某地产营销策划提案

营销策划提案第一部分

市场概况►价格增幅减缓

►销量稳中有降截至2006年7月底，武汉房屋销售均价一直在3600元/平方米左右徘徊，销量与去年同期大致持平。受房产新政影响，上半年全市住宅施工面积1700万平方米，比去年同期下降4.65%；新开工住宅面积518.5万平方米，同比下降5.41%。上半年楼市：市场现状：价格上涨速度减缓，成交量平稳中走低武汉别墅市场分析武汉别墅市场经历的三次热潮：第一次热潮：上世纪九十年代初的开发热第二次热潮：2000-2002少量别墅成功开发形成的热潮第三次热潮：2003年发起的山水别墅大盘化

第三次热潮从开发规模、持续时间而言都大大超过前两次，并且逐渐显现出板块、纯粹、独栋的发展趋势2006年武汉别墅市场现状：用地：一般在200至2000亩之间主力单价：2600元至8000元不等别墅类型：以联体、联排、独立式为主分布区域：汤逊湖、南湖、东湖、金银湖、后湖、滠口、沌口等武汉目前已开盘的别墅项目主要以混合社区联体别墅和独立别墅为主，整体表现为全区域的竞争，但在局部区域的客户争夺表现得更为激烈。把脉武汉别墅市场：

►同质化明显，风格与文化诉求的个体性不突出。

►对各种建筑元素的糅合、移植与创新不具有突出代表性。

►定位容易出现偏差，混淆购买者群体。

►普遍配套落后，居住环境不成熟应运而生，开创武汉别墅市场新局面！第二部部分项项目目定定位位1、项项目解解析抓住市市场要要害，，一击即即中………同质化严重定位不明晰别墅用地的停批软硬件设施一般化纯独栋别墅项目的稀有别墅市场的不足之处武汉市市现有有60多个个带别别墅的的住宅宅小区区，近近10个纯纯别墅墅小区区，纯纯别墅墅小区区仅占占别墅墅住宅宅区的的1/7，，纯独独栋别别墅项项目更更是少少之又又少。。5月29日日，国国土资资源部部宣布布一律律停止止别墅墅类房房地产产项目目的土土地供供应和和审批批。6月13日日，国国土资资源部部司长长樊志志全表表示：：对于于已经经审批批同意意建设设的别别墅，，可以以继续续建造造，对对于还还未审审批但但确有有意向向建造造别墅墅的房房产商商，不不予任任何理理由的的审批批。8月1日，，开始始实施施的《《武汉汉市城城市规规划条条例》》中规规定，，“两两江四四岸””、山山体和和湖泊泊周边边“禁禁区””地带带，只只能建建园林林小品品等公公共设设施，，禁止止建其其他任任何建建筑。。资料搜搜索………滨湖、、具有有浓郁郁北美美风情情的纯纯独栋栋别墅墅项目目———十十二橡橡树庄庄园在在武武汉具具有绝绝对的的稀缺缺价值值！空前绝绝后………城市的的景观观保利地地产雕雕琢出出的艺艺术品品购房者者手中中的珍珍藏品品武汉金金字塔塔人群群最后后的尊尊贵与与浪漫漫总价提高置业门槛客户面狭窄政策变化的不确定性消费者对片区认同度的挑战供应量导致的消化压力正视销售抗性建筑元元素的的创新新更准确确的定定位致力于于以自自然环环境、、社区区文化化与配配套吸吸引客客户研究产产品的的细分分市场场保利地地产品品牌的的推力力我们如如何赢赢得这这场战战役？？理念：：和谐生生活，，自然然舒适适路线：：树立高高端别别墅标标杆形象：：尊贵、、浪漫漫、和和谐、、舒适适核心卖卖点：：保利品品牌、、临湖湖、独独栋、、北美美风格格2、项项目定定位汤逊湖湖精致致独栋栋别墅墅市场/产品品定位位：客户群群分析析家庭年年收入入：20万万元以以上职业：：以大学教教授、、科研研机构构高知知、民民营企企业家家、律律师、、文化化界、、外企企高级级管理理层等等为主主年龄：：以30-50岁岁的中中青年年为主主学历：：80%以上上大专专学历历客源构构成：：u个性性鲜明明、独独立；；u健康康、家家庭、、事业业、享享受并并重；；u高知知人群群，具具有文文化和和艺术术的鉴鉴赏力力；u具有有自己己的风风格偏偏好，，不随随大流流；u兼具具文化化性和和生活活方式式引领领性的的特征征，追追求个个性的的享受受方式式；U购置置物业业时有有强烈烈的理理财意意识，，兼顾顾实用用性与与增值值性。。客户特特征：：价格建建议：：销售均均价：：约8000元/平方方米价格区区间建建议：：6000-12000元元/平平方米米第三部部分营营销销推广广建议议推广思思路：：延续辉辉煌，，因地地制宜宜在项目目推广广形象象上继继承上上海经经验，，延续续沉稳稳、尊尊贵、、浪漫漫等特特征，，同时时根据据武汉汉项目目的实实际情情况及及市场场现状状加入入新的的元素素，如如水景景、稀稀有纯纯独栋栋等，，在推推广中中更符符合本本地水水土。。推广路路线：：三头并进市场营销联动营销社会营销推广目目标：：提升保保利品品牌在在武汉汉的知知名度度与质质感化销售售压力力于无无形，，整盘盘顺利利推售售推广主主题建建议炒作点点：保利地地产挂挂牌上上市受政策策影响响，别别墅项项目的的稀缺缺性纯别墅墅项目目的尊尊贵质质感保利٠十二橡橡树，，迎面面吹来来北美美风保利٠十二橡橡树庄庄园，，武汉汉最后后的尊尊贵领领地阶段：：预热热期（（2006年9至2007年年2月月）阶段：：强销销期（（2007年3月至至2008年2月））炒作点点：保利٠十二橡橡树庄庄园开开盘，，武汉汉开启启庄园园时代代武汉唯唯一北北美风风格的的滨湖湖纯独独栋别别墅项项目诞诞生庄园之之梦：：浪漫漫的滨滨湖领领地庄园之之旅：：和谐谐生活活、自自然舒舒适庄园之之魂：：北美美风情情，淡淡味人人生阶段：：延续续期（（2008年3月………））炒作点点：保利٠十二橡橡树庄庄园，，成就就一种种人生生尊贵，，不可可复制制收藏一一座庄庄园推广侧侧重点点：公司品品牌：：保利地地产成成功上上市稀缺性性：停批别别墅用用地、、开始始禁止止在湖湖泊边边开发发房地地产唯一性性：武汉唯唯一临临湖纯纯独栋栋北美美风格格别墅墅项目目自然环环境：：临汤逊逊湖，，自然然条件件优越越区位优优势：：距离武武汉市市区最最近的的纯别别墅项项目推广口口号：：滨湖··独独栋栋··北北美风风第四部部分广广告告执行行建议议案名缘缘自以以美国国南北北战争争为背背景的的著名名小说说《飘飘》及及其改改编的的电影影《乱乱世佳佳人》》，带带有深深深缅缅怀贵贵族生生活荣荣光的的烙印印，具具有深深深的的尊贵贵感，，代表表着优优雅、、沉稳稳、大大气的的生活活气度度。“你像像我一一样爱爱十二二橡树树园吗吗？””“是的的，我我爱它它，它它不仅仅是一一座庄庄园，，它是是一个个优美、、典雅雅的完完整世世界。。”建议继继承上上海项项目的的形象象包装装：广告风风格：：基本移移植上海保保利٠十二橡橡树庄庄园的广告告风格格，如如LOGO延用用，用用色仍仍以枫枫叶黄黄、酒酒红为为主，，着重重体现现尊贵贵、浪浪漫的的气质质广告内内容：：在上海海项目目的内内容基基础上上，根根据武武汉市市场的的实际际情况况加以以适当当调整整，如如增加加保利利地产产成功功上市市、滨滨湖特特色、、稀缺缺性等等内容容。秀稿稿展展示示说明：：因本项项目是是临水水纯独独栋别别墅，，面对对的客客户层层面十十分高高端，，为此此我司司将原原上海项项目LOGO进进行了了延深深，使使其更更具立立体感感，赋赋予更更加尊尊贵、、大气气的气气质。。LOGO延深系列一一系列二二广告通通路建建议：：主导媒媒体户外媒媒体报纸媒媒体长江日日报楚天都都市报报灯箱广广告江夏大大道路路旗交通要要道广广告牌牌辅助媒体网络DM直投酒店、商场、写字楼亿房网、搜房网时间媒体区域及版式主题2006.10户外立柱长江二桥品牌价值5强两湖大道与江夏大道交汇处保利地产全新力作即将登场2006.10路旗两湖大道项目形象展示（LOGO）2006.10亿房网首页顶部大旗幅项目形象及主题推广语2006.10网站建立项目网站链接到亿房广告上公司形象宣传、项目概况介绍及信息发布2006.10工地现场工地现场包装（围板等）地产品牌及项目高品质形象展示2006.12车身581、536路线/公司看房专车主形象画面+主题广告语2007.1形象展示中心国贸新世界及武昌新世界周围项目形象展示及信息解答2007.1长报、楚报、晚报软文武汉迎来北美风2007.2分众传媒楼宇电广写字楼、酒店、购物中心电梯地产品牌及项目形象广告2007.3长报、楚报半版项目营销中心剪彩成立2007.4长江日报半版硬广+半版软文保利地产全新力作即将登场2007.4长江日报全版保利人物访谈（杨总）2007.4长报、楚报、晚报全版十二橡树庄园正式开盘2007.4长江日报、楚报半版硬广+半版软文项目形象广告及项目总体规划2007.4长江日报、楚报全版总体规划、建筑特色、园林环境等2007.5长报、楚报、晚报全版五一看房大行动市场预预热期期及开开盘期期媒体体计划划神圣的工作在在每个人的日日常事务里，，理想的前途途在于一点一一滴做起。创造性模仿不不是人云亦云云，而是超越越和再创造。。逆境给人宝贵贵的磨练机会会。只有经得得起环境考验验的人，才能能算是真正的的强者。22:3522:3522:35:4522:35:45所谓天才，只只不过是把别别人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。强烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有强大的动动力才能在好好的职业中获获得成功。你你必须在心中中有非分之想想，你必须尽尽力抓住那个个机会。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放过任任何细节节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的竞争争优势，，就是比比你的竞竞争对手手学习得得更快的的能力。。把你的竞竞争对手手视为对对手而非非敌人，，将会更更有益。。一旦做出出决定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行动动!如果通用用公司不不能在某某一个领领域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就会把它它在这个个领域的的生意买买掉或退退出这个个领域。。我的宗旨一向向是逐步稳健健发展，既不不要靠耸人听听闻的利润，，也不要在市市场不景气时时，突然有资资金周转不灵灵的威胁。05-1月-2322:35:45在艰难时期，，企业要想获获得生存下去去的机会，唯唯一的办法就就是保持一种种始终面向外外界的姿态。。若想长期生生存，仅有的的途径就是要要使人人竭尽尽全力，千方方百计让下一一代产品进入入用户家中。。时间是一个伟伟大的作者，，它会给每个个人写出完美美的结局来。。自始自终把人人放在第一位位，尊重员工工是成功的关关键。让流程说话话，流程是是将说转化化为做的惟惟一出路。。1月-231月-2322:35:45在一个崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定会获得成成功。微软离破产产永远只有有18个月。坚持持是是一一种种智智慧慧，，固固执执是是一一种种死死板板。。1月月-231月月-23命运运是是一一件件很很不不可可思思议议的的东东西西。。虽虽人人各各有有志志，，但但往往往往在在实实现现理理想想时时，，会会遭遭遇遇到到许许多多困困难难，，反反而而会会使使自自己己走走向向与与志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一举举成成功功。。一个个管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下属属的的工工作作，，那那他他就就无无法法有有效效地地管管理理他他们们。。人们们所所认认识识到到的的是是成成功功者者往往往往经经历历了了更更多多的的失失败败，，只只是是他他们们从从失失败败中中站站起起来来并并继继续续向向前前。。22:35:4522:351月月-23等待待。。我我将将要要在在这这三三块块基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百计计请请一一个个高高招招的的专专家家医医生生，，还还不不如如请请一一个个随随叫叫随随到到且且价价格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是员工养养活了公公司。2023/1/522:35能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是伟大的的。不满足让让客户满满意，要要追求让让客户感感动，创创造客户户终身价价值。新经济时时代，不不是大鱼鱼吃小鱼鱼，而是是快鱼吃吃慢鱼。。路是脚脚踏出出来的的，历历史是是人写写出来来的。。人的的每一一步行行动都都在书书写自自己的的历史史。05一一月月202310:35下下午1月-23差错发发生在在细节节，成成功取取决于于系统统。速度就就是一一切，，它是是竞争争不可可或缺缺的因因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命运本本来就就不公公平所所以我我要改改变命命运。。投机取取巧的的人。。10:35:45下下午午22:35:45质量是是维护护顾客客忠诚诚的最最好保保证。。最好的CEO是构建他们们的团队来来达成梦想想，即便是是迈克尔·乔丹也需要要队友来一一起打比赛赛。2023/1/522:351月-23在这个世界界上，没有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念还还站立的话话。一个人要发发现卓有成成效的真理理，需要千千百万个人人在失败的的探索和悲悲惨的错误误中毁掉自自己的生命命。1月-2322:35:45感情投资是是在所有投投资中，花花费最少，，回报率最最高的投资资。壮士临阵决决死哪管些些许伤痕，，向千年老老魔作战，，为百代新新风斗争。。慷慨掷此此身。2023/1/522:35:4522:351月月-23谢谢谢各各位位！！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:35:4522:35:4522:351/5/202310:35:45PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:35:4522:35Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。22:35:4522:35:4522:35Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2322:35:4522:35:45January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202310:35:45下下午午22:35:451月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/522:35:4522:35:4505January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。10:35:45下午午10:35下下午22:35:451月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。22:35:4522:35:4522:351/5/202310:35:45PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2322:35:4522:35Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。22:35:4522:35:4522:35Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2322:35:4522:35:45January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月202310:35:45下下午22:35:451月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1