某地产海上春天房地产市场调查与

万科海上春天房地产市场调查与分析1-1海上春天项目概况1-1-1、位置及规划面积：1、本项目座落于上海春申示范区总体规划中的4号—9号地块，东西长约800米，南北宽约600米，基地呈长方形，总占地面积66.46公顷，约996.8亩。基地位于浦西闵行区莘庄站南广场以南。1-1海上春天项目概况1-1-2、总体规划设想：1、本项目分四期开发完成，住宅容积率为1.26，总建筑面积48万平方米，以多层和小高层为主，局部规划地低层联体住宅和高层住宅。项目一期总占地面积8.37公顷，约125.6亩，住宅容积率为1.31，建筑面积9.5万平方米。1-1海上春天项目概况1-1-3、一期住宅规划：住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅、沿湖区的别墅形成围合；构成丰富的外部空间景观。建筑单体造型现代，外墙色彩富美国风情，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立面景观。建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加空气对流。1-1海上春天项目概况重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体的节日集会式商业中心，形成步行街。春申城中的商业中心和文化中心均位于万科海上春天住宅小区内，本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱全。保留基地原貌，整治区内河流，并形成活水梯形水域。1-1海上春天项目概况1-1海上春天项目概况1-1-4、周边交通情况：项目地处浦西，为上海新型发展地区，自地铁一号线开通到莘庄，使本住宅项目与市内连为一片，特别是方便了徐汇区及地铁沿线的人群。距地铁一号线的莘庄站仅八百米，北临春申路，南临春申塘，西边莘奉公路（南北快速干线），东临伟业路，与上海春城接壤。公交车线路繁多，通达市区各处，方便快捷。1-2市场环境分析1-2-1、上海楼市大环境1-2-1-1、政策利好，逐步升温世纪之交的2000年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现向好走势。上海房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高。1-2市场环境分析2000年第二季度，上海楼市出现回升之势，实现销售额达123.02亿元，同比增长27亿元，增幅28.5%；从2000年第三季度来看，房地产开发投资达361.51亿元，同比增长53亿元，增幅17.20%；2000年1-9月，商品房销售面积达1054.67万平方米，同比增长237万平方米，增幅28.6%；1-2市场环境分析1-2市场场竞竞争争环环境境随着着住住房房制制度度改改革革的的推推行行，，货货币币化化分分房房实实现现，，公公积积金金和和各各大大商商业业银银行行的的贷贷款款支支持持，，政政府府一一系系列列优优惠惠政政策策的的出出台台，，大大大大提提高高了了居居民的的住住房房购购买买力力。。“十十五五期期间间””，，日日新新月月异异的的轨轨道道交交通通和和环环境境建建设设，，也也将将对对本本市市住住宅宅消消费费起起到到了了积积极极拉拉动动作作用用。。今今年年，，地地铁铁二二号号线线的的正正式式通通车车、、明明珠珠线线的的试试通通车车，，以以及及苏苏州州河河整整治治一一期期工工程程、、延延中中绿绿地地等等开开工工建建设设，，都都对对周周边边楼楼市市的的活活跃跃产产生生了了直直接接效效应应。。1-2-1-2、、土土地地一一级级市市场场控控制制2000年年，，上上海海市市府府继继续续对对土土地地的的供供给给实实施施严严格格控控制制，，有有效效地地抑抑制制了了一一级级市市场场，，今今年年一一季季度度土土地地出出让让面面积积为为188万平平方方米米，，较较去去年年同同期期减减少少6%。其其中中，，内内销销商商品品房房出出让让面面积积占占总总量量的的49%，较去去年同同期减减少27%，外销销商品品房出出让面面积中中98%是工业业用地地，扣扣除这这一因因素，，外销销商品品房出出让面面积仅仅1.68万平方方米，，比去去年同同期减减少76%。土地地一级级市场场供应应开始始回落落。1-2市场环环境分分析1-2-1-3、房房地产产开发发投资资下降降在房地地产供供求矛矛盾一一时难难以缓缓解的的情况况下，，投资资逐渐渐趋向向理性性，房房地产产开发发投资资额减减少。。1999年一一季度度房地地产开开发投投资额额48.57亿亿元，，与1998年年同期期相比比，减减少28%，完完成土土地开开发面面积为为14.62万万平方方米，，比1998年年同期期下降降36%，，商品品房竣竣工面面积和和商品品房开开发面面积分分别比比98年一一季度度相比比减少少19%和和4%，商商品房房竣工工面积积首次次出现现回落落，形形成了了上海海房地地产开开发商商稳健健经营营的观观念。。1-2市场环环境分分析1-2-1-4、个人购购房比比重不不断提提高1999年一季季度个个人购购买商商品房房的比比重继继续上上升。。外销销商品品房中中销售售属个个人购购买583套，占占68.7%；预售售中属属个人人购买买22790套，占占预售售总额额的95.9%。内销销商品品房中中销售售属个个人购购买22772套，占占91.34%；预售售中属属个人人购买买20862套，占占预售售总额额96.9%。去年年同期期上升升2.5个百分分点。。这表表明，，上海海房地地产业业购房房主要要以个个人购购房行行为为为主房房地产产消费费观念念形成成。1-2市场环环境分分析1-2-1-5、个人购购房比比重不不断提提高三级市市场的的活跃跃对二二级市市场也也具有有较大大的推推动作作用，，一定定程度度上拉拉动了了住宅宅潜在在市场场的需需求，，旧公房房上市市平均均出售售价为为11.24万万元/套，，平均均建筑筑面积积为51.1平平方米米，新新购房房平均均购房房价25.53万元元/套套，平平均建建筑面面积为为92.39平平方米米。可可看出出通过过已售售公房房上市市再购购进新新房来来改善善居住住条件件的市市民是是一个个较大大的潜潜在市市场。。1-2市场环环境分分析1-2-2、闵闵行区区房地地产市市场环环境1-2-2-1、道道路和和交通通构成成了闵闵行区区的新新动脉脉，作作为率率先交交通设设施改改造的的新兴兴城区区，高高架、、地铁铁和公公交形形成了了地面面、地地下的的多层层次立立体交交通体体系。。出行行的方方便让让闵行行与市市中心心的距距离缩缩短，，且各各区到到闵行行的道道路交交通均均不设设过桥桥费用用。1-2市场环环境分分析1-2-2-2、当当年一一号线线的开开通曾曾使众众多闵闵行业业主在在购房房时获获得房房产投投资的的回报报，据据物业业调查查记录录显示示，地地铁一一号线线开通通至今今，沿沿线物物业的的价格格已上上升15个百分分点。。以1995年每平平方米米2200元购进进新梅梅花园园为例例，一一年后后每平平方米米的收收益为为600元，现现在越越来越越多的的人认认识到到这一一点，，把居居住闵闵行作作为投投资置置业的的新时时尚。。1-2市场环环境分分析1-2-2-3、闵闵行区区绿意意盎然然的居居住区区和街街道，，让众众多精精明的的上海海人为为之心心动。。绿化化面积积从1992年年的不不足80万万平方方米，，猛增增到目目前3690万万平方方米，，绿化化普及及率达达98.3％，，今年年小区区绿化化将力力争30.6公公顷的的指标标。同同时通通过实实施““宣教教、碧碧水、、蓝天天、绿绿地、、宁静静、洁洁净、、绿色色工业业和都都市农农业””八大大工程程，成成为全全国第第一个个环境境保护护模范范城区区，并并力争争在今今年创创建园园林城城区。。1-2市场环环境分分析1-2-2-4、同同时时，市市政配配套及及道路路交通通改造造，购购物大大环境境以及及医疗疗环境境的完完善，，也成成了吸吸引市市中心心购房房者的的重要要因素素。作作为上上海市市西南南的新新兴居居住城城区，，因为为“新新”而而吸引引了众众多开开发商商的目目光，，也因因为求求“新新”获获得了了迅猛猛的发发展。。闵行区区新建建楼盘盘分布布，具具有明明显区区域性性，主主要集集中在在虹桥桥、七七宝、、莘庄庄和梅梅陇四四个地地区。。1-2市场环环境分分析1-2-3、闵闵行区区竞争争环境境分析析因万科科海上上春天天位于于闵行行区，，地铁铁、环环境和和规模模是重重要卖卖点，，所以以我们们将重重点对对本案案附近近或地地铁沿沿线的的同质质楼盘盘进行行针对对性分分析。。1-2市场环环境分分析上海康康城上上海海莘城城上上海春春城梅陇城城世纪纪苑望望族族苑西西班班牙名名园阳明国国际花花苑香香树树丽舍舍竞争对对手：：1-2市场环环境分分析1-2-3-1、上上海康康城位于莘莘庄附附近，，占地地100万万平方方米，，绿化化覆盖盖率逾逾50%，，户户户朝阳阳，小小区主主要由由8-12层新新古典典主义义欧陆陆风格格小高高层组组成。。两万平平方米米人造造海湾湾、高高尔夫夫练杆杆场、、亲水水公园园、多多功能能球场场、网网球场场、艺艺术廊廊道等等设施施组成成的高高尚大大型社社区。。1-2市场环环境分分析占地面积25万平方米销售价格2400-3400建筑面积50万平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套数1300开盘日期2000.5.13容积率1.97入伙日期2001.5.31绿化率50%户型类别发展商商誉高，实力强1-2市场环环境分分析1-2-3-2、上上海莘莘城位于莘莘奉路路，由由名贵贵苑、、名城城苑和和牡丹丹苑构构成，，占地地160万万平方方米的的国际际化新新都市市，包包括五五星级级酒店店、SHOPPINGMALL、博览中中心、、中央央公园园。未未来规规划前前景极极具诱诱惑力力。社区内内目前前销售售的是是十八八层住住宅，，具有有极佳佳的景景观视视野，，小区区物业业为点点式设设计，，房型型存在在一些些局限限性。。1-2市场环环境分分析占地面积89万平方米销售价格2700-3500建筑面积（一期）13.5万平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套数950开盘日期1998.9容积率入伙日期1999.6.30绿化率45%户型类别5000平方米大型升降式广场，二十项趣智社区景观1-2市场环环境分分析1-2-3-3、上上海春春城位于春春申示示范住住宅区区内莲莲花南南路，，属于于外环环线以以外偏偏远地地区，，近一一公里里的中中轴水水廊大大道，，两幢幢建筑筑间2500平平方米米半合合围中中庭景景观花花园，，智能能化设设计。。社区占占地面面积31公公顷，，12幢小小高层层，配配套设设施一一应俱俱全，，公交交线703、735、725经过过，交交通便便捷。1-2市场环环境分分析占地面积31万平方米销售价格2900-3500建筑面积（二期）31万平方米付款方式一次性、分期（首期三成，七成按揭）、7成30年按揭套数3500开盘日期容积率1.1入伙日期绿化率50%户型类别近一公里的中轴水廊大道体现发展商独到的规划理念1-2市场环环境分分析1-2-3-4、梅梅陇城城世纪纪苑位于沪沪闵路路，莲莲花南南路交交汇处处，地地铁一一号莲莲花路路站，，世纪纪苑定定位中中高档档，大大面积积房型型设计计，完完善的的会所所公建建配套套，独独有的的弧型型外观观造型型。由四幢幢多层层，四四幢小小高层层，一一幢高高层组组成。。1-2市场环环境分分析占地面积7.9万平方米销售价格3980-4800建筑面积（一期）8.5万平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折、7成20或30年按揭套数465开盘日期1999.10容积率2.04入伙日期2000.10绿化率51.5%户型类别1-2市场环环境分分析1-2-3-5、梅梅陇城城望族族苑位于闵闵行和和徐汇汇之间间，大大型纯纯住宅宅小区区，建建筑立立面采采用新新古典典主义义风格格，优优质面面砖铺铺就，，小区区由五五幢小小高层层组成成，一一梯两两户或或三户户。设设电子子对讲讲防盗盗和配配备电电子监监控系系统。。建筑外外型简简洁明明快，，缺点点是户户型面面积偏偏大。。1-2市场环环境分分析占地面积3.3万平方米销售价格3500-4500建筑面积（一期）6.2万平方米付款方式一次性9.5折、8成30年按揭套数362开盘日期2000.2.26容积率入伙日期2000.8.12绿化率40%户型类别1-2市场环环境分分析1-2-3-6、西西班牙牙名园园沪闵路路旁，，地铁铁莲花花路站站附近近，住住宅洋洋溢着着一种种浓烈烈、豪豪放、、自由由的西西班牙牙风情情，6000平平方米米开放放草原原，三三万平平方米米二十十一世世纪休休闲广广场，，一条条长溪溪将广广场层层层相相连，，一川川秀水水贯穿穿社区区主轴轴。小小区由由19幢多多层，，23幢小小高层层组成成。1-2市场环环境分分析BlueCreationAd.蓝色创创意占地面积8.5万平方米销售价格3500-4600建筑面积（一期）6万平方米付款方式一次性9.7折、分期（首期三成，余款按工程进度付）7成30年按揭套数670开盘日期2000.4.30容积率1.86入伙日期2001.4绿化率50%户型类别1-2市场环环境分分析1-2-3-7、阳阳明国国际花花苑小区位位于莘莘庄新新镇水水清路路旁，，紧邻邻沪杭杭高速速公路路和外外环线线，小小区由由38幢多多层，，4幢幢小高高层，，4幢幢高层层组成成，建建筑欧欧陆风风格，，月亮亮河贯贯穿小小区，，区内内天然然景致致，雕雕塑小小品，，中心心绿化化等景景观表表现出出现代代节奏奏。因地理理位置置原因因，受受外界界干扰扰较大大。1-2市场环环境分分析占地面积15.9万平方米销售价格3080-4200建筑面积（一期）付款方式一次性9.7折、7成30年按揭套数1980开盘日期1999.10.8容积率1.20入伙日期2000.12.8绿化率50%户型类别1-2市场环环境分分析1-2-3-8、香香树丽丽舍位于水水清路路旁，，小区区建筑筑风格格为欧欧陆古古典式式，平平顶设设计坡坡状起起伏，，极具具视觉觉效果果；小小区规规划全全力融融“人人，建建筑，，环境境，历历史””为一一体，，在满满园馨馨香和和袭人人绿意意中，，体现现“老老吾老老以人人之老老，幼幼吾幼幼以人人之幼幼”的的温馨馨主题题。1-2市场环环境分分析占地面积8万平方米销售价格2800-3750建筑面积（一期）7.8万平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折8成30年按揭套数504开盘日期2000.7.28容积率1.02入伙日期2001.9.30绿化率41.7%户型类别1-2市场环环境分分析分析：：从以上上资料料可以以看出出（虽虽然采采样不不够全全面）），莘莘庄区区的楼楼盘在在定位位、价价格、、风格格、内内部环环境营营造等等方面面都趋向同同质化化；万科海海上春春天的的形象象定位位上要要注意意与其其他楼楼盘拉拉开差差距，，特别别是针针对附附近的的竞争争楼盘盘。1-2市场环环境分分析1-3目标消消费者者分析析1-3目标消消费者者分析析1-3-1、目目标消消费群群定位位目标消消费群群定位位——CBD工作的的中产产阶层层或称称现代代新上上海人人理由：“轨道道概念念”形形成的的地理理优势势：万万科海海上春春天坐坐落在在CBD的轨道道延展展的新新地带带环境和和风格格：环环境幽幽雅，，风格格现代代符合合目标标群的的品位位和居居住要要求价位：：海上上春天天的价价位可可以为为中产产阶层层所接接受1-3目标消消费者者分析析1-3-2、中中产阶阶层的的生活活形态态分析析1-3-2-1、什什么是是中产产阶层层非体力力劳动动者，，主要要是三三资企企业及及小型型私营营企业业的管管理层层、金金融、、贸易易、传传媒、、演艺艺界、、高科科技、、咨询询服务务业等等行业业的从从业人人员，，即白领领阶层层中的的精英英1-3目标消消费者者分析析1-3-2-2、中中产阶阶层的的特征征年收入入在80000元以以上的的核心心家庭庭社会地地位在在社会会权力力分布布的层层次中中处于于中间间位置置大学以以上学学历相对其其它人人群，，中产产阶层层当中中归国国留学学生和和前沿沿行业业从业业人员员占的的比例例最高高1-3目标消消费者者分析析马斯洛洛心理理学需求层层次基本生生理需需求中产阶阶级已已基本实实现自我实现

自尊爱与归属安全生理需求心理需需求中产阶阶级梦梦想实实现1-3目标消消费者者分析析1-3-2-3、中中产阶阶层的的工作作态度度中产阶阶层相相对优优越的的生活活是以以超时时间工工作为为前提提，以以承担担更大大工作作压力力及更更高工工作强强度为为代价价。。需要的的话，，可以每每天只只睡3个小小时，，其余余时间间用来来工作作，甚甚至可可以放放弃假假期1-3目标消消费者者分析析1-3-2-3、中中产阶阶层的的工作作态度度具有危危机感感、成成就感感双重重感受受收入较较丰厚厚，有有事业业基础础担心自自己落落入较较低阶阶层与新上上司难难相处处世界经经济不不景气气时，，公司司裁员员新员工工对自自己职职位的的威胁胁——促促使他他们高高度敬敬业1-3目标消消费者者分析析1-3-2-4、中中产阶阶层的的忧虑虑和对对策忧虑：：对衰老老尤为为恐惧惧，不不论在在生理理、年年龄上上，还还是在在心理理、知知识上上对策：：加强个个人培培训、、交际际活跃跃、提提高生生活质质素是是中产产阶层层为化化解生生存危危机感感而普普通采采用的的方式式1-3目标消消费者者分析析1-3-2-5、中中产阶阶层的的生活活方式式及态态度背景：：上海是是一个个特殊殊的城城市，，起起起落落落地发发展进进程中中，让让上海海人产产生普普遍的的社会会心理理———时代代复兴兴作为中中国民民族工工业、、进步步思想想的摇摇篮，，“东东方明明珠””经历历了相相当长长一段段辉煌煌的年年代，，走在在全国国的最最前沿沿现代的的中国国百花花齐放放，上上海渐渐失往往日的的风采采，近近几年年，历历史的的机遇遇重新新给了了朝气气蓬勃勃的上上海人人1-3目标消消费者者分析析1-3-2-5、中中产阶阶层的的生活活方式式及态态度生活方式式：上海中产产之家，，对穿着着、饮食食的时尚尚潮流投投入相对对较多家庭理财财方面选选择股票票较普遍遍，也选选择风险险较小的的储蓄和和购买保保险选择租房房比买房房更普遍遍，这和和上海好好房产价价格较高高有关1-3目标消费费者分析析1-3-2-5、中产产阶层的的生活方方式及态态度生活态度度：追求享受受——““自己工工作那么么辛苦，，就应该该享受好好一些””“享受多多一些，，享受好好一些””是他们们的人生生信条——努力力工作就就是为了了活得更更好1-3目标消费费者分析析1-3-2-6、中产产阶层目目前热衷衷于什么么消费想方设法法于都市市化生活活之外体体验一种种更原始始、更本本能、更更单纯的的生活，，成了现现代人、、尤其是是中产阶阶层中的的一种时时尚。国外、国国内旅游游成为中中产阶层层的又一一消费热热点1-3目标消费费者分析析1-3-2-6、中产产阶层目目前热衷衷于什么么消费虽然中产产阶层中中的大部部分是租租房子住住，但毕毕竟不是是长久之之计；他他们期望望拥有自自己的物物业，真真正落地地生根。。这已成成为他们们储蓄消消费的最最大目标标与其花钱钱租房子子，不如如按揭供供楼银行贷款款的条件件是最大大障碍1-2目标消费费者分析析1-3-2-6、中产产阶层目目前热衷衷于什么么消费购买汽车车，拥有有自己的的交通工工具已成成为中产产阶层的的一种时时尚消费费。一来来汽车可可以作为为交通工工具；二二来汽车车可以体体现个人人身份，，让个性性化得到到更好的的发挥另一方面面，汽车车市场的的降价也也促使中中产阶层层去购买买1-3目标消费费者分析析1-3-2-7、中产产阶层目目前热衷衷于什么么消费酒吧是一一种更个个人化、、更讲求求艺术品品位的消消费场所所，它商商业但不不赤裸裸裸，合乎乎中产阶阶层追求求个性化化消费的的心理（（与之相相类似的的有西餐餐厅、咖咖啡馆））显示自己己的身份份（显得得有文化化修养，，有较丰丰厚收入入）舒缓工作作压力（（在轻松松的环境境中舒展展身心））1-3目标消费费者分析析1-3-2-7、中产产阶层目目前热衷衷于什么么消费因为高强强度的工工作和高高度的精精神压力力，中产产阶层的的人们意意识到必必须锻炼炼身体进健身房房成为越越来越多多的人的的一项生生活内容容其它的运运动如：：保龄球球、网球球等深受受中产阶阶层的欢欢迎1-3-2-7、中产产阶层目目前热衷衷于什么么消费上网已作作为一种种时髦的的生活方方式在中中产阶层层中渐渐渐流行，，“你的的伊妹儿儿在找你你”已成成为一种种时尚互联网是是当今最最新的媒媒体中产阶层层为谋求求自身素素质的提提高，必必须尽快快地熟练练运用互互联网，，以免被被时代所所淘汰通过互联联网接触触到的社社会层面面广，适适合中产产阶层交交际活跃跃的特点点1-3目标消费费者分析析中产阶层层的主要要消费趋趋向———房产、汽汽车、旅旅游1-3目标消费费者分析析1-3-2-8、中产产阶层的的消费观观消费经验验的积累累、受教教育程度度相对较较高决定定了中产产阶层将将消费带带入了理理智消费费的阶段段，表现现在对自自己的需需要、个个人享受受的内容容和层次次有比较较实际的的认识，，而且消消费的品品位越来来越具有有个人色色彩并切切合国际际潮流1-3目标消费费者分析析1-3-2-8、中产产阶层的的消费观观在消费取取向上更更专注专专家的建建议，对对消费品品的质量量及服务务有更专专业化的的要求，，而且对对美感的的要求提提到了与与实用价价值相等等甚至更更高的地地步了1-3目标消费费者分析析1-3-2-8、中产产阶层的的消费观观由于生活活节奏的的加快以以及生活活压力的的加大，，购物的的时间在在缩短，，消费的的方式力力求简化化。——速食食的风行行、电脑脑处理器器的不断断升级、、短发的的流行、、小礼服服取代大大礼服、、信用卡卡在这个个群体中中的普及及、电话话订货的的流行都都构成了了他们消消费模式式的特点点1-3目标消费费者分析析1-3-2-8、中产产阶层的的消费观观中产阶层层的消费费类型属属于淡漠漠购物的的高档消消费型———这类类消费群群并不喜喜欢逛街街购物，，一般的的逛街购购物让他他们觉得得不自然然、不舒舒服，而而他们一一旦购物物，就会会选择大大商场购购买有：：一定档次次的名牌牌产品或或进口产产品1-3目标消费费者分析析1-3-2-8、中产产阶层的的消费观观中产阶层层——消费时尚尚的发起起人从赶时髦髦进入了了创造时时尚或追追求时尚尚的阶段段，对市市场消费费的影响响力逐渐渐形成1-3目标消费费者分析析1-3-2-9、广告告对中产产阶层的的影响广告及软软性的产产品宣传传文章对对中产阶阶层消费费行为是是不可低低估的。。广告及及宣传文文章所传传递的某某些信息息如果能能与他们们对生活活的理解解产生共共鸣，或或其中有有尚不为为大多数数人知道道的独到到价值，，他们也也会欣然然接受——生活活的真谛谛是什么么？1-3目标消费费者分析析1-3-2-9、广告告对中产产阶层的的影响高知名度度的专业业人士对对中产阶阶层的影影响力强强，往往往成为他他们的奋奋斗目标标或榜样样——张朝朝阳、王王志东………1-3目标消费费者分析析1-3-2-9、广告告对中产产阶层的的影响中产阶层层追求的的是有个个性、有有形象、、有档次次，需要要得到旁旁人的认认同——广告告设计、、软性文文章需要要突显高高尚、典典雅的文文化风格格，打动动他们的的心1-3目标消费费者分析析1-3-2-10、商商家怎样样影响中中产阶层层中产阶层层的种种种消费行行为背后后隐藏着着许多文文化层面面的因素素，单纯纯地为满满足生理理需求或或说纯物物质化的的消费模模式，对对中产阶阶层并不不构成最最强的吸吸引力；；商家若若能将消消费与精精神愉悦悦联系在在一起，，就能较较容易地地打动中中产阶层层的消费费者——对于于万科海海上春天天：创造美好好环境，，迎合中中产阶层层对生活活真谛的的追求1-3目标消费费者分析析1-4海上春天天SWOT分析Strength（优势）：：万科集团团凭借品品牌和成成功进驻驻上海开开发“优优诗美地地”、““华尔兹兹”的经经验和良良好口碑碑，将吸吸引广大大目标消消费者的的注目。。万科海上上春天基基地距地地铁一号号线莘庄庄站仅八八百米，，地铁、、轻轨等等捷运系系统加上上四通八八达的多多条快捷捷干道进进一步提提升了本本案的便便利度。。1-4海上春天天SWOT分析社区规模模较大，，住宅容容积率低低，建筑筑外观美美式风格格，简洁洁明快，，屋顶和和阳台的的精心处处理，更更显阳光光、现代代之感，，符合价价格区间间内人群群的审美美情趣。。社区硬件件规划齐齐全，更更有委托托澳洲WOODSBAGOT公司精心心设计的的SHOPPINGMALL，使在区内内购物时时倍添娱娱乐、休休闲的气气氛。1-4海上春天天SWOT分析1-4海上春天天SWOT分析社区注重重生态环环保和整整治河流流，使区区内风景景更加优优美，湖湖滨与建建筑独具具匠心的的组合，，并根据据地势阶阶梯型规规划，形形成舒适适怡人的的外部空空间环境境。万科海上上春天项项目规划划和开发发节奏合合理，拥拥有一批批专业、、敬业的的房地产产开发及及销售人人员，是是本案成成功开发发的基石石。Weakness（劣势）：：本案地理理位置相相对城市市中心较较偏远。。本案所处处区域为为工业新新区，整整体环境境不理想想。本区自身身消化能能力有限限，必须须吸引徐徐汇区和和地铁沿沿线目标标消费人人群。由于有关关部门和和政策的的某些干干预，本本案较难难完全整整合资源源，达到到尽善尽尽美，如如：社区区内部分分街道以以由政府府命名。。1-4海上春天天SWOT分析Opportunity（（机会）：：2000年上半半年，我我国宏观观经济出出现重大大转机，，国民经经济扭转转连年增增幅下降降的局势势，可望望改变经经济列车车逐年减减速的态态势，为为房地产产持续升升温奠定定了基础础。随着国家家住房制制度改革革的逐步步深入，，购房融融资手段段日趋多多样化，，市民购购房意识识正逐步步加强，，个人购购房行为为开始稳稳定，形成新的的住宅消消费观念念，且出出现升值值保值的的新投资资趋势。。1-4海上春天天SWOT分析2000年第三季季度，上上海房地地产市场场出现强强劲回升升，商品品房销售售及存量量房交易易量创出出历史新新高。“十五期期间”，，日新月月异的轨轨道交通通和环境境建设，，也将对对本市住住宅消费费起到了了积极拉拉动作用用。市场已吹吹起“海海派”风风。所谓谓“海派派”风指指的是以以“新古古典主义义”“北北美风情情”为主主的崇尚尚简约、、清新和和现代化化同时融融入上海海地方特特色的一一种建筑筑风格。。万科海海上春天天建筑风风格正属属于此一一类型。。1-4海上春天天SWOT分析1-4海上春天天SWOT分析莘庄区因因地铁效效应、市市政设施施和环境境改善，，是房地地产市场场新的亮亮点。房地产界界的同质质化现象象，缺乏乏形象占占位或不不到位，，使海上上春天可可以从容容把握楼楼盘差异异化定位位的先机机。上海房地地产广告告普遍还还停留在在表现硬硬件的““就产品品卖产品品”的阶阶段，而而万科海海上春天天卖的是是生活，，也是上上海独特特的人文文观点。。Threat（（问题）：：加入WTO后，企业尚缺乏与大大举进入入的外资资房地产产开发企业竞争争市场的的实力。。上海房地地产界，，楼市存存在大量量同质化化楼盘，，与万科科海上春春天品质质较接近近的楼盘盘也不少少，但具具有自身身鲜明的的品牌个个性的不不多。1-4海上春天天SWOT分析1-5结论及相相关建议议1-5结论及相相关建议议1-5-1、楼市的同同质化为为海上春春天创造造了差异异化定位位的先天天条件1-5结论及相相关建议议1-5-2、从人文角角度考虑虑，复兴兴意识是是当代上上海人潜潜在的心心声1-5结论及相相关建议议1-5-3、建立新概概念社区区，卖观观念，卖卖生活的的策略定定位将使使本案形形象个性性独树一一帜9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:35:0122:35:0122:351/5/202310:35:01PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:35:0122:35Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。22:35:0122:35:0122:35Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2322:35:0122:35:01January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202310:35:01下下午22:35:011月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、行动动出成成果，，工作作出