房地产测绘基础知识

第一章房地产测绘概论熟悉：房地产测绘的作用。

【P41-42】(1)在房屋登记中的作用；(2)在房地产交易中的作用；(3)财政税收经济作用；(4)社会服务、决策参谋功能；(5)在房地产信息系统中（测绘技术方面）的作用；(6)解决房产纠纷中的作用。第1页/共67页第一章房地产测绘概论了解：房地产测绘的定义、目的、意义、任务、内容和特点。1、房地产测绘的定义【P37】:房地产测绘的就是运用测绘仪器、测绘技术来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。房地产测绘按范围不同分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。第2页/共67页第一章房地产测绘概论2、房地产测绘的目的【P37】:（1）为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理、和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。（2）是为城市规划、城市建设等提供基础数据和资料。（3）为委托人从事房地产交易、申请房地产产权登记、建设项目拆迁等活动提供房地产测绘数据（4）为房地产管理信息系统、数字城市提供基础数据和信息。第3页/共67页第一章房地产测绘概论3、房地产测绘的意义【P37】：主要为委托人提供所需要的图件、数据、资料等相关信息。4、房地产测绘的任务【P38】：对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对土地以及土地上自然和人造物体进行测量和绘图工作；对房地产的权属、位置、结构数量、利用状况等进行测定、调查和绘制成图的工作。第4页/共67页第一章房地产测绘概论5、房地产测绘的内容【P38】：包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果自来哦的检查与验收。第5页/共67页第一章房地产测绘概论6、房地产测绘的特点【P39】：

(1)测图比例尺大；

(2)测绘成果具有法律约束力；

(3)测绘成果精度要求高；

(4)要求修测、补测、变更测量及时；

(5)房地产测绘人员既要懂测绘更要懂房地产。第6页/共67页第二章房地产平面图测绘熟悉：房产调查、房产分层分户图的测绘。（一）房产调查1、房产调查的任务【P62】:

（1）房屋用地权界即丘界的调查；（2）房屋状况调查；（3）房地产数量调查及示意图绘制；（4）房地产权属状况调查；（5）地理名称和行政境界调查。第7页/共67页第二章房地产平面图测绘2、房产调查的目的【P62】:获取房地产各要素资料，通过确权审查、实物定质定量，认定房产权界及其归属，最终充实完善房地产测绘的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。第8页/共67页第二章房地产平面图测绘3、房产调查的方法【P62】：房产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果整理五个阶段。第9页/共67页第二章房地产平面图测绘4、房产调查的内容【P63】：分为房屋用地调查和房屋调查。（1）房屋用地调查【P63】：房屋用地调查以丘为单位进行，调查内容包括用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。第10页/共67页第二章房地产平面图测绘丘：房屋权属用地单元的最小单位是丘。所谓丘，地表上一块有界空间的地块。丘分为独立丘和组合丘。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘；一个地块属几个产权单元共有时，称组合丘。第11页/共67页第二章房地产平面图测绘（2）房屋调查【P65-68】：房屋调查内容：房屋坐落、产权人、产别、层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷、和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界限示意图。第12页/共67页第二章房地产平面图测绘（a）产别调查：房屋产别分类：1、国有房产；（包括直管产、自管产、军产）2、集体所有房产；3、私有房产；4、联营企业房产；5、股份制企业房产；6、港、澳、台投资房产；7、涉外房产；8、其他房产。（b）产权来源：房屋产权人去的房屋所有权的时间和方法。第13页/共67页第二章房地产平面图测绘（c）房屋层数：指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上，计算自然层数。房屋的总层数为房屋地上层数与地下层数之和。（d）房屋层次：本权属单元的房屋在该幢楼中的第几层。墙体归属的调查：墙体的归属根据具体情况可划分为自有墙、共有墙、和借墙三种。第14页/共67页第二章房地产平面图测绘（二）房地产分层分户图测绘：1、房地产分层分户图的定义【P74】：在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为基本单元，表示房屋权属范围的细部图。房产分户图按照房屋登记的基本单元绘制。第15页/共67页第二章房地产平面图测绘2、房地产分层分户图的作用【P74】：根据各户所有房屋的权属情况，分幢或分层对本户所有的房屋的坐落、结构、产别、层数、层次、墙体归属、权属状态、产权面积、共有分摊面积、及其用地范围等各项房产要素，以明确异产毗连房屋的权属界线，供核发房屋所有权证的附图使用。房产分户图按照房屋登记的基本单元绘制。第16页/共67页第二章房地产平面图测绘3、房地产分层分户图的的范围【P74】：以各基本单元的房屋权利范围大小为一产权单元户，即一幢房屋或几幢房屋或一幢房屋的某一层中的某一权属单元户为单位绘制而成的分户图。第17页/共67页第二章房地产平面图测绘4、分层分户的比例尺【P74】：一般为1:200或1:3005、房屋分户图的内容和要求【P75】：房屋边长应实量，取位注记至0.01m.第18页/共67页第二章房地产平面图测绘了解：房地产平面控制测量，房地产分幅、分丘图的测绘。(一)房地产平面控制测量的目的、作用、原则1、房地产平面控制测量的目的【P58】：建立一个高精度、有一定密度的能长期保存使用的稳定的房地产平面控制网，为测绘大比例尺的房产平面图、地籍平面图提供起始数据，为房地产变更测量、面积测算、拨地划界和各种建设工程放线验线等日常工作提供测绘基础。第19页/共67页第二章房地产平面图测绘2、房地产平面控制测量的作用【P58】：（1）为房产要素的测量提供起始数据。（2）为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。（3）为房产测绘的变更和修测提供起算数据。第20页/共67页第二章房地产平面图测绘3、房地产平面控制测量的原则【P58】：应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级布设。目前房地产平面控制网普遍采用GPS网。4、房地产平面控制测量的方法【P59-60】：(1)城市导线网测量；

(2)GPS定位测量。第21页/共67页第二章房地产平面图测绘(二)房地产分幅图测绘1、房地产分幅图作用【P68】：房产分幅图式全面反映房屋及其用地的位置和全市等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料，同时也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产分幅图以幅绘制。第22页/共67页第二章房地产平面图测绘2、房产分幅图的测图比例尺【P68】：城镇建成区一般采用1:500比例尺测图。3、分幅图的分幅方式【P69】：按《房产测量规范》规定50cm*50cm正方形分幅。第23页/共67页第二章房地产平面图测绘4、分幅图的精度要求和内容【P69】：内容包括控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施、房屋围护物等房地产要素及其编号和房地产有关的地籍地形要素和地理名称注记等。第24页/共67页第二章房地产平面图测绘5、分幅图测绘方法【P70】：平板仪测量法、航空摄影测量法、数字化测量以及编绘法。6、分幅图的绘制方法【P71】：平板仪测绘成图、全野外采集数据成图、野外解析测量数据成图、航摄像片采集数据成图。第25页/共67页第二章房地产平面图测绘熟悉：房产调查、房产分层分户图的测绘。（三）分丘图的测绘1、分丘图作用【P72】：房产分丘图式分幅图的局部图，是反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权属状态等各项房地产要素。是绘制房产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。第26页/共67页第二章房地产平面图测绘丘的概念【P72】：所谓丘，地表上一块有界空间的地块。丘分为独立丘和组合丘。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘；一个地块属几个产权单元共有时，称组合丘。第27页/共67页第二章房地产平面图测绘2、分丘图的编号【P73】:幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右、从前到后、用数字1、2、。。。。。，顺序按S型编号，幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号表示。第28页/共67页第二章房地产平面图测绘3、分丘图的内容【P73】：除了表示分幅图的内容外，还应表示房屋的权界线、界址点、界址点点号、房屋建成年份、丘界长度、房屋边长、用地面积、建筑面积、墙体归属、和四至关系等各项房地产要素。第29页/共67页第三章房地产面积测算熟悉：房地产面积测算的一般要求和方法，房屋面积的测算规定。（一）房地产面积测算的一般要求和方法第30页/共67页第三章房地产面积测算1、房屋面积测算的一般要求【P77】：（1）以幢为基本单元；（2）须独立计算二次，其较差在规定的限差范围内；（3）边长以M为单位，取至0.01m;面积以m2为单位，取至0.01M2；（4）量距应该使用经过鉴定合格的测距仪或其他能达到相应精度的仪器或工具；（5）房屋的层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。第31页/共67页第三章房地产面积测算2、房屋幢、层、户的划分原则与方式【P78-79】：（1）房屋幢的划分：幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。（2）房屋层的划分：房屋的层数指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋的总层数为房屋地上层数和地下层数之和。夹层、插层、低于2.20米高的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。（3）房屋户的划分：房屋内各基本单元的权界限所围成的范围，是房屋产权登记发证的基本单元。房屋的基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。房屋基本单元不能小于间，不能大于栋。第32页/共67页第三章房地产面积测算5、房地产面积计算的方法：手工计算和计算机软件计算，其中手工计算方法包括解析法和图解法。第33页/共67页第三章房地产面积测算（二）房屋面积的测算1、计算房屋建筑面积的一般要满足的基本条件【P83】：有上盖、有围护物、结构牢固、有实际使用功能、层高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。第34页/共67页第三章房地产面积测算2、房屋建筑面积测算的规定：（1）全部计算面积范围【P83-84】（2）计算一半建筑面积的范围【P84】（3）不计算建筑面积的范围【P84-85】（4）部分特殊情况的建筑面积计算方法【P85】第35页/共67页第三章房地产面积测算了解：房屋面积测算的意义和内容。1、房屋面积测算的意义【P76】：为房产产权产籍管理、核发权证、房产开发、房产交易、等提供必不可少的资料；同事也为房产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。第36页/共67页第三章房地产面积测算2、房屋面积测算的内容【P76-77】：房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积。（1）房屋建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。（2）房屋使用面积：指房屋户内全部科供使用的净空面积，按房屋的内墙面水平投影计算。（3）房屋产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房屋行政主管部门登记确权认定。（4）房屋共有建筑面积：指多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。第37页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊掌握：共有建筑面积的确认与分类、处理原则。共有建筑面积的确认【P91】：1、由建设单位在经规划部门核准后的设计平面图上对共有部位进行标识。2、共有面积确认前，房屋建设单位应出具共有部位的情况说明。3、房屋进行实测的，还需要房产测绘人员根据图纸在现场逐一检核、勘测、并确认其功能和共有情况。4、分摊后的共有建筑面积，不划分各产权人在共有建筑面积上的权界。第38页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊共有建筑面积的分类：不计入分摊的共有建筑面积和计入分摊的共有建筑面积。1、不计入分摊的共有建筑面积【P91】：（1）作为人防工程的建筑面积、高层建筑的避难室或避难层；（2）独立使用的地下室、半地下室；（3）建在幢内或幢外，为多幢房屋服务的变电房、水泵房、等以及为社区服务的公共建筑；（4）规划批准的层高在2.20米及其以上的设备转换层；（5）物业公司的经营办公用房；（6）法律、法规规定的其他情况。第39页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊第三级分摊：分摊系数=（二级分摊到的共有建筑面积+本层内共有建筑面积）÷套内建筑面积之和三级分摊的共有建筑面积包括：（1）二级分摊得到的共有建筑面积；（2）本层内各户共有的走道、设备用房等建筑面积。共有面积分摊后，各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。第40页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊2、计入分摊的共有建筑面积【P91-92】：（1）为整幢楼服务的共有建筑面积（包括幢内共有的楼梯、电梯间、电梯井、观光井、提物井、门厅、大厅、门廊、电梯机房、为单幢服务的水泵房、变电房）（2）功能区共有的建筑面积；（3）层共有建筑面积；（4）其他共用建筑面积。第41页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊共有建筑面积的处理原则【P92】：1、共有建筑面积分摊计算，应以幢为基本单位。2、异产毗连房屋权属分割清楚，不存在共有部位的，各户在各自的范围内独立计算；存在有无法分割的共有部位的，各户需要进行共有建筑面积的分摊计算。3、产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行。4、无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。第42页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊熟悉：共有建筑面积分摊计算相关定义，共有建筑面积的测量与分摊计算。（一）共有建筑面积分摊计算相关的定义【P89-90】:分幢面积：指整幢建筑物各层的建筑面积的总和。分层面积：指建筑物某一自然层或某一附属层的建筑面积的总和。第43页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊分单元面积：指建筑物某单元的建筑面积。共有建筑面积：二个或二个以上的产权单元共同使用或共同拥有的建筑面积。功能区：指一幢房屋内因使用性质的不同而划分的区域。如：商业区、住宅区、办公区等。第44页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊幢共有建筑建筑面积:指一幢房屋内所有功能区之间共同使用或共同拥有的建筑面积。分户建筑面积：指以一户为产权基本单元的权属建筑面积。一户可以是一个标准套房，也可以是一个商铺、一个停车位，还可以是房屋内德某一个区域。第45页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊成套房屋建筑面积定义：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积。套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重支撑所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。第46页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊（二）共有建筑面积的分摊计算：1、整体分摊：【P94】房屋使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的纯住宅楼、办公（写字）楼、纯商业楼等，适用共有建筑面积整体分摊的方法。各户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和第47页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊2、多级分摊【P94-95】不适用于整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等应采用多级分摊的方法来分摊其共有建筑面积。遵循原则：多级分摊计算所应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。第一级分摊：分摊系数=功能区共有建筑面积÷功能区自有建筑面积之和第一级分摊的功能区之间共有建筑面积包括：（1）整幢房屋共同共有的配电室、水泵房、公共门厅、公共过道等为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。（2）为其他功能区服务，必须穿过某一功能区的垂直通道、水平通道及通风井、管道井、垃圾道等得建筑面积。第48页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊第二级分摊：共有建筑面积分摊系数=（一级分摊得到的幢共有建筑面积+本功能区共用建筑面积）÷套内建筑面积之和二级分摊的共有建筑面积包括：（1）一级分摊得到的幢共有建筑面积；（2）本功能区内各层各层共有的配电室、水泵房、公共门厅设备用房、及功能上围本功能区建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。第49页/共67页第四章共有建筑面积的计算与分摊2、多级分摊【P94-95】第三级分摊：分摊系数=（二级分摊到的共有建筑面积+本层内共有建筑面积）÷套内建筑面积之和三级分摊的共有建筑面积包括：（1）二级分摊得到的共有建筑面积；（2）本层内各户共有的走道、设备用房等建筑面积。共有面积分摊后，各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。第50页/共67页第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档熟悉：房产测绘资料的检查验收的依据和内容，成果资料的质量评定及技术报告、检查报告和验收报告的内容。（一）房产测绘资料的检查验收的依据和内容1、房产测绘资料检查验收的依据【P104】：（1）相关的测绘任务书、合同或者委托检查验收文件；（2）有关的法规和技术标准；（3）技术设计书和有关的技术规定；（4）测绘产品质量评定标准、测绘产品检查验收规定；（5）房屋、土地面积确权的文件或协议。第51页/共67页第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档2、房产测绘资料检查验收的方法【P104-105】：自查、互查、一级检查、二级检查、验收工作。验收工作应在测绘产品经最终检查合格后进行。由生产任务的委托单位组织实施，或由该单位委托专职检验机构验收第52页/共67页第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档3、房产测绘验收的内容【P105】：成果的适用性---是否满足技术要求；界址线的准确性---分户户型和房屋界限的位置与实际是否相符；共有面积的共有关系是否正确；通过其他资料的比较，判断房产测绘成果的可靠性；房屋测绘产品通过验收后，应该编写验收报告。第53页/共67页第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档4、测绘成果质量评定【P107】：测绘产品质量实行优等品、良等品和合格品三级评定。第54页/共67页第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档（二）成果资料的质量评定及技术报告、检查报告和验收报告的内容。1、房产测量技术报告的内容【P109】：（1）项目委托情况；（2）测算目的；（3）项目概况；（4）作业内容；（5）测算依据和使用仪器说明；（6）功能区划分和分摊方法；（7）特殊部位的情况说明;（8）成果质量检查结论；（9）提交资料。第55页/共67页第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档2、检查报告的内容【P109-110】：（1）项目概况；（2）引用技术标准；（3）使用的仪器；（4）外业调查及测绘方法；（5）功能区的划分方法及依据；（6）计算方法；（7）测量的方法及精度说明；（8）检查结论及适用性说明；（9）提交资料清册。第56页/共67页第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档3、验收报告的内容【P110】：（1）验收工作；（2）验收中发现的主要问题及处理意见；（3）质量统计；（4）验收结论：通过产品质量中的成绩、缺点问题的分析，对产品质量作出客观的评价；（5）其他意见和建议。第57页/共67页第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档了解：测绘产品质量检查的目的和要求。(一)测绘产品质量检查的目的【P103】：为了保证测绘成果的质量，确保测绘成果的准确性，维护产权人的合法权益人。第58页/共67页第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档（二）测绘产品质量检查的要求【P103】：房产测绘质量检查执行二级检查和一级验收制度。检查验收的主要技术标准有：《房产测量规范》（ GB/T17986-2000）、《测绘产品质量评定标准》（CH1003-95）、测绘产品检查验收规定（CH1002-95）.第59页/共67页第六章房产变更测绘了解：房产变更测绘的内容和方法。（一）房产变更测绘的内容：房产变更测绘分为现状变更和权属变更两种。1、现状变更包括【P113】：(1)房屋新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；