上海创意产业园区发展趋势-二

上海创意产业园区发展趋势研究先来一场华丽的变身秀变身为枪炮局创意标签：广告设计、咨询策划、花园式商务办公、中国西洋艺术摇篮、新媒体产业、艺术创意●２５７７创意大院前身：江南枪炮局变身为屠宰场●1933老场坊创意标签：形象设计、时尚体验、影视创意、创意作品交易前身：原上海工部局屠宰场丝绸加工工场变身为创意标签：广告设计、视觉艺术设计、媒体公关●湖丝栈前身：原信昌丝厂等10家丝绸加工工场历史上的四行仓库变身为创意标签：动漫设计、广告设计、摄影美术●创意仓库前身：四行仓库创意意产产业业房地地产产融合合变身身第一一部部分分第二二部部分分创意意产产业业园园区区对对房房地地产产的的效效应应分分析析第三部分分上海创意意产业与与园区发发展概况况上海创意意地产发发展趋势势研究上海创意意产业园园区发展展趋势研研究上海创意意产业与与园区发发展概况况1上海创意意产业及及园区发发展概况况上海创意意产业总总产值一一直呈逐逐年上升升的趋势势，发展展态势良良好，2003年，上上海制定定了文化化产业三三年发展展行动计计划，并并将文化化服务业业确定为为上海发发展现代代服务业业的新增增长点。。与此同同时，创创意产业业也开始始受到上上海各方方面的关关注。自自2005年以以来，上上海创意意产业总总产值从从2005年的的1866.21亿元元发展到到2009年的的3900亿元元，呈现现了快速速发展的的态势。。从创意产产业增加加值看，，创意产产业的增增加值也也成逐年年上升的的态势，，其占国国民生产产总值的的比重也也不断提提升，可可见创意意产业对对上海经经济的贡贡献率在在不断提提升。上海历年年创意产产业发展展状况上海创意意产业及及园区发发展概况况上海城市市创意指指数于2005年设立立，用以以度量上上海创意意产业的的发展状状况和决决定创意意产业增增长的关关键性因因素，评评估上海海创意产产业的竞竞争力。。该指标标包括产产业规模模、科技技研发、、人力资资源、社社会环境境、文化化环境五五个方面面，所占占权重分分别为：：30％％，20％，20％，，15％％，15％。为为了使城城市创意意指数具具有纵向向可比较较性，上上海将2004年作为为基准年年，以展展现每年年创意产产业的变变化情况况。从上上图中可可以发现现，05-07年上海海创意产产业指数数增长比比较平稳稳，增速速逐年加加快，这这与上海海创意产产业这些些年来从从无到有有、从小小到大的的发展路路径是基基本相符符的。上海城市市创意指指数发展展状况上海创意意产业及及园区发发展概况况2005年,上上海海市经委委发布了了《上海海创意产产业发展展重点指指南》将将创意产产业分为为研发设设计、建建筑设计计、文化化传媒、、策划咨咨询、时时尚消费费等5大大重点产产业，其其中涉及及38个个中类行行业，55个小小类行业业。截截止到2008年，上上海研发发设计类类和咨询询策划类类成为创创意产业业中的主主导类别别，每年年都以20%左左右的幅幅度递增增。上海创创意产产业五五大类类别的的增加加值上海创创意产产业及及园区区发展展概况况上海创创意产产业在在全国国的发发展地地位比较2008年年各城城市创创意产产业的的增加加值，，北京京是全全国的的政治治文化化中心心，所所以其其文化化创意意产业业成为为全国国的龙龙头，，与北北京相相比，，上海海的创创意产产业在在全国国是处处于领领先水水平，，远远远高于于杭州州、广广州、、深圳圳等城城市。。上海已已授牌牌创意意产业业园区区第一批批第二批批第三批批第四批批•田田子坊坊•8号号桥•创创意意仓库库•天天山山软件件园•传传媒媒文化化园•乐乐山山软件件园•时时尚尚产业业园•虹虹桥桥软件件园•工工业业设计计园•旅旅游游纪念念品产产业发发展中中心•静静安安现代代产业业园•周周家家桥•文文化化科技技创意意产业业基地地•设设计计工厂厂•ＭＭ５５０•同同乐乐坊•卓卓维维700•昂昂立立设计计创意意园•海海上上海•创创意意联盟盟•2577创意意大院院•X2数码码徐汇汇•建建筑筑设计计工场场•天天地地园•车车博博汇•德德邻邻公寓寓•合合金金工厂厂•尚尚街街LOFT•逸逸飞飞创意意街•东东纺纺谷•空空间间188•尚尚建建园•旅旅游游纪念念品设设计大大厦•智智慧慧桥•通通利利园•创创邑邑·河河•创创邑邑·源源•JD制制造•数数娱娱大厦厦•西西岸岸创意意园•湖湖丝丝栈•1933老场场坊•绿绿地地阳光光园•优优族族173•新新十十钢•华华联联创意意广场场•98创意意园•E仓仓•外外马马路仓仓库•汇汇丰丰•智智造造局•老老四四行仓仓库•新新慧慧谷•中中环环滨江江128•孔孔雀雀园•静静安安创艺艺空间间•时时尚尚品牌牌会所所•原原弓弓艺术术仓库库•物物华华园•建建桥桥69•聚聚为为园•金金沙沙谷•新新兴兴港•彩彩虹虹雨•文文定定生活活•长长寿寿苏河河•SVA越越界•名名仕仕街•梅梅迪迪亚1895•3乐乐空间间•南南苏苏河•SOHO丽园园•古古北北鑫桥桥•第第一一视觉觉创意意广场场•临临港港国际际传媒媒产业业园西郊鑫鑫桥智慧金金沙国际能能源环环保园园尚都里里聚荣轩轩生活活艺术术空间间上海创创意产产业及及园区区发展展概况况行业分类具体行业行业比重分类比重研发创新工业品研发1.10%4.71%IT产品开发2.79%环境研发0.82%建筑设计建筑规划11.40%49.08%广告设计8.40%平面设计8.24%服装设计5.78%传媒设计8.24%软件设计7.02%文化传媒动漫游戏制作5.56%19.90%体育用品1.20%产品发布5.24%艺术展览7.90%咨询策划公关代理2.00%9.20%品牌定位3.50%商业策略咨询3.70%时尚消费休闲娱乐3.90%17.11%高档餐饮3.50%高档服饰2.90%商业画廊6.81%当前上上海计计划重重点发发展的的创意意产业业行业业主要要是建建筑设设计类类和文文化传传媒类类，从从上述述图表表中可可以看看出，，在实实际客客户中中这两两类行行业占占到了了绝对对的比比重。。上海创创意产产业及及园区区发展展概况况上海创创意产产业及及园区区发展展概况况结论：：上海是是我国国创意意产业业发展展最为为活跃跃的地地区之之一，，近年年来的的产业业发展展势头头非常常迅猛猛，发发展前前景看看好，，这种种良好好的产产业背背景，，为创创意产产业与与房地地产的的有效效结合合创造造了良良好的的条件件。在这种良好好的产业背背景下，上上海创意产产业与房地地产结合的的有效形式式-------创创意产业园园区取得了了长足发展展，从2005年的的18家发发展到如今今的81家家。创意产业园园区对房地地产的效应应分析2租赁改造产权式开发发产权式改造造代表项目：：八号桥、、田子坊、、同乐坊代表项目：：新天地(尚未正式式授牌)代表项目：：海上海、、创智天地地创意产业园园区对房地地产的效应应分析开发模式角角度------改改造和装修修的收益带带动商业地地产的增值值和发展70%5%70%25%创意办公楼创意综合体创意商铺创意产业园园区对房地地产的效应应分析产品类型角角度------推推动商铺、、办公楼的的聚集根据上海市市经委出台台的《上海海创意产业业园区评定定与考核标标准》，各各园区应将将吸引创意意企业入驻驻办公作为为主要发展展方向，““每个创意意园区内入入驻的创意意型企业比比例不能低低于70%，餐饮、、娱乐等配配套企业则则不得超过过20%””。因此，，大多数授授牌园区就就其核心功功能而言都都是“创意意办公楼””。这在一一定程度上上对商业地地产的发展展，特别是是写字楼的的联动发展展产生了带带动作用。。创意产业园园区对房地地产的效应应分析租金角度------带动区区域板块写写字楼市场场租金的整整体上升比较几个有有名的创意意产业园区区与周边写写字楼的租租金水平后后，不难发发现，即使使这些园区区周边的写写字楼也处处于市区高高度繁华的的区域，但但是和同区区域的创意意园区的租租金相比，，还是有很很大的差距距，这种租租金的高企企可能会在在一定程度度上进一步步拉动板块块写字楼租租金水平的的上涨。创意产业园园区对房地地产的效应应分析选取三个有有代表性的的个案看，，在创意产产业园区投投入运营的的那个年份份，其所在在区域板块块的办公楼楼的均价有有明显上扬扬，可见，，创意产业业园区的办办公楼可以以在一定程程度上带动动整个区域域办公楼的的价格的攀攀升。项目名称所属板块投入使用日期设计工厂徐汇区南站板块2005湖丝栈长宁区新华路板块2005M50普陀区长寿路板块2004成交均价角角度------带带动区域板板块办公楼楼价格的攀攀升结论：创意产业园园区的发展展将在开发发模式、产产品类型、、成交均价价和租金的的方面带动动区域商业业地产的繁繁荣和发展展。创意产业园园区对房地地产的效应应分析上海创意产产业园区的的发展趋势势研判3创意产业园园区的发展展趋势研判判徐汇13长宁12静安8虹口11闸北8杨浦8普陀5卢湾5黄浦3浦东4松江1闵行1宝山1嘉定159%34%7%创意产业园园区环线分分布状况创意产业园园区的发展展趋势研判判上海已启动动的创意产产业园区，，无论是在在数量和体体量上都集集中在内、、中环内，，尤其是内内环内区域域占到了绝绝对优势。。中外环间间和外环区区域所占数数量和体量量都极小。。从上海工业业历史发展展沿革来看看，中、内内环作为传传统工业厂厂房聚集的的利点，比比之中、外外环区域有有先天的建建筑资源优优势。所以以内、中环环区域内的的创意产业业园较为聚聚集，也是是重点发展展区域。内环内内中环外环外创意产业园园区的发展展趋势研判判目前，上海海创意产业业园区的分分布基本呈呈现了“两两带三区””的分布特特点：黄浦浦江沿岸、、苏州河沿沿岸，苏州州河北区、、苏州河南南区、浦东东新区。地域分布特特点创意产业园园区的发展展趋势研判判根据现有的的81家创创意产业园园区的分布布特点，可可以发现，，创意产业业园区基本本上集中在在市区经济济比较发达达、交通比比较便捷以以及传统历历史上的老老工业区，，根据以上上总结的特特点，我们们选取一下下指标作为为创意产业业园区发展展趋势的考考量指标：：宏观经济环境人均GDP、从业人员学历状况潜在市场供应可改造旧厂房面积、可改造的旧里弄面积交通状况轨道交通的经过数量创意产业园园区的发展展趋势研判判排除几个重重要的工业业区和开发发区的聚集集区县所带带动的人均均GDP的的高值，如如浦东、闵闵行、青浦浦、嘉定和和松江，剩剩下的几个个区县的人人均GDP与园区分分布基本上上呈现了一一定的规律律。需要特别指指出的是虹虹口区和黄黄浦区的特特殊变化。。虹口区是是上海传统统的文化业业发展中心心区域，但但是并没有有其他有利利的支柱产产业的支撑撑，因此尽尽管其创意意产业园区区的数量很很多，但是是区域人均均GDP却却并不高。。黄浦区的的文化产业业发展较为为成熟和完完善，但是是地域面积积较小和政政府所在地地的原因限限制了其创创意产业园园区的数量量。宏观环境分分析---人均GDP创意产业园园区的发展展趋势研判判创意产业是是一种新型型行业，也也是一种创创新性产业业，因此其其对于学历历的要求很很高，从这这个意义上上说，创意意产业园区区的分布与与各个区的的人员学历历情况有一一定的关系系。图中的的曲线是各各区县大专专以上学历历人员占从从业人员的的比重，从从图中可以以看出，各各城区高学学历的人员员比重越高高，创意产产业园区的的数量也较较多。宏观环境分分析---区域从业业人员学历历状况杨浦：高校校的聚集区区，从业人人员学历状状况必然相相对较高卢湾、黄浦浦、浦东：：写字楼和和办公区域域的聚集地地区，也是是高学历人人才汇聚的的区域创意产业园园区的发展展趋势研判判市场供需方方面---潜在供应应方面创意产业园园区大多数数是由老旧旧厂房和旧旧式里弄改改造而成的的，因此，，估计各区区县潜在的的可改造的的资源数量量也是衡量量今后创意意产业园区区发展的一一个重要因因素。从图图中可以看看出，杨浦浦、闵行、、宝山和松松江是潜在在的供应大大户。2008年年上海总就业人口口为1041万人，，创意产业业从业人员员达95万万人，约占占从业人员员的9%。。假设这些些创意人才才只有一半半需要进入入创意园区区办公，按按人均办公公面积15平米计算算，对创意意产业园区区的需求约约为近712万平方方米，是现现有园区面面积的2.8倍以上上。这说明明从中长期期来看，上海创意产业园园区的办公公需求是非非常大的。。市场供需分分析---办公需求求方面创意产业园园区的发展展趋势研判判创意产业园园区的发展展趋势研判判交通状况分分析区县轨道交通经过的数量徐汇7长宁5静安2虹口4杨浦3闸北4普陀4卢湾5黄浦6浦东7闵行5宝山3嘉定1金山0松江1青浦1奉贤0崇明0由于创意产产业园区的的大部分的的功能是办办公和商铺铺，因此人人流和交通通是必须要要考虑的关关键因素，，最好是分分布在交通通比较便捷捷的区域。。创意产业园园区的发展展趋势研判判趋势汇总分分析区县宏观环境分析市场供应分析交通状况分析总分具体指标人均GDP（亿元）大专以上学历占从业人员的比重（%）可改造厂房面积（万平米）可改造里弄面积（万平米）交通便捷状况（条）总分权重20%20%20%20%20%100%徐汇9.1946.3046.7928.85727.63长宁8.2039.2041.5835.63525.92静安7.9633.2120.008.90214.41虹口1.9632.6058.5151.54429.72杨浦5.5826.60150.00118.77360.79

闸北7.1336.2074.9973.37439.14普陀5.7125.7074.6059.43433.89卢湾3.5944.7019.6011.51516.88黄浦12.1536.6011.3216.64616.54浦东14.9042.10117.9650.10775.18

闵行13.1133.80235.9813.87560.35

宝山6.3514.90261.8214.11331.26嘉定12.8419.20127.0534.39138.90金山6.5114.0088.4830.80027.96松江13.5312.80196.80105.60165.95

青浦11.3616.80171.8038.54147.90奉贤7.9512.5061.343.74017.11崇明2.4715.4021.4630.49013.96创意产业园园区的发展展趋势研判判趋势汇总分分析从地域发展展趋势来看看，创意产产业园区近近年来的发发展有外扩扩的趋势：：●东北：以以复旦、同同济为主的的东北片大大学圈●西南：以以交大、华华师大为主主闵行区域域和松江大大学城片区区●向东：以以陆家嘴、、张江高科科技园区为为辐射圈的的区域创意产业园园区的发展展趋势研判判结论：总结地域趋趋势的变化化、宏观环环境的条件件、以及未未来的市场场供需状况况、交通便便捷情况等等可以看出出，上海创创意产业园园区有外扩扩的趋势，，具体发展展的重点区区域为：杨杨浦区、闵闵行区、松松江区和浦浦东新区，，今后可以以在结合这这些区域自自身特点的的基础上打打造“有创创意”的创创意产业园园区。THANKYOU！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。22:52:2622:52:2622:521/6/202310:52:26PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:52:2622:52Jan-2306-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。22:52:2622:52:2622:52Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2322:52:2622:52:26January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月202310:52:26下下午22:52:261月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月2310:52下下午1月-2322:52January6,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/622:52:2622:52:2606January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。10:52:26下下午10:52下下午22:52:261月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。22:52:2622:52:2622:521/6/202310:52:26PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2322:52:2622:52Jan-2306-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。22:52:2722:52:2722:52Friday,January6,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2322:52:2722:52:27January6,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。06一一月202310:52:27下下午22:52:271月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月2310:52下下午1月-2322:52January6,2