物业费管理规定模板

6/6物业费管理规定总则1.物业管理费是各地商管公司（物业公司/管理处）的主要资金来源，是目标考核重要的指标，各地商管公司应把收费责任逐级分解，落实到人，确保物业管理费收缴率履行年度经营指标。2.各地商管公司营运（财务）部/管理处是物业收费工作的责任部门，要保持与承租方/业主良好的工作联系，密切关注承租方的经营状况，及时发觉问题，沟通协调解决，每月及时向集团商管公司物管部汇报物业管理费收缴状况。3.各地商管公司（物业公司/管理处）财务部是收费工作的审核部门，负责依据《(前期)物业管理协议》或者《租赁协议》相关条款审核物业管理费单价、计费面积、起计时间计算应收费用，并向承租方/业主发出收费资料文件、开具物业管理费发票，及时上报（审核）物业管理费统计报表。4.各地商管公司（物业公司/管理处）应建立有效的收费管理机制，保证收费工作严谨、高效率，保证收费管理职工或员工作主动、热情。5.依据与承租方/业主沟通例会，及时发觉收费工作存在的隐患，做到收费前及时预警，消除所有可能出现的欠费理由。6.物业管理费的减免必需经过集团商管公司批准方可执行。未经审批，各地商管公司（物业公司/管理处）不得进行任何形式的管理费减免或打折。7.集团商管公司物管部是物业管理费收缴主管部门，指导、沟通协调各地商管公司（物业公司/管理处）管理费收缴工作，确定各地商管公司（物业公司/管理处）管理费收缴指标，稽查、考核各地商管公司（物业公司/管理处）管理费收缴状况，审核管理费减免。8.物业管理费减免后，集团商管公司物管部对有减免行为的各地商管公司（物业公司/管理处）的年度管理费收缴指标进行相应调整，年终考核时依据集团商管公司批复建议或意见进行统一核减。9.集团商管公司物管部每年年初核定各地商管公司（物业公司/管理处）当年度物业管理费收取指标；每月对各地商管公司（物业公司/管理处）物业管理费收取状况统计、稽核；每年年终复核各地商管公司（物业公司/管理处）本年度物业管理费收取总额，作为本年度对各地商管公司（物业公司/管理处）考核依据之一。第1节商业物业管理费管理1建立台账1.1各地商管公司依据《物业管理协议》和《租赁协议》的物业条款，建立、完善并及时调整主力店、商铺物业管理协议台账和物业管理费收缴台账。1.2集团商管公司物管部将结合目标责任制的相关指标，定时对各地商管公司的物业管理协议台账、物业管理费收缴台账进行检查、稽核。2开业前物业收费工作2.1承租方进场开始装修后，各地商管公司收费部门依据与承租方确认的进场日和《租赁协议》或《物业管理协议》中关于面积及费用标准的商定，计算装修期的物业管理费。2.2计算完装修期物业管理费后，明确装修期应缴物业费金额和付费账户，书面告知承租方并由承租方签收确认。2.3物业管理费由承租方直接至财务部支付，财务部核对到账物业管理费，开具物业管理费发票，并由收费人员交与承租方。3开业后物业收费工作3.1各地商管公司依据《物业管理协议》、《租赁协议》的物业条款，按商定计算应收物业管理费，并更新物业管理费收缴台账。3.2收费部门按财务部审核后的应收物业管理费金额，起草书面资料文件，于支付费用日前五天，由收费人员向承租方送达《物业管理费支付通知书》，明确物业管理费应付金额和支付时间，以及物业管理费支付账户，并由承租方签收确认，归档保留原始资料文件。3.3财务部核对、确认物业管理费到账状况后，向承租方开具物业管理费发票，并由收费人员提交承租方。4欠费的催缴4.1在送达《物业管理费支付通知书》后，管理费未按协议商定时间足额到账，收费人员应及时与承租方沟通，落实原因。在确认承租方原因费用未到帐后，应马上送发《欠费通知书》，并在通知书中明确拖欠物业管理费金额及应付延迟履行金标准和支付时限，由承租方签收确认，归档保留原始资料文件。4.2如承租方欠费原因属于商管公司未依照协议商定提供相关服务而致使的，收费部门依据《物业管理协议》商定，沟通协调相关部门，解决承租方提出的问题，并跟进问题解决的过程。4.3在《欠费通知书》规定的支付时限到达后，承租方仍未支付欠费和延迟履行金，又无协议商定的制约欠费收缴等原因，收费部门及时发出《欠费催缴通知书》，限期支付欠费和延迟履行金，并告知：“如在限期内拒不支付欠费及延迟履行金，将实行所有合法手段清理欠费，由此造成或产生的所有责任由承租方承担”，由承租方签收确认，归档保留原始资料文件。4.4在《欠费催缴通知书》规定的支付时限到达后，经催缴承租方仍未支付欠费的，各地商管公司应及时与公司法律咨询顾问沟通，向承租方送达律师函再次催缴，同时，收费部门应做好欠费证据收集工作，筹备进行法律诉讼程序。4.5在律师函规定的支付时限到达后，承租方仍未支付欠费的，应向法院提请诉讼，通过法院调解或判决收回欠费。4.6因特殊原因引起的欠费，收费部门应定时送达《欠费催缴通知书》，确认欠费金额，请承租方签收确认，并保留归档确认的原始资料文件；同时做好承租方欠费相关证据收集工作；需要赐予减免的，说明减免原因和减免额度及方式，上报集团商管公司审批。5物业管理费的减免5.1承租方因各种原因提出减免请求，各地商管公司必需对承租方提出的减免原因进行复核。5.2如因未依照协议要求向承租方提供相关服务项目而致使承租方要求减免的，各地商管公司须专题向集团商管公司提交书面报告，在报告中具体阐明未提供相关服务项目的原因、与租户沟通的状况、拟减免的金额、将来拟实行的措施等，经集团商管公司物管部、分管副总经理、总经理批准后方可减免。5.3如因向承租方提供的房屋或设备设备存在质量原因而致使承租方要求减免的，各地商管公司须对质量原因进行具体分析，专题向集团商管公司提交书面报告，在报告中具体阐明分析质量问题造成或产生的原因、与租户沟通的状况、拟减免的金额、拟实行的修复措施等，经集团商管公司物管部、分管副总经理、总经理批准后方可减免。5.4如因广场整体经营需要，对部分或全部承租方的物业管理费标准进行减免或调整，各地商管公司须专题向集团商管公司提交书面报告，在报告中具体阐明广场经营调整的原因、管理费标准调整的期限、管理费调整前后的标准、承租方沟通状况等，如管理费标准下调，在报告中还应阐明因费用标准下调致使的收入削减而拟实行的相应措施等，经集团商管招商中心、物管部、财务部、各分管副总经理、总经理批准后方可减免。5.5除上述原因外，一般不得对承租方进行任何形式的物业管理费减免或打折。第2节住宅、写字楼物业管理费管理1建立台账及报告制度1.1物业公司/管理处依据《（前期）物业管理协议》或《销售协议》的物业条款，建立业户物业管理协议台账和物业管理费收缴台账，并依据业户所有权或租赁变更状况及时调整台账；1.2建立物业管理费收支状况年度报告制度，定时（年度）向业主公示物业费收取、支出使用状况。物业管理费年度收、支报表，必需经物业公司/管理处总经理签字，报集团商管公司财务部、物管部、分管副总经理审批后，方可公示。2入伙过程的物业费收取2.1收费部门依据《（前期）物业管理协议》或《销售协议》，在业主办理收楼入伙手续时，收取业主物业管理费。2.2业主入伙时收缴的物业管理费总额依照当地政府关于规定执行，一般不得低于三个月。2.3业主对物业管理费起计日期有争议的，按如下原则处理：2.3.1由于进展商原因，未能按《销售协议》商定日期交楼的，物业公司/管理处应与进展商进行沟通，并由进展商予以确认后，核减相关费用。核减的费用，应由进展商承担。2.3.2由于业主原因未能按期收楼的，物业费自进展商交楼日起计，由业主支付。3空置及未销售房屋物业收费3.1收费部门需准确把握管理区域内房屋权属状态，定时核对空置房及未售房屋统计表，建立空置房/未售房物业收费统计台帐，并定时与进展商销售部门核对。3.2空置房的物业管理费计费期，自进展商交付之日起，至业主入伙、收楼止，费用由业主支付；3.3未售房屋的物业管理费的计费期，自进展商将整座楼宇移交至商管公司管理之日起，截止日期依据进展商与购房人签署的房屋协议销售协议执行。费用由进展商支付。3.4空置房及未售房的物业管理费收取标准及计费时间，依据《物业管理条例》和各地方政府相关规定执行。4入伙后物业收费工作4.1物业公司/管理处依据《（前期）物业管理协议》的商定计算应收物业管理费，并定时更新物业管理费收缴台账。4.2收费部门按审核过的应收物业管理费金额，向全体业户明确物业管理费应付金额和支付时间。4.3财务部核对物业管理费到账状况，向业户开具物业管理费发票。5欠费的催缴5.1建立《欠费通知书》和《欠费催缴通知书》管理制度，保证业户及时收到支付费用信息，并在财务部门保留有效原始证据。5.2对于出现的欠费状况，收费部门应及时与业户保持良好的沟通，清晰把握欠费原因。5.3因业户对物业服务不满意而致使的欠费，及时实行有效措施，解决业户提出的问题，化解其不满心情，防止形成积怨；5.4对于长期蓄意欠费的业户，收费部门必需予以全面分析和评估，在有效防止问题扩大化的前提下，制定有针对性的沟通、分化处理方案，并由当地商管公司高层管理人员，负责处理方案的执行。5.5对于恶意欠费的个别业户，收费部门经过全面、系统评估后，可借法律手段方式（包括律师介入、诉讼等）收回欠费。6物业管理费减免6.1业户因各种原因提出减免请求，收费部门必需对业户提出的减免原因进行复核；6.2如因商管公司未依照协议要求向业户提供服务（或服务有缺陷）而致使业户要求减免的，物业公司/管理处须专题向集团商管公司提交书面报告，具体阐明未提供相关服务（或服务有缺陷）的原因、与业户沟通的状况、拟减免的金额、将来拟实行的措施等，经集团