396.41总计583.29G-2首层257.07JJ-1首层299.01第二层139.34第二层173.22总计396.41总计472.23G-3首层257.07J-2首层299.01第二层139.34第二层173.22总计396.41总计472.23一期独立别墅共12套,产品面积在360-580㎡之间.（....），提供海量管理资料免费下载！独栋属性2、独栋周边情况北面:一期双拼别墅,由于目前未交房及二期施工,道路及园林尚未完成东面:小区未来的会所及目前二期施工场地,具有一定噪音,近期达不到展示条件南面:小区水系及月湖公园,昭示性较好,具有良好的展示条件西面:一期双拼别墅,正在进行园林及道路施工产品周边由于交房及二期施工的影响,小区局部道路及园林无法达到展示条件,并且施工带来一定的环境影响一期独立别墅地块.（....），提供海量管理资料免费下载！独栋属性3、资源后排独立别墅无法享受湖景资源，景观较差临湖别墅完全享受湖景资源，景观视野开阔由于受到公园树木的阻碍，湖景资源有一定的局限性一期独立别墅不能保证每栋湖景资源，并且月湖公园也并非一期独栋所专有，而是与藏珑整个项目共有.（....），提供海量管理资料免费下载！独栋属性4、产品本身一层二层

F户型图：一期独立别墅无明显亮点，产品创新及产品附加值方面有一定不足产品功能方面缺陷，例如地下室的设置、私家酒窖等；产品附加值方面不足，例如私家电梯的配置等F户型.（....），提供海量管理资料免费下载！竞争分析1、价值点项目名称基本指标主要特征主力产品08年后续推售美洲故事总占地近800亩，总建筑面积在60万平方米。1期21万，建筑面积25万天际岭国家森林公园/长株潭融城核心地段/稀有城市别墅群独栋、双拼410-426、联排——湘江1号1期60多栋，120套左右临三角洲地段/山水资源叠拼250-289㎡

、双拼400-500㎡、独栋500-530㎡4月份推出，叠拼/双拼/独栋卓越蔚蓝海岸48套联排市府区位/园林景观联排（230㎡

）预计5月份推出48套联排托斯卡纳占地约17.99公顷，07年11月推出省府地段/省植物园，/奎塘河风光带TH/多层花园洋房（地下室）预计08年底推出3期联排/洋房西街庭院别墅和高层，9处合院别墅，共70套地段/产品/品牌合院别墅200-240㎡共计70套已全部推出，后续无新量本项目总用地面积约307300平方米，总建筑面积约560160平方米城市地段、月湖公园独栋（360-580㎡）6月底推售目前长沙别墅产品均享有一定的山水资源，处于城市核心地带；本项目独别并无明显优势.（....），提供海量管理资料免费下载！项目名称所属板块规模产品单价(元/平米)总价区间(元)保利·阆峰云墅暮云板块占地583亩独栋别墅10000400-700万美洲故事城南板块占地800亩独栋别墅17000500万以上双拼别墅9500300万以上碧桂园威尼斯城星沙板块占地2700亩独立别墅12000500万以上联排别墅8000160万左右汀湘十里麓南板块占地825亩独栋10000400万以上联排6000160-190万绿城青竹园城北板块占地2700亩独栋别墅15000左右900-1000万长沙玫瑰园市府板块占地1000亩独栋别墅12000560万元以上本项目城北板块占地1500亩独栋别墅预计30000以上预计1000万元以上竞争分析析2、价格目前长沙沙市场独独别均价价在10000-17000元/㎡之间，本本项目独独别售价价已高出出市场2倍，成交交总价已已超千万万.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！独栋产品品分析小小结产品周边边由于交交房及二二期施工工的影响响,小区局部部道路及及园林无无法达到到展示条条件,并且施工工带来一一定的环环境影响响一期独立立别墅不不能保证证每栋湖湖景资源源，并且且月湖公公园也并并非一期期独栋所所专有，，而是与与藏珑整整个项目目共有一期独立立别墅无无明显亮亮点，产产品创新新及产品品附加值值方面有有一定不不足启示：独独栋享有有月湖公公园和月月湖的景景观资源源，但非非独有！！对于千千万级的的别墅而而言，价价值点对对于价格格支撑有有限面积控制制较好，，但总价价较高Question1：一期独独别在没没有明显显超越点点的背景景下，如如何实现现高于市市场2倍的价格格？.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！2项目价值值研究06-07年藏珑整整体项目目对于独独别达成成目标的的影响.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！销售回顾顾物业类型总货量(套)成交套数高层408384双拼5452洋房108100总计570536藏珑一期期在市场场上已经经取得较较高的市市场地位位及较强强的市场场影响力力，但只局限限于中高高端市场场藏珑一一期成成交率率较高高，中中高端端产品品由于于高品品质受受到客客户的的追捧捧藏珑一一期成成交均均价看看，价价格一一直领领先于于中高高端市市场启示：：藏珑珑在市市场上上的知知名度度和月月湖公公园、、月湖湖的景景观资资源是是独栋栋达成成目标标可借借鉴的的重要要点.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！高层、、洋房房、双双拼中高端端市场场的代代表，，一期期市场场热销销产品品独栋别别墅总价在在1000万以上上，高高端市市场顶顶级产产品的的代表表中高端端产品品高端产产品？销售回回顾Question2：项目一一期在在中高高端市市场有有较强强的影影响力力，但但对于于顶级级1000万别墅墅支撑撑有限限？独立别别墅使使藏珑珑产品品线完完整化化，增增强并并巩固固双瑞瑞地产产在长长沙的的品牌牌影响响力.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！3客户研研究——我们的的客户户是谁谁？.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！香蜜湖湖一号号客户户研究究他们在在购买买过程程中所所显现现出来来的一一些个个性特特征：：特征一一、自自信及及自我我心强强，旁旁人很很难影影响其其观点点；特征二二、购购房决决策周周期短短，一一般为为一次次或两两次上上门即即成交交；特征三三、对对价格格不敏敏感，，但对对于价价格与与价值值的匹匹配程程度关关注度度较高高；特征四四、购购房随随意性性强，，可买买可不不买，，资金金雄厚厚，顾顾忌因因素少少；特征五五、较较为低低调，，不喜喜欢参参加人人多的的活动动；——他们大大多为为企业业管理理层，，无论论在企企业还还是家家庭均均处于于主导导地位位，购购房经经验丰丰富，，资金金雄厚厚，对对于房房屋价价值的的评判判拥有有自己己的观观点及及评价价标准准。——他们购购房一一般都都不是是刚性性需求求，对对于投投资还还是自自住的的界定定原本本就比比较模模糊（（但以以购买买第一一居所所为出出发点点），，以自自己喜喜欢为为前提提条件件，价价格为为次要要因素素。通过研研究1000万级客客户的的特征征寻找找客户户特征征.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！香蜜湖湖一号号客户户研究究他们在在购买买过程程中的的对于于项目目的关关注点点及认认同点点：产品关关注点点关注点点1：普遍遍关注注风水水，风风水往往往会会成为为其决决策的的最后后程序序；关注点点2：对于于项目目产品品的安安全性性、隐隐私性性配套套较为为关注注；关注点点3：关注注项目目居住住人群群的素素质，，重视视居住住环境境的纯纯粹性性；客户价价值认同点点认同点点1：地段段——位于中中心区区传统统豪宅宅区域域，地地段是是身份份的标标志之之一；；认同点点2：景观观——香蜜湖湖及城城市景景观，，属于于稀缺缺资源源；认同点点2：产品品——从大堂堂、园园林到到户型型，各各方面面均有有创新新，感感觉高高档；；认同点点4：物管管——中海深深南物物管的的品牌牌对于于客户户具有有一定定号召召力；；认同点点5：风水水——无论从从小区区规划划还是是产品品户型型本身身，项项目风风水极极佳；；通过研研究1000万级客客户的的特征征寻找找客户户特征征.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！经过以以上的的物理理性统统计，，我们们大概概可以以将香香1客户描描述为为：他们——年龄在在31-45岁，大大多数数来深深10年以上上，属属于社社会精精英的的中青青年阶阶层；；他们——身价基基本在在1亿以上他们——大部分拥有有自己的企企业或公司司，部分为为大型企业业高管，也也有部分为为专业投资资者，无固固定职业；；他们——主要集中在在贸易、物物流、金融融投资、房地产及加工制造造行业；他们——潮汕人占了了一定比例例，主要来来源于福田田，具有很很强的区域域情结：觉觉得南山很很偏远；他们——普遍拥有大大专以上文文化程度，，虽然财富富积累迅速速，只有少少部分有出出国生活经经验；他们——大多置业经经历丰富，，购房主观观性强，投投资与自住住界定不明明显，不缺缺房住，愿愿意先将房房放置一段段时间再决决定其用途途。。。。。。。。从物理性特特征分析来来看，香蜜蜜湖1号的客户与与星河丹堤堤、中信红红树湾等市市场豪宅客客户没有大大的差别。。香蜜湖一号号客户研究究通过研究1000万级客户的的特征寻找找客户特征征.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！据我们调查查在2007年湖南富豪豪榜前50位中，富豪豪主要集中中在房地产、机械制造造及贸易行行业，特别别是房地产产行业占到到50%以上。客户锁定湖南富豪500强.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！目标客户具具象描述——城市领袖，，新时代富富人的榜样样客户锁定通过对于一一线城市购购买千万级级别墅的客客户研究和和湖南富豪豪的研究，，可以基本本判断本项项目客户基基本特征他们——年龄在40-45岁，基本为为湖南本地地人，属于于社会中流流砥柱；他们——大部分拥有有自己的企企业或公司司，部分为为大型企业业高管；他们——主要集中在在贸易、物物流、金融融投资、房地产及制造行业业；他们——普遍拥有大大专以上文文化程度，，虽然财富富积累迅速速，只有少少部分有出出国生活经经验；他们——大多置业经经历丰富，，购房主观观性强，投投资与自住住界定不明明显，不缺缺房住，愿愿意先将房房放置一段段时间再决决定其用途途。他们——拥有上亿资资产，特别别是那帮房房地产大佬佬们，具备备丰富的地地产操作及及消费经验验，他们对对展示及产产品品质有有着极高的的追求，他他们买的不不是房子，，而是一件件收藏品。。。。。。。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！5营销策略.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！世联千万级级豪宅营销销成功典型型案例.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！豪宅成功营营销案例1.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！项目营销方方向确定与执行行香蜜湖区域域地处城市市中心，拥拥有绝佳自自然资源，，是深圳市市发展成熟熟的传统豪豪宅区。区域特征区域发展阶阶段成功营销方方向区域“成年年”期利用成熟区区域价值，，项目全方方位打造外外的细节放放大放大香蜜湖湖区域价值值，利用地块块拍卖所引引起的关注注，炒作绝版地王“9万3”的概念；在全方位精精心打造产产品的同时时，放大会所展展示，拥有奢侈侈大堂、挑挑空楼梯间间、豪华装装修、顶级级配置；放大尊贵服服务展示，定制化的深深蓝服务体体系，注重每一个个可以为客客户提供的的细节服务务。奢华、定制制化服务.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！完成项目营营销动作尊贵感创新推出“豪门夜宴选选房活动”，高档的布布置，高雅雅的氛围，，既给客户户新鲜的感受受，又体现项项目高档次迎合高端客客户的品位位，举办香蜜湖1号号鉴赏酒会会，利用这种高层层次的时尚活动推广项目形形象老爷车外形形的看房车，新颖、别致致，让客户产产生时尚的共鸣鸣现场煮制的的咖啡、浴浴缸（泳池池）里的花花瓣、浴巾巾、花园里里的烧烤架架、私家藏藏酒窖……样板间内的每个细细节布置，，都体现了了高品位的现现代生活.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！社区内保留留珍贵百年古树，制造稀缺感；炒作项目土地价值，强调其独一无二的区位和稀缺性稀缺身份、私家会所拥有10米大堂挑空空，彰显身份感和尊尊贵感；主要交通节节点与公共共空间处设设置门童，为客户提提供高品质礼仪仪服务，让客户体体验尊贵感受；售楼处入口口前规划设设计私家林荫路路，气势恢宏，路的尽头头开启一个阶层此后，城市市再无如此此规格之土土地……完成项目营营销动作.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！稀缺

细节节

尊贵、、身份定定制化私私家

服务务打造顶级千千万别墅的的关键点关键点案例总结.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！打造顶级独独栋之路.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！中高端前期期通过环境境或产品迅迅速建立市市场知名度度，实现前前期成功后期逐渐向向2、3象限转化，，通过独特特的社区人人文价值和和品牌服务务价值，实实现销售和和溢价核心竞争力力矩阵『客观性』主动式被动式『主观性』产品服务人文环境新进者品牌和影响响力社会资源和和氛围区域价值自自然资源1423大盘持续成成功核心竞竞争力研究究表明展示示及服务是是我们实现现独立别墅墅营销的必必经之路.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！核心策略一、强势树树立顶级形形象二、定制化化的现场展展示及服务务三、圈层客客户营销.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！寻找价值信信息（FAB分析）F（Features/fact）:项目本身的的特性/属性A（Advantages）：相相对于竞争争对手项目目的优势B（Benefit/value）：楼盘盘带给用户户的利益/价值.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！高档居住版版块/城市核心/立体空间/精致产品/精装内庭院院/私家水岸.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！产品原创/科学理性/立体社区/我们的水是是流动的水水、参与的的水、体验验的水、私私家的水……在城市中央央，月湖的的水延绵、、夺目，藏藏珑在这里里与月湖交交相辉印.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！地位/阶层/身份/高品质/与众不同的的生活方式式.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！一期独立别别墅推广形形象关键点点通过树立与与众不同的的生活方式式，树立顶顶级形象.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！独别营销的的原则：““重展示/轻推广/精活动/稀推售”产品策略（产品系统统）展示策略推广策略（配置系统统）（服务系统统）（前期卖场场昭示系统统）（卖场概念念展示系统统）（卖场全线线展示系统统）（形象系统统）（媒体系统统）（关键事件件系统）豪宅的营销销，“身份感/稀缺感/定制感”.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！产品策略的的原则，“定制化/智能化（不不需要极高高配置），，体现客户户的身份与与标签”.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！借藏珑的知知名度，建建立全新产产品体系12套别墅独立立命名：以以国外皇宫宫和城堡命命名，建立立尊贵感和和身份感产品定制ACTION112套别墅独立立命名：以以国外皇宫宫和城堡命命名，建立立尊贵感和和身份感.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！12种精装庭院院选择和极极富个性的的门牌、扶扶梯、景观观小品、铺铺砖、植被被等细节处处理，满足足客户定制制化需求，，增强专属属感与定制制感。产品定制吻合别墅墅命名风风格的12套不同风风格的定定制化庭庭院设计计ACTION2私家信报报箱私家信报报箱个性化门门牌私家庭院院个性拦栅栅精装庭院院.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！12种庭院精精装修做做法建议议东南亚风风格木栈台的的设置围合式庭庭院设计计.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！智能窗——功能：煤煤气泄漏漏自动开开窗、下下雨自动动关窗、、小孩靠靠近自动动关窗新风、地地暖系统统指纹门锁锁（虹膜膜门锁））组团独立立门禁产品定制制智能化：：局部亮亮点，体体现人性性化即可可ACTION3.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！造场的特特色物资资：一本本贵族生生活手册册《贵族生活活手册》目的：弱弱化楼书书的功能能性，加加大其收收藏价值值内容规划划:世界贵族族生活体体系与人群挂挂钩＋价价值名称称+人群特定定符号＝＝人群形形态扫描描结合项目目描述项项目未来来生活场场景独立别墅墅效果图图产品定制制ACTION4.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！服务系统统的原则则，“让客户充充分感觉觉体验尊尊崇性/获得与曾曾经的生生活经历历相似的的生活感感受，重重点在于于体现身份感”.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！人性化服服务体系系：全方位、、满足个个性化需需求的服服务增值值系统物业服务务的尊崇崇升级，，深度礼礼宾式和和集中资资源式[深度礼宾宾式]设定物业业私人助助理[集中资源源式]1-迎合高端端客户服服务对于于便捷及及时的需需求，由由双瑞统统领社会会资源，，建立第第一时间间响应绿绿色通道道服务关关系网络络；2-双瑞物业业集中扮扮演社会会资源中中枢功能能；3-集中资源源如：商商务类/健康类/家政类（服务攻攻略）②人性化/专属性服服务体系系身份感的的彰显，，成为长长沙顶级级豪宅的的服务标标竿[物业服务务人员双双倍配置置]1-达成项目目销售期期客户看看房过程程中对于于后期物物业服务务的体验验效果；；2-尤其在开开盘，活活动等重重要节点点增加物物业现场场工作的的行为展展示，如如保洁修修剪园艺艺，保安安值勤等等.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！预约方式式的原则则，“因为稀缺缺和定制制化而制制造出的的神秘感感是项目目的“保留曲目目”，因预约约而产生生的身份感认认同对价值提提升帮助助加大。。”.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！预约看楼楼及现场场开放日日.——因为稀缺缺和定制制化而制制造出的的神秘感感是项目目的“保保留曲目目”，因因预约而而产生的的身份认认同对价价值提升升帮助加加大客户预约约接待方方法：通过电话话来进行行预约看看房，预预约的组组织绑定定客户的的信息收收集功能能；开发商和和媒体视视为重要要客户，，需要提提前一周周预约，，定为每每周四是是独别对对外开放放日，参参观人员员基本上上为媒体体、同行行、开发发商；服务团队队：销售售经理+5名销售代代表的搭搭配，专专门负责责预约以以及客户户的后续续维护等等内容。。服务团队队工作内内容：负责预约约排期；；销售接接待前的的礼仪服服务；成成交后的的客户维维护客户维护护内容：：成交后的的签约服服务签约后的的一站式式服务签约后的的咨询服服务签约后的的活动组组织协调调签约后客客户需求求的第一一对接人人.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！预约服务务方式预约服务务例外项目开盘盘初期可可设定开开放日；；针对业内内媒体、、双瑞老老业主在在开盘前前组织专专门开放放日；当天非预预约上门门仍需进进线预约约，根据据预约排排期反馈馈上门时时间，持持银行贵贵宾卡（（如金龙龙卡）客客户可考考虑优先先接待；；客户复访访可通过过销售代代表预约约，但仍仍进入排排期表；；客户活动动日，停停止预约约安排改改为客户户通知排排期。电话预约约方式提出预约约申请销售经理客户预约约排期表表置入项目目入口岗岗亭客户取函函，上门门电话沟通通客户信信息反馈客户户上门时时间打印邀请请函.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！上门客户细分口碑客户户业内人士士、传媒媒人士、、项目行行业人士士等（由销售售经理主主理）意向成交交客户本项目的的意向购购买客户户群针对不同同的上门门客户提提供不同同的客户户服务计计划服务的范范围从客客户了解解信息到到售后的的金融理理财服务务贴心不贴贴身产品攻略略让销售过过程被市市场津津津乐道-上门客户户服务模模式.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！展示策略略的原则则，“让客户充充分感觉觉体验尊尊崇性/获得与曾曾经的生生活经历历相似的的生活感感受，全面体现现客户身身份感/稀缺感/时尚感”.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！展示体系系——建立独立立私家区区域1身份感的的体现：：需明确界界限感：：建议把把独别区区域北面面、西面面及东面面用围档档区隔，，设计大大气，强强调界限限；从月月湖公园园打造一一条临时时入口，，入口大大门为非非通透的的形式，，在入口口一侧设设计高端端的岗亭亭负责进进出管理理，所有有展示面面要大气气。在社区通通道的过过程，我我们需要要保安和和保洁在在社区内内部多频频次的走走动服务务，我们们需要客客户能够够看到物物业服务务中的人人的展示示，即客客户进入入社区后后，能够够强烈的的感受到到被服务务的氛围围；.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！客户进入入动线设设计，全全面体现现身份感感2电瓶车进入流向客户进入售楼处线路客户车离开线路样板房：：迎送客客户进入入离开样样板房，，样板房房讲解样板房：：迎送客客户进入入离开样样板房，，样板房房讲解岗亭：来来访客户户指引售楼处：：介绍模模型、算算价、咨咨询、洽洽谈、财财务、签签约.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！入口仪式式感/林荫大道道，身份份感与稀稀缺感的的彰显客户体验验点：独别区域域围墙和和入口大大门体现现深宅大大院的豪豪宅距离感、入口林林荫路体体现仪式感、辅以高高品质的的施工质质量、浓浓密的植植物效果果——不显张扬扬，却暗暗示着一一份尊贵贵.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！入口园林林、植被被、水景景、私家家路……客户体验验点：实现通过过入口林林荫大道道后豁然开朗朗的效果、、集中展展现小区区景观的的高品质质和整体体项目基基调的互互补，实实现项目目对豪宅宅的第一一猜想中心园林林集中体体现豪宅宅气势.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！功能建议议：保持基本本售楼功功能空间间（如：：接待、、洽谈、、签约等等）营造尊贵贵氛围在服务与与细节营营造中体体验尊贵贵华，满满足客户户对于奢奢侈品的的梦想使客户感感受到与与国际同同步的豪豪宅体验验，印证证客户豪豪宅梦想想主题销售售中心与与样板房房的结合合，综合合体验场场，奢侈侈品的博博物馆销售中心心出发点：：样板房作作为营销销中心，，进行现现场卖楼楼奢侈品的的展示定制感与与私家感感的结合合享受专人人的服务务（管家家、咖啡啡，提前前安排小小提琴））.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！独立别墅墅样板房房——巴洛克装装修风格格样板房展展示.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！奢侈品装装饰ARMANI““经典优雅雅”关键词：：去除多多余、强强调舒适适、简约约典雅将奢侈品品展示点点缀于各各空间，，扣人心心弦的低低调华丽丽营造强强烈的身份标签签感Armani是无可争争议的顶顶级财富象征征；GiorgioArmani，从从低调出出道到名名声大噪噪的职业业历程本本身就象象一款经经典的时时装，没有丝毫毫浮华却却耐人寻寻味；乔治阿玛玛尼本人人勤奋、谦谦虚，为为人也很很低调；Armani已经成为为奢侈品品经典风格的化化身；以中性颜颜色的基基调在工工业社会会所需求求的新颖和传传统的经经典之间间取得了一一个狡猾猾的平衡衡。“如果你想想要真正正的豪宅宅生活，，就来----------。”“如果你不不知道穿穿什么，，就穿Armani吧。”.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！推广策略略的原则则，“我们需要要保持低低调/神秘的姿姿态/从而让高高端客户户群产生生对此项项目的价价值联想想/了解项目目的渠道道更多来来源于圈圈层“.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！线上推广广，树立立低调/神秘的市市场形象象，形象象为主，，务“虚虚”——不是证明明，而是是告诉市市场我是是什么线下影响响圈层，，小众推推广，务务“实””——配合线上，表表明低调性推广攻略解决的主要问问题：“因圈层暗喻而而产生的标签签冲动”.（....），提供海量量管理资料免免费下载！方法：简单明明确进行项目目形象展示，，形象告知，，形成关注，，形成市场仰仰视真正的豪宅，，是需要和大大众拉开距离离的，即使是是我们的意向向客户推广的诉求点点：地段价值值〉资源价值〉产品本身线上：户外广广告、电台、、报纸推广攻略时间：6月初开始投放放.（....），提供海量量管理资料免免费下载！圈层活动的原原则，“某一类客户的的共同喜好，，充分体现身份与尊贵感感”.（....），提供海量量管理资料免免费下载！高端客户活动动（即产品发布布会及高端会会员成立）线下：圈层营营销推广攻略活动攻略时间：7月6日地点：喜来登登酒店.（....），提供海量量管理资料免免费下载！设立双瑞会中中的顶级钻石石会员（暂定定）案例：万客会会设立了高端端的游艇会线下：圈层营营销推广攻略活动攻略时间：7月6日地点：喜来登登酒店可预约会所的的红酒雪茄吧吧，成为私人人会客厅可预约月湖游游艇，成为私私人会客厅会所设施的终终身免费.（....），提供海量量管理资料免免费下载！结合典藏红酒酒品鉴暨新品品发布依据客户身份份和兴趣爱好好，联手奢侈侈品牌，结合合整体推售节节点，将产品品信息贯穿于于各类名流社社交活动中，，形成项目的的口碑传播和和影响力。时间：7月6日地点：喜来登登酒店.（....），提供海量量管理资料免免费下载！推广费用预算算分项费用预计（万元）户外广告类(广告牌/导示/条幅)10网络广告4销售物料(楼书)15包装费（看楼通道及地块内包装）50报纸广告25电台广告8电视广告10活动营销50影视制作类10其他备用20合计202万元注：独立别墅总销售额约1.5亿独立别墅按照照30000元/平米计算，营营销费用按1.35%提取。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！定制化关键举措12套独立命名，，定制化的庭庭院精装修一本收藏价值值的楼书双瑞会高端会会员钻石会私家感私家感强的样样板房私家路的设置置及小区园林林尊贵感预约看房五星级贴身管管家服务智能化系统.（....），提供海量量管理资料免免费下载！6定价建议.（....），提供海量量管理资料免免费下载！价格判断原则则——基于开发商目目标原则核心均价方法法——客户价格摸底底法及自身产产品资源优势势价格判断1、按照开发商商的目标30000元/㎡，制定四个价价格区间（30000-40000,30000-35000,30000-32000），逐步缩小小价格区间2、当诚意客户户达到100批时,销售代表开始始针对诚意客客户进行价格格摸底，推导导出客户心理理暗示价格3、结合独立别别墅景观资源源及户型的好好坏打分4、由客户摸底底之后的价格格结合资源户户型分数，推推导出各栋价价格.（....），提供海量量管理资料免免费下载！7推售安排.（....），提供海量量管理资料免免费下载！推售安排推售策略：以以价格领跑拉拉动客户跟随随，以价格领领跑结合产品品稀缺、稀售售策略推售时间：2008年7月20日推售条件：庭院精装修完完成独栋样板房完完成独栋入口独栋园林景观观.（....），提供海量量管理资料免免费下载！蓄客计划1、独栋别墅蓄蓄客时间2008年1月至2008年6月，其中4月至6月为集中蓄客客期。2、蓄客原则通过别墅蓄客客和发售，提提升项目档次次和形象，因因此需要在推推广上需要有有前奏，通过过开售推向高高潮，同时通通过别墅的销销售过程，巩巩固高端地位位3、蓄客目标随着线上、线线下推广活动动的开始，客客户人数将会会增加，预计计在100批以上；当客户达到100批以上时，安安排销售代表表进行客户价价格摸底，进进行逐步淘汰汰；客户不断断减少，诚意意度将不断提提高.（....），提供海量量管理资料免免费下载！日期工程配合重要节点操作目标阶段策略关键条件配合物料媒介组合营销事件发展商世联6月5月7月8月9月4月10月12月11月售楼处、样板板房装修开盘销售中心及样样板房开放形象建立期分批推售围板户外、报纸、、电台开盘跟进项目工程程进度及其他他相关工作项目总控图春交会积累客户100批以上3月广告策略跟进价格表样板房及销售售中心开放方案价格表及销售售流程装修方案形象楼书销售执行及策策略调整客户摸底累计计诚意客户产品发布会及及高端酒会1-6推售秋交会二期开盘销售代表培训训.（....），提供海量量管理资料免免费下载！让更多的人享享受真正的地地产服务2008年4月24日Youenjoy.Weserve.造势提升持持续成功Thanks.（....），提供海量量管理资料免免费下载！最为为命命运运所所屈屈辱辱的的人人，，只只要要还还抱抱有有希希望望，，便便无无所所怨怨惧惧。。这个世界并不不在乎你的自自尊，只在乎乎你做出来的的成绩，然后后再去强调你你的感受。1月-231月-2323:01以爱为凝聚力力的公司比靠靠畏惧维系的的公司要稳固固得多。珍惜今天的拥拥有，明天才才会富有。一个公司要发发展迅速得力力于聘用好的的人才，尤其其是需要聪明明的人才。3岁前后严严格管理理，做孩孩子的家家长；13岁前后逐逐步放手手，做孩孩子的朋朋友。有有效的教教育是先先严后松松，无效效的教育育是先松松后严。。有效的的激励是是朝五晚晚九，无无效的激激励是朝朝九晚五五。1月-231月-2323:011月-23怀疑和和否定定之海海，围围绕着着人们们小小小的岛岛屿，，而信信念则则鞭策策人，，使人人勇敢敢面对对未知知的前前途。。1月-231月-231月-231月-23对人才才的运运用，，仅仅仅限于于收罗罗是远远远不不够的的，重重要的的是对对人才才不仅仅要善善于识识别其其长处处，而而且要要敢于于大胆胆地使使用，，以让让其充充分显显示自自己的的才能能。微软公公司在在用人人上所所表现现出的的胆略略与气气魄是是别的的公司司无可可比拟拟的。。因为有有了感感谢之之心，，才能能引发发惜物物及谦谦虚之之心，，使生生活充充满欢欢乐，，心理理保持持平衡衡，在在待人人接物物时自自然能能免去去许多多无谓谓的对对抗与与争执执。只有一一条路路不能能选择择23:01:0623:01:06一个人人在科科学探探索的的道路路上，，走过过弯路路，犯犯过错错误，，并不不是坏坏事，，更不不是什什么耻耻辱，，要在在实践践中勇勇于承承认和和改正正错误误。业精于勤，，荒于嬉。。1月-231月-237423:01:061月-23合作是一切切团队繁荣荣的根本。。我知道什么么是劳动:劳动是世界界上一切欢欢乐和一切切美好事情情的源泉。。世间间没没有有一一种种具具有有真真正正价价值值的的东东西西，，可可以以不不经经过过艰艰苦苦辛辛勤勤劳劳动动而而能能够够得得到到的的。。23:0123:01:061月月-2323:01靠制制订订和和管管理理标标准准吃吃饭饭的的，，有有什什么么样样的的判判断断就就会会有有什什么么样样的的产产品品，，有有什什么么样样的的标标准准就就会会有有什什么么样样的的人人才才。。讲到到国国家家的的政政治治，，根根本本上上要要人人民民有有权权；；至至于于管管理理政政府府的的人人，，便便要要付付之之于于有有能能的的专专家家们们。。只要要有有坚坚强强的的持持久久心心，，一一个个庸庸俗俗平平凡凡的的人人也也会会有有成成功功的的一一天天，，否否则则即即使使是是一一个个才才识识卓卓越越的的人人，，也也只只能能遭遭遇遇失失败败的的命命运运。。有信念不一定定成功，没信信念一定会失失败。1月-231月-231月-231月-23我这一生基本本上只是辛苦苦工作，我可可以说，我活活了七十五岁岁，没有那一一个月过的是是舒服生活，，就好象推一一块石头上山山，石头不停停地滚下来又又推上去。2023/1/523:0123:0123:01:06一次良好的撤撤退，应和一一次伟大的胜胜利一样受到到奖赏。有非凡凡志向向，才才有非非凡成成就。。11:01:06下下午午1月-2323:01:06我的人人生哲哲学是是工作作，我我要揭揭示大大自然然的奥奥秘，，并以以此为为人类类服务务。我我们在在世的的短暂暂的一一生中中，我我不知知道还还有什什么比比这种种服务务更好好的了了。抓住时时机并并快速速决策策是现现代企企业成成功的的关键键。最有有希希望望的的成成功功者者，，并并不不是是才才华华最最出出众众的的人人，，而而是是那那些些最最善善于于利利用用每每一一时时机机发发掘掘开开拓拓的的人人。。05一一月月202305-1月月-23一个个伟伟大大的的企企业业，，对对待待成成就就永永远远都都要要战战战战兢兢兢兢，，如如覆覆薄薄冰冰。。如果果强强调调什什么么，，你你就就检检查查什什么么；；你你不不检检查查，，就就等等于于不不重重视视。。为了了能能拟拟定定目目标标和和方方针针，，一一个个管管理理者者必必须须对对公公司司内内部部作作业业情情况况以以及及外外在在市市场场环环境境相相当当了了解解才才行行。。23:0123:01:06一月月23诚恳恳待待人人是是迈迈向向成成功功的的唯唯一一途途径径。。这这与与没没有有尝尝过过辛辛苦苦，，而而获获得得成成功功的的滋滋味味迥迥然然不不同同。。不不下下功功夫夫，，却却能能成成功功，，根根本本是是不不可可能能的的事事情情。。管理关系系就是人人的关系系。23:012023/1/523:01创新是惟惟一的出出路，淘淘汰自己己，否则则竞争将将淘汰我我们。危机不仅仅带来麻麻烦，也也蕴藏着着无限商商机。人生是尊尊贵的。。大家重重新励志志，努力力奋斗，，为时应应犹未晚晚。观念决定定思路，，思路决决定出路路。1月-232023/1/523:01:06谢谢各位位！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。23:01:0723:01:0723:011/5/202311:01:07PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。