某某金域华庭整合营销推广策划方案

整合营销方案万科金域华庭1目录第一部分 基本概况—————————3第二部分 宏观经济—————————11第三部分 城市规划—————————26第四部分 房产经济—————————36第五部分典型个盘—————————52第六部分项目理解—————————63第七部分 客户定位—————————74第八部分项目定位—————————94第九部分销售策略—————————1022Part1基本概况31.地理位置广州市佛山禅城区狮山镇位于佛山市南海区东部东接广州南接佛山市禅城区西接狮山镇“广佛黄金走廊”基本概况42.基本数据总面积：125.77平方公里10个居委会和32个村委会户籍人口25.2万人，外来人口30万人综合经济实力排在全区各镇（街道）的第一位。下辖大沥、盐步、黄岐3个办事处基本概况53.区域特色与文化表现大沥是名符其实的文化名镇。大沥是中国民间艺术“醒狮之乡”、广东民族民间艺术“曲艺之乡”和“书画艺术之乡”。原产于大沥的沙皮狗是中国仅有的两种世界名犬之一。基本概况64.行政区域划分2005，南海镇级行政区域调整，原大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。大沥街办盐步街办黄歧街办基本概况7改变过去业态分布零散、重叠的缺陷,发挥各行业的集群效应.提升大沥形象，增强广州经济圈辐射效应加快城市化进程工业、住宅和商业分区清晰，改善以往大沥工业和住宅混杂引起的环境质量问题承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代物流中心等商贸物流业的更高形态发展4.行政区域划分----合并优势基本概况8北5.交通现状—华南咽喉要塞基本概况95.交通现状—华南咽喉要塞广茂铁路、321、325国首、广佛、广三高速公路、广州西环高速公路、穗盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内，是云南、广西、海南、粤西进入广州的西陆路门户。距广州白云（花都）新国际机场15公里距离国家一级港口南海港仅10公里。前往香港、澳门的车程约3小时，形成四通八达、交通便捷的交通网络。10Part2宏宏观观经经济济111.GDP分分析析2006年年大大沥沥镇镇GDP达达213亿亿，，增增长长24.74%南海海1/10人人口口,创创造造南南海海1/5GDP大沥沥是是南南海海两两个个超超百百亿亿城城镇镇之之一一预计计2010年年大大沥沥GDP可可以以达达到到300亿亿元元宏观观经经济济南海海龙龙头头强强镇镇122.大大沥沥镇镇居居民民收收入入分分析析大沥沥与与南南海海全全区区居居民民储储蓄蓄存存款款余余额额对对比比宏观观经经济济藏富富于于民民，，购购买买力力强强人均均储储蓄蓄存存款款余余额额达达11.6万万,远远高高于于全全区区的的平平均均水水平平4.8万万，，居居民民生生活活富富裕裕。。2006年年大大沥沥储储蓄蓄存存款款余余额额达达282.6亿亿元元，，占占全全区区总总额额的的28.7%133.产产业结构构分析产业结构构:工业业占主体体,第三三产业蓬蓬勃发展展宏观经济济第二产业业为主,第三产产业蓬勃勃发展有色金属属加工业业、商贸贸物流业业、房地地产业、、内衣业业为支柱柱产业。。14重点工业业卫星镇镇,经济济增长迅迅速大沥是广广东省重重点工业业卫星镇镇和全国国乡镇企企业百强强镇之一一。以有有色金属属深加工工业为主主，摩托托车生产产、机械械制造、、家用电电器、制制版印刷刷、塑料料建材、、制衣制制鞋、食食品饮料料等20多个优优势行业业.2007年年上半年年，大沥沥工业总总产值266.51亿亿元，同同比增长长26.02%；投资潜力力显著，，发展后后劲强大大2007年上半半年，大大沥百万万元以上上招商引引资项目目56个个.其中中，计划划总投资资超千万万元项目目24个个，计划划总投资资超亿元元项目8个。引入了中中国铝业业、深圳圳同心黄黄金首饰饰、广东东致卓精精密轮毂毂及PCB电子子铜等四四大项目目。3.产产业结构构分析----工业占占主体宏观经济济15城市百货货、连锁锁商业、、连锁服服务业为为主体的的城市商商业体系系在大沥沥已初步步形成，，提升大大沥商业业竞争力力，3.产产业结构构分析----第三产产业蓬勃勃发展有利于该该区域城城镇化进进程加速速，广佛佛黄金走走廊正日日渐成为为以商贸贸、物流流、居住住等为核核心产业业的新兴兴城区宏观经济济164.大大沥支柱柱产业分分析1.有有色金属属产业2.商商贸物流流业3.房房地产业业4.内内衣业:中国内内衣名镇镇宏观经济济17规模：有有色金属属生产企企业1000多多家，年年产量超超过80万吨，，约占全全国的35％，，年税税收额超超过5亿亿元。产业链：：全国首首个“再再生金属属物流加加工基地地”,金属流流通量每每年200多万万吨,约约占全国国总量的的1/3。4.1有有色金金属产业业“中中国铝业业第一强强镇”发展瓶颈颈：粗放放型经营营的中低低端企业业无序发发展,没没有充分分发挥规规模效应应现状宏观经济济184.2商商贸物物流业----广佛区区域性专专业市场场及物流流集散地地嘉洲广场场、雍景景商城、、时代广广场相继继开业，，都市名名汇、新新都会广广场正加加紧建设设，商业业业态逐逐渐丰富富，城市市商业架架构初步步形成发展瓶颈颈：旧有有商业档档次形象象不高，，需要合合理城市市规划提提升业态态档次大沥“巴巴黎春天天”商业业步行街街和黄岐岐商业中中心步行行街人气气鼎盛.,但缺缺乏规划划,管理理档次形形象不高高现状宏观经济济19广佛区域域性专业业市场及及物流集集散地的的地位逐逐步确立立南国小商商品城、、中大小小商品城城隆重开开业，中中建博美美五金装装饰材料料城、九九龙小商商品城、、大沥桂桂江农产产品市场场、广铁铁三眼桥桥粮油物物流中心心和康力力医药物物流中心心全面施施工，广广佛区域域性专业业市场及及物流集集散地的的地位逐逐步确立立。发展瓶颈颈：新建建大型专专业市场场还没成成型,需需要更完完善的规规划支持持4.2商商贸物物流业----广佛区区域性专专业市场场及物流流集散地地宏观经济济204.3房房地产产业:品品牌发展展商带动动大沥地地产大沥是众众多地产产大锷进进驻佛山山的试金金石，市市场竞争争甚为激激烈，形形成百花花齐放之之局面。。万科、、中海、、雅居乐乐、碧桂桂园和合合生创展展为争夺夺市场份份额，不不断推出出新品，，销售十十分畅旺旺。发展瓶颈颈：旧三三镇（黄黄歧、盐盐步、大大沥）旧旧有功能能分区不不清晰，，工业居居住鱼龙龙混杂，，居住环环境制约约房地产产业的升升级2007年上半半年，房房地产投投资22.19亿元，，同比增增长67%；销销售面积积51万万平方米米，销售售金额27亿元元，同比比增长12.5%现状宏观经济济214.4内内衣衣业:中中国内衣衣名镇发展瓶颈颈：“三三来一补补”，品品牌发展展、销售售网络受受限制，，影响企企业发展展，无自自主品牌牌技术支支撑，需需要政府府引导下下大力引引入技术术人才，，发展自自主优势势。现状大沥盐步步是“中中国内衣衣名镇””，也是是广东省省专业镇镇技术创创新试点点之一。。大沥镇镇现有内内衣生产产及相关关企业共共140多家.从业人员员逾2万万人，内内衣年产产量达1000多万打打，约60％出出口世界界各地，，以欧美美地区为为主。宏观经济济22优二：将10％％的低端端产业或或企业向向外转移移，到2010年完成成20％％～30％的工工业用地地置换，，用于建建立工业业园区，，开发铝铝材等主主导产业业，实现现土地的的合理利利用。强三：以城南中中心商贸贸区的建建设带动动加强大大沥第三三产业发发展。城南中心心商贸区区位于大大沥城区区南部，，规划面面积0.5平方方公里，，未来5~10年内重重点发展展各种类类型的商商业及房房地产。。未来五五年，还还将进一一步搞好好其他配配套建设设，务求求营造更更良好的的营商环环境。5.产产业发展展战略：：东优西西拓、强强三优二二解决瓶颈颈,大沥沥提出““东优西西拓、强强三优二二”产业业发展战战略宏观经济济235.产产业发展展战略：：东优西西拓、强强三优二二东优西拓拓”：大沥东部部优化和和提升第第三产业业，尤其其是商贸贸、物流流业、房房地产为为主；大沥西部部以长虹虹岭工业业园为中中心形成成新的工工业板块块，经过过几年时时间再创创造100亿的的工业产产值，预预计2010年年大沥GDP达达300亿。宏观经济济24小结大沥作为为一个重重点卫星星工业城城市，处处于转型型期，旧旧有城市市规划功功能布局局难以满满足大沥二三三产业发发达，经经济实力力强需要新的的城市规规划进行行合理的的功能分分区，实实现经济济优化发发展。产业发展展战略：：东优西西拓、强强三优二二宏观经济济25Part3城城市规划划261.大沥沥城市发发展规划划城市定位位：广佛佛都市区区重要的的区域性性专业市市场及物物流集散散地，佛山具有有优良生生态环境境的新城城区，南海重要要的制造造业基地地之一。。规划范围围：城市市总用地地125平方公公里，其其中居住住用地共共26.78平平方公里里。城市规模模：2010年总人人口规模模为65万，2020年为75万。。发展目标标：对城城市进行行合理的的功能分分区与规规划建设设，实现现工业与与住宅的的合理分分区，满满足城市市发展需需要。城市规划划272.城城市规划划----广佛佛重要的的区域性性专业市市场及物物流集散散地引入大量量资金和和技术人人才，是是大沥未未来重要要的经济济增长点点。并并为大沥沥商贸业业的进一一步升级级提供大大量的消消费需求求和强势势的经济济后盾。。规划设置置大型物物流中心心,丰富富产业结结构城市规划划28位于大沥西部长虹岭仙溪湖畔，总面积达800多公顷。南部是高新技术开发区、有色金属开发区分别在工业园中部为仙溪湖旅游渡假区、农业生态保护区，东南部是佛山市培养科学技术人才的摇篮——佛山科学技术学院（北院），北面是南海市信息化产业发展基地。2.城城市规划划----南海海重要的的制造业业基地之之一以建设佛佛山具有有优良生生态环境境的新城城区为基基础，保保持南海海经济龙龙头地位位，升级级传统支支柱产业业——制制造业。。以长虹工工业园为为中心,转移低低层次产产业,发发展总部部经济将低层次次产业转转移，将将企业总总部研发发、设计计、销售售、办公公等核心心部分和和高端生生产环节节留在大大沥，发发展总部部经济。。成为南南海重要要的制造造业基地地。城市规划划292.城城市规划划----佛山山具有优优良生态态环境的的新城区区【物业升升级】【产业升升级】【环境升升级】在未来3年内开开展“三三旧”改改造项目目68个个，总改改造面积积220万平方方米，其其中重点点项目26个，，改造面面积200万平平方米。。退陈引新构建建新版图。启启动联滘片区区废旧塑料回回收行业，废废旧金属回收收行业，清除除碎布加工行行业整治相继继进行。下一一步，大沥将将着手转移废废旧棉花加工工行业。同同时为有色色金属产业、、商贸业等支支柱产业，搭搭建平台。未来3年内，，大沥将投资资过亿元，对对镇内13条条主干河涌进进行整治，并并对村组整治治河涌给予补补贴。此外，，城南污水处处理厂的管网网铺设正在加加速进行，盐盐步污水处理理厂将在年内内奠基并争取取明年投入运运营。中心城城区生活污水水实现截污的的设想不久将将会实现。全面整治升级级促重镇变变新城城市规划303.发展战战略：一脊两两翼城市规划314.发展战战略：一脊两两翼连接南海经济济，大沥经济济实力与消费费力将进一步步与南海、广广佛融合，同同时向西部扩扩张，带动周周边配套及房房地产市场的的发展。项目目位于“西翼翼”，未来将将发展成为大大沥新城金融融商贸中心。。制造业、工业业、房地产业业全面发展城市规划325.城市功功能分区

居住居住居住居住工业园工业园商贸区黄岐海南居住综合片区黄岐海北居住综合片区盐步居住综合片区大沥居住综合片区商贸综合发展区长虹岭工业园南部工业片区七大功能片区《佛山市南海区大沥盐步组团总体规划》明确功能分区，改变居住、工业交叉分布现状，四大居住片区形成规模发展，将有效改善大沥生活居住环境，并扩大当地楼盘的辐射面。功能分区清晰晰，改善居住住环境，发挥挥工业规模效效应城市规划33“六横”：：广佛－广三三高速、建设设大道、广佛佛新干线、广广佛高速与西西环高速联系系线、穗盐路路－同庆大道道、海八路；；“六纵”：：广州西环高高速公路、佛佛山一环、桂桂和路、广佛佛高速、325国道新线线、虹岭路。。6.城市路路网建设-----与广广州无缝对接接六纵六横公路路建设：东西走向———从广州窖口口开始，经黄黄岐海北居住住综合片区、、商贸综合发发展区、大沥沥居住综合片片区后，向南南接入佛山禅禅城区，与在在建的广佛地地铁衔接。南北走向———与广佛轨轨道线在海八八路站相连；；向北，经过过商贸综合发发展区，与广广州地铁5号号线延伸线相相连；经里水水、和顺镇区区，与花都区区范围内的轨轨道交通线相相接，经花都都汽车城、花花都中心城区区，沿云山大大道向东进入入新机场。东西、南北轨轨道建设：城市规划——优化后的的大沥交通，，将有16个个出口通往广广州，与广州州实现无缝对对接。34从城市总体规规划角度，大大沥将会加强强区域的空间间布局优化，，奠定广佛经经济圈中心的的地位。从规划产业发发展角度，““东优西拓、、强三优二””将有效实现现资源优化和和产业优化。。从城市交通规规划角度，路路网建设的发发展，将会改改善大沥的内内部交通路网网畅顺，以及及缩短与周边边城市距离。。但从商业发发展前景而言言，城区之间间的距离缩短短反而更易造造就消费力外外流的机会，，影响本地商商业的发展。。小结城市规划35Part4房房产市场361.总体印印象2007年1-11月南南海区各镇街街普通住宅成成交信息统计计大沥镇普通住住宅成交面积积居南海区之之二，成交均均价居南海之之三房地产市场372.供求关关系大沥街道供应应和成交面积积最少，但价价格增长幅度度最高，达15%房地产市场382006-2007年大大沥街道楼盘盘普通住宅销销售统计表房地产市场已售单位统计计包括已备案案单位和已签签约单位统计数据只包包括各楼盘的的洋房,不包包括车位/商商铺/别墅统计数据来源源于”佛山建建设局”,统统计时间截至至2007-12-1039大沥街道市场场供应最少，，06年成交交主要为南海海碧桂园1128套“翠翠堤水岸”花花园洋房，07年新推出出海琴轩和名名汇城市花园园共800多多套单位，到到目前为止约约销售5成；；黄歧、盐步品品牌大盘云集集，供应充足足，市场较为为稳定；相对其它两区区，大沥街道道表现出更大大的市场承受受力，价格自自2006年年第三季度起起快速增长，，第三季度均均价已超过黄黄岐、盐步；；房地产市场403.大沥街街道的楼市状状况楼盘供应结构构由低端的单单体楼转向中中高端的住宅宅小区，价格拉升大规模：总建面2.8万㎡，共437套；产品类型：多层、高层组成；推售时间：2004年-2006年均价：2524元/㎡金碧华庭2004年规模：总建面4.8万㎡；共540套产品类型：小高层；推售时间：2005年-2006年均价：4323元/㎡名汇苑2005年规模：总建面7万㎡；产品类型：高层；推售时间：2002年-2005年均价：1682元/㎡德明大厦2006年2007年规模：总建面9.6万㎡；共561套产品类型：小高层；推售时间：2007年3月-现在均价：5500元/㎡名汇城市花园“翠堤水岸”花园洋房，共1128套产品类型：多层、低层；推售时间：2006年均价：4200元/㎡南海碧桂园房地产市场414.产品结结构大沥镇普通住住宅套均成交交面积信息统统计大面积单位需需求增大，产产品主力供应应面积为130-160平米房地产市场424.产品结结构大沥街道市场均价低，，丰厚的居民民消费能力实实现了客户群群对大面积单单位的需求，，套均面积需需求在130-160平平方米之间。。06年南海海碧桂园“翠翠堤水岸”户户型面积包括括70-80㎡二房，133㎡三房房和155-250㎡四四房以上；07年名汇城城市花园和海海琴轩成交单单位以三房130㎡以上上为主。黄岐、盐步集中了大沥大大部分的外来来发展商，产产品档次高、、结构丰富，，凭借与广州州约一半的价价格差距，吸吸引了约6成成广州客源。。因此相对充充裕的资金与与低价位，实实现了广州客客户100-120㎡的的大面积需求求。房地产市场435.客源流流向大沥本地人购购房外流现象象严重，外来来移民是大沥沥商品房购买买主体房地产市场445.客源流流向大沥街道污染染严重的居住住环境、杂乱乱的治安氛围围和低档次、、高密度的楼楼盘素质导致致客户外流现现象严重；本地高端客户户群除通过村村镇土地竞拍拍自建房，普普遍在南国桃桃园、狮山、、丹灶或桂城城置业。外来来高端城镇移移民是大沥商商品房成交最最活跃的群体体，大部分都都会在大沥城城镇置业，占占大沥购房群群体的6成；；自建房房地产市场456.土地供供应大沥镇2007年度经营营性用地指标标一览表(单位：公顷顷)可开发土地资资源少，旧旧城改造”盘盘活土地房地产市场4647土地供应日益益紧缺,；特特别是大沥街街镇，更是““寸土尺金””，稀缺性性将极大提升升新房地产项项目的升值、、投资潜力；；大沥城镇旧物物业大多建于于20年前，，建造档次低低，现正是合合同到期或将将近到期的时时间。在土地地供应紧缺的的情况下，全全城掀起了大大规模的“旧旧城改造”，，置业需求求日益膨胀；；6.土地供供应房地产市场487.政策影影响大沥街道在售售楼盘少，成成交量、价格格受供应影响响大，政策影响不明明显。房地产市场3月，物权法正式公布；5月，上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；6月，明确房屋买卖的契税计税价格应当包括房屋的装修费用；7月，第二次上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；8月，住房公积金贷款上限提至20万；9月，“二套房”贷款首付款比例和利率水平提高；10月，存款准备金上调至13%；498.政策对对盐步、黄岐岐的影响黄岐价格持续续攀升，受政政策影响不明明显房地产市场508.政策对对盐步、黄岐岐的影响盐步临近广州州，以广州为为风向标，受受政策影响明明显房地产市场519.未来新新政预测及分分析新政一：2008-2009年可能能开征“保有有税”目的：针对对户型面积积偏大的房房子收取一一定费用，，鼓励购买买中小套型型住宅，促促进理性购购房。预测：保有有税144M2可能能是起征面面积，税率率大概在0.8%左左右。影响：对整整个房产保保有环节进进行征税，，持续征收收的原则将将迫使购房房投资和消消费回归理理性空间。。新政二：““两税合并并”，明年年卖楼省税税费利好：调低低了税率，，扩大了开开发商利润润空间。预测：927放贷新新政后，市市场成交量量下降。购购房者和发发展商形成成角力的状状态。对于于已完成今今年目标，，实力雄厚厚的发展商商预计会继继续控货，，以期待明明年更大的的利润空间间。大沥街道受受土地供应应限制，房房地产市场场供应少，，受政策影影响不明显显。相对本项目目，“保有有税”的实实施将产生生一定的影影响，但大大沥镇强民民富的市场场特征将对对项目提供供充足的支支撑.房地产市场场52小结房地产成交交活跃，供供应缺口导导致价格上上涨幅度大大房地产受政政策影响较较弱房地产成交交活跃，供供应缺口导导致价格上上涨幅度大大市场产品结结构以中低低端为主，，高端产品品匮乏房地产市场场53Part5典型个个盘54南海桂城佛山禅城10分钟15分钟大沥盐步黄歧天安鸿基花花园地理位置：：南国桃园园东门发展商商：天安（（广州）投投资有限公公司占地面积：：900亩亩总建面积：：18万㎡㎡容积率率：0.28绿化率率：73.3%总户数数：1000多户产品类型:别墅、、公入市时间：：2001年年底配套：23000平平方米天然然湖泊；4500㎡㎡星级阳光光会所；4800平平方米商业业中心典型外流个个盘，7成成客户来自自大沥个盘分析55产品结构以以260-500㎡㎡别墅为主主天安鸿基花花园个盘分析56风格各异的的别墅，突突显主人风风情万种的的个性与审审美天安鸿基花花园个盘分析57座落于南国国桃园内，，环境资源源优越；离大沥仅十十分钟车程程，生活、、工作游刃刃有余；以3个近6万㎡天然然湖泊为中中心，别墅墅依山就势势，各自拥拥有独立、、优美的景景观元素；；超低密度、、超高绿化化率、超强强可塑性，，切合客户户群需求；；大型、高档档次而充满满异国情调调的配套设设施，满足足业主一切切生活、娱娱乐所需。。——环境为为项目最大大亮点；——为突显显身份、个个性，客户户不惜重金金打造，房房子内外兼兼修。天安鸿基花花园个盘分析58地理位置：：大沥镇雅雅瑶桂和路路发展商商：碧桂园园集团代理商商：自销总建面积：：62.7万㎡总户数数：3000户产品类型:别墅、、洋房建筑风格：：欧式入市时间：：2006年1月——未来项项目最大竞竞争对手基本信息南海碧桂园园个盘分析59产品分析“阳光花海海”浪漫阳阳光别墅，，2006年1月1日开卖联排别墅为主，少量独立别墅；面积：238-378㎡，花园75-350㎡；均价：联排别墅4000-6000元/㎡，独立别墅7500-8500元/㎡南海碧桂园园个盘分析60“翠堤水岸岸”花园洋洋房1128套，2006年年五一开卖卖产品分析南海碧桂园园17栋11层“大户人家”洋房、11栋低层洋房、1栋复式洋房；主力户型：155～250㎡四房、五房单位均价：4200元/㎡（带装修）主力客户群：雅瑶当地居民、公务员，广州客户较少个盘分析61“蓝天山畔畔”一期，，2006年五一开开卖产品分析南海碧桂园园80套联排排别墅户型：335-378㎡，七七房、九房房二厅，均价：5000元/㎡（带装装修）个盘分析62“蓝天山畔畔”二期，，2007年二月开开卖49套独立立别墅户型：400-806㎡，七七/八/十十房二厅均价：5000元/㎡（带装装修）销售情况：：12月1日销售22套产品分析南海碧桂园园63小结大沥镇稀缺缺别墅产品品，自住、、投资相宜宜；成熟品牌形形象，治安安物管好；；高档次、大大社区环境境，成熟居居住氛围；；规划过于密密集，别墅墅私密性不不高；商业配套人人气不旺；；生活配套套缺乏。——以大沥沥唯一在售售别墅带动动洋房的销销售；——以项目目创新产品品及品牌物物管进行市市场突围。。个盘分析64Part6项目理理解651.项目目介绍地块位置：：佛山市南南海区大沥沥镇体育中中心区西侧侧地段地块现状：：用地红线线外基础设设施达到五五通，即通通路、通电电、通供水水、通排水水、通讯，，用地红线线内土地部部分平整。。交易面积：：75915.8平平方米土地用途：：城镇混合合住宅用地地使用年限：：住宅用地地柒拾年、、商业用地地肆拾年、、其他用地地伍拾年容积率：≤≤2.4；；建筑密度：：≤28%；绿地率：≥≥30%；；大沥镇政府大沥体育文化中心2分钟生活圈项目理解662.SWOF分析析项目理解67产品对比——跃式、复复式个性化化产品备受受欢迎据市调情况况分析，大大沥消费者者追求产品品个性化与与生态环境境。创新产品配配合新居住住观念以引引导消费者者的好奇与与购买倾向向。3.项目目竞争态势势分析---产品对对比项目理解68西部首个居居住社区，，树标杆新新标准本项目区位位相对处于于劣势，非非重点开发发商住区域域，以承接接东部工业业转移为主主。项目周边无无竞争对手手，市政工工程，机关关单位向该该区集中。。引导项目形形象定位为为行政商务务区的休闲闲居住氛围围社区。3.项目目竞争态势势分析----区位位对比项目定位69优质物管成成就和谐人人居治安差为大大沥普遍共共识，项目目周边村落落、工业区区围绕，治治安问题更更加突出。。万科优质的的物管服务务认同度高高，可以此此引导本地地消费者形形成新的和和谐人居观观念。3.项目目竞争态势势分析-----物物业管理对对比项目理解70万科是全国国知名品牌牌，广东第第一名牌，，市场认识识度高。通过宣传深深化万科品品牌认知度度，吸引客客户对居住住持续服务务的认可。。全国知名品品牌引领居居住新气象象3.项目目竞争态势势分析----品牌牌对比项目理解713.项目目竞争态势势分析----配套套对比教育配套优优势突显项项目氛围大沥为典型型产业城市市，高档次次、大型配配套相当缺缺乏。项目与大沥沥巴黎春天天商业街约约10分钟钟车程，商商业配套相相对完善。。项目周边教教育配套拥拥有大沥高高级中学、、实验小学学，优势明明显，可深深化推广。。项目理解72分析—特色色街区文化化打造次级级商圈项目距离长长虹岭工业业园5分钟钟车程，大大沥高级中中学2分钟钟车程，大大沥体育文文化中心不不到1分钟钟车程。未来项目商商业除针对对项目业主主外，还可可辐射至工工业园中高高层，高级级中学师生生，体育中中心运动休休闲人群。。3.项项目竞争态态势分析----项项目商业定定位对比项目理解73市场整体向向好，中产产置业定格格突显地产产公民形象象同档次项目目均计划于于年底到明明年1月期期间推货，，前期产品品均基本售售馨。对未来价格格预计均统统一在7000–8000元元/平方米米。预计楼市在在经过对新新政策的消消化后将保保持稳定发发展趋势，，项目定位位8000元/㎡处处于市场均均价范围内内。3.项目目竞争态势势分析----价格格分析项目理解74小结价格定位：：均价8000元/㎡；市场突围：：品牌、物物管、教育育配套、产产品。项目理解7576Part7客户定定位771.客户户分析思路路大沥常住人人口分析挖掘核心客客户群核心客户群群访谈调研研地产产从从业业人人员员访访谈谈调调研研核心心客客户户群群的的购购房房需需求求特特征征客户户定定位位782.核核心心客客户户群群目标客户群核心心客客户户群群为为在在大大沥沥工工作作的的中中型型专专业业市市场场/商商贸贸市市场场企企业业主主客户户定定位位79家庭庭年年收收入入在在10––50万万间间的的本本地地居居民民追追求求人人居居社社区区氛氛围围，，相相对对完完善善物物业业管管理理，，同同时时兼兼顾顾工工作作需需要要，，子子女女求求学学入入户户需需要要，，因因此此成成为为大大沥沥房房地地产产市市场场潜潜在在消消费费力力。。家庭庭年年收收入入在在20––100万万以以上上的的外外来来居居民民在在大大沥沥生生活活时时间间长长，，融融入入到到大大沥沥生生活活文文化化当当中中，，事事业业与与家家庭庭已已扎扎根根于于大大沥沥，，因因此此在在生生态态环环境境优优越越，，交交通通便便利利的的前前提提下下选选择择在在周周边边区区域域及及大大沥沥区区域域内内选选择择高高素素质质项项目目置置业业。。分析析：：客户户定定位位803.访访谈谈调调研研————地地产产从从业业人人员员客户户定定位位813.访访谈谈调调研研————核核心心客客户户群群客户户定定位位82城镇镇新新移移民民成成置置业业主主力力———在在大大沥沥镇镇街街置置业业最最活活跃跃的的消消费费群群体体是是高高收收入入外外来来务务工工者者4.核核心心客客户户群群需需求求特特征征---客客户户分分布布客户户定定位位83大沥沥置置业业以以自自住住为为主主———城城镇镇新新移移民民跟跟本本地地人人一一致致认认为为置置业业首首先先要要满满足足自自住住需需求求，，首首付付高高，，按按揭揭期期短短可可以以推推断断出出投投资资性性置置业业观观念念相相对对薄薄弱弱。。4.核核心心客客户户群群需需求求特特征征----置置业业目目的的客户户定定位位84口碑碑传传播播是是当当地地客客户户群群体体的的信信息息主主要要来来源源；；主要要通通过过现现场场样样板板房房及及园园林林景景观观认认识识楼楼盘盘。。4.核核心心客客户户群群需需求求特特征征---楼楼盘盘信信息息获获知知途途径径口碑碑传传播播是是当当地地客客户户群群体体的的信信息息主主要要来来源源；；客户户定定位位85置业业范范围围在在工工作作地地不不远远为为首首选选——本本地地人人与与新新移移民民对对工工作作的的积积极极态态度度，，决决定定了了在在大大沥沥工工作作地地不不远远地地方方置置业业的的需需求求。。4.核核心心客客户户群群需需求求特特征征---置置业业范范围围置业业范范围围以以就就近近工工作作为为原原则则客户户定定位位86对品品牌牌忠忠诚诚度度高高4.核核心心客客户户群群需需求求特特征征---品品牌牌忠忠诚诚度度客户户定定位位—本本地地人人对对碧碧桂桂园园品品牌牌忠忠诚诚度度高高，，对对其其他他品品牌牌认认知知度度有有限限，，需需要要深深化化引引导导87高度度重重视视物物管管———要要求求很很高高，，既既要要严严谨谨又又要要方方便便，，是是决决定定购购房房的的前前提提之之一一。。4.核核心心客客户户群群需需求求特特征征---物物业业管管理理客户户定定位位88客户户对对产产品品要要求求是是舒舒适适感感要要强强，，房房大大厅厅大大阳阳台台大大，，房房屋屋开开间间好好，，注注重重实实用用性性，，对对创创新新户户型型接接受受能能力力强强，，可可以以接接受受跃跃式式、、错错层层等等创创新新户户型型，，较较标标榜榜个个性性。。4.核心客客户群需求特特征---户户型设计舒适感要求高高客户定位、89单一追求大园园林景观——非常注重重园林、绿化化，是促成楼楼盘成交的重重要因素4.核心客客户群需求特特征---园园林客户定位90客户要求闹中中带静，不能能太混杂，对对配套仍停留留在满足基本本生活需求上上。4.核心客客户群需求特特征---配配套要求不高客户定位91传统中带有时时尚4.核心客客户群需求特特征---建建筑风格客户定位对建筑风格没没有肯定的要要求，但提出出要带有时尚尚性，大沥客客户经常出游游欧洲，见识识广但总结性性比较差需要要引导924.核心客客户群需求特特征---装装修标准青睐毛胚房客户定位当地人普遍青青睐毛坯房，，可以自主装装修设计，体体现个性，但但也接受简单单装修93房屋与车位捆捆邦式销售是是当地房产市市场的特色之之一。市场上车位供供不应求，成成为购房置业业的重要影响响因素。车位位配比至少是是1：1以上上。4.核心客客户群需求特特征---车车位客户定位94购房以自住为为主，“无无债一身轻””思想仍较浓浓厚，但按揭揭付款购房会会成为趋势。。4.核心客客户群需求特特征---付付款方式一次性付款为为主客户定位95小结项目主力客户户群：城镇新新移民第一置业因素素：物管-绿绿化-车位-户型针对城镇新移移民，营造特特色社区文化化、社区氛围围；针对专业市场场、金融商贸贸区等客户工工作、生活集集中区域进行行主题活动推推广、宣传，，配合点对点点式销售服务务，在市场形形成广泛影响响，拉动销售售。并带动本本地人客户的的关注；96Part8项项目定位97项目定位在万科的产品品体系中，““金”色系列列定位为城市市中心、时尚尚精英一族的的中高端产品品。产品定位主要客户群项目风格定位位金域蓝湾金御华府金色家园金域华庭将秉秉承金色系列列产品风格，，带给大沥市市民崭新的居居住概念，引引领居住潮流流。98城市新移民原大沥外流居民专业市场小企业主金领一族投资者周边区域现居民客户群体如何构成？项目定位产品定位主要客户群项目风格定位位99因此，我们认认为，我们的的主力客户群群是：公务员、教育育体系高薪人人士及当地企企业高管层及及技术人员，，我们统称为为“金领一族族”周边专业市场场小企业主项目定位产品定位主要客户群项目风格定位位100我们的客户群群体有哪些特特征？他们事业处于于发展阶段，，有一定经济济基础，对未未来及生活充充满憧憬；他们生意与国国际接轨，见见识广博；他们珍惜家庭庭关系，自己己辛苦拼搏为为家人创造更更好生活环境境，家中事务务一般交由老老人及孩子自自行管理；他们对现居住住条件不尽满满意，特别是是治安及空气气环境，但由由于工作关系系暂不便离开开大沥；项目定位产品定位主要客户群项目风格定位位101项目定位产品定位主要客户群项目风格定位位佛山经纬房产产咨询有限公公司因此，金域华华庭是大沥市市民期待已久久的梦想家园园。102准确定位，错错位竞争，减减少竞争风险险。项目定位产品定位主要消费群项目风格定位位金域华庭定位位为中高端时时尚项目；适合市场需求求；填补市场空白白，更可与对对手形成错位位竞争，减低低竞争风险。。103项目定位产品定位主要消费群项目风格定位位金色的梦想领领域——城市新居居住概念———概念内涵金色是产品系系列，突显品品牌效应；金色是工作领领域，体现事事业成就；金色是居住氛氛围，章显身身份尊贵；金色是生活向向往，表达未未来追求；金域华庭，是是您梦想的金金色领域！104Part9销销售策略105首期货量统计计营销目标阶段部署开卖方式销售策略106首期货量统计计营销目标阶段部署开卖方式销售策略107首期货量统计计营销目标阶段部署开卖方式销售策略五大阶段，，两大高潮潮，奠定项目目胜局4月初6月7-8月9月首次公公开发发售二次开开卖收筹二次收收筹售楼部部开放放样板间间园林林示范范区开开放5月6月1日工程配配合销售工工作5月1日备注：：具体体开盘盘时间间根据据工程程进度度及市市场情情况另另议。。108引爆式式销售售，制制造全全城热热话销售策策略首期货货量统统计营销目目标阶段部部署开卖方方式集中式式开卖卖方式式，虽虽能引引起关关注，，造就就楼盘盘气势势及羊羊群效应,但从调调查所所得，，大沥沥人由由于工工作较较忙碌碌，而而且销销售习习惯令令他们们不愿意意参与与过多多繁复复的程程序及及轮侯侯，甚甚至会会因此此而放放弃购购买。。故本项项目开开卖方方式建建议与与开盘盘活动动“千首宴宴”一同进进行，，让参参与者者在饭饭后余余兴之之际参参与抽抽签，，巧妙妙渗透透开卖卖，千千人共共聚，，也达达至造造势效效果。。109即使赠品品只是一一张纸，，顾客也也是高兴兴的。如如果没有有赠品，，就赠送送“笑容容”。所谓企业业管理就就是解决决一连串串关系密密切的问问题，必必须有系系统地予予以解决决，否则则将会造造成损失失。浪费时时间。。1月-231月-23盖茨运运用的的管理理风格格既不不是美美国的的个人人主义义式，，也不不是日日本的的共识识主义义式，，而是是独树树一帜帜的达达尔文文式企业成功经经典名人名名言22:5322:5322:53:441月-23前方充满着着未知，但但我必须得得走。无法评估，就就无法管理。。1月-231月-231月-231月-2322:5322:53授权就像放风风筝，部属能能力弱线就要要收一收，部部属能力强了了就要放一放放。军队无放任，，学校无放任任，此今日世世界各共和国国之道例。军军队放任，则则将不能以令令，学校放任任，则师不能能以教；将不不能令则军败败，师不能教教则学校败，，其为国忠，，莫此之尤。。05-1月-2305-1月-23积极的人在每每一次忧患中中都看到一个个机会，而消消极的人则在在每个机会都都看到某种忧忧患。不是是没没办办法法，，而而是是没没有有用用心心想想办办法法。。用用心心想想办办法法，，一一定定有有办办法法，，迟迟早早而而已已。。1月月-231月月-231月月-23用人人不不在在于于如如何何减减少少人人的的短短处处，，而而在在于于如如何何发发挥挥人人的的长长处处。。观察察才才行行。。你的的脸脸是是为为了了呈呈现现上上帝帝赐赐给给人人类类最最贵贵重重的的礼礼物物做人低三三分，做做事高三三分。22:53:4422:53:4422:531月-23决不能在在没有选选择的情情况下，，作出重重大决策策。经营企业业，是许许多环节节的共同同运作，，差一个个念头，，就决定定整个失失败当你在在事业业上遇遇到挫挫折，，有"打退堂堂鼓"的念头头时，，你应应该加加以注注意，，这是是最危危险的的时候候!1月-231月-2322:5322:53:44世界上上没有有夕阳阳企业业,只有落落后和和不思思进取取的企企业。。光靠价价格便便宜的的产品品能够够长久久地存存活下下来。。没有组组织就就没有有管理理，而而没有有管理理也就就没有有组织织。管管理部部门是是现代代组织织的特特殊器器官，，正是是依靠靠这种种器官官的活活动，，才有有职能能的执执行和和组织织的生生存。。管理就是做做好无数小小的细节工工作。05-1月月-2305-1月月-231月-23将良品率预预定为85%，那么便表表示容许15%的错误存在在。顾客是重要要的创新来来源。人生的选择择决定一切切。成功的企业业领导不仅仅是授权高高手，更是是控权的高高手。卓有成效效的管理理者善于于用人之之长。2023年1月月5日05一一月2023做生意，，要随着着形势的的变化而而变化。。做小生生意，在在于勤;做大生意意，要看看政治观观局势。。魔鬼存在于细细节之中。一月231月-2322:53大多数的错误误是企业在状状况好的时候候犯下的，而而不是在经营营不善的时候候。没有什么比忙忙忙碌碌更容容易，没有什什么比事半功功倍更困难。。成功的方法千千万条,多总结别人的的失败,根据现实的路路行走,不要太在意听听取名人大家家的创业格言言。协调以以及控控制。。1月-232023/1/522:5310:53:44下下午午企业做做大后后CEO说话要要越来来越细细。小小企业业要有有长远远的打打算大大企业业要有有注意意细节节。2023/1/522:53:44企业的的成功功靠团团队，，而不不是靠靠个人人。只要要不不是是相相当当重重要要的的商商品品，，不不是是稳稳健健踏踏实实地地行行商商，，迅迅速速发发展展就就等等于于迅迅速速破破产产，，只只有有使使多多种种商商品品不不间间断断地地相相继继配配合合上上市市，，才才能能使使迅迅速速发发展展的的事事业业稳稳步步前前进进。。1月月-232023/1/522:53:44正确确的的决决策策来来自自众众人人的的智智慧慧。。周到到的的服服务务，，那那简简直直是是难难以以想想象