松桃大市场运营推广策略方案

松桃大专业市场营运暨推广策略方案一、盈利模式二、运营组织搭建三、管理规划四、业态规划五、招商策略六、试营筹划目录第一部分：市场梳理一、松桃专业市场发展情况二、本案竞争地位第二部分：项目推广第三部分：市场营运一、2013年本案前期营销分析二、市场突破点思考三、推广策略建议第一部分：市场梳理一、松桃专业市场发展情况1、市场格局根本性改变，颠覆粗放式市场营运管理模式，产品升级直接步入第三代第四代，从单一经营走向规模与战略合作，从传统零散走向采购集约平台；2、主城区专业市场单铺产品供应体总体近80万方，超负荷当地市场，短期供应急剧增加，招商、销售竞争压力倍数放大，后期商户争夺战将异常激烈。3、来自铜仁市区超级大市场的体势威胁1、万桥国际商贸城体量：16万方，业态定位：家具家居、建材、五金机电、汽摩汽配、小商品、农副产品物业持有：销售80%，自持20%，物业形态：80%独立一拖二（第三代），20%分层分权连廊（第四代）推广策略：强力蓄势，孕育大势，谋略羊群效应，本月开盘激发；营运噱头：永康机电城、知名物流商、电子商务平台、联合战略体式功能规划：仓储物流、展示交易、餐饮娱乐、公寓住宿、信息交流。竞争项目态势一、松桃专业市场发展情况2、西南国际商贸城体量：40万方，业态定位：家具家居、建材、五金机电、汽摩汽配、小商品、农副产品、灯饰、卫浴、布衣、4S、仓储、物业持有：销售100%，物业形态：100%独立一拖二（第三代）推广策略：依托在贵州地区接连开发“西南国际商贸城”的品牌力量和商会资源平台接续人脉蓄客，自然销售营运噱头：规模、品牌效应、成熟运营商、电子商务平台功能规划：仓储物流、展示交易、餐饮娱乐、公寓住宿、信息交流。3、松桃大市场体量：12万方，业态定位：家具家居、建材、五金机电、小商品、农副产品物业持有：销售100%，物业形态：100%独立一拖二（第三代）推广策略：蹬足先机，传统渠道开拓，南部片区北部片区基础因素高高基础因素便利性城市功能物业规划潜力因素高潜力因素低产业关联度营运空间基础因素低大市场地位●●●●●万桥商贸城地位●●●●●物业规划营运空间城市功能便利性产业关联度西南商贸城地位●●●●●潜力高分区潜力高分区潜力低分区潜力低分区二、本案市场地位竞争项目态势本案位于松桃北部片区，属工业、商贸物流、客运、住宿、餐饮娱乐、办公等综合配套开发区；总体规划与产业关联度较强，距离城区居住密集区较近，便利性和功能等基础因素较优于南部片区，发展物流商贸项目的潜力提升较好。本案虽然体量和功能规划完善程度不占优势，但与万桥国际商贸城形成区位整体呼应，进而增强了片区优势，彼此有着互补和冲突；总体上形成北部片区与南部片区专业市场的两极竞争格局；竞争地位描述：第二部分：市场推广一、本案前期营销梳理2014年成交和来访客户统计来看，松桃主城区占比为45%，其次来自周边乡镇约占35%，来自铜仁、重庆、湖南投资户及经营户约占20%1、客源来源分析一、本案前期营销梳理2、客户认知知途径分析析成交、来访访客户中，，渠道占的的成交量最最大，达到到60%以上，客户户介绍、业业主介绍及及全员营销销的比重也也较大，户户外、车身身广告、电电视、短信信等效果较较差。一、本案前前期营销梳梳理3、客户职业业分析一、本案前前期营销梳梳理成交和来访访客户中个个体业主占占比超过60%，其次为企企事业单位位，公务员员、自由职职业者及其其他占有一一定比例。。4、客户购买买目的分析析一、本案前前期营销梳梳理成交客户中中明确自营营的约30%，纯投资的的约20%，而50%的客户尚需需专业市场场整体经营营后视情况况而定，在在交房前应应弄清自营营这一部分分客户的经经营的范围围。成交客户中中，55%的业主对对选取经营营的业态门门类还未能能确定，店店面创业待待态度，观观望的态度度较强。其原因其一一是投资客客、其次是是经营扩张张计划，第第三初步创创业者，5、成交商户户经营业态态分析一、本案前前期营销梳梳理结论：客源源挖掘导向向商户来源：：多数为主主城区、其其次为乡镇镇，相邻县县份经营方向：：多数为没没确定经营营方向，部部分投资客客购买目的：：多数为自自营，投资资户不少，，客户职业：：经营户居居多，事业业单位、公公务员、自自由职业已成交客户户基本特征征预示导向1、扩大业态态经营领域域，不局限限于本案既既定业态范范畴，再度度深入挖掘掘当地经营营户，企事事业、行政政单位、投投资客2、针对性拓拓展相邻县县份及乡镇镇专业市场场经营户，，并开展团团购模式为为前提的行行业或区域域商会等，，借助外力力资源平台台实现快消消3、营造营运运软实力为为噱头开展展理念灌输输推广，强强化投资信信心。第二部分：：市场推广广二、市场突突破点思考考如何破解市市场竞争变变局？着眼点和着着力点在哪哪？如何采取有有效措施？思考点西南国际商商贸城优势：规模大、价价格低、成成熟运营商商、借力贵贵州省湖南南商会资源源平台劣势：区域成熟度度，便利性性差；城市市规划中配配套功能关关联度低VS松桃大市场场优势：捷足先登，，渠道力度度大，客运运中心将试试运营便于于区域认可可度提升，，有利于促促进项目销销售劣势：软实力灌输输传播力度度欠缺，渲渲染力度不不够万桥国际商商贸城优势：1蓄势力度大大，资本实实力强、软软实力灌输输传播强度度大。2浙商资源平平台大，3部分物业自自持自营带带动和强化化客源投资资信心作用用较大劣势：渠道开拓力力度小，实实战营销队队伍较弱VS显有市场PK现状分析破局局如何破解市市场竞争变变局？强化优势，，弥补软实实力灌输，，突破传统统营销模式式，创新营销渠渠道，借力力资源平台台。营销修正路路线着眼点和着着力点在哪哪？着眼点借力客户资资源平台●●拓宽区域域及行业领领域成功启动一一期商户百百分百全面面试营业，，促动资源源平台客源源投资信心心做好开业软软实力传播播推广发力点搭建商会资资源平台●●掀起团购购推介会区域拓展：：秀山、凤凤凰古城民民俗业态经经营户区、、雅江、、松桃乡镇专专业市场等等相邻较近近区域客源平台：：建立行业业商会协会会，借力商商会的号召召聚集效应应，做好团团购营销功功课如何采取有有效措施？2、由渠道客客户及积累累投资客户户组成的客客群分批次次定点（建建议宾馆会会议厅）策策划举办较高质量的的市场投资资推介会、、相关的行行业专家投投资分析说说明会等3、发挥招商商的三字要要诀：“招招、引、挖挖”“招”：：就是招行行业大户，，包括营运运商等，发发挥其所带带来的羊群群效应；“引”：就就是“引水水灌田”，，引进合作作企业，结结合本案特特征寻找涵涵盖物流企企业、营运商，政政府支持、、生产商、、代理商等等资源进行行嫁接，以以致体现项项目营运实实力“挖”：就就是挖地三三尺也要从从相邻县域域或乡镇的的其他专业业市场挖来来客源。1、按行业、、区域分类类促成商会会，协会等等进行整合合当地商户户及相邻县县份商户资资源第二部分：：市场推广广三、推广策策略建议（一）引水水灌田，资资源嫁接：：1、推荐在本本市场成立立行业（机机电、建材材等商会））或区域（（如湖南商商会）商会会或协会；；借用行业大大户的感召召力带来的的羊群效应应；并将负负责大市场场的运营管管理，进而而将后期营营运烦琐事宜一步解解决。（如如：怀化建建材专业市市场就是由由市场入住住的商会负负责营运））2、联系嫁接接西南地区区或铜仁地地区成熟的的物流企业业入住，并并举办签约约炒作热点点；3、嫁接营运运大户噱头头，与中国国商业地产产联合会，，重庆商业业地产网、、长三江商商业地产网网等机构取取得联系，，邀请其普普通顾问或或记着考察察，期间举举办商业地地产研讨会会，以此为为契机展开开新闻热点点传播，营营造项目影影响力和项项目营运软软实力。（二）、一一期试营推推广筹备：：1、将一期已已售商铺，，通知所有有商户在既既定日期保保证如期开开业，投资资户商铺不不能自营的的全部通过过受托租赁赁，招商完完成开业准准备，务必必达到100%开业业率率。。以以此此为为推推广广务务虚虚支支撑撑力力，，同同时时启启动动市市场场培培育育推推广广基基金金，，展展开开立立体体传传播播；；三、、推推广广策策略略建建议议（三三））、、明明确确市市场场管管理理模模式式：：统一一规规划划，，统统一一管管理理、、统统一一推推广广、、统统一一招招商商、、统一一规规划划：：是是指指：：依依据据商商户户经经营营业业态态种种类类和和数数量量进进行行统统一一的的业业态态区区域域划划分分，，商商户户经经营营业业态态必必须接接受受本本公公司司对对市市场场的的业业态态分分布布规规划划经经营营。。统一一管管理理：：是是指指统统一一的的物物业业管管理理和和仓仓储储调调配配和和车车流流物物流流管管理理以以及及经经营营商商品品的的合合法法检检查查等等等等；；统一一推推广广：：是是指指商商户户在在本本市市场场运运营营商商确确定定日日期期内内提提出出商商品品推推广广申申请请，，达达到到规规定定商商户户规规模模后后统统一策策划划组组织织市市场场商商品品推推介介和和市市场场培培育育推推广广；；统一一招招商商：：是是指指除除前前期期由由营营运运商商统统一一招招商商完完成成后后，，本本市市场场经经营营户户或或投投资资户户在在商商铺铺转转让让过过程程中中的招招商商必必须须提提出出申申请请，，由由营营运运商商组组织织完完成成转转让让招招商商，，并并抽抽取取转转让让金金留留成成。。金融融服服务务平平台台：：与银银行行保保险险等等金金融融机机构构建建立立合合作作关关系系，，进进一一步步提提供供相相关关业业务务的的便便利利性性。。技术平台物流分拨平台金融服务平台信息交易平台软性平台信息息交交易易平平台台：：提供供电电子子商商务务平平台台，，整整合合市市场场交交易易资资源源；；提提供供及及时时的的市市场场行行情情，，市市场场求求购购/售信信息息物流流分分拨拨平平台台：：寻求求合合作作物物流流公公司司；；提供供相相关关配配套套的的物物流流配配送送服服务务技术术服服务务平平台台：：引入入相相关关研研发发/检验验机机构构，，为为入入驻驻及及采采购购商商户户提提供供技技术术层层面面的的便便利利性性。。（四四））、、搭搭建建虚虚拟拟营营运运平平台台，，借借力力务务虚虚推推广广：：1、构建建商商务务软软性性平平台台，，为为各各平平台台搭搭起起桥桥梁梁传统统货货币币-实物物的的纯纯交交易易模模式式，，发发展展电电子子商商务务及及展展贸贸交交易易模模式式电子商务展览贸易传统实物交易易平台货币——实物实物交易发展为订单交易全年等客上门门发展为点式聚客贸易易以专业市场为为基础，以电电子商务平台台为导线、以以展会为核心心第三部分：市市场营运一、市场盈利利模式设计培育期蓄水期盈利期.......201920182014商铺销售+开开业保证金物业租金（或营业额扣点点）+物管费+广告位费+咨询代办费费+仓储租赁赁费+运营管管理费+市场场推广费+受受托服务费停车费+物业业费+广告位位费+场地地出租费受托托服务费201720162015盈利模式设计计培育期费用设设计：租赁期限及价价格：1、租赁期限5年2、租金价格：：签5免2，前2年免租，套35-40元/㎡（按12-15年回收计算））商户政策：1、经营户租赁赁必须一拖二二，门面数量量不限、必须须自营2、开业之日起起租金2年免租，3、付款：一年年一付，提前前一个月支付付下一年度4、免第一年物物业管理费5、给予200元/㎡专修补贴，品品牌大户1000元/㎡装修补贴6、优先承租权权专业仓储：1、租金标准前3年10元/㎡，一年一付2、经营大户：：享受经营面面积1:1的仓储配比，，免第一年仓仓储租金，2-3年不变租；4-5年15元/㎡物业管理费标标准：1、基本费1.2元/㎡月，经营大户户面物管2年，2、交付期限：：一年一付约束条件：前五年不得转转让和撤场，，因经营不善善亏损的，提提前2个月提出申请请，得到批复复后方可办理理委托租赁和转转让；入驻商户必须须出具身份证证、户口本、、营业执照、、税务登记证证缴纳保证金：：200元/㎡，期满返还优惠面积区间间：经营面积200-300㎡保证金150元/㎡，500-1000㎡保证金100元/㎡，1000㎡㎡以上50元/㎡委托租赁及转转让费收取标标准：1、基本委托费费：一个月租租金的10%，2、转让门面的的收取5%佣金组织结构设计计及岗位人员员配置运营总监运营部招商组企划组物管部保洁设施维护安保车辆管理仓储组财务部资产管理客服会计储纳2人2人1人1人1人1人1人6人2人8人2人1人管理职能规划划一、市场职能能三、招商职能能四、管理职能能6、不断培育市场，扩大市场影响力，，提高市场占有有率；7、提供专业培培训和知识讲讲座，提高商商家的市场竞竞争力，保持持营业收入稳稳定提升；8、辅助和引导导商家调整经经营业态和策策略；9、域外项目考考察等多种形形式，为具备备实力的业业主或经营者者“嫁接”和和导入新的商商业理念和模模式；1、受托业主的商铺转转让、经营者者的转租；2、项目开业业后的补位招招商；3、商家的储储备工作；4、建立运营服务务收费项目内内容体系对入驻商家进进行评估工作作；5、后期的评评估调整，保保证市场客源源持续储备。。1、商家经营情况况调研、监督督，审查，督督导；2、外部市场环境的研研究，运营策策略调整；3、对外关系系的协调和维维护；5、营销推广和商商业活动的组组织策划和督督导执行；1、经营行为管管理2、消费行为管管理二、销售职能能主要内容：①商户档案管管理；②建立立评估体系，，对商户进行行等级评定；；③建立商业业经营的各项项规章制度；；④建立和完完善商业经营营的各种流程程；⑤协助商商家成立行业业商会、协会会等服务：⑥⑥特约服务：：商务、中介介、委托等有有偿服务；⑦⑦车位出租、、泊车收费、、租金代收等等服务；⑧⑧商品仓储配配送等内部流流通环节流程程秩序管理服服务。主要内容：①宣传促销管管理；②建立立和完善项目目VI系统；③经营营秩序管理和和公共安全管管理；④投诉诉等售后服务务管理；⑤助助学、文化等等公关公益活活动；⑥“某某某会”会员员的管理和维维护；⑦商务务信息平台的的管理和维护护。2、消费行为管管理1、经营行为管管理管理职能关键业业务流程设计说明：：优图物物业管管理公公司已已有此此类相相关的的成熟熟流程程即可可修改改使用用，这这里一一并列列出了了相关关的试试营运运管理理流程程与制制度，，但不不再敖敖述设设计范范本；；商铺交交验流流程（交房房验收收）商户进进场装装修流流程（装修修审图图、保保证金金入场场证办办理））商户开开业申申报流流程（开业业时间间、地地点、、活动动规模模和形形式等等）商户促促销活活动申申请流流程（商家家促销销活动动审核核、风风险预预防））商户特特殊行行业审审批流流程（特殊殊行业业证照照审核核、安安全性性评估估等））公关活活动流流程（公关关活动动策划划、组组织、、实施施、监监控））投诉处处理流流程（消费费者投投诉问问题的的受理理，处处置、、反馈馈等））配送需需求申申报流流程物流配配送指指导流流程核心业业务流程管理制制度设计重要管管理制制度《业主主公约约》——与销售售合同同捆绑绑的合合同或或协议议性质质文件件《商户户服务务手册册》—涵盖从从商户户进场场装修修到开开门营营业的的各个个环节节《会员员手册册》——会员服服务、、联盟盟商家家手册册《委托租赁赁合同同》——为业主主或转转租商商户提提供代代租服服务《经营营管理理条例例》——对商户户日常常经营营行为为进行行规范范化管管理《商户户经营营承诺诺书》》—要求商商户针针对经经营管管理规规定和和业主主公约约进行行承诺诺确认认《消费费者投投诉管管理制制度》》—结合相相关工工商规规定执执行《消防防安全全管理理制度度》——结合相相关消消防规规定执执行谢谢谢1月-2301:29:4601:2901:291月-231月-2301:2901:2901:29:461月-231月-2301:29:462023/1/61:29:469、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:29:4601:29:4601:291/6/20231:29:46AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2301:29:4601:29Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。01:29:4601:29:4601:29Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2301:29:4601:29:46January6,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。06一一月月20231:29:46上上午01:29:461月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:29上上午1月-2301:29January6,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/61:29:4601:29:4606January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。1:29:46上上午午1:29上上午午01:29:461月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。01:29:4601:29:4601:291/6/20231:29:46AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2301:29:4601:29Jan-2306-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。01:29:4701:29:4701:29Friday,January6,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2301:29:4701:29:47January6,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任