某商贸购物中心营销策划方案

林甸商贸购物中心营销策划全案二○○八年四月二十二日黑龙江华夏焦点文化传媒有限公司一、林甸房地产市场分析这是一片神奇的土地！虽地处高寒，却“满腔热水”！这神奇的土地，就是中国绿色温泉城——黑龙江省林甸县。她坐落在松嫩平原的北部，黑龙江省的中西部，南接著名石油城——大庆，北邻黑龙江省第二大城市——齐齐哈尔，西与世界著名的丹顶鹤之乡——扎龙自然保护区毗邻，东有广阔无垠的大草原。全县总幅员3746平方公里，人口27万。1、林甸——美丽的“温泉之乡”2、林甸人——热情、勤劳、积极向上像温泉一样，这里的人充满激情，也十分勤劳，许多人都到大庆、齐齐哈尔等地打工，因此，对大城市的生活也非常熟悉，对高品质的生活也充满着向往。随着林甸城市化建设的加速，人们生活水平不断提高，这里的房地产开发也开始逐步火热起来。3、房地产——林甸发展的风向标作为城市建设的先行者，房地产开发始终引领着城市发展的方向。随着“王仔花园”“天兴广场”等大型小区的开发，林甸县已经迎来了崭新的“地产时代”，住宅开发带动着居住品质的快速提升，也推动着房价的上涨。4、市场前景——发展潜力巨大虽然是县城，但与齐齐哈尔、大庆两大城市非常近，交通便利，地理位置重要。加上外出打工人员较多，消费能力正在不断提升，房地产市场发展空间巨大。但受人口数量和生活习惯限制，房地产开发必须结合本地实际情况准确定位，不能照搬大城市开发模式，过于超前。二、项目竞争对手分析1、竞争对手确定原则可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一定的可比较性相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区域、地段等方面有相似性差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则2、竞争对手对比三、项目目标标消费者分析析消费群体指标消费者特征年龄30-50岁收入家庭年均收入3万以上职业政府公务员、企业中高层领导、私营业主、个体老板、外出打工者等购房动机以二次置业为主。改善居住环境或投资保值；追求更高品质的生活环境需求主要为使用面积60~80米的两居室和90~120米的三居室，部分人会追求高品位的复式住宅生活特征描述注重居住的质量、环境、品味和生活的舒适、效率，关注自身形象和社会地位，平时珍惜与家人相处的机会。由于文化程度高，处事较内敛，购楼后不愿张扬，现代而不失传统1、目标客户户分析（住宅宅）2、目标客户户分析（商业业）消费群体指标消费者特征年龄25-45岁收入家庭年均收入5万以上人群正在经营、考虑更换地点或扩大经营规模的私营业主有点经济基础、打算创业的年轻人投资者要求交通便利、商业繁华、人流密集、有大型商场或超市需求临街门市房、商场柜台等投资方式购买或租赁53%50%31%28%22%9%9%6%环境价格升值潜力配套房屋设计楼盘形象地理位置小区设计小区面积大／／小区规划好好楼盘大/规模模大／信誉好好／公司实力力强结构合理／实实用面积大/外墙美观学校/超市/银行/活动动场所房价上升空间间大/区域发发展潜力大价格便宜/管管理费便宜绿化好/空气气好/宁静3、目标客户户确定购买本本案住宅的原原因中心区/交通通方便/工作作地点方便/离原住处近近商场环境地理位置经营管理价格品牌知名度55%50%35%30%25%4、目标客户户确定购买本本案商铺的原原因实力企业开发发建设布局合理／现现代时尚/商商业氛围浓郁郁商业中心/交交通便利/人人流密集售价、租金合合理/升值空空间大好的经营管理理公司/盈利利的保障四、项目分析析本案位于林甸甸县林甸镇花花园街上，为为原商贸大厦厦扩建工程，，是集居住、、购物、休闲闲为一体的综综合性项目。。项目占地面积积平方米，总总建筑面积约约平方米，住住宅总户数约约户，商业面面积平方米，，建有地下停停车场。地下一层及地地上3层为商商服，第4层层至第14层层为住宅。1、项目概况况2、本案分析析优势（）位居县商业业中心，地地理位置绝绝佳，交通通便利，周周边商铺林林立，种类类齐全；各各种生活配配套设施遍遍布周边品牌开发商商建设，与与现代化的的生活、商商业理念接接轨，建筑筑品质与设设计理念傲傲视群雄商业配套齐齐全，商场场、超市、、停车场完完备，生活活极为便利利。项目临近市市政公园，，闹中有静静，既有繁繁华，又清清静幽雅。。劣势（）位于商业中中心繁华地地段，人流流、车流会会带来较大大的噪声和和空气污染染，对居住住有一定影影响项目为单栋栋商住综合合体，规模模较小，缺缺少居民活活动空间由于3层以以下为商服服，因此居居民上楼时时较为不便便机会点（））本案地理位位置优越，，附近无直直接竞争楼楼盘先进的规划划设计理念念，足以吸吸引所有追追求高品质质生活的人人林甸尚无大大型现代化化商场，投投资前景不不可估量当前林甸最最高建筑，，也是身份份和地位的的象征障碍点（））已有同类商商业项目启启动，能否否抢占先机机是成功的的关键所在在“王仔花园园”等项目目的成功，，让购房者者会以其为为标准进行行对比，如如果我们不不能在品质质上有实质质的提升，，就无法在在价格上说说服购房者者如此大体量量的商业面面积，在短短期内能否否有足够的的商家进入入，能否有有众多知名名品牌商家家，招商的的工作压力力很大小结项目是好项项目，但任任何项目都都不是没有有缺点和风风险的，强强化优势，，弥补劣势势，抓住机机会点，扫扫除障碍点点，这是我我们当前工工作的方向向。总体来说，，住宅销售售的难度相相对较小，，商业的压压力较大。。四、项目定定位分析本案是针对对林甸中高高端市场进进行开发的的，从住宅宅到商业都都不是面向向普通大众众，而是面面向有实力力、有品位位、有追求求的高端人人士，我们们要做的就就是领跑林林甸的新城城市生活方方式，因此此我们的市市场定位是是：新城市生活活领跑者1、项目的的市场定位位2、项目的的推广主题题新生活，新新开始这里是一种种崭新的生生活方式，，开阔的视视野、舒适适的居室、、幽静的公公园、现代代化的商场场、各种休休闲娱乐项项目都汇集集在这里，，来到这里里，就是开开始新的生生活。这里是一种种崭新的经经营方式，，良好的规规划、合理理的布局、、现代化的的设计、时时尚大方的的装修，加加上绝佳的的位置和火火热的商业业氛围，新新的财富梦梦想，也将将从这里开开始。3、、项项目目推推广广主主题题的的含含义义新城城市市生生活活，，从从这这里里开开始始现代代财财富富梦梦想想，，从从这这里里开开始始有限限的的旺旺铺铺，，无无限限的的财财源源这里里的的生生活活，，与与世世界界同同步步4、、项项目目推推广广主主题题延延伸伸五、、项项目目推推广广策策略略1、、推推广广目目标标强势势树树立立本本案案高高档档次次、、高高品品位位、、有有潜潜力力的的项项目目形形象象。。在开盘盘前做做到全全城皆皆知，，并积积累足足够的的意向向客户户根据销销售和和招商商情况况，随随时进进行宣宣传方方向的的调整整配合销销售计计划，，顺利利完成成阶段段性销销售目目标2、推推进思思路与与策略略根据房房地产产的运运作规规律，，把推推广阶阶段划划分为为四个个阶段段第一阶阶段第二阶阶段第三阶阶段第四阶阶段（开盘盘前））（开盘盘）（开盘盘后））（尾盘盘）启动期期公开期期强销期期扫尾期期项目形形象宣宣传树立知知名度度与认认知度度活动宣宣传营造火火爆抢抢购氛氛围强化卖卖点，，配合合营销销活动动促销活活动六、媒媒介计计划1、广广告目目标销售前期达至最最大范范围的的到达达率内部认购期让目标标消费费者关关注本本案，，使之之进入入他们们的选选购名名单公开发售期让目标标消费费者了了解本本案，，使之之成为为他们们的购购买目目标我们需需要考考虑的的因素素媒体选选择投放波波次可行性性目标消消费群群到达率率媒体比比重接触频频率/视点点2、媒媒介的的选择择策略略根据林林甸本本地情情况，，主要要宣传传媒介介选择择如下下：海海报/招招商商手册册/户户型图图/路路牌牌/售售楼处处海报：：内容容丰富富，简简单明明了，，便于于派发发，是是本案案最主主要的的推广广媒介介招商手手册：：针对对商业业所做做，内内容详详细，，信息息量大大，成成本高高户型图图：卖卖房必必备之之物路牌：：最原原始也也最实实用的的媒介介，树树立知知名度度和项项目形形象的的最佳佳选择择售楼处处：项项目的的脸面面，也也是体体现企企业实实力的的地方方，做做的好好对提提高销销售率率有极极大的的推动动作用用各媒介介特性性户外路路牌的的选择择项目楼楼体上上，直直接体体现项项目位位置和和名称称售楼处处上方方或附附近，，便于于找到到售楼楼处附近人流密密集区，大大型广场或或商场附近近客运站附近近七、规划建建议1、商场规规划建议根据林甸现现有的城市市格局以及及商业布局局和人群消消费习性，，综合考虑虑，为将本本案建设成成一个地标标性建筑，，我们建议议：1.地下一一层为超市市、停车场场；2.地上一一层为开放放式环岛阳阳光购物街街；3.二三层层为产权式式购物商铺铺；4.四层与与原商贸大大厦连体改改造成综合合商服；5.住宅部部分将采用用板式结构构，建设成成集空中别别墅、空中中花园、花花园洋房等等为一体的的围合式高高层住宅；；1层布局1.采用开开放式环岛岛阳光购物街的形形式进行布布局；2.分为金金街、金色色阳光大厅、环岛岛步行街、、音乐喷泉等等组成；3.黄金位位置采用一一拖二的格局，，增加商业业价值；二、三层布布局二三层通过过连通原商商贸城与现现有商业形形成互动，，利用阳光光大

厅等等共享空间间与一层黄黄金商业形形成拉动，，提升后续续经营人气气，改善投投资价值，，降低销售售风险。四层平面1.建设空空中花园，，增加项目目绿化空间间和景观效效果；2.利用四四五层挑空空设计，增增加本项目目大户型配配比率；2、外立面面规划建议议我们建议本本案采用““现代主义义风格”的的外立面设设计，既体体现出项目目的高档品品质，又便便于与商场场设计相融融合，不至至于产生视视觉冲突，，破坏了整整体和谐。。此外，外立面面材质建议以以中高档面砖砖为主，因为为面砖比较容容易凸显档次次，而且购房房者都比较认认同，如从成成本方面考虑虑，可适当在在局部采用涂涂料，但不能能过多。3、户型设计计建议为了提升项目目档次，我们们建议将层高高做到3米，，客厅面宽大大户型不小于于4.2米，，小户型不小小于3.6米米，主卧室面面宽不小于3.2米。客客厅有大面积积的落地阳台台，主卧室部部分户型有凸凸起的飘窗或或弧形窗。大大户型卫生间间尽量做成明明卫，复式的的客厅上方要要露空等等，，这些细节对对提升产品档档次都有重要要的作用。4、售楼处设设计建议售楼处选址建建议在市政花花园临路一侧侧，既显而易易见，又出入入方便，可以以起到更好的的形象宣传效效果。售楼处材质主主要为玻璃幕幕墙，通透明明快，占地面面积在70㎡㎡左右即可，，可做成2层层，1楼为接接待区和展示示区，2楼为为办公室。售楼处内部主主要有沙盘展展示区、洽谈谈区和办公区区组成，售楼楼处的整体风风格要与项目目风格一致，，让人一进售售楼处就能够够了解到项目目的特色。售楼处首层平平面图售楼处二层平平面图结束语一个好项目的的成功，是由由一个好的开开发商，与一一个专业的营营销团队共同同缔造的。希望在今后的的日子里，让让我们携手努努力共进，共退，，共赢一起把项目做做成林甸真正正的领跑者在美丽的温泉泉之乡树立起一座崭崭新的丰碑谢谢大家家！即使使赠赠品品只只是是一一张张纸纸，，顾顾客客也也是是高高兴兴的的。。如如果果没没有有赠赠品品，，就就赠赠送送““笑笑容容””。。所谓谓企企业业管管理理就就是是解解决决一一连连串串关关系系密密切切的的问问题题，，必必须须有有系系统统地地予予以以解解决决，，否否则则将将会会造造成成损损失失。。浪费时时间。。1月-231月-23盖茨运运用的的管理理风格格既不不是美美国的的个人人主义义式，，也不不是日日本的的共识识主义义式，，而是是独树树一帜帜的达达尔文文式企业业成成功功经经典典名名人人名名言言21:2221:2221:22:111月月-23前方方充充满满着着未未知知，，但但我我必必须须得得走走。。无法评估估，就无无法管理理。1月-231月-231月-231月-2321:2221:22授权就像像放风筝筝，部属属能力弱弱线就要要收一收收，部属属能力强强了就要要放一放放。军队无放放任，学学校无放放任，此此今日世世界各共共和国之之道例。。军队放放任，则则将不能能以令，，学校放放任，则则师不能能以教；；将不能能令则军军败，师师不能教教则学校校败，其其为国忠忠，莫此此之尤。。05-1月-2305-1月-23积极的人人在每一一次忧患患中都看看到一个个机会，，而消极极的人则则在每个个机会都都看到某某种忧患患。不是没办法法，而是没没有用心想想办法。用用心想办法法，一定有有办法，迟迟早而已。。1月-231月-231月-23用人不在于于如何减少少人的短处处，而在于于如何发挥挥人的长处处。观察才行。。你的脸是为为了呈现上上帝赐给人人类最贵重重的礼物做人低三分，，做事高三分分。21:22:1121:22:1121:221月-23决不能在没有有选择的情况况下，作出重重大决策。经营企业，是是许多环节的的共同运作，，差一个念头头，就决定整整个失败当你在在事业业上遇遇到挫挫折，，有"打退堂堂鼓"的念头头时，，你应应该加加以注注意，，这是是最危危险的的时候候!1月-231月-2321:2221:22:11世界上上没有有夕阳阳企业业,只有落落后和和不思思进取取的企企业。。光靠价价格便便宜的的产品品能够够长久久地存存活下下来。。没有组组织就就没有有管理理，而而没有有管理理也就就没有有组织织。管管理部部门是是现代代组织织的特特殊器器官，，正是是依靠靠这种种器官官的活活动，，才有有职能能的执执行和和组织织的生生存。。管理就就是做做好无无数小小的细细节工工作。。05-1月月-2305-1月月-231月-23将良品品率预预定为为85%，那那么么便便表表示示容容许许15%的错错误误存存在在。。顾客客是是重重要要的的创创新新来来源源。。人生生的的选选择择决决定定一一切切。。成功功的的企企业业领领导导不不仅仅是是授授权权高高手手，，更更是是控控权权的的高高手手。。卓有有成成效效的的管管理理者者善善于于用用人人之之长长。。2023年年1月月5日日05一一月月2023做生生意意，，要要随随着着形形势势的的变变化化而而变变化化。。做做小小生生意意，，在在于于勤勤;做大生意，要要看政治观局局势。魔鬼存在于于细节之中中。一月231月-2321:22大多数的错错误是企业业在状况好好的时候犯犯下的，而而不是在经经营不善的的时候。没有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，没有什么么比事半功功倍更困难难。成功的方法法千万条,多总结别人人的失败,根据现实的的路行走,不要太在意意听取名人人大家的创创业格言。。协调调以以及及控控制制。。1月月-232023/1/521:229:22:11下下午午企业业做做大大后后CEO说话话要要越越来来越越细细。。小小企企业业要要有有长长远远的的打打算算大大企企业业要要有有注注意意细细节节。。2023/1/521:22:11企业业的的成成功功靠靠团团队队，，而而不不是是靠靠个个人人。。只要不是相当当重要的商品品，不是稳健健踏实地行商商，迅速发展展就等于迅速速破产，只有有使多种商品品不间断地相相继配合上市市，才能使迅迅速发展的事事业稳步前进进。1月-232023/1/521:22:11正确的决策来来自众人的智智慧。周到的的服务务，那那简直直是难难以想想象的的。21:222023/1/521:22:11谢谢各各位！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。21:22:1221:22:1221:221/5/20239:22:12PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2321:22:1221:22Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。21:22:1221:22:1221:22Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2321:22:1221:22:12January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20239:22:12下下午21:22:121月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月月239:22下下午午1月月-2321:22January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/521:22:1221:22:1205January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。9:22:12下下午9:22下下午午21:22:121月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。21:22:1221:22:1221:221/5/20239:22:12PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2321:22:1221:22Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。21:22:1221:22:1221:22Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2321:22:1221:22:12January5,202314、意志志坚强强的人人