某广场营销推广提案

盛泰广场推售提案2010年7月精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！目录产品与SWOT分析3济宁竞品市场简析26锁定客户的精准定位4严峻的宏观市场背景1项目推售策略5包装和设计建议精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！严峻的宏观市场背景1通货膨胀信贷危机房市两量房价指数精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！严峻的宏观经济背景通货膨胀：从目前大势看，由于通胀预期仍然存在，将直接导致宏观调控政策的持续。“房地产业的风吹草动对中国经济的影响比较大”——中国人民银行行长。精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！信贷危机：据悉，上海、南京多家银行重启第三套房贷。由于担心一旦全国银行都悄然放水，房地产会再次迎来一次可怕的报复性反弹，不仅政策的公信力将严重受损，中国经济也会陷入危机，所以政府一再重申“楼市调控坚定不移”。

严峻的宏观经济背景精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！严峻的宏观经济背景房市两量——成交量下降，开发量加大虽然本轮楼市调控堪称“史上最严”，但房地产投资并未出现明显萎缩。上半年全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%。与此同时，一线城市的成交量出现明显下滑，渣打监测中国上海、北京、深圳、杭州等14个城市的一级房市交易后发现，自4月中旬中国政府出台新政以来，这14个城市的住房成交量，以四周移动平均值计算下降了约60%，其中，北京下降了70%，深圳降57%，上海降28%。中小城市中，海口交易量下降95%，杭州、大连降90%。精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！房价指数：房价开始微降，没有出现大幅度下降。一旦前期的调控措施没有产生积极效果，预计中央有可能会持续严厉的调控政策。严峻的宏观经济背景精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！在通胀威胁、房价反弹、信贷危机三重担心下，中央政府调控房市的决心不变，住建部时时发出信号，敲响警钟：楼市调控坚定不移！我们预估，随着调控政策的坚持，2010年下半年，降价波将会波及到三四线城市，房地产将面临着更加严峻的考验，随着全国降价波的波及，各大城市成交量将会持续下降。大势研判精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！济宁竞品市场简析2济宁概要四大板块现状房市未来房市竞品汇总个案分析精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！历史文化名城——东文西武南水北佛中古运河山东内河航运中心山东省重点规划建设的三大工业中心城市之一◆全国煤炭能源基地◆山东省农机生产基地◆全国大型煤化工产业基地◆国家级生物技术产业基地◆国家级工程机械产业基地◆国家级纺织新材料产业基地◆国家级挂车（专用车）产业基地◆全球最大的小松工程机械产业基地

济宁概要城市印象精品资源网（....），提供海量管理资料免费下载！市中区现现在掌控控济宁的的中央大大势，高高端项目目集中于于此；高新区城城市规划划起点高高，正趋趋于成熟熟，然而而热度已已过；全国优秀秀国家级级高新技技术创业业服务中中心国家博士士后科研研工作站站建站单单位全省归国国留学人人员工作作先进单单位山东省首首批软件件产业基基地北湖区是是济宁市市的未来来重心和和中心。。规划中，，济宁市市政府、、济宁医医学院、、山东理理工技术术学院、、济宁市市体育馆馆（2014年山东省省运动会会举办地地）等济济宁市重重点建筑筑配套均均迁至此此。四大板块块三三足鼎立立中中心向南南从城市建建设的角角度看，，市中区区、高新新区和北北湖区属属于开发发热区。。高新区北湖区任城区市中区精品资源源网（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！现状房市市：2010年1-5月客源减少少，销量量下降，，开发同同期增长长，房价价暂未出出现明显显波动统计数据据显示，，今年1-5月份，济济宁市房房地产开开发投资资达41.6亿元，比比上年同同期增长长21.7%；受房产新新政的影影响，目目前，销销售量有有所下降降，看房房、购房房的客源源减少30%以上；价格依然然坚挺。。房屋销销售价格格不断上上涨。一一季度，，延续09年四季度度以来的的上升通通道，不不断上涨涨。调查查显示，，房屋销销售价格格指数同同比上涨涨6.4%，1-3月我价格格指数分分别上涨涨4.9%、5.7%、8.5%，升幅不不断扩大大。从环环比情况况看，总总体价格格增幅不不断缩小小。部分楼盘盘出现价价格暗暗暗松动的的迹象（（如红星星8号采用同同价送精精装的策策略暗降降）。精品资源源网（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！下半年房房市房地产开开发投资资快速增增长。今年以来来，济宁宁市把加加大保障障性住房房建设作作为改善善民生的的重点，，大力推推进城镇镇化与新新农村建建设，随随着北湖湖度假区区以及北北城新区区的推进进，全市市房地产产投资将将保持快快速增长长。市场供给给量有效效增加。。一方面是是在2009年下半年年投资的的项目基基本都会会在2010年上市销销售。另另一方面面保障性性住房建建设的推推进，一一定程度度上释放放刚性需需求，市市场供给给量将会会增多。。房价已呈呈现下滑滑态势。。国家出台台遏制房房价的政政策效果果显现，，预计年内内房价上上涨的可可能性较较小。精品资源源网（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！项目名称兴唐·国翠城红星8号和欣家园冠亚星城华宸金水湾都市豪庭森泰御城如意·御顶阁丹桂苑项目地址红星东路28号红星路8号中心闸路与环城西路洸府河景观西中区运河路东吴泰闸路与供销路红星东路与火炬路红星路东首北太白东路与火炬路产品业态高层小高层高层小高层高层高层小高层高层高层小高层高层1栋酒店式高层高层面积区间80-180平米83-15080-16080-150平米80-16090-14080-16057-14083-153在售户型90-180平米140-150100-130100-150100-140100-120110-16090-120100-130价格预估8000-100007000-8000均价4200五期5000均价4500均价4900住宅均价4800均价4500均价4000销售境况70%80%1期90%2期未开1-4已售罄

5期未开盘85%以上已售罄基本售罄已售罄已售罄开盘时间2008年6.72008年8.82008年10.182007年12.222008年4.82008年11.12008年10.82006年11月活动游世博送装修未知未知无无无无无重点竞品品汇总表表济宁楼市市高价高高速的黄黄金时代代一去不不返。部部分知名名项目及及为确保保2010年目标的的实现及及快速回回笼资金金，开始始暗降价价格拉动动成交量量。精品资源源网（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！价格导向向明显：：整体来看看，价格格是促进进销售的的主要因因素。与与市中区区中心项项目相比比，片区价格格区间在在4000-5000元/㎡之间，价价格战趋趋势明显显；地段导向向明显：：目前市中中区中心心地段城城市配套套成熟度度明显优优于其他他区，价价格明显显高于其其他位置置；户型面积积特征：：各项目供供应主力力以两房房三房为为主，主流面积积在80-130平米之间间。板式成为为主流产产品：新推楼盘盘以板式式小高层层和高层层为主，，配以沿沿街底商商；精装楼盘盘较少：：只有国翠翠城和红红星8号精装，，森泰·御城的酒酒店式公公寓项目目“壹世世界”精精装，市市场接受受度尚可可；样板间面面积段：：高端楼盘盘一般做做整层样样板间。。济宁楼市市分析总总结精品资源源网（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！问题：市市中区核核心地段段的项目目离本案案较近，，会分流流一部分分客群。。针对策略略：利用用价格杠杆杆，在区域域竞争、、分流竞竞争中吸吸纳更多多客群，，促进销销售。开发商：九巨龙项目地址：济宁市红星路8号建筑类别：高层小高层面积区间：83-150平方米主力户型：140－150平方米销售价格：7000－8000元绿化率：25％竞争对手手个案分分析——红星8号精品资源源网（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！开发商：济宁怡景地产有限公司项目地址：济宁市洸河路北侧吴泰闸路南侧洸府河景观西面建筑面积：55万多平方米建筑类别：高层小高层面积区间：80－150平方米销售价格：1-4期已售罄，5期尚未开盘价格预估5000元/㎡竞争对手手分析——冠亚星城城问题：冠冠亚星城城是高新新区第一一大盘，，也是首首家外地地开发商商开发的的项目，，规划理理念和营营销手段段超前，，已经开开发4期，规模模和口碑碑效应明明显，吸吸引了大大量高新区中中高端企企业客群群。随着今今年下半半年5期的开盘盘销售，，5000元/㎡的价格对对本案产产生直接接威胁。。针对策略略：在景景观资源源和产品品规划不不利的情情况下，，利用专业的地地产营销销进行推推售，突出项目市中中区城市市生活综综合体的核心优优势，是是吸引目目标客群群的关键键。精品资源源网（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！竞争对手手分析——森泰御城城开发商：济宁森泰房地产开发有限公司项目地址：济宁红星东路与火炬路交汇处，向东200米左右建筑面积：13.75万平方米建筑类别：小高层酒店式公寓销售价格：均价4800左右销售情况：一期楼盘基本售罄问题：森森泰御城城与本案案隔火炬炬路相望望，是本本案的强强劲对手手。一期期的开发发与销售售积累了了一定的的口碑。。二期规规划“高高层住宅宅+商务+酒店+会所+幼儿园”规划划起点高于一一期，对本案案产生直接威威胁。针对策略：在在对手还按兵兵不动尚未开开发的情况下下，本案抢夺夺先机、抢先先销售，是吸吸引目标客群群的关键。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！产品与SWOT分析3基地环境现有户型SWOT分析精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！红星东路火炬路本案西北两侧侧为已入住成成熟社区，居居住环境成熟熟本案东侧，紧紧邻双向八车车道的火炬路路，交通便利；噪音、浮尘等产生不利影影响；以东为高新区区，建委自建建房、如意·御顶阁、森泰泰·御城等新建项项目，各项居住配套较优优，是本案的的主要竞争对对手。沿红星东路和和火炬路的高压线对本案产生不不利影响。基地环境分析析精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！7-25层户型产品劣劣势仅有114㎡、116㎡、124㎡三种大户型，，户型配比偏偏重明显，目目标客户的选选择较少；蝶式结构，采采光通风效果果差，较之济济宁主流市场场的板式高层层，严重削弱弱目标客户接接受度；两梯六户的电电梯配置，有有利有弊，利利是为客户摊摊薄了电梯使使用费用，弊弊端是降低了了项目的形象象，削弱了价价格高度。卫生间的开间间只有1.8米，厨房2.5米，偏小精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！6层与顶层产品品优势产品卖点：露露台赠送一半半面积附加卖点：结结构板面可做做空中花园，，做为每户的的私家花园，，增加附加值值精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！Ｓ.优势（Superiority）：盛泰是济宁市市的实力开发发商，当地知知名度较高；；市中区和高新新区交界处，，地段较好，，市场认知度度高；紧临火炬路和和红星路，连连接济宁未来来重心北湖区区和现在的中中心市中区；；综合公寓、商商业、商务等等众多城市业业态，整盘规规划完善。Ｗ.劣势（Weakness）：火炬路双向八八车道，比较较嘈杂,周边大环境不不好；周边生活配套套目前相对仍仍比较薄弱，，特别缺乏高高品质的购物物、休闲、餐餐饮配套；南侧和东侧高高压线密集，，影响部分客客户；周边城市面貌貌一般，传统统上不属于高高品质板块，，板块形象需需要提升；产品设计滞后后于济宁市场场，户型面积积偏大，后期期推售市场接接受度较差。。ＳＷＯＴ分析析精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！Ｏ.机会（Opportunity）：下半年板块进进入销售期的的直接竞争项项目相对较少少；随着板块的逐逐步成熟，价价值潜力明显显。Ｔ.威胁（Threaten）：受新政影响，，客户观望氛氛围严重，市市场信心受挫挫；北湖区已成为为济宁市公认认的未来发展展重心，对高高新区冲击较较大；片区内竞品多多为实力型企企业开发，但但同质化严重重；片区内价格差差额较大，有有陷入价格战战的趋势；森泰·御城二期，产品线全面，，业态与本案案接近，未来将与本案案产生直接威威胁。精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！三大课题：在宏观市场不景气，调控政策坚定不移的形势下，如何掀起销售热潮？在板块大势不利，板块热度已过的形势下，如何成功突围？在板式高层已成为市场主流，蝶式结构的大户型，如何让市场接受？精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！整合发力锁定差异化的的核心价值基于市场、产产品、客户进进行精准的定定位定位定天下精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！锁定客户的精准定位4客群描述定位发想定位思路精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！第一大目标客客群描述—新济宁人■在济宁有固定定营业的生意意人他们生意繁忙忙，经营红火火，购买实力力较强他们赚钱第一一，享受第二二，没有太多多休息时间他们需要一个个提供商务及及家居全套服服务的地方，，可以随时养养精蓄锐■年轻时尚白领领一族◆他们是都市时时尚的代表，，首付能力弱弱，但还款能能力强◆他们具具有相当的品品位，注重生生活的内涵◆他们交交际广泛而频频繁，喜欢随随时休闲、购购物和娱乐消消费◆他们是激情工工作的一族，，希望安家在在济宁，工作作和家庭兼顾顾◆他们有有着浓厚的都都市情节，对对城市的繁华华有着先天的的依赖◆他们思思维活跃，喜喜欢自由，对对空间的追求求也比较随心心所欲■高新区外来济济宁工作的中中高层管理人人员需求层次品质、都市情情节、发展前前景精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！第二大目标客客群描述—老济宁人■济宁市区客群群济宁本地客群群，也包含一一部分来济宁宁10-20年的外地人（（他们已经认认定自己是济济宁人）多为首次置业业或首次改善善型客户，事事业处于稳定定的发展期，，购买力较强强喜欢繁华的都都市生活，但但对居住区域域没有固化观观念他们希望住上上好房子，关关注品质，更更希望能借房房子提升身份份地位需求层次升值潜力、传传承性、品质质性■济宁周边人群群多为改善型客客户，购买力力较强渴望融入城市市生活，对居居住区域没有有固化观念希望子女能成成为真正的““城里人”精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！花开两朵，各各表一枝从产品特性出出发从客户心理出出发理性诉求感性诉求精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！直击客户心理理精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！2300多年前，古希希腊哲学家亚亚里士多德提提出——“城市，是因人人类寻求美好好生活而诞生生。”“人们来到城城市是为了生生活，人们居居住在城市是是为了生活得得更好。”无论是上海世世博会“城市市，让生活更更美好”的主主题概念，还还是北京上海海等大城市的的发展轨迹，，都体现着现现代中国人对对城市发展的的独特思考，，寄托着国人人对未来更为为美好的城市市生活的展望望。发想点：人类类的城市情结结精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！核心提炼与精精准定位城市的价值的消费的便利的自由的多功能的品味的。。。公寓+住宅+商业+商务定位/主诉求：都市生活综合合体盛泰广场都市公寓·商务·主题式购物中中心定位/主诉求：城市中轴都都市官邸感性诉求（辅推）：理性诉求（主推）：打动客户心理理的特质：产品核心：精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！人是城市的主主体和核心！！我们的客户，，相当一部分分是从济宁周周边县区进入入城市，他们对这座城城市充满渴望望，他们渴望望城市让他们们的生活更美美好。这是一群对生生活品质有追追求的人，追求与众不同同的都市精彩彩。而在盛泰广场场公寓+住宅+商业+商务等综合功能，，恰恰会令他们们发现不一样样的都市精彩彩！“都市生活综综合体”所包包含的意义，，恰恰是——客户群所关心心的“城市、、价值、便利利、多功能、、自由、品味味”等等。项目定位&slogan（主推）【都市生活综合合体】精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！东临的火炬路路，东西跨越新老老市区——市中区和高新新区，南北连通济宁宁三大中心——济宁现在的中中心市中区、、济宁经济中中心高新区、、济宁未来中中心北湖区，，未来规划的的商业和商务务项目众多，，如此重要的战战略位置，可可谓济宁的城城市中轴。“城市中轴””的概念将盛盛泰广场的价价值凸显了出出来！“都市”传达达出盛泰广场场城市综合体所蕴藏的国际际都市感“官邸”将客客户的身份感感和尊贵感展展露无遗。项目定位&slogan（辅推）【城市中轴都都市官邸】精品资源网（（....），提供海量量管理资料免免费下载！公寓盛泰YOKA（优客）案名名体体系系建建议议盛泰泰广广场场住宅宅盛泰泰官官邸邸公寓寓盛泰泰YOKA（优优客客））住宅宅盛泰泰官官邸邸写字字楼楼首座座商业业济宁宁““王王府府井井””+精品品资资源源网网（（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！项目推售策略5策略略整整合合策略略分分解解精品品资资源源网网（（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！差异异化化价价值值策策略略推售售策策略略整整合合基于于产产品品核核心心卖卖点点和和客客户户核核心心需需求求，，从价价值值差差异异点点出出发发，，建建立立强强势势的的形形象象高高度度，，树立立项项目目的的唯唯一一性性和和排排他他性性！！通过过高标标准准的的样板板段段展示示与与服服务务体体验验，，建立立差差异异化化的的价价值值体体系系！不遗遗余余力力的的稳稳抓抓客客户户，，实施施全全面面的的客客户户竞竞争争策策略略！！精品品资资源源网网（（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！策略略分分解解A.竞争争攻攻略略D.客户户攻攻略略B.销售售攻攻略略突出产品核心买点，进行体验式活动营销；创新的营销举措，呼应“都市生活综合体”内涵的同时，吸引客户进行现场体验，为销售起势。低开开高高走走，，小小步步快快跑跑，高高速速抢抢占占市市场场，，建建立立超超越越性性的的营营销销体体系系，，坚坚定定客客户户购购买买信信心心，，最最终终促促进进成成交交。。面对对冷冷清清的的房房市市，，以以刚性性需需求求为为主主导导，以以自住住客客为为主主进行行营营销销；；充充分分挖挖掘掘本地地客客户户，大大力力拓拓展展济济宁宁周周围围的的客客户户资资源源；；C.推广广攻攻略略整盘盘推推广广，，树树立立““都都市市生生活活综综合合体体””的的标标杆杆性性。。高调调导导入入形形象象，，拔拔高高项项目目调调性性，，集集中中引引爆爆，震震撼撼济济宁宁市市场场！！精品品资资源源网网（（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！起势势:““公共共事事件件””怎样样启启动动，，才才能能““四四两两拨拨千千斤斤””？？才才能能跳跳出出市市场场？？全全城城覆覆盖盖？？A.竞争争攻攻略略精品品资资源源网网（（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！高强强度度户户外外起势势模模式式ACTION1ACTION2大活活动动大事事件件深圳圳·红树树东东方方----克林林顿顿访访华华青岛岛·中冶冶爱爱彼彼岸岸----一封封情情书书换换一一套套房房子子万科科东东海海岸岸----迎奥奥运运环环海海自自行行车车比比赛赛ACTION3公共共事事件件营营销销精品品资资源源网网（（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！客户户特特征征:怀旧旧内内敛敛、、家家庭庭感感强强、、有有一一定定的的信信仰仰（（如如宗宗教教信信仰仰））、、比较较土土，，不不够够时时尚尚，，实实在在客户户数数据据：：中心心城城及及高高新新区区周周边边原原住住民民、、企企业业白白领领、、济济宁宁生生意意人人；；刚刚性性需需求求为为主主；；个个人人婚婚房房或或子子女女婚婚房房为为主主。。关键键词词：：借借用用样样板板房房奢奢华华背背景景，，进进行行宫宫廷廷婚婚纱纱/全家家福福摄摄影影活活动动启动动时时间间：：2010年10月开开盘盘前前-11月资格格客客户户：：凡凡签签定定客客户户均均可可获获得得免免费费资资格格。。启动动活活动动：：迈迈入入都都市市官官邸邸（（全全家家福福/婚纱纱样样板板间间摄摄影影））体验式活动营销：全家皇室场景婚纱摄影活动，切合客户的实际心里需求，迈入豪门的心态。精品品资资源源网网（（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！在有有价价无无市市的的当当前前大大环环境境下下，，建建议议“低低价价入入市市，，小小步步快快跑跑””操作作步步骤骤：：一期期入入市市均均价价控控制制在在4500元/㎡㎡以内内，，强强力力引引爆爆市市场场平均均每每10套提价价一一次次，，提提价价幅幅度度20-50元/㎡㎡最终终实实现现全全盘盘均均价价4800-5000元/㎡㎡注：：此此为为根根据据当当前前市市场场调调研研并并考考量量竞竞争争项项目目所所制制定定的的预预期期价价格格，，实实际际销销售售价价格格以以正正式式开开盘盘前前市市场场调调研研及及积积累累客客户户接接受受程程度度而而定定。。销售售价价格格建建议议B.销售售攻攻略略精品品资资源源网网（（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！1.1项目目期期推推出出1.1期项项目目开开盘盘节假假日日1.1期加加推推2.1期开开盘盘节假假日日价格格持续续增长长价格格增增长长策策略略增幅幅3——5%增幅幅3——5%增幅幅3——5%增幅幅3——5%售楼楼处处建建成成样板板间间开开放放景观观示示范范区区开开放放主体体封封顶顶精品品资资源源网网（（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！低价入入市，，刺激激购买买，一一鸣惊惊人！！样板先先行，，体验验式营营销，，积累累客户户蓄势势待发发！销控与与团购购并行行，快快速回回笼资资金，，滚动动开发发！为A、B#楼的后后期推推售做做好铺铺垫。。C、D#楼销售售思路路精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！C、D#楼销售售目标标12个月完成一一期销销售额额的90%销售面面积：：约约28000㎡套数：：240套该销售售目标标周期期只考考虑地地上部部分，，地下下部分分暂不不考虑虑。精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！2010年C、D销售节节点与与销售售策略略思路路深度蓄蓄水收取定定金蓄水启启动线下团团购首次开开盘集中引引爆9月10日前售楼处处亮相相银座带带客顺势加加推11月底银座开开业蓄水水期期开盘盘期期强销销期期持销销期期12月主体封封顶月月节节点步步为为营8月9月10月11月12月起势活活动集中引引爆9月底前前样板间间亮相相8月底银座签签约仪仪式二次加加推精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！将售楼楼处设设在D楼一层层，便便于封封杀客客流；；样板间间设在在6楼，充充分包包装空空中露露台，，做成高高级茶茶吧、、儿童童游乐乐场……便于客客户体体验，，做为为销售售谈客客主战战场。。ABCD售楼处位置精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！整盘推推广，高调导导入形形象，集中引引爆！为二期A、B#楼和后后期销销售做做好形形象铺铺垫。C.推广策策略精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！亮出“都市生活综合体”概念在起势活动的高潮点开盘将产品卖点与促销活动信息相结合点出样板间，即将推售点出“都市综合体”的内涵价值买点详细分析推广策略阶段目标主推语推广渠道臻样板，都市生活综合体真官邸，献礼济宁国际都市时代真体验，都市官邸生活户外广告\工地围墙\网络软文宣传\公交车体\报纸广告户外广告\全方位的网络广告\报纸软文、硬广\电台广告\直邮\短信网络推广\报纸软文、硬广\电台广告\直邮、短信\业主答谢抽奖活动\成交送大礼\每半月的暖场活动概念拔高，确立地位2010.8-2010.9价值强化，促销结合2010年12月……产品解析，卖点强化2010.10---2010.119月10月12月2010年形象导入期客户强攻期持续强化期8月11月推广线精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！媒体策策略线上媒媒体推推广，，树立立高端端形象象A.户外:引起客客户关关注概概念的的最佳佳发布布点，，必须须扩大大客户户发布布面户外广广告仅仅靠工工地围围挡和和精神神堡垒垒，对对镇区区客户户和市市内客客户推推广不不够，，建议在太白白路商商业中中心增增加一一块广广告牌牌。精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！推广策策略C.电台广广告:变销售售信息息硬广广为公公益性性、告告知性性的电电台广广告，，增加加知名名度大型活活动赞赞助名牌节节目内内容渗渗透……B.报纸担负都都市综综合体体概念念演绎绎以及及调性性拔高高的作作用1、投放放思路路：在短期期内集集中广广告投投放，，让项项目迅速在在市场场中享享有高高的知知名度度。2、投放放媒体体：---公交车车体、、《济宁日日报》、《邮政DM》》、《齐鲁晚晚报》、少量量《城市信信报》，契合合目标标客户户群阅阅读习习惯。。3、投放放目的的：概念释释放，，拔高高调性性，树树立地地位。。精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！面对冷冷清的的房市市，应应继续续以刚性需需求为为主导导，以自住客客为主主进行营营销；；充分分挖掘掘本地客客户，大力力拓展展济宁宁周围围的客客户资资源；；D.客户攻攻略精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！举措１１：寄寄送信信用卡卡/银行按按揭回回单(1)为增加加客户户了解解项目目的渠渠道，，建议议与招招行/建行合合作，，利用用银行行的信信用卡卡/按揭回回单，，寄送送项目目折页页给到到客户户。(2)合作方方选择择：建建议选选择金金卡、、按揭揭月供供款大大于5000元的客客户、、或月月消费费额大大于5000元的客客户。。(3)工作流流程：：发展展商联联系两两家银银行，，确定定合作作方式式及费费用——准备夹夹寄的的资料料，与与银行行回单单一起起夹寄寄。举措2：增加加客户户资料料获取取点(1)与高档档汽车车经销销商接接洽，，将项项目资资料放放置到到汽车车销售售处；；(2)与按揭揭银行行合作作，将将项目目资料料放置置到银银行营营业厅厅及VIP室内;(3)在济宁宁当地地、金金乡等等县级级市富富人阶阶层出出没地地点增增加资资料获获取点点.举措3：路演演等活活动推推广(1)市中心心商业业繁华华地段段宣传传促销销，直直接促促进销销售(2)与政府府（或或慈善善组织织）联联手举举办公公众活活动，，在当当地造造成影影响力力将影响响力拔拔高，，并加加大推推广面面客户攻攻略线下推推广，，直接接锁定定客户户精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！样板段与包装建议6空中花花园精装样样板售楼现现场设计表表现精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！将6F和26F有露天天平台台的样样板段段重点点包装装，打打造济济宁独独一无无二的的、唯唯一的的带有有私家家空中中花园园的产产品，，高端端附加加值的的筹码码。充分利利用唯唯一的的空中中花园园，进进行高高层高高端都都市生生活展展示。。增设茶茶吧，，引导导客户户到达达空中中花园园闲坐坐。增设休休闲椅椅，可可以使使销售售代表表在那那里现现场卖卖楼。。增设儿儿童游游乐区区，有有天有有地的的都市市生活活中，，儿童童一样样可以以亲近近自然然。空中花花园建建议休闲区儿童区北京·浪琴国际空中花园精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！将到访访客户户必看看的样样板房房的营营销作作用深深化,展示具具有稀稀缺性性的东东西，，进行行价值值互证证，同同时增增加安安全防防范标标准的的情景景样板板房。。精装样样板间间建议议精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！皇室复复古和和贵族族风格格精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！复古、、贵族族、浪浪漫兼兼具精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！复古、、贵族族、浪浪漫兼兼具精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！售楼处处是项项目形形象的的一个个重要要展示示场所所，也也是一一个重重要的的、独独特广广告载载体。。因此此做好好工地地周边边和接接待中中心的的包装装，以以给客客户留留下深深刻的的印象象，是是争取取客户户在第第一时时间成成交的的重要要手段段。将售楼楼处辟辟出一一个专专门的的场地地，打打造为为奢侈侈品展展示区区域/名流沙沙龙区区域，，将售售楼处处打造造为有有国际际时尚尚感的的繁华华都会会。以以四季季名贵贵花卉卉/或名贵贵跑车车/或奢侈侈品/或情景景墙进进行售售楼处处包装装。售楼处处建议议上海9英里售楼处景墙精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！售楼处处建议议销售现现场是是销售售活动动的中中心，，未来来的产产品展展示、、销售售谈判判、成成交签签约等等一系系列活活动都都集中中在此此处完完成。。随着着房地地产市市场的的发展展，越越来越越多的的开发发商已已认识识到销销售现现场的的重要要：如如万科科的十十七英英里项项目效效仿高高档娱娱乐场场所用用换套套车牌牌来保保护顾顾客的的隐私私。有有的项项目把把售楼楼处洽洽谈处处装饰饰成高高级茶茶馆……售楼处处设置置休闲闲区是是必要要的，，如设设置一一些小小游戏戏、糖糖果、、咖啡啡饮品品区、、一个个报刊刊杂志志的阅阅读区区，或或者设设置一一个小小朋友友的游游乐区区等。。总之之，让让顾客客在很很放松松、舒舒适的的环境境中，，接受受潜移移默化化的楼楼盘熏熏陶。。精品资资源网网（....），提提供海海量管管理资资料免免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