我国房地产投资信托基金案例分析

我国房地产投资信托基金案例分析第一节 成功案例：越秀REITS20236在港上市的房地产基金投资于世界各地的房地产。这一变化使得原打算在加坡上市的“越秀REITs2023年12月21日，越秀REITs〔0405.HK〕在香港联合证券交易所上市，这是首只以中国内地房地产物REITs。越秀投资作为首家以内地房地产资产为组合而在香港公开发行REITs业，其预备时间达五年之久。从越秀REITs整个上市历程看，其思路很明晰。第一步，由广州市城市建设开发集团〔以下简称“广州城建”〕设立离岸公司，然后该离岸公司反过来收购广州城建拟剥离上市的资产；其次步，由广州越秀集团〔以下简称“越秀集团”〕成立全资子公司“越秀投资”，越秀投资对以上离岸公司进展收购，并最终上市。总结起来，越秀REITs上市发行。下面对其上市步骤进展具体说明：企业重组。越秀集团和广州城建均属于广州市政府的企业。为了发行REITs，2023年，越秀集团和广州城建开头企业重组，此次重组耗时近两城建95%的股权。由于越秀投资需要持有越秀集团重组后的拟剥离上市资产，广州城建也开头整合其内部资产。首先，广州城建在英属维尔京群岛〔以下简”〕，95%的股权转202312建离岸公司。此收购的完成使得权益关系进一步清楚。至此，原属于广州城建拟剥离上市的资产由越秀投资通过城建离岸间接持有。该拟剥离上市物业资产包括白马广场的局部物业、财宝广场的局部物业、城建大厦的局部物业，以及1640.05，20234.54REITs202312BVIBVIBVI、福BVIBVI。2023年至2023年，广州城建分批将旗下局部物业资产转让给了越秀投资20231220232023920238BVI。20237维多利广场局部物业转给京澳BVI。经过简单的资产整合与置换后，越秀投资BVIREITs的产权已逐步清楚化。最终，成立基金资产的治理人——越秀房托资产治理，同时越秀投资选择汇丰机构信托效劳〔亚洲〕作为越秀REITs丰机构信托效劳公司在香港设立全资子公司越秀房托〔控股〕。最终越秀基金所需的各方机构均成立完毕，越秀REITs得以顺当发行。如以下图所示。REITs20233.0755.83REITs67.9%，31.3%，越秀0.8%。2023年1月15日，越秀REITs通过增发基金单位购入越秀投资旗下资产——广州越秀都会大厦的局部权益，这使得越秀投资持有的越秀REITs31.3%35.6%。REITs〔一〕REITsREITs拥有“股权质押、资产抵押、租约锁定”三重保障，在房屋预售许可证核定面积内将产权划分为假设干等份，马上物业资产的整体产权及其受益权，以产权单位的形式销售给投资者。然后由投资者指定共有产权持有人，并托付专业的REITs同时由该物业的投资商与REITsREITsREITs法律法规，最终上市发行。简洁来说，产权式REITs与产权式商铺的销售相像，马上建成的某一大型物业的产权依据REITs标准进展分解，使大型物业的产权分割为假设干小产权，分解后各个小产权的价值仅在万元左右。因此，群众投资者可以购置REITs投资。但该物业的产权总体交给专业的资产治理公司进展统一治理。产权式REITsREITs〔二〕REITs上海快鹿投资集团〔下称“快鹿集团”〕是集工业投资制造、工商业房地产开发为一体的投资企业。2023年，快鹿集团与江苏省镇江区合作，投资建设位于镇江大港区东郊的快鹿产业港，总面积达900产业港建设成为集厂房、住宅、写字楼及酒店于一体的“城”。截至2023年18REITs的民间资本。2023210〔以下简称“嘉富诚”〕2015REITs18REITs募集的资金打算全部用来快鹿产业港将来的开发和建设。快鹿产权式REITs首期的具体设计为，将快鹿产业港一期标准化厂房的整体产权进展一对一的分割。该厂房规划建设面积为5为一个产权单位，一共划分为5万个产权单位，由投资者进展认购，其酬劳率依据物业已签订租约所带来的现金来折算。出售价格为每个产权单位2023元，1001237.2%-9.18%之间。投资者可选择按月获得收益或选择一年期、二年期或三年期一次性支付。快鹿集团将6亿元净值资产作为担保和赔付，同时通过股权质在快鹿产权式REITs的运作构造设计中，快鹿集团与嘉富诚共同设立镇江快鹿产业港资产治理公司〔下称“资产治理公司”〕，快鹿集团持有95%的股份，嘉富诚持有剩余5%的股份。作为投资参谋和资产的监管人，资产治理公司REITs投资者的权益，对房地产资产的经营治理和租金收入进展监管，并通过租约锁定，将物业出租所获得的收益返给投资者。以下图为快鹿产权式REITs〔三〕REITsREITs1REITs17003REITsREITsREITs第一,REITs资产包内资产产权不清楚。快鹿产业港将其约6.67万平方2023贷款融资，其二即作为快鹿产权式REITsREITs其次，非法集资。快鹿产权式REITs是在未经任何批准的状况下以公募的方式进展发行的。信托法规定“单个信托打算的自然人人数不得超过50此快鹿产权式REITs属于公募发行，而嘉富诚和快鹿集团既不属于银行，也不属于信托公司或上市公司，它们均没有公募发行证券的企业资质。第三，快鹿产权式REITsREITs的出售方披露的“《快鹿产权式REITs推介书》”根本就是一份广告宣传册，与内容严谨的招募书相差甚远。招募书中没有说明将来信息披露的相关