昆山项目城市及市场

2011年09月昆山项目城市及市场分析

学习创新追求卓越昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。地理位置十分优越。嘉定青浦昆山城市概况——城市区位沪宁高铁/京沪高铁航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；

城市概况——城市交通昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；辖10个镇和一个国家级经济技术开发区：十个镇是玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；其中玉山镇为昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心；一个区为昆山经济技术开发区。户籍人口人口：昆山市常住人口200万，户籍人口已近73万人，年增长率基本维持在1.5%左右。城市概况——行政区划城市规划——总体规划城市定位全球性IT产业制造、研发和交易平台，长三角区域重要的先进制造业和现代服务业城市。城市规模到2015年，市域规划总人口规模250万人，中心城区规划人口规模195万人，建设用地控制在242平方公里以内。到2030年，市域规划总人口规模330万人，中心城区规划人口规模270万人，建设用地控制在309平方公里以内。城市规划——总体布局中心城综合片区：功能定位为高新技术产业发达、第三产业繁荣、适合居住的生态园林城市。北部片区：高新技术产业和劳动密集型产业并举发展，依托太仓港。东部片区：以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等第三产业，同时发展高新技术产业制造为主的现代制造业。吴淞江工业园片区：定位为以高新技术为主导，劳动密集型产业为辅的现代生态制造业基地。中部生态农业片区：以高科技农业研发、试验、生产为主。阳澄湖休闲旅游片区：以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度假为主要功能。南部水乡古镇旅游片区：以水乡古镇特色旅游为主体，重点发展第三产业。城市规划——交通规划（内部交通）交通综合构想四纵经周市、兵希、陆家、张浦至淀山湖之南北向道路，为货运优先道路。现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖现有省道224即南北公路利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建道路延伸至锦溪。五横北区东西向高速公路平面侧车道。苏昆太高速公路现有新省道324由太仓接往富士康路沪宁高速公路

现有之机场路由上海青浦区经淀山湖、锦溪以西、至苏州吴江。苏沪高速。城市规划——交通规划（外部交通）未来昆山市将有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过，区域铁路运输在整个长三角综合交通运输体系中将发挥更大的作用。规划京沪高速铁路全长1318公里，设计时速为350公里/时，沿途共设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站，是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉。2010年建成后，昆山至南京只需1个小时；昆山到上海约15分钟；昆山至北京约4小时30分钟。沪宁城际轨道线起自南京，经镇江、无锡、苏州，最后达到上海站，全长295公里，时速分160公里和250公里两种，建成后昆山到上海只需约20分钟，列车开车间隔时间最短为3分钟。目前已通车。沪宁高铁/京沪高铁从昆山近几年各产业增加值以及增长情况看，第二产业累积增加值仍然占非常大比重。但从各产业增长率的变化情况看，第三产业增长率近年来处于三产业中最高位，表面昆山近年来第三产业保持着较高速发展态势，对昆山GDP贡献逐年扩大。产业结构优化升级效果显著。经济环境——产业结构年份第一产业增加值（亿元）增长率（%）第二产业增加值（亿元）增长率（%）第三产业增加值增长率（%）200610.530632.4125.2289.0725.4200711.256.8762.1518378.426.9200812.372.2978.8114.1509.0817.2200917.8571137.1515.5598.0817.5201019.441345.8614.2735.0214.520113814.51494.2511.190013.5合计109.4

6350.63

3409.65

占比1.11%

64.34%

34.55%

经济环境——GDP昆山GDP近几年一直直保持高速速上涨的趋趋势，年均均GDP增长率达到到18.1%左右，经济济发展势头头迅猛。07年底和08年的金融危危机对昆山山经济发展展产生一定定影响，09年显现回升升势头后GDP10、11增势有所回回落。数据来源昆昆山统计信信息网。近年昆山GDP及其增长率率经济环境——消费水平（（人均可支支配收入））昆山人均可可支配收入入增长幅度度保持基本本稳定的趋趋势，近几几年保持约13%的较高增长长率，2011年昆山人均均可支配收收入达到35190元，环比增长长13.8%，人均可支支配收入较较高，住房房消费有支支撑。数据来源昆昆山统计信信息网。经济环境——固定资产投投资昆山近年固固定资产投投资呈现高高速增长的的态势，年年均增长率率18.43%。增速07、08年有所回落落，09年开始保持持在高位水水平，反应应了城市经经济发展比比较活跃。。数据来源昆昆山统计信信息网。%土地市场——成交情况

出让面积（亩）出让总价（万元）平均单价（亩/万元）2008年9014.89481576.4753.422009年8408.831122918.73133.542010年142801302539.9591.220011年2858749848.53262.372012年1-9月3165509017.1160.82008年至今，昆昆山市共成成交土地总总面积3.77万亩，平均每亩亩单价110.42万元。其中2009年同比2008年土地出让让面积有所所下降，但但2010年出让单价价有所下降降，主要因因为价格较较低的工业业用地所占占比重提升升，但2011年价格最高高，主要因因为商业和和商住地块块所占比重重提升。2012年1-9月出让的土土地出让单单价比2011年有回落，，但已经超超过2011年的年总出出让面积，，，未来1-3年市场供应应量仍在高高位。统计数据来来源昆房网网。数据来源昆昆山统计信信息网。商品房市场场——2005年至2010年竣工面积积情况06年昆山年竣竣工面积达达到高峰为为584.2万平米，增增长率波动动不定。09年、10年维持在400多万平米近几年随着着长三角经经济群的经经济飞速发发展和全国国房地产的的快速发展展，昆山城城市居民和和上海外溢溢客户对昆昆山住房的的需求大幅幅增加，09年对比05年需求增长长超过2倍，10年由于宏观观调控销售售面积下降降了43.7%。销售总额额下降25.8%。数据来源昆昆山统计信信息网。商品房市场场——06－12年普通住宅宅成交量走走势分析商品房市场场——09-11年年度成交交量对比由于受限贷贷政策影响响，部分苏苏州、上海海等已限购购城市购房房者被拒之之门外，2011年昆山楼市市成交量相相比2010年下滑严重重，九大区区域仅南部部水乡一家家增长，开开发区供应应量充足，，全年共实实现成交9654套，占全市市总成交量量的35%，位列全市市区域成交交之首，相相比2010年仅减少了了133套。从各各区域成交交情况来看看，开发区区、玉山镇镇以及花桥桥镇依旧领领先，周市市镇、千灯灯镇、巴城城镇等紧随随其后。花花桥镇绝佳佳的地理优优势以及花花桥国际商商务城等已已趋于成熟熟的产业规规划早已使使得该区域域成为昆山山房价的标标杆，上海海限购也为为其创造了了极为有利利的条件，，但昆山已已实行的限限贷政策还还是对其造造成了不小小的影响，，2011年全区成交交量相比2010年缩水高达达47.17%。统计数据来来源于昆山山搜房网全市成交套套数走势2011年昆山市共共成交25043套，其中周周市镇成交交2422套，占全市市成交比例例9.67%。2012年1-8月昆山市共共成交24488套，其中周周市镇成交交2164套，占全市市成交比例例8.84%；2012年1-8月已基本持持平2011全年成交量量.数据来源昆昆山统计信信息网。商品房市场场——11－12年商品房月月去化套数数分析商品房市场场——需求分析（（2011年成交量分分布）开发区、花花桥、玉山山是昆山成交交最为活跃跃的片区，，占昆山成成交的63%，占比分别别为35%、14%、14%，且与其他他区域的差差量较大，，周市占比比9%。花桥因为近近年规划利利好，且直直接接受上上海辐射，，能吸引上上海客源。。玉山是昆昆山市委市市政府所在在地，配套套成熟，是是传统的房房地产热门门片区。统计数据来来源于昆山山搜房网商品房市场场——供应分析（（累计库存情情况）截止到2012年8月，昆山全全市库存可可售房源65514套，昆山商商品房库存存量一直在在高位，按按今年月均均消化3061套计算，需需要21个月去化存存量。昆山商品房房库存供应应量进入12年以来持续续保持6万套以上。。表明昆山山市场目前处于供供大于求的态势，买买方市场明明显，市场场面临较大大库存压力力。统计数据来来源于昆房房网。契税90平米以下1%90-144平米1.50%144平米以上3%非唯一住房贷款90平米以上不低于30%二套不低于50%三套不能贷款外地购房落户面积80平米以上，房产证办理3年以上；被昆山单位聘用5年以上，参加社保、医保3年以上本人、配

偶和子女落户商品房市场场——主要政策昆山市场这这几年始终终供大于求求，09、10年成交量达达到高值；；10、11年供应量达达到高值，，这是由于于09、10年一路高走走的投资客客群需求刺刺激。限贷贷政策出台台之后，抑抑制了市场场上的投资资客群，投投资客群的的离场，使使得昆山整整体市场成成交迅速回回落。政策重点打打击投资性性需求；和和上海等等地自住购购房客户商品房市场场——小结供应：昆山存量房房月创新高高，2012年8月，昆山全全市库存可可售房源65514套，昆山商商品房库存存量一直在在高位，按按今年月均均消化3061套计算，需需要21个月去化存存量，09年以来成交交的商住性性质土地面面临上市，，未来昆山山市场的住宅供应应量维持高高位；需求：昆山市场09年住宅年均均年销售达达到顶峰623万平米，10年但市场受受政策影响响销售量快快速下滑，，销售量353万平米。今今年由于项项目以价换换量，预计计销售量将将会高于去去年，周市市占比10%左右市场份份额；政策：限贷政策出出台之后，，抑制了市市场上的投投资客群，，11年投资客群群的离场，，使得昆山山整体市场场成交迅速速回落。合生颐庭面面临激烈竞竞争的市场场环境，提提高形象定定位和扩大大产品丰富富度和性价价比，吸引引周市镇刚刚需和改善善型客户。。住宅市场——住宅片区分分布目前昆山住住宅市场分分布，根据据成交活跃程程度分成三个梯梯队。玉山镇、开开发区以及及花桥镇为目前昆山山市场最活活跃片区。。玉山镇为传传统片区，，配套成熟熟完善，客客户认知度度高；花桥毗邻上上海，且规规划利好。。巴城镇、周周市镇以及及千灯镇出在第二梯梯队。巴城依托阳阳澄湖资源源，主要为为别墅产品品；周市镇依托托北部产业业园区，并并且接收中中心城区的的辐射；千灯规划为为生活新镇镇、生态观观光片区。。南部水乡区区以及其余余镇为第三梯队队。南部水水乡片区依依托淀山湖湖资源，主主要为别墅墅产品。。第一梯队第二梯队第三梯队住宅市场——住宅片区分分布市区城综合合片区依据据各自定位位及发展方方向可分为为5个片区。中心城区城东区城南区城西区城北区昆山市中心心城区分为为中心城区、、城东区、、城南区、、城西区和和城北区域域。住宅市场——住宅片区分布布世茂东壹号珠江御景绿地21世纪新城左岸尚海湾住宅市场——城东区典型项项目住宅市场——城东区典型项项目市场情况况楼盘总建面（万平米）容积率主力户型面积装修开盘时间供应套数成交套数均价全年成交12月成交近期促销、推广信息世茂东壹号751.588-150㎡毛坯2010/4/2463606244727310831115套团购9折珠江御景623.6102㎡、137㎡毛坯2011/3/515781108733834055特价房源6388元/平米起绿地21新城1782.558-163㎡

毛坯2010/8/31345227687190121112885㎡平米3房送15㎡空间,左岸尚海湾34.52.5两房107、三房108㎡、135㎡、140㎡毛坯

2011/9/17431837381124196480元/㎡起，三房送超大入户花园板块特点城东开发区产产业聚集区，，现有配套困困乏，目前居住氛围围不高。板块内大盘云集，目前有珠江江地产、世贸贸、绿地等企企业楼盘，案案体本身多带带有商业，以以城市综合体的的概念在城东布局。。城东离上海较较近，因此有有相当一部分比比例的客户来来自上海。产品、价格板块内以大盘盘开发为主，，楼盘的产品品类型较为丰丰富，高层、小高层层、多层、花花园洋房，到到联排双拼别别墅都有一定占比比。高层小高高层的主力面面积大约在80-150平米之间，比中心心城区板块略略小，因为一一部分需求来来自外部需求求以及投资需需求。目前板块价格格6500-8500左右，个体楼盘依依具体位置和和产品力上下下波动。住宅市场——城东区板块特点、产产品和价格分分析吉田国际广场中星城际广场世茂蝴蝶湾象屿珑庭1781771761751615未开盘174173住宅市场——城南区典型项项目住宅市场——城南区典型项项目市场情况况楼盘总建面（万平米）容积率主力户型面积装修开盘时间供应套数成交套数均价全年成交近期促销、推广信息吉田国际广场703.5二房：112㎡、128㎡

三房：140㎡-160㎡

四房180㎡-203㎡

大平层：335㎡

精装2010/9/18104390913462418月送全套豪华家具及软装珑庭143.590㎡、130㎡、140㎡、200㎡

精装2011/7/35142841400034一次性付款95折，按揭96折

中星城际广场

342.8122-226㎡

精装2011/11/12344103145005199折、送空中花园世茂·蝶湖湾1071.570-142㎡

毛坯2010/3/1793472347218121471㎡、72㎡，40万/套起

板块特点城南是出口加加工区，以IT产业为主。区域内现有312国道、沪宁高高速、客运南南站、沪宁城城际高铁，建建设中的京沪沪高铁，城南板块的交交通纽带地位位日渐凸显，拉近了昆山山与上海及周周边的距离，，刺激了城南南的房地产市市场。高档大盘的进进驻，改善了了昆山人对城城南板块居住住品质差的观观念。产品、价格从板块内目前前所推产品和和将推产品来来看，产品类类型主要是高层、小高层层，也有少量的的高端产品，，别墅以及花花园洋房等。。户型面积区区间较大，囊囊括各种户型型面积需求，，主力面积90-140平米。由于高铁以及及城际高铁的的落实，拉动动了板块的均均价，目前板板块高端楼盘14000元平米左右，世茂·蝶湖湾2年半去化7200套，月均去化化257套。大盘和价价格优势显著著。住宅市场——城南区板块特点、产产品和价格分分析时代中央社区区伯爵大地九扬香郡顺城滨江皇冠冠住宅市场——城西区典型项项目住宅市场——城西区典型项项目市场情况况楼盘总建面（万平米）容积率主力户型面积装修开盘时间累计供应套数累计成交套数均价全年成交套数近期促销推广信息时代中央社区302.5160-270㎡

毛坯06.71879154485120133期预计9月开始销售伯爵大地

262.589-132㎡

毛坯11两房87折，三房92折，折后均价8500元/㎡

九扬香郡

162.482-272㎡

毛坯11.147625310572201两房87折，三房92折

顺城滨江皇冠(数据缺失）142.3250-350㎡

精装2012////9月15产品发布会板块特点产品、价格住宅市场——城西区板块特点、产产品和价格分分析板块规划成生生态居住片区区，以森林公公园为主打，，从目前所推推楼盘来看，，高档住宅板块块已初具模样。。凭借政府规划划利好以及独独有的自然资资源，区域认认同度较高。。区域楼盘数量量多、量体大大，产品类型型以小高层、高层层、别墅为主主，楼盘以纯住住宅为主，户户型面积较大大。目前板块均价10000左右，由于占有生生态资源，以以及规划利好好，是昆山各各大区域内价格上涨幅度度比较快的区域。荣记玖珑湾弘辉首玺住宅市场——城中区典型项项目楼盘总建面（万平米）容积率主力户型面积装修开盘时间供应套数成交套数均价全年成交套数全年成交金额近期促销、推广信息弘辉首玺333.591—143㎡198㎡、237㎡精装2010/8/765737514198431.06一次性付款96折，贷款98折荣记玖珑湾183.5140-200㎡精装2011/4/1025215013878711.562万抵20万板块特点板块内配套设设施完善，交交通便利，居住氛围浓厚厚，是昆山的商业业文化中心。。板块内目前土土地供应较少少，未来供应量较较少，目前住宅的的综合开发量量不大，以商商业商务办公公物业开发为为主。该区域的住宅档次较高高。产品、价格中心城区由于于地段绝好，，土地资源稀稀缺，板块内内的住宅产品品主要以高容积率的的高层公寓为为主，以大面积户户型为主，符符合当地人对对住房的消费费需求。目前板块均价14000元左右，个体楼盘依依具体位置和和产品力上下下波动。住宅市场——城中区板块特点、产产品和价格分分析北大资源·理城九方城摩卡小镇花都艺墅博威黄金海岸岸大德世家云山诗意琨城帝景园住宅市场——城北区典型项项目金塘·珑沐湾合生颐廷住宅市场——城北区典型项项目市场情况况楼盘总建面（万平米）容积率主力户型面积装修开盘时间累计供应套数累计成交套数12年均价全年成交套数全年成交金额近期促销、推广信息大德世家221.792㎡、107㎡、139㎡、154㎡毛坯2010/91975184869545774.39亿

花都艺墅341小高层，158-301㎡

联排237㎡-274㎡，毛坯2009/118075628372421.14亿

琨城帝景园26.41.07110-135.独栋380-610㎡，600万/套起44㎡毛坯2007/48076597003700.67亿购房9折优惠，送停车位中航·九方城522.989㎡、138㎡-185㎡空中平墅228㎡毛坯2011/9115784779457287亿一次性付款9.7折，按时签约9.8折博威·黄金海岸262毛坯：114㎡、158㎡、198㎡精装86-350㎡精装2011/483816913865811.63亿毛坯7888元起金塘·珑沐湾22.42别墅260㎡起，公寓未推毛坯预计10月38未定11568120.56亿10万抵30万北大资源·理城1001.3联排别墅，242-320㎡，送114-170㎡地下储藏室毛坯9147/5120//5万抵15万合生颐廷主要要竞争区域时间成交套数成交面积(㎡)成交金额(万元)成交单价(元/㎡)2012年12月237827773212012年11月465942764782012年9月192440172270582012年8月337427072002012年7月121539107870002012年6月141713120069992012年5月447032970002012年4月450435370002012年3月678054769992012年1月26714707000合计70952866737004昆城帝景苑时间成交套数成交面积(㎡)成交金额(万元)成交单价(元/㎡)2012年12月813051828.82140082012年11月79531293.54135592012年10月69381257.34133912012年9月1826653664.02137432012年7月6691967.81139992012年6月7107014985月1417312423.57139992012年4月813201848.24140002012年3月69301303.29139992012年2月1223312.4114000合计811182616397.2213865.4博文黄金海岸岸板块特点城北曾是政府府重点打造的的城市副中心心，目前居住概念念已经形成，，居住氛围浓厚厚。目前一些路段段正在整改阶阶段，未来即即将再次成为为重点打造的的区位。板块内目前存存量供应较大大，从土地出出让的情况来来看，后续供供应（约53万平米）不大大，有利于拉拉动后续板块块价格。产品、价格板块内楼盘众众多，目前供供应量较大，，住宅产品多多为高层小高层产品，户型面面积多为90-150平米之间，别墅主主要分布靠北北，面积地上上260平米左右。装修多为毛坯坯。高层价格格集中在7000-8000元左右，别墅价价格地上12500元左右去化速度慢，，相较于中心心城综合区的的其他片区，，价格偏低。。住宅市场——城北区板块特点、产产品和价格分分析主要竞争区域域楼盘价格对对合生颐廷有有支撑，但销销售速度慢，，需要联合强强化区域优势势住宅市场——客户分析（客客源结构）在上海工作的的年轻海飘台企干部周边乡镇进城城人公寓昆山自住的本本地人新昆山人长三角投资客客政府、外企高高管上海客户台湾人、部分分新加坡人别墅昆山本地私营营业主住宅市场——客户分析（客客户特征）类别客户特征昆山自住的本地人Ø客户职业以昆山本地的公务员、企业主、生意人为主Ø购买目的为改善居住条件Ø购房看中建筑的品质、小区环境和居住的舒适性，对社区形象档次、社区景观、物业管理等有较高的要求Ø青睐户型为120平米的三房、160平米的四房Ø首要关注因素：产品、档次新昆山人Ø以外地来昆山务工的青年群体中收入层次较高的部分Ø购买目的属于首次购房，但相对来说购买力仍然偏低Ø青睐小户型，对总价承受能力较低Ø对社区档次、景观、物业管理等有一定的看中Ø首要关注因素：总价、交通上海工作的海飘Ø以在上海工作的普通白领为主Ø青睐于二房、小三房Ø受到上海高房价的挤压，属于首次购房的被动外溢客户Ø看中城际和高速铁路的便利性，见多识广，对社区档次、环境、景观、物业管理及教育均有一定的要求Ø首要关注因素：交通周边乡镇进城人员Ø通过拆迁得到一笔钱，希望在城市中拥有一套房子Ø小孩在市里上学，购房方便照顾Ø在城中工作，买套小户型平时居住，周末回乡下Ø关注房屋的总价、交通便利性、周边配套Ø户型需求以小户型为主Ø首要关注因素：总价、配套、交通长三角投资客Ø对轻轨、城铁、高铁物业升值潜力具有前瞻性Ø在长三角一带有业务往来，了解并认同昆山的高城市价值Ø关注地段升值潜力、价格上涨空间Ø认同大品牌开发商的能力Ø首要关注因素：升值潜力台企干部Ø在台湾看过或居住过高品质的楼盘，能够认同项目的品质Ø对有台资背景的开发商项目认同度较高Ø喜欢和同乡居住在一起Ø注重居室的风水Ø首要关注因素：风水、档次、产品Ø注重居室的风水Ø需求户型以大中型户型为主Ø追求居住的舒适度、绿化率、产品细节、物业服务Ø首要关注因素：风水、档次、产品别墅客户Ø外来客户占据较大比例，尤其是上海客户，Ø昆山市场别墅客户首要关注项目的景观资源和环境Ø对产品本身品质和档次有较高要求，认同大师之作。Ø另外也关注项目的装修状况和路网的通达情况Ø别墅主要作为客户的第二居所以及度假之用住宅市场——客户分析（客客户分布情况况）昆山本地客户户由于地缘情节节，遍布各个个区域，但相相对来说倾向向于城中、城西、、城北等配套设施齐齐全、生态环环境好、交通通便利的版块块；新昆山人主要分布在城城北城东地区区，加之城北北城东区域目目前价格相较较于其他区域域较低，主要要倾向于购买买城北、城东的楼盘；上海客户偏爱城南、城东、、花桥三个往返上海海交通较方便便的版块；投资客户倾向于投资升升值潜力较大大的区域，虽虽然城西、城南以以及花桥目前价格较高高，但由于政政府重点规划划或者预期较较好等原因，，仍然是投资资客的乐园；；周边乡镇客户户主要分布在市区版块，对细分版块块没有较明显显的倾向；别墅客户主要分布在别别墅产品较多多的版块，巴城阳澄湖片片区、南部水水乡片区，城城北周市也有有部分需求。。住宅市场——客户分析（客客户分布情况况）昆山本地人上海工作客户户周边乡镇客户户新昆山人投资客台企干部别墅客户住宅市场——小结价格：昆山市场部分分热点板块如如（城中区板板块、花桥板板块、城南板板块）公寓均均价已达到10000-14000元，且增幅较大大。虽然昆山山住宅市场供供求关系矛盾盾已经出现，，但被认可的的城市价值以以及购房者预预期等关系，，会继续支撑撑昆山市场未未来房价；产品：昆山市主力产产品类型为小高层、高层层住宅为主，而以低密度住宅譬如别墅、花花园洋房为辅辅，并有少量多层公寓寓弥补了该区域域内的产品形形态；客户：城铁高铁轨道道交通导致昆昆山与上海的的同城效应愈愈明显，09、10年市场上客户户以本地客户、上上海客户、长长三角投资客客户为主，现在以以新昆山人、、本地人和上上海等地自住住客为主。合生颐庭区域域市场为昆山山市价格洼地地，利用品牌牌和产品价值值，特别是别别墅来吸引其其他区域购买买大面积产品品客户周市镇镇镇政政府周市镇镇中学学昆山生生态园园合生颐颐廷（高层层）合生颐颐廷（别墅墅）荣华医医院周市人人民医医院周市镇镇税务务、工工商、、水利利局周市镇镇幼儿儿园工业区区周市镇镇商业业生活活区工业区区合生颐颐廷——周边情情况二期三期三期四期五期售楼处样板房二期四期一期五期六期一期临时售楼处产品房型及套数房型地上面积地下面积合计面积别墅边套209-21092-97301-306中间套194-19686-91281-287公寓两房108-114－108-114三房135-151－135-151四房170-171－170-171合生颐颐廷——总体规规划市场产品1、市场场存量量大，，竞争争激烈烈;2、周市市离上上海较较远，，比较较难以以承接接上海海外溢溢客户户:3、项目目成本本5797元/平米,价格余余地不不大；；1、别墅区区、公公寓区区分区区管理理2、别墅墅-英伦风风格纯纯粹、、立面面美观观；园园林景景观小小品丰丰富，地上上车位位，人人车未未分流流。3、公寓产产品最最小面面积108两居困难点点突破合生颐颐廷——困难与与突破破开发1、周边道道路需需明年年完工工。2、一期期都可可拿证证，会会所建建设未未完成成整体----树立昆昆山北北部区区域标标杆楼楼盘形形象别墅----英伦别别墅典典范（（可考考虑精精装））公寓----强化配配套，，吸引引更多多类型型客群群会所品牌周市镇镇镇府府搬迁迁公寓交通便便利地地铁通通达幼儿园园、中中学英式别别墅交通便便利独立成成区别墅品牌上海客客户台企干干部周市企企业主主、官官员新昆山山人昆山本本地改改善上海海海漂总价、、舒适适性、、配套套风水、、档次次、产产品细细节价值点点客户群群提升点点合生颐颐廷——价值提提升点点总价舒适性性配套公寓在项目目四周周增加加小面面积两两居、三居居在项目目中心心增加加创新新大平平层充分展展示五五星级级会所所增加加配套套、引引进国国际双双语幼幼儿园园80平米两两居、、100平米三三居80平米两两居、、100平米三三居大平层层160-200平米110、135平米三三居会所合生颐颐廷——产品调调整（（公寓寓）风水档次产品细细节公寓挖掘生生态园园、昆昆山上上风上上水和和产品品等风风水强化英英伦风风格-英伦别别墅第第一社社区会所五五星服服务。。英式式管家家服务务考虑精精装合生颐颐廷——产品调调整（（别墅墅）成功的轨迹迹作为一种种策略路线线，从一开开始就应该该走上正轨轨。你犯了中国国人都容易易犯的错误误就是太狂狂了。。管理的第一一目标是使使较高工资资与较低的的劳动成本本结合起来来。坚持下去，，成功就在在下一个街街角处等着着你。做一个，给给人希望的的人而不是是命令者；；给人帮助助的人而不不是统治者者；具有同同情心的人人而不是批批评者；这这样的管理理者。伟人之所所以伟大大，是因因为他与与别人共共处逆境境时，别别人失去去了信心心，他却却下决心心实现自自己的目目标。1月-231月-2320:5220:5220:52:50如果有一个项项目，首先要要考虑有没有有人来做。如如果没有人做做，就要放弃弃，这是一个个必要条件。。不创新，就灭灭亡。破产是一种暂暂时的困境，，贫困是一种种思想的状态态。可持续竞争的的惟一优势来来自于超过竞竞争对手的创创新能力。20世纪是生产率率的世纪，21世纪是质量的的世纪。在漫漫长长的的人人生生旅旅途途中中，，有有时时要要苦苦苦苦撑撑持持暗暗无无天天日日的的境境遇遇；；有有时时却却风风光光绝绝顶顶，，无无人人能能比比。。05-1月月-231月月-2320:5220:52:50企业业的的执执行行力力靠靠的的就就是是纪纪律律。。管理理层层次次越越少少越越好好。。绝不不会会再再来来的的机机会会。。管理即即决策策。1月-231月-231月-23教孩子子学走走路，，学说说话的的方法法，是是人世世间教教育孩孩子的的最好好方法法。把我们们顶尖尖的20个人才才挖走走，那那么我我告诉诉你，，微软软会变变成一一家无无足轻轻重的的公司司。不善于于倾听听不同同的声声音，，是管管理者者最大大的疏疏忽。。如果你希希望成功功，以恒恒心为良良友，以以经验为为参谋，，以小心心为兄弟弟，以希希望为哨哨兵。20:5220:5220:52:5020:52:50管理者的的最基本本能力：：有效沟沟通。企业即人人。绝不可追追随产业业界的时时尚，要要做其他他公司不不肯做的的事。同同时，不不要做其其他公司司已经在在做或将将来可能能要做的的事。造人先于于造物。。企业最大的资资产是人。1月-2320:5220:52:50人才是利润最最高的商品，，能够经营好好人才的企业业才是最终的的大赢家。多挣钱的方法法只有两个:不是多卖，就就是降低管理理费。只有家族服务务于企业，企企业与家族才才能同时生存存发展;假如企业的运运营是以服务务于家族为原原则，则企业业与家族必两两败俱伤。走得最慢的人人，只要他不不丧失目标，，也比漫无目目的地徘徊的的人走得快。。日日行，不怕怕千万里;常常做，不怕怕千万事。爱你的员工工吧，他会会百倍地爱爱你的企业业。20:5220:52:511月-23扩充门面，，而不改善善编制，好好景是维持持不了多久久的。我们们在在我我们们的的劳劳动动过过程程中中学学习习思思考考，，劳劳动动的的结结果果，，我我们们认认识识了了世世界界的的奥奥妙妙，，于于是是我我们们就就真真正正来来改改变变生生活活了了。。一月月23创新新是是做做大大公公司司的的惟惟一一之之路路。。2023/1/520:52制定定正正确确的的战战略略固固然然重重要要，，但但更更重重要要的的是是战战略略的的执执行行。。多想一下下竞争对对手。2023/1/520:52:51企业管理理过去是是沟通，，现在是是沟通，，未来还还是沟通通。信任固然然好，监监控更重重要。懒惰:它是一一种对对待劳劳动态态度的的特殊殊作风风。它它以难难以卷卷入工工作而而易于于离开开工作作为其其特点点。05一一月月20238:52下下午午世界上每每100家破产倒倒闭的大大企业中中，85%是因为企企业管理理者的决决策不慎慎造成的的。1月-232023/1/520:52:511月-23谢谢各位位！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。20:52:5120:52:5120:521/5/20238:52:51PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2320:52:5120:52Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。20:52:5120:52:5120:52Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2320:52:5120:52:51January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一