房地产项目成本分配与优化要点解析

XX：成本分配与优化的9大要点成本价值分析是指通过对产品或服务进行功能分析，使实现产品或服务的必要功能的总成本最低，从而提高产品或服务的价值。因此，成本远非一味减少花钱，而应是通过不均衡使用成本来达到成本价值的最大化。一、成本的不均衡分布、腾挪与关注点本期话题讨论的值班班长唐艳女士先抛出了几个案例，引发大家讨论。例如，大家都知道园林的硬景：软景比例控在3:7，但这个三七开是指面积，不是造价，如果是造价，估计硬景就没办法铺石材了。又如：公共部分的精装，大家都知道重点在大堂，大堂控2500单价，电梯前室控800单价，结果大堂富丽堂皇，电梯前室简陋、黯淡无光，落差好大。再如：350元的园林单价，还包括展示区，一番折腾下来，园区基本就是草坪了。从这几个案例可以了解到，如何进行成本的不均衡分布，成本科目间如何进行腾挪并强化客户关注点的打造，是需要考虑的首要问题。针对上述案例，第一，应在敏感点重点投入，有群友认为电梯前室成本投放可适当高点，优化客户体验和感觉；景观、公区装修、入户门、电梯是客户需求敏感点，需要重点投入；大堂2500单价标准层1500单价比较合理，标准层再低也要1200，仅800落差确实太大；或者，刚需首层1300单价，标准层600。地下大堂标准放低点。第二，卖点策略。卖点主要看客户对象，有群友提到某个盘把地下室的电梯厅也弄了精装，并且还做在了楼盘宣传片里作为卖点，将精装房作为卖点，把地上电梯厅节约的成本投入到地下。第三，要对景观定位、工艺节点、设计实施进行标准化。定位标准化，在于项目定位及对应的景观造价成本标准化，依据成熟项目按别墅、洋房、高层明确为高中低几个档次，明确每个档次景观设计的内容标准。慎重把握车行主路、车行副路、人行主路、人行副路等的宽度和材料选用；主节点广场、次节点广场的材料选用；节点乔木、行道树、灌木等的品种和规格选用等。对于景观有群友认为应以绿为主，在于控制住造价指标，明确各种道路广场详细做法，指定微地型处理方法，除主景外，苗木应小型化，指定主苗木胸蓬径。工艺节点标准化，在于把成熟的工艺节点按材料、工艺进行标准化，选用合适产品进行推广，在多个项目中反复使用，避免重复设计、重复选样。寻找合适的合作厂家进行材料定点半成品加工，到现场后半成品直接拼装，既保证了现场施工质量又降低了施工成本。工艺节点标准化包括道路侧石标准化、窨井盖装饰标准化、附属用房外装饰材料标准化、地面铺装纹样标准化、高杆灯和庭院灯等灯具标准化、座凳等户外家具标准化等等。设计施工标准化，在于充分认识到苗木种植对景观效果的重要性，采购时若选择10年以上成树，则坚持“全冠成树移植”，不剪枝叶，专车专送；在设计时提倡5层垂直绿化技术，乔木、灌木、鲜花、芳草等复合搭配种植；在施工上，360度寻找苗木的最佳观赏方向。第四，注意软硬景搭配与地被栽植技巧。一方面，合理确定软硬景比例权重。硬质景观单方造价往往要高于软景两倍以上，控制好硬景比例，可将硬质景观节省的成本更多地用到软景上，突显绿量，打造绿色视觉冲击力。另一方面，了解软景成本影响因素。包括可使用的苗木种类数量、苗木采购成本、苗木运输距离、苗木土球大小（运输成本）、适宜栽种期的长短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防护等。三是合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪费。通常植物栽植两个月后其枝干、树叶才得以充足伸展、生长，绿量的性价比较优。尽量避免因时间紧，通过加大栽植密度提高绿量的做法。第五，合理选择、搭配地被栽植。木本地被的色带成本高，要适量选用；大规格苗木成本高，因此要合理选择其规格；草坪是软景中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量；花卉后期更换、维护的成本较高，建议适量选择，可多用色叶乔灌木或变色乔灌木。以A项目景观分项成本为例，明细如下表：二、成本适配的3大依据：产品定位、竞品分析、适配比例1.产品定位个人认为适配不完全是价值均衡分配，应是结合目标客群、竞品情况、适合自己产品特色的价值再分配，目的是提升产品竞争力和保收益率。2.竞品分析做差异化。有群友举了一个户型设计的例子，非常有心意，周边的盘都是90方做两房，120方做三房，而他们就是90方做三房，120就做四房了，虽然感觉有点挤，但确实是抓准了必须要买三房或四房但又承受不了太大面积的刚需。3.适配比例方案版的成本适配，要看产品的定位，定位高低，适配的比例也要调整，不能是一个标准。群友提出有时一个盘恨不能所有的竞品都做几套，也有群友提出没有办法落地，其他部门反对声音较大。也有群友觉得还要提前到定位阶段，设计是对定位的细化有群友提到他们是根据售价定位投资等级，按级别确定各项可控指标，如大堂标准、外环境绿化等指标，指导设计出图；另有群友认为限额都可以确认，只是从限额指标到细目的做法，争议较大。万科XX都是这样，什么档次的盘就有什么样的标准，适配的空间比较小。三、成本优化的9大要点1.技术和经济紧密结合，提高产品价值成本价值工程用于房地产的实施程序如下：一是选定研究对象（建高层还是多层等），二是分析并评判研究对象优劣取舍的决策因素；三是确定各决策因素的权重，四是计算各方案之功能分值；五是对各选择方案的成本进行估算，计算出成本分值，六是计算各方案的价值V=F/C（V：产品或服务价值，F：功能分值；C：成本分值）。最后得出分析结论，即V＞1则可行，且价值量最大值为性价比最优方案。2.重点投入客户感知最直接的部分以《成本决胜论》一书中提到的某豪宅项目外立面装饰物料为例，建筑师将原铝合金板+玻璃幕墙的外立面体系调整为石材+少量铝合金板+玻璃幕墙，而达到此种豪宅品质有4个用料方案供选：1号方案：作为比选基础的现有方案：石材（部分为圆弧形）+玻璃幕墙；2号方案：6米以下用优质石材饰面，6米以上部分为滚涂石材印花复合铝板（当时物料价格为510元/㎡）+玻璃幕墙；3号方案：6米以下用优质石材，其余部分为仿石涂料+优质铝合金门窗；4号方案：用材同2号方案，但用复合铝板代替滚涂石材印花铝板（当时物料价格为310元/㎡）。除了以上提及的建筑外立面效果，还要兼顾结构荷载、隔热、隔音、节能性能、色差控制、建筑立面的耐久性和价格等因素，于是制定权重表如下：相应计算的比较分值和功能分值如下表（因案例撰写年份偏早，数据当前或有变更）。最后确定成本分值和价值，得出性价比最优的为4号方案。具体如下表所示：有群友提到一个案例，2011年做的一个项目，30万方，前期设计的时候外墙全部采用干挂陶土板，没有人提出异议，结果施工的时候发现成本太高，施工工期长，做客户访谈的时候，对于外墙采用干挂陶土板还是瓷砖没有什么区别，只要不难看就行。最后只能全部改成贴砖，省钱，省时。所以在外墙这块成本可以多斟酌。3.通过限额指标进行具体规定而XX的外立面装饰，在限额设计上就做了规定：首先，墙积比控制在1.2左右，不宜超过1.5；其次，除非超高档次项目，造型线条以外不宜大面积采用氟碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中等档次，一般涂料施工单价（不含抹灰）控制在35元/㎡左右；再次，中档及以下项目，不宜选用大比例、成规模幕墙类饰面，如石材、玻璃、金属板类幕墙；最后，若项目成本利润率低于15%，则应考虑降低一个档次选择用料。XX不同物业外立面用料及档次选材参考如下表：XX的外窗，窗积比控制在0.30以内，以0.25~0.28为宜；控制开窗面积，降低外墙保温投入，减少飘窗、转角窗面积；如无外立面保温隔热地方性规范要求，除超高档物业以外，不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃；若项目成本利润率低于15%，则应降低一个档次选择门窗用料。XX各不同物业外窗选材参考如下表：从XX公共部位的装饰费用限额，也可看出其对敏感性成本的“二次不均衡分配”思路（如下表）。景观成本费项明细如下表：4.结构性成本指标的严控以XX为例，其在结构性成本的控制上可谓不遗余力。首先，XX规定在设计任务书中应列入各主项指标限量，如每平方米钢筋用量、每平方米砼用量等，具体根据项目所在地区抗震、结构形式、层数等确定。其次，招标之前或过程中，若发现实际材料数量超出设计限量，必须要求设计单位进一步对施工图进行优化，力争控制在指标限量以内。再次，地下室结构设计除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度；顶板覆土以1米左右为宜，消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。此外，屋面造型造价影响建安成本明显，在设计上应注意简洁；16层以下建筑，尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。5.功能性成本的不均衡分配对“功能性成本”这一块进行二次分配，可投入溢价成本，减少低效成本，避免无效成本。投入成本在于希望产生溢价，如果能够有利于价格提高，亦可分担增加的平均成本，否则就是浪费。经验证明，如果地下室的面积超过建筑面积15%就不具经济性了。因此要严格控制地下室面积，控制土方开挖量，控制以赠送面积作为卖点；联排别墅慎用地下停车方式，减少大开挖的地下室。地下面积跟车位配比相关，有些车位配比比较大，会设计大的地下车库，大地库成本很高，如果是容积率高的项目如超高层等，要满足车位比，可能还得往地下发展，这其中钢筋配比、结构成本、桩基、土方等，要增加很多成本。因此要尽可能减少和科学利用地下面积。6.通过控制窗地比来实现节能、降成本窗地比要适配，不能无限制扩大。有群友提到，其所在房企的住宅项目窗地比一般在0.22-0.25，在外地的一个项目窗地比竟然达到0.32，后来一看图，凸阳台里面一层落地窗，然后阳台全封闭，后来对阳台进行优化，不搞全封闭，实现了0.22-0.25的正常区间值。以控制窗地比为例，减少开窗面，可实现门窗节能并降低造价。首先，通过产品定位和成本标准化，来控制窗地比的比率，通过指标来控制，比如普通住宅的窗地比在0.21~0.23，别墅的窗地比可达0.3；其次，通过门窗和立面分割方式减少耗材。凹凸越少、窗洞越小节能保护越容易配置，采用普通玻璃、型材就能满足，但是如果开窗太大、立面设计曲线过多，则能耗越大，型材和节能要求就比较高。比如采用断桥铝合金等等来节能，会增加成本；再次，窗开启方式、型材品牌和五金配置标准会影响造价。比如，平开窗比推拉窗要贵，会在窗扇上使用更多五金材料，这都需要通过设计来控制标准。磁瓦涂层的处理上，可用阳极氧化、粉末喷涂来代替成本相对较高的氟碳烤漆。7.门窗和园林的敏感度排前列客户对户型、阳台、护窗栏杆、飘窗等的敏感度高，但是园林和门窗尤其高。正如群友所说，“园林第一”，因为整个小区的氛围和灵魂都在园林中体现；“我司设计师在汇报产品配置时意见是门窗是建筑的眼睛点缀整体项目的灵魂，所以一定要高配”。8.成本优化要运用好设计部这也是群话题讨论中多位群友提到的点。首先，增加设计费，增加设计优化的提成，激励设计师的灵感其次，对设计部重奖重罚，激励与刺激再次，进行轮岗，让设计部参与采购几个月，真刀真枪地感受材料的成本与品质。此外，在前期过程中对设计周期过度压缩，以至于在设计中他们只拿出满足领导要求的方案，后期再修改也大多在之前的方案基础上改，没有实质性优化，不仅需要资金奖励，还要保障设计周期。9.注重成本优化的各种细节展示区的规模要建多大，占多大比例，如常见的商业街是否在销售前先建起来，如交楼时间的安排，这里涉及到资金成本，更涉及到现金流与开发节奏的安排。展示区尽量后期能利用到比较好。现在的展示区，都比较高大上，售楼部、样板房、活动中心，面积大，标准高。售楼部在销售完后改成会所。避免过多采