新世纪服务式公寓

产权酒店、服务式公寓简介及案例解析产权式酒店

——起源于欧洲的产权式酒店已经在国内部分城市引起了发展商及投资者的浓厚兴趣……产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于20世纪70年代的欧洲，即开发商将传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。产权式酒店的概念

产权式酒店的特征

1、

业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期付款或按揭的方式获取产权，拥有产权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。2、

酒店式管理，管理费用较高产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较高，管理费一般是40元/平方米·月。3、

兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加30%酒店经营利润；有些则是提供75%的酒店经营利润，不提供其他回报。产权式酒店的三大类型

1、

时权酒店由瑞士亚力山首先提出“timesharehotel”，是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。2、

退休住宅型是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。3、有限自用的投资型酒店开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

物业投资新品种----服务式公寓——服务式公寓是随着现代房地产的不断向前发展，经济全球一体化进程的不断加速，顺应商务配套的需求而诞生的一种新型地产开发、投资模式。随着国内金融、经济的起飞，社会不断改变，带领服务式公寓进入一个更多元化的发展空间，各式各样的服务式公寓将配合社会的不同需要而衍生……起源及发展过程

服务式公寓的概念最早源于欧洲。时至今日，此种暂住式经营模式更为一些大集团专业经营。近年更流行大酒店集团在兴建酒店项目中加入一栋或以上的服务式公寓，如深圳的会展阁，广州的远洋宾馆及其公寓等。此举有利于所有设施及员工除了提供服务予本身酒店住客外，亦同时为服务式公寓的住客提供服务，大大省却了人手和经营成本。

服务式公寓在中国的发展概况

随着中国加入世贸组织(WTO)，越来越多的跨国财团看好中国这个庞大的消费市场，纷纷进驻。而跨国公司大都规定派驻海外的人员不能用公司的名义买房子，但可以以公司名义在当地租房，租金由公司支付，这笔津贴相当优厚。因此这类进驻的外籍人员一般都选择租用豪华和服务完善的居所。国内的服务式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发。目前，最为人熟知的服务式公寓包括有深圳著名的名仕阁及会景阁，而北京的有新世界酒店所属的新世界酒店公寓及上海的杰仕豪庭、海湾酒店公寓等等。服务式公寓的未来发展

迄今，服务式公寓在国内其它各大、中城市仍是一种尚不多见的物业类型，其市场的投资发展潜力相当大。未来，服务式公寓将成为房地产的另一新营销趋势。随着国内金融、经济的起飞，社会不断改变，带领服务式公寓进入一个更多元化的发展空间，各式各样的服务式公寓将配合社会的不同需要而衍生。服务式公寓的特征整体上，，服务式式公寓均均采用酒酒店式服服务，公公寓式管管理。其其能提供供酒店式式的各项项配套服服务，如如有人整整理房间间及清洁洁，亦能能使住户户享受到到星级酒酒店的家家，更能能提供管管家服务务予住客客。管家家服务不不但可以以为住户户提供餐餐饮、订订票等服服务外，，更可为为住客安安排一般般起居生生活需要要，如购购物及安安排消闲闲节目等等，服务务比酒店店更全面面，而且且收费比比酒店便便宜。根根据其住住客的不不同需要要，服务务式公寓寓更可细细分为：：1、以商商务人士士为主要要对象；；2、以旅旅游人士士为主要要对象。。以商务人人士为主主要对象象此服务式式公寓大大都座落落于，商商务气氛氛浓郁，，交通便便利、优优越的地地理位置置、各种种配套设设施齐全全的生活活环境形形成了这这里独特特的商务务环境。。例如北北京市的的新世界界太华公公寓位于于崇外大大街的黄黄金地段段。并且且，此类类服务式式公寓多多以一房房式格局局为主及及其装修修也较华华丽、堂堂皇，租租金也因因此而较较高。提提供全全天候的的多功能能商务中中心包括括提供２２４小时时中不同同时段的的商务会会议、商商务秘书书、金融融、传真真、信息息查寻等等各类服服务。以旅游人人士为主主要对象象此服务式式公寓大大都座落落于旅游游热点，，为住户户提供较较廉价的的居住单单位及各各类服务务及设施施。为设设合不同同旅游人人士及家家庭的需需要，单单位间隔隔有一房房、二房房及三房房，以方方便家庭庭成员或或同行亲亲友互相相照顾及及耍乐。。对于一一些能吸吸引旅游游人士逗逗留一至至二星期期的旅游游热点，，此类服服务式公公寓十分分受旅游游人士欢欢迎。其他此外，目目前还兴兴起老人人公寓、、学生公公寓（这这里特指指留学生生楼、专专家楼））等各种种类型服服务式公公寓，在在国外甚甚至还出出现专为为同性恋恋提供的的“同性性恋公寓寓”，这这些都是是服务式式公寓发发展到一一定阶段段，迎合合市场需需求而产产生的。。产权式酒酒店与服服务式公公寓比较较——同为为地产投投资市场场上的新新产品、、发展商商注目的的新热点点，产权权式酒店店和服务务式公寓寓在本质质及特点点上亦存存在诸多多差别………服务式公公寓与酒酒店的配配套比较较配套服务式公公寓酒店店１．房间间面积较较大大，平均均约四百百尺或以以上较较小，，大概只只有二至至三百尺尺２．房间间间隔开开放放式，及及数房可可供选择择开开放放式３．装修修方面以以舒舒适、明明亮为主主以以豪豪华、堂堂皇为主主４．设备备方面一一定定设有厨厨房不不附设设厨房５．用具具方面设设有有刀叉等等基本厨厨具不不设餐餐具６．设施施方面设设有有车位、、小餐厅厅、健身身室及较较多美食食酒楼、、餐厅，，全面商商务务中心等等；的的房间整整理及清清洁；７．租金金方面较较平平较较贵贵结束语香港美亚亚置业集集团在海海内外操操作投资资型物业业有着丰丰富的经经验及大大量成功功案例。。九十年年代在国国内率先先推出了了中国首首个产权权式酒店店——雅雅兰酒店店，分别别在上海海、北京京、张家家界、海海南、广广州等城城市策划划和操作作了多个个同类项项目。同时，美美亚置业业投资（（中国））也是最最早在国国内引进进新型投投资模式式“服务务式公寓寓”的机机构之一一，并在在全球范范围内设设有专业业的此类类物业管管理公司司和“美美亚太平平洋会””，拥有有一大批批的高级级专业人人才………产权式酒酒店与酒酒店公寓寓综合比比较产权酒店店服服务务式公寓寓主要用途途投投资/度假投投资/居居住/办办公本质质酒酒店公公寓目标市场场中中产阶阶级、公公司机构构商商务人人士、代代表机构构、SOHO一族位置需求求要要求处处于城市市郊区，，有处处于都市市繁华地地段，要要求交通通便利良好的山山水景观观资源价格格因因为稀缺缺性和配配套设施施地地价价成本高高、装修修档次高高、配套套齐全齐全价格格高企价价格格高企市场状况况以以旅游游地为主主以以商务务经济活活动频繁繁地区为为主投资者要要求可可以委托托管理亲亲自参与与，也可可以委托托出租实操案例例——作为为投资型型地产的的专业机机构，美美亚集团团在各地地成功操操作的案案例数不不胜数，，以下针针对贵司司项目的的可借鉴鉴性，撷撷取两例例进行简简单分析析……杰仕豪庭庭——美亚亚置业集集团操作作的杰仕仕豪庭在在上海已已经成为为上海五五星级服服务式公公寓的一一个典范范，IBM、、西门子、、日清食食品等跨跨国企业业高层人人员已成成为我们们的客户户，住在在杰仕豪豪庭。“美亚置业”全程代理定位上海作为为中国经经济发展展指标性性的城市市，无论论是城市市综合实实力还是是综合竞竞争力在在中国都都排在第第一位。。越来越越多的海海外大型型企业进进入上海海。美亚亚不仅看看到了这这一点，，而且发发觉整个个上海房房地产市市场上为为这部分分海外企企业高层层管理人人员所提提供的服服务式公公寓市场场尚不能能满足经经济发展展的需要要，服务务式公寓寓大有可可为！杰仕豪庭庭位于虹口口区中心心地带———毗邻邻黄浦江江，有着着极佳的的地位置置。高档档定位已已成共识识，但由由于项目目属于单单栋，且且体量不不大，如如简单定定位于高高尚住宅宅则难免免在与其其他社区区项目的的竞争中中先落下下风。美亚介入入后，结结合上海海市整体体经济及及上海市市房地产产市场的的分析，，将项目目定位于于五星级级服务式式公寓。。目标客户户定位分分析根据本案案所处的的地段、、定位以以及200-400多多万元的的总价范围所所对应的的目标客客户。拟拟定“杰杰仕豪庭庭”目标客客户群主主要分为四四类：A：房地产投投资者B：港澳及海外外机构及华华人C：本地市场中中的高收入入阶层D：外省市大型型国企领导导和富裕之之私营业主主客户锁定策策略美亚置业相相信一些有有机会成为为杰仕豪庭庭的买家及及上海设立立了办事处处的公司的的职员会因因美亚置业业在海内外外的声誉及及力量而乐乐意接受推推荐。另外，美亚亚的资料库库拥有超过过万间香港港注册公司司、华商会会所及其他他商会的资资料，此系系统几乎覆覆盖了所有有亚洲人控控股的公司司。美亚与各地地的分公司司的所有办办事处都设设有展示厅厅及电子邮邮递联系，，更与众多多跨国公司司的决策者者有直接联联系。美亚亚置业最终终的目标是是能联系上上此类决策策者，希望望能给本物物业引进买买家及租客客。同时，因项项目定位所所针对的目目标客户群群主要为高高端客户，，美亚集团团更定期/不定期举举行海外展展销会、各各种鸡尾酒酒会及俱乐乐部，以吸吸引客户。。杰仕豪庭专专场展销会会争取市场最最高的盈利利基于过去上上海市住宅宅及写字楼楼数量出现现供过于求求的现象，，售价及租租金亦相应应向下调，，但却出现现了一个双双方向市场场，一些标标榜高质量量、良好设设计、配套套完善优质质、管理及及位置优越越且有完整整策划之物物业，其价价值将保持持不变，这这一点必须须在市场销销售及租赁赁活动中显显示出来。。美亚在受任任策划顾问问后将每月月提供市场场报告，即即时了解市市场的发展展及趋向，，准确的定定位及市场场把握，使使杰仕豪庭庭在市场上上取得了优优异的业绩绩。最初项项目价格定定位于均价价9500元/平方方米，实际际销售中取取得了20000元元/平方米米的成绩，，创造了当当时上海楼楼市的天价价，而仅仅仅相邻数百百米的在售售楼盘，价价格仅为6000元元/平方米米。物业管理聘用美亚物物业管理（（新西兰））有限公司司作挂牌式式物业管理理顾问，纳纳入美亚太太平洋会，，享受会员员资格。并并由美亚置置业安排一一名从事国国际物管行行业并驻上上海之香港港专业物管管总经理作作为杰仕豪豪庭物管部部之培训及及组织顾问问。这样不不单可使业业主感到发发展商对物物管之重视视及质量，，另方面也也可降低物物业管理成成本，一举举两得。港澳中心——作为武武汉首家产产权式商务务酒店，港港澳中心在在2002年夏天创创造了武汉汉楼市均价价7000元/平方方米的神话话，在业内内外迅速成成为被关注注的焦点………定位港澳中心大大厦于1992年开始兴建建，因与区区政府之间间的产权纠纠纷问题，，很长时间间以来一直直是步行街街上一栋““烂尾楼””。发展商商曾经请来来戴德梁行行及广州一一家代理公公司进行策策划及营销销，定位于于商住楼或或一般写字字楼，以2000多元的价格格销售，但但实际销售售情况非常常不理想。。美亚亚置置业业2001年底底接接手手这这个个项项目目后后，，推推翻翻了了原原来来的的定定位位，，并并马马上上投投入入了了对对武武汉汉市市场场的的调调研研工工作作。。根根据据调调研研结结果果，，考考虑虑到到项项目目自自身身规规划划上上的的局局限限性性及及武武汉汉市市旅旅游游资资源源的的有有限限性性，，重重新新定定位位于于产产权权式式商商务务酒酒店店。。因因武武汉汉经经济济的的高高速速发发展展，，对对外外经经济济活活动动的的日日益益频频繁繁，，以以商商务务定定位位，，从从旅旅游游及及商商务务两两方方面面寻寻求求支支撑撑，，扩扩大大目目标标客客户户群群面面。。定位位支支撑撑点点武汉汉经经济济发发展展，，（（对对外外））商商务务活活动动的的日日益益频频繁繁；；步行行街街的的吸吸引引力力，，新新世世界界商商场场知知名名度度的的吸吸引引力力等等共共同同构构成成的的旅旅游游资资源源；；武汉汉房房地地产产的的加加速速发发展展，，投投资资型型房房地地产产逐逐步步升升温温。。同同时时，，武武汉汉投投资资地地产产市市场场缺缺乏乏有有竞竞争争力力的的新新产产品品；；港澳澳中中心心长长期期““烂烂尾尾楼楼””的的负负面面形形象象需需要要一一个个全全新新定定位位重重塑塑形形象象。。客户户信信心心支支撑撑固定定8%高高额额回回报报，，银银行行保保证证金金担担保保；；政府府支支持持，，形形象象及及信信誉誉提提升升；；在汉汉召召开开““21世世纪纪商商务务酒酒店店新新潮潮流流研研讨讨会会””，，邀邀请请专专家家进进行行讨讨论论，，以以消消除除90年年代代武武汉汉泡泡沫沫房房地地产产形形成成的的投投资资阴阴影影，，引引领领新新的的投投资资热热潮潮；；美亚集团客户户资源；加入“美亚太太平洋会”，，参加全球网网络互换。自身劣势及弥弥补措施根据美亚前期期的市场调研研及项目自身身优劣势寻找找，并结合销销售部反馈之之客户意见，，项目问题点点主要集中在在交通问题上上，公司迅速速与发展商取取得沟通，并并通过与政府府的协调，开开通了跨步行行街的江汉二二路。整合客户资源源，锁定目标标客户在新世界百货货及汉正街设设立展销点并并发放资料，，以有针对性性吸引高端客客户及外地在在汉私营业主主投资。率先推出“首首期一成”，，降低门槛，，方便投资型型客户资金运运作。市场低潮期应应变策略武汉因进入夏夏季后，气温温迅速升高，，房地产市场场进入低潮期期，公司迅速速采取措施，，通过集团网网络在全国及及香港、新加加坡等东南亚亚国家进行异异地销售，并并与深圳主流流媒体《深圳圳特区报》共共同组织了港港澳中心产权权式商务酒店店深圳公开推推广会，这也也是武汉第一一次。同时在在武汉主流媒媒体《长江日日报》、《武武汉晨报》等等上进行跟踪踪报道，以实实现外地市场场与本地市场场互相促进的的有利局面。。9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:10:1901:10:1901:101/6/20231:10:19AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2301:10:1901:10Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。01:10:1901:10:1901:10Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2301:10:1901:10:19January6,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。06一一月月20231:10:19上上午午01:10:191月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月231:10上上午1月-2301:10January6,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/61:10:1901:10:1906January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。1:10:19上上午1:10上上午午01:10:191月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。01:10:1901:10:1901:101/6/20231:10:19AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2301:10:1901:10Jan-2306-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。01:10:1901:10:1901:10Friday,January6,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2301:10:1901:10:19January6,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。06一月月20231:10:19上上午01:10:191月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月231:10上上午1月-2301:10January6,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马