广东佛冈岭南之上智者之城项目定位产品建议报告

愉悦的生活由此开始。。。初极狭，复行数十步，才通人；豁然开朗。。。。。。会议精神…初步确定产品方向：由四种产品构成；强调产品私密性，均为平层户型；预期售价为250万元——800万元不等；户型大小为250㎡——400㎡不等；带私家花园占地面积约为1亩——4亩不等。我们的任务…区位分析宗地分析消费群研究项目定位产品深化建议项目经济效益分析1.区位分析宗地在2小时的经济生活圈内，覆盖珠三角几大发达的沿海城市。要进入宗地所在的佛冈县，主要通过京珠高速或106国道。宗地清远市佛冈县：连接粤北的重要通道,与广州毗邻的城市连接畅通.宗地第一圈层包括:韶关、英德、清新、清远、广州、东莞和佛山。第二圈包括:河源、肇庆、深圳、中山和江门。宗地宗地清远市:现辖2县级级市6县清远市旅游游资源宗地所在：：石联风景景区清远市佛冈冈县：现辖6镇：：石角、高高岗、水头头、汤塘、、龙山、迳迳头宗地所在：：石联风景景区清远市佛冈冈县旅游资资源：近年成为广广东自驾游游最热门的的地点之一一宗地所在：：石联风景景区佛冈韶关市广州市佛山市肇庆市河源市东莞市深圳市中山市江门市珠海市总结：项目作为第第二居所的的定位考虑虑，所辐射射的区域应应该设定在在2小时以以内的经济济服务圈。。从辐射的范范围可以得得出项目的的目标客户户群来自珠珠三角几大大经济发达达城市。佛冈的旅游游资源相对对较少，没没有出色的的景点或文文化遗产。。你可以一辈辈子都不登登山,但你你心中一定定要有座山山.它使你你总往高处处爬,它使使你总有个个奋斗的方方向,它使使你任何一一刻抬起头头,都能看看到自己的的希望。——刘墉《《攀上心中中的颠峰》》2.宗宗地分析宗地外围原生态树木木已被烧毁毁，估计将将种植经济济作业林，，将对宗地地的日后地地下水资源源有影响。。开阔的视野野，远景为为连绵不断断的山脉，，近景为农农田猪场，夏天天会发出难难闻气味。。宗地现状整个地块呈呈东西向的的长形八百步台阶阶一侧修建建了水渠登山小径星罗棋布的的潭环山泄洪渠渠小瀑布瀑布小溪发电站大门及门岗岗宗地地势小溪附近地地势比较平平坦，有树树木遮挡，，私密性高高三角形的地地块，南、、北部均为为山脉，并并在西部相相接，形成成一个“窝”，中间为为平原，南南北宽度不不够，导致致没有一处处视野感觉觉较开阔的的空间北部山脉，，形状比较较丰富，面面积较大，，山势较平平缓南面山脉，，山势较陡陡动植物资源源在北面山上上，植物种类少少，数量多多在南面山上上，植物种类较较丰富，且且多为阴生生植物总结：项目地块本本身的外部部环境比较较完整，交交通和道路路畅通，不不需对地块块外部花费费过多精力力。项目地块南南北向平缓缓的面积较较东西向少少，在规划划过程中要要注意充分分考虑利用用地形的特特殊性，尽尽量往东西西两端伸展展。对于地块内内部的特殊殊资源进行行合理化保保留和利用用，提高地地块的利用用率。地块内部没没有任何文文化遗产可可供参考或或研究。3.消费费群研究每套别墅总总价范围设设定为：250万元元——800万元并非一般阶阶层能够承承受的总价价，他们是占有有社会财富富最多的阶阶层。富裕阶段小康阶段温饱阶段上流阶层非体力劳劳动者，，主要是三三资企业业及私营营企业即金领阶层中的精英。高学历特特征非常常明显，，拥有知知识和文文凭已成成为获取取财富的的最重要要条件之之一；主要分布布在商业业服务业业和第三三产业中中的一些些新兴行行业；主要岗位位是公司司、企业业负责人人等处于于直接创创造或掌掌握经济济财富的的环节上上。他们是……出生于60年代代及70年代初初，成长长于80年代，，在刚刚刚步入社社会不久久又迎来来改革开开放的90年代代，因而而在他们们在内心心深处保保留着传传统的本本质。已成家，，有汽车车，事业业上有成成就。有智慧、、有眼光光，自信信、务实实、理性性、内敛敛、崇尚尚和尊重重个人奋奋斗。注重家庭庭生活，，注重生生活品质质和自然然健康，，注重细细节，不不刻意地地独特。。希望远离离嘈杂和和烦嚣的的都市。。他们不会会盲目地地跟随潮潮流，更更愿意接接受经典典哪怕有有点落伍伍的东西西。内敛、骨骨子里带带有传统统思想相对优越越的生活活以超时时间工作作为前提提，更大大压力及及更高工工作强度度为代价价。具有危机机感、成成就感双双重感受受。担心自己己落入较较低阶层层。对事业的的拓展显显得有些些压力。。他们高度度敬业一年做几几次体检检，让身身体有保保障；改善居住住条件、、提高生生活质素素;学习先进进科技、、加强公公司管理理是上流流阶层为化解生生存危机机感而普普通采用用的方式式。健康是他他们最大大的资本本想方设法法于都市市化生活活之外体体验一种种更原始始、更本本能、更更单纯的的生活。。经常到国外外、国内旅旅游。他们渴望回归他们的价值值观家庭幸福、、个人健康康、财富增增长、诚实实、自我满满足、知识识、他人认认同、适应应变化、务务实、尊重重他人、独独立、平等等依次是他他们最重视视的价值观观指标。生活品质、、身份象征征等将成为为他们选择择住宅的首首要因素，，住宅本身的的安全、私私密性，高高档的配套套服务等附附加值远远远高于住宅宅本身的价价值。他们的爱好好艺术品收藏藏、打高尔尔夫、慈善善捐赠活动动、喝红酒、抽抽雪茄、旅旅游、固定定的宗教信仰仰（大部分分以佛教为为主）等。。精神需求大大于物质需需求显性需求———满足居居住、社交交的物质享享受隐性需求———满足心心灵回归、、思想交流流、身份彰彰显等心理理享受他们的根本本特征：本地原住民民，或者是是受过本土土文化熏陶陶的外地人人长期生活在在广东，并并扎根在广广东。运用智慧成成为成功人人士他们是生活活在岭南的的一群智者者他们的购买买动机:社交功能彰显地位享受生活修身养性4.项目目定位回到建筑原原点…蒙古包土屋山涧小小屋建筑是生活活方式式的表表达一直以以来只只有这这种简简单、、真实实而朴朴素的生存存形式式才会会让我我们身身心舒舒展。。人在巨巨大生生存压压力之之下，，过着着机械械而被被动的的生活活，过度度疲劳劳的身身心，，使人人性中中的散散漫、、自由由、轻松、、愉悦悦的愿愿望受受到压压抑。。因此渴渴望回回归，，感受受泥土土、阳阳光、、空气气给生生命带带来的愉愉悦。。自然,所带来来的愉愉悦最最容易易让人人觉得得满足足项目定定位回归自自然的的上流流生活活开发理理念总体规规划思思路建筑风风格户型建建议室内建建筑建建议装修风风格建建议智能化化建议议功能配配套建建议服务彰彰显尊尊贵5.产产品品定位位显性需需求通过人人与建建筑、、环境境和谐谐共生生，提提供一一个纯纯净、、无干干扰思思想空空间。。开发理理念隐性需需求根据消消费群群的特特征，，充分满满足其其两大大需求求通过独独立、、私密密的多多功能能住宅宅实现现其居居住和和社交交需求求产品定定位:开发理理念总体规规划思思路建筑风风格户型建建议室内建建筑建建议装修风风格建建议智能化化建议议功能配配套建建议服务彰彰显尊尊贵800亩森森林用用地仅仅规划划200套套独立立别墅墅，弥弥足珍珍贵250-400㎡独独立别别墅，，提供供高品品质的的上流流生活活私家泳泳池花花园（（花园园面积积1-4亩亩不等等），，提供供私家家社交交活动动场所所平层的的建筑筑形态态，结结合地地块内内部自自然资资源依依山而而建，，带来来最大大的私私密空空间提供各各种私私人服服务，，彰显显尊贵贵总体规规划思思路产品定定位:开发理理念总体规规划思思路建筑风风格户型建建议室内建建筑建建议装修风风格建建议智能化化建议议功能配配套建建议服务彰彰显尊尊贵开发理理念总体规规划思思路建筑风风格户型建建议室内建建筑建建议装修风风格建建议智能化化建议议功能配配套建建议服务彰彰显尊尊贵中式风风格英式风风格美式风风格地中海海式风风格现代主义义风格古典主义义风格目前市场场上充斥着以以下几种种风格中式别墅墅：北京的四四合院与与苏州园园林宅院院是别墅墅中化的的两大融合合表征。。英式别墅墅：美式别墅墅：建筑特色色在于独独特的圆圆拱门与与半拱门门、马蹄蹄状的门门窗，建建筑中的的圆形拱拱门及回回廊通常常采用数数个连接接或垂直直交接的的方式。。地中海式式风格：：建筑特征征上多表表现为平平屋顶、、不对称称的布局局、大面面积的玻玻璃、光光洁的白白墙面，，简单的的檐部处处理、宽宽敞的露露台等。。现代主义义风格：：多采用三三段式的的构图，，基座、、主体、、檐口三三部分层层次分明明。细节节上，门门窗线脚脚、檐下下装带、、墙面雕雕饰均是是细致精精巧、繁繁缛奢华华。古典主义义风格：：随着房地地产的不不断发展展，不同同的建筑筑风格和和概念充充斥着市市场，究竟是盲盲目地跟跟随和抄抄袭，还还是理性性地分析析和创造造？波士顿矩阵图本项目地地块资源源优越，，有很好好的发展展平台，，有机会开开发成为为集团旗旗下的另另一个全全新的系系列产品品。我们需要要有创造造力的产产品，摒摒弃各种种风情的的引入最自然的的建筑必必须充分分关注周周边环境境，结合当地地的人、、物、气气候等多多种因素素综合考虑，，方为““天人合合一”的的完美建建筑。项目定位位--———回归自然然的上流流生活身处岭南南，怎样样的建筑筑最适合合广东人人居住呢呢？我们的建建筑———自然建筑筑目标消费费群———广东上流流阶层功能性———满足足消费群群现代的的生活方方式和形形态，适适合现代代人的居居住和家家庭结构构层次多多元化发发展地域性———满足足消费群群骨子里里对传统统生活体体验的心心理需求求。文化性———对味味，利用用文化沟沟通的共共同点产产生共鸣鸣古为今用用，传承承传统精精髓，演演绎现代代生活自然建筑筑要充分分考虑功功能性、、地域性性和文化化性通过规划划设计体体现本土土生活的的特有内内容，但但并非单单纯的本本土文化化引入，，过多的的表象特特征容易易引起传传统与现现代的冲冲突....古为今用用的成功功案例吴良庸的的菊儿胡同同、苏州桐芳芳巷改造等项目为探探索开端端--20世纪纪80年年代成都清华华坊再次掀起起中国风风----------2000年前后后万科的第五园在社会及及业界均均获得好好评2005年北京观唐唐--------------------------2005年郑州联盟新城城----------------------2006年北京庐师山庄庄----------------------2006年“建筑国国语”发发展史：：北京京菊菊儿儿胡胡同同吴良良镛镛：：建建筑筑须须要要在在不不同同的的时时间间，，不不同同的的地地点点，，不不同同的的时时代代，，不不同同的的文文化化氛氛围围，，不不同同的的民民族族的的情情况况下下，，不不停停地地探探索索它它的的发发展展方方向向。。苏州州桐桐芳芳巷巷小小区区桐芳芳巷巷小小区区位位于于古古城城苏苏州州的的东东北北部部，，名名园园狮狮子子林林的的南南侧侧。。成都都清清华华坊坊深圳圳第第五五园园北京京观观唐唐郑州州联联盟盟新新城城北京京庐庐师师山山庄庄现代代风风格格建建筑筑，，揉揉和和了了北北京京传传统统四四合合院院的的形形式式第五五园园————试试图图在在建建筑筑符符号号上上体体现现中中国国传传统统文化化，，但但在在功功能能和和布布局局上上并并没没有有把把传传统统居住住理理念念与与现现代代居居住住方方式式结结合合。。观唐唐————反反映映非非常常传传统统的的中中国国居居住住方方式式，，平平、立立面面、、窗窗、、门门都都是是传传统统的的。。古为为今今用用的的两两种种传传统统表表现现方方式式直接接参参考考对对象象————联联盟盟新新城城／／庐庐师师山山庄庄研究究中中式式建建筑筑的的功功能能布布局局和和精精神神所所在在，，融入入现现代代建建筑筑当当中中。。本案案以以现现代代建建筑筑作作为为其其风风格格取取向向，，把把本本土土（（岭岭南南））文化化精精髓髓融融入入到到现现代代建建筑筑当当中中,用用现现代代的的手手法法演演绎绎。。本案案建建筑筑风风格格————现现代代本本土土（（岭岭南南））建建筑筑岭南文化的理解岭南——蕴含“包包容”的文化化特征，以中中原文化为主主的多元综合合文化岭南人——反映务实实/敏捷开朗朗/敢拼敢闯闯的性格特征征岭南房子——形式与功功能相结合，，实用而智慧慧岭南建筑精髓髓建筑形式与地地方气候条件件相适应：““湿、热、风风、雨”的岭岭南气候特征征以致出现许许多防热、防防雨、防潮、、防风的智慧慧结晶有一定高度的的艺术价值和和审美价值:构图形象上上层次丰富而而统一和谐、、色彩幽雅朴朴实重点突出出、理性观念念和形象多样样化结合户型建议产品定位:开发理念总体规划思路路建筑风格户型建议室内建筑建议议装修风格建议议智能化建议功能配套建议议服务彰显尊贵贵户型建议250㎡户型型：一个主卧区+一个会客厅一个套房一个半开放套套房一个泳池300㎡户型型：一个主卧区+一个会客厅两个套房一个书房一个公共卫生生间一个泳池350㎡户型型：一个主卧区+一个会客厅两个套房一个书房一个公共卫生生间一个豪华泳池池400㎡户型型：一个主卧区（（带泳池）+一个会客厅一个次卧区一个套房一个书房一个公共卫生生间一个豪华泳池池产品定位:开发理念总体规划思路路建筑风格户型建议室内建筑建议议装修风格建议议智能化建议功能配套建议议服务彰显尊贵贵不再是主卧室,而是主卧区主卧区:卧室室.书房.小小起居室.更更衣间.卫卫生间形成一一个独立区域域室内建筑建议议充分研究岭南南文化精髓，，根据消费群群特殊的生活习惯，重重新规划室内内空间，创造造出全新的人性化化的室内空间间建筑结构尽可可能满足客户户自行改变内内部空间的需求；层高在4米以以上利用自然的材材料对各栋建建筑的自身领领域进行合理划分，尽尽量减少过多多人造的元素素；不同户型的院院子要有不同同的规划思路路，充分考虑岭南庭院院和西方庭院院之间的关系系，中西结合，满满足客户对日日照、活动、、锻炼、社交等基本需需求；结合地块实际际状况，充分分考虑防虫、、防潮、防雨及安全性性等问题；在建筑内部预预留一处留白白的区域，以以满足客户自身的特殊殊审美需求的的表现；室内空间布局局可考虑增加加收藏室的功功能；产品定位:开发理念总体规划思路路建筑风格户型建议室内建筑建议议装修风格建议议智能化建议功能配套建议议服务彰显尊贵贵四种不同的户户型，分别从从自然中采集集四种基本从材料、空间间、意境上充充分体现水、木、竹、、阳光四大主题。水、木、竹、、阳光装修风格建议议产品定位:开发理念总体规划思路路建筑风格户型建议室内建筑建议议装修风格建议议智能化建议功能配套建议议服务彰显尊贵贵水木竹阳光智能化建议满足安全、私私密、便捷、、尊贵、舒适适和环保这几几方面的需求求。家庭安防系统统、综合家电电智能化系统统、多媒体系系统、社区综综合管理系统统、防虫防潮系统等。。产品定位:开发理念总体规划思路路建筑风格户型建议室内建筑建议议装修风格建议议智能化建议功能配套建议议服务彰显尊贵贵功能配套建议议私人会馆设置置会议中心、、托婴中心、、健身中心、、客房等功能能，具体要求求如下：会议中心要求求：50人的的会议室1间间，10~20人会议室室2间客房要求：共共25间客房房，其中3~5间设有套套房托婴中心要求求：80㎡健身中中心要要求：：200㎡㎡康体设设施在在地块块外考考虑，，其内内容如如下：：2个网网球场场1个高高尔夫夫练习习场泳池足球场场50~60个餐餐位的的餐厅厅，设设置厨厨房并并提供供配送送服务务农庄：：可提提供新新鲜的的果菜菜和肉肉类后勤服服务用用房(含员员工宿宿舍、、办公公、活活动场场地，，厨房房，食食堂等等)产品定定位:开发理理念总体规规划思思路建筑风风格户型建建议室内建建筑建建议装修风风格建建议智能化化建议议功能配配套建建议服务彰彰显尊尊贵服务彰彰显尊尊贵酒店式式服务务的物物业管管理+管家家服务务物业管管理———房房屋等等不动动产(物业业)正正常、、持续的的使用用和维维持，，是为为“物物”服服务的，使使物业业保值值与增增值。。管家服服务———使使业主主从家家庭琐琐事中中解脱脱出来，，更好好地工工作或或享受受生活活，是是为“人””服务务的，，让主主人““增值值”。。白天鹅鹅酒店店管理理公司司。。。。产品定定位:开发理理念总体规规划思思路建筑风风格户型建建议室内建建筑建建议装修风风格建建议智能化化建议议功能配配套建建议服务彰彰显尊尊贵“管家家”服服务是是什么么？商务处处理、、紧急急救护护、保保安、、雪茄茄的收收藏与与保养养、酒酒的鉴鉴别和和品尝尝、西西餐烹烹饪、、插花花及家家居饰饰品的的保养养、西西服和和正式式服装装的保保养。。。。。只要业业主需需要管家随随时出出现在客人人还未未到之之前，，先取取得了了有关关他工工作安安排、、生活活习惯惯的若若干资资料，，指挥挥人员员来布布置房房间，，按照照客人人的喜喜好来来做。。早餐时时，有有专门门厨师师负责责准备备。指指挥服服务人人员摆摆好餐餐桌，，桌上上的台台布一一定是是刚熨熨过的的。早早餐的的种类类：各各种饮饮料、、奶品品、面面包、、不同同做法法的蛋蛋类、、肉类类等每每样都都是一一份，，但是是样数数必须须齐全全，以以供客客人选选择。。先轻敲敲3下下门，，如果果里面面没有有回应应，心心里默默数到到10，再再敲。。如果果还没没有回回应，，就可可以直直接推推门进进去了了。早餐桌上上一侧放放置了专专门叠成成四方块块的四五五份客人人常看的的报纸。。穿脱衣服服时，管管家要拎拎着领口口，要让让穿和脱脱都很舒舒服，而而且最好好一步到到位，不不能穿的的皱皱巴巴巴，再再去拽。。客人一离离开房间间，整理理清扫一一遍房间间。先要要把客人人换下的的所有衣衣服都拿拿去清洗洗。在客客人回来来前要保保证这些些衣服整整洁地挂挂在衣橱橱里。整理传真真。灯是慢慢慢地开。。窗帘也也要拉好好，床要要做好睡睡前准备备。洗澡澡水要放放好，地地巾铺好好。管家要负负责整理理行李。。行李的的放置也也是有规规矩的。。证件都都放外面面。衣服服一件件件收好。。鞋子要要用鞋套套套好，，摆放在在行李箱箱的两边边。了解早餐敲门备报穿衣清扫传真开灯行李具体的服服务建议议套装的私私人英国国管家式式服务单项服务务：电话服务务（留言言、叫醒醒、电讯讯服务代代理）旅游商业业预订洗烫衣花园整理理，如剪剪草等更换床单单送餐、到到户主理理餐食、、酒会、、烧烤商务服务务私人肋肋理业主子女女文化康康体教育育、看护护小区业主主社交策策划服务务现代资讯讯传播服服务市区服务务支持6.项项目经济济效益分分析物业管理理成本高档住宅宅物业管管理费行行规，从从2-20元/平方米米不等人员配置及总人工职务人数（人）年薪（万）年人工总额（万）客户总管1人1212管家3岗*2班=6人1060安管部20岗*3班=60人3.6216酒店、餐饮服务员10岗*2班=20人3.672会所5岗*2班=10人3.636动力部6人*2班=12人3.643.2厨师3岗*2班=6人1060总计115人499.2其他费用/每年序号项目金额(万元)1制服费82制服洗涤费1*123公共设施维护费1*124清洁用品2*125正常办公费0.5*126不可预见费用0.5*12合计68合计:567.2万,酒店公公司按获获取30%的利利润计,每年合合计需737.36万万的物业业管理费费用.分摊到建建筑面积积,物业业管理费费约10元/平平方米.基本上上符合高高档住宅宅的收费费标准.项目收入入类型面积(平方米)套数单套毛坯售价(万)带装修的总额6000元/平方米总额(万)A型40020800104020800B型3504060081032400C型3006045063037800D型2508025040032000总计不带装修总额：87000万带装修总额123000项目收益益率项目金额（万元）土地开发费用1,000.00设计费用975.00建安成本7,800.00基础设施9,750.00公共配套2,500.00开发间接费130.00开发建设税费18,573.50开发建设概算总成本40,728.50单位造价（元/平方米）6,265.92预计销售收入87,000.00项目收益额46,271.50项目收益率113.6%岭南之上上智者之城城完9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。21:47:0321:47:0321:471/7/20239:47:03PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2321:47:0321:47Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。21:47:0321:47:0321:47Saturday,January7,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2321:47:0321:47:03January7,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。07一一月20239:47:03下午午21:47:031月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月239:47下下午午1月月-2321:47January7,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/721:47:0321:47:0307January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。9:47:04下下午9:47下下午午21:47:041月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。21:47:0421:47:0421:471/7/20239:47:04PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努