万达广场五角场招商成果评价报告

上海五角场万达广场招商成果评价报告2010年5月

主要研究结论详细分析与论证过程万达广场项目定位评估万达广场项目初期定位万达广场定位的调整过程万达广场目前的定位与现状今后项目定位的调整方向万达广场租金水平评估万达广场租金水平分析万达广场运营管理状况附件目录主要研究结论--项目定位主题定位:由社区型购物中心升级为区域型购物中心，最终发展成为引领现代时尚潮流和流行消费的都市型商业广场。以极具规模的综合体或巨无霸优势扛起体验商业的大旗，强化零售娱乐化和娱乐零售化。形象定位：树立“时尚坐标”，“资讯坐标”的市场形象。客群定位：主力客群为年轻、时尚、有品位的白领阶层，18-45岁。经营定位：经营档次定位：以中档为主，兼顾高档；经营功能定位：集零售、娱乐、餐饮、康体、休闲、会展为一体的综合商业广场；业态组合定位：购物：娱乐：餐饮=5:3:2，接近黄金法则，争取商业价值最大化；建议主力店配比缩小到2%-2.5%。主要研究结论--租金水平万达广场：租金收取模式：纯租金，逐年递增2009年平均租金：3个亿同比2008年递增比率：6-7%2009年整体销售额：百联又一城:租金收取模式：纯租金，逐年递增2009年平均租金：2个亿同比2008年递增比率：2009年整体销售额：13亿大宁国际广场：租金收取模式：保底租金、提成两者取高2009年平均租金：同比2008年递增比率：2009年整体销售额：主要研究结论--改进建议主力店面积过大，应尽量缩小主力店，增加次主力店和零售面积；建筑本身遗留问题，导致格局和动线的不合理，建议对局部结构重新整改，提高物业的可视性、均好性、便利性，提高客流的兼容性；外立面：色彩和形象与现有定位不符，缺少招揽性和品质感，建议外立面全面设计和整改；部分工程硬伤，如餐饮的下水、排烟管径小、空调容量、灯光线路布置等，建议在物业本身情况允许的前提下适当改进。主要研究结论--今后发展思路建议市场层面：关于主力店：巴黎春天升级(如：玛莎百货)；沃尔玛升级为精品超市或调整为具有展示功能的物业；宝大祥品牌和形象全面提升，做成有品味和有品牌的珠宝宫殿，兼具时尚性和展示性；特力时尚汇重新定位招商，可考虑做成家居体验馆+美容美体沙龙等。关于第一食品：1-2层保持现状，提升管理，3-5层全面调整为特色餐饮。关于零售店：精细化+品牌提升。关于美食广场：移植到第一食品，此区域做快速消费品集群。对部分主力店的转租品牌进行过程的控制。增加儿童业态，如动漫等。建筑层面:增加空中连廊，各物业有效连通，共享人流，业态联动，促进销售；室外步行街增加雨棚，避免恶劣天气对商业经营的影响；宝大祥外围一二层连通。其他:营销推广力度小，开业后的再投入较少；商户尤其是优质商户的客户关系维护与开发投入不够；万达广场内部如住宅、写字楼和商户资源没有充分整合和有效共享。

主要研究结论详细分析与论证过程万达广场项目定位评估a） 万达广场项目初期定位b） 万达广场定位的调整过程c） 万达广场目前的定位与现状d） 今后项目定位的调整方向2.万达广场租金水平评估a） 万达广场租金水平分析b） 万达广场运营管理状况附件目录万达与可比项目的基本情况万达广场2006年8月开业建筑面积34万平米商业面积26万平米项目位置：市级商业副中心-五角场百联又一城2007年1月开业建筑面积12.6万平米商业面积10.5万平米项目位置：杨浦五角场商圈大宁国际2006年6月开业建筑面积25万平米商业面积12万平米项目位置：闸北区共和新路1918号万达与可比项目的初期定位对比万达广场项目定位：以时尚品牌、个性前卫为经营特点，追求整体品位与品质，形成与各大主力店经营业态适当错位，共同打造一个聚集人气、现代时尚的商业广场。客群定位：以流行服装、服饰系列商品及休闲特色餐饮为核心（85%以上），以中档知名特色品牌为重点（80%以上，其中形象旗舰店30%），以少年儿童和18-40岁中青年为主要目标消费群体。百联又一城项目定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体，中高档定位都市型购物中心。客群定位：以五角场为中心，区域内主要是学生与教师群体，以及部分其他居民；随着经济发展，区域内聚集了部分白领和专业人士。目标消费群体主要为中等偏上消费能力客群，年龄主要集中在25-40岁之间的中产阶层。大宁国际项目定位：上海首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”客群定位：以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为30万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。目标消费群体十分明确，就是个人月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地中产阶层消费群体。

主要研究结论详细分析与论证过程万达广场项目定位评估a） 万达广场项目初期定位b） 万达广场定位的调整过程c） 万达广场目前的定位与现状d） 今后项目定位的调整方向2.万达广场租金水平评估a） 万达广场租金水平分析b） 万达广场运营管理状况附件目录万达广广场在在经营营过程程中定定位的的逐渐渐调整整仅仅是是满足足小范范围内内的客客群购购物的的需求求满足了了区域域的客客群购购物需需求，，同时时还为为其提提供更更多的的生活活便利利和享享受。。成为上上海地地区的的购物物休闲闲娱乐乐为一一体的的代表表处之之一，，引领领时尚尚潮流流和消消费趋趋势。。区域型型生活活广场场都市型型时尚尚生活活广场场社区型型购物物中心心开业初初期，，由于于五角角场周周边人人群的的经济济消费费能力力，以以及居居住人人群不不够密密集，，大多多为学学校、、医院院等大大众人人群，，因而而万达达广场场更多多的是是服务务于五五角场场周边边区域域；而而经过过将近近4年的运运作，，目前前万达达广场场正在在由区区域性性生活活广场场向都都市型型时尚尚生活活广场场迈进进！主要研研究结结论详细分分析与与论证证过程程万达广广场项项目定定位评评估a）万万达广广场项项目初初期定定位b）万万达广广场定定位的的调整整过程程c）万万达广广场目目前的的定位位与现现状d）今今后项项目定定位的的调整整方向向2.万达广广场租租金水水平评评估a）万万达广广场租租金水水平分分析b）万万达广广场运运营管管理状状况附件目录图：选选择购物广广场的考虑虑因素素图：不不同购购物广广场的的表现现消费者者选择择购物物广场场的考考虑因因素主题定定位客群定定位经营定定位消费者者在选选择购购物广广场时时，广广场的的客群群定位位、功功能配配比以以及业业务和和品牌牌的组组合等等都是是其主主要考考虑的的因素素。而而对比比万达达和两两个可可比项项目来来看，，消费费者对对万达达广场场各方方面的的评价价均较较高，，且明明显的的高于于两个个可比比项目目的评评价。。这也也反映映出五五角场场万达达开业业几年年来，，其定定位和和功能能、业业态和和品牌牌等的的组合合得到到了大大家的的接受受和认认可。。消费者者和商商户理理解的的万达达主题题定位位图：消消费者者对万万达广广场的的形象象描述述Q6（消费费者问问卷））:您认为为万达达广场场在您您心目目中的的形象象与下下列哪哪些描描述比比较相相符？？图：商商户对对万达达广场场的形形象描描述Q2（商户户问卷卷）:您认为为万达达广场场的形形象与与下列列哪些些描述述比较较相符符？主题定定位客群定定位经营定定位五角场场万达达经过过最近近几年年的经经营，，在消消费者者和商商户的的心目目中都都认为为目前前万达达是““年轻时时尚的的购物物娱乐乐圣地地”的形形象，，而这这与万万达期期望的的打造造时尚尚潮流流，引引领消消费趋趋势相相吻合合。不同年年龄消消费者者的差差异—主题定定位图：不不同年年龄消消费者者对万万达购购物中中心形形象的的描述述16-20岁21-25岁26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁主题定定位客群定定位经营定定位从不同同年龄龄客群群对五五角场场万达达购物物中心心的形形象理理解来来看，，不同同年龄龄人群群的理理解存存在着着一定定的偏偏差。。其中中，35岁以下下客群群认为为万达达是““年轻轻时尚尚的购购物娱娱乐圣圣地””，““个性性潮流流的展展示舞舞台””；而而35岁以上上客群群则更更愿意意将万万达理理解为为“中中高档档服装装/服饰消消费中中心””，以以及““日常常生活活用品品总汇汇”。。而这这也可可能说说明目目前万万达的的消费费者存存在着着分层层，且且其消消费诉诉求有有了较较明显显的差差异，，在今今后的的定位位调整整中，，需要要考虑虑不同同客群群的需需求和和相应应的市市场竞竞争。。不同客客群消消费档档次对对比图：不不同客客群消消费档档次对对比周边区区域万万达达客群群品品牌牌目标标客群群客群定定位主题定定位经营定定位周边区区域万万达达客群群品品牌牌目标标客群群图：不不同客客群身身份对对比商户认认为目目前五五角场场万达达和周周边区区域的的客群群消费费档次次没有有明显显的差差异，，均为为中档档客群群。相相比两两个可可比项项目，，万达达广场场以家家庭型型人群群较多多，整整体来来说属属于中中档人人群，，时尚尚性略略差。。而从身身份来来看，，万达达客群群与周周边区区域，，以及及商户户期望望的目目标客客群之之间也也基本本一致致，主主要是是小白白领、、潮流流青年年和学学生群群体，，其中中客群群还包包含有有公务务员、、部队队和学学校的的人群群，且且团购购和单单位卡卡的情情况较较多，，并且且假期期特征征明显显。不同客客群消消费档档次对对比图：不不同客客群消消费年年龄对对比周边区区域万万达达客群群品品牌牌目标标客群群客群定定位主题定定位经营定定位周边区区域万万达达客群群品品牌牌目标标客群群图：不不同客客群个个人月月收入入对比比商户认认为周周边区区域消消费者者的年年龄没没有明明确的的划分分，而而对于于五角角场万万达广广场的的客群群则主主要是是集中中在18-35岁之间间的消消费者者；商商户期期望的的客群群年龄龄特征征基本本与万万达的的客群群一致致。从个人人月收收入来来看，，万达达周边边区域域和五五角场场万达达以及及商户户的期期望基基本相相同，，重合合度较较高；；虽然然五角角场区区域人人口多多，基基数大大，单单购买买力不不是特特别强强。万达适适合的的消费费者特特征中档消消费能能力的周边边人群群收入中等，平均均家庭庭月收收入在在5000元—15000元之间间追求时时尚的人士士万达的的业态态较广广，适适合大大部分分人群群，尤尤其是是小白领领和潮潮流青青年由于业业态较较多，，能满满足不不同人人群需需求，，其中中主要要是18-35岁人群群万达广广场适适合的的客群群特征征客群定定位主题定定位经营定定位万达广广场客客群特特征—适合的的人群群图：万万达广广场适适合的的消费费者特特征—年龄客群定定位主题定定位经营定定位图：万万达广广场适适合的的消费费者特特征—家庭收收入18-35岁人群群是目目前万万达较较为适适合的的消费费群；；同时时，也也有40%的消费费者认认为没没有明明确的的年龄龄层划划分，，不同同年龄龄客群群均可可来万万达购购物和和消费费。目前万万达的的定位位事宜宜的消消费人人群家家庭收收入集集中在在5000-15000元之间间。万达广广场客客群特特征—适合的的人群群图：万万达广广场适适合的的消费费者特特征—身份客群定定位主题定定位经营定定位图：万万达广广场适适合的的消费费者特特征—价值观观消费者者认为为万达达比较较适合合的客客群是是“潮潮流年年轻””和““小白白领””；当当然，，也有有超过过40%的认为为万达达适合合大部部分人人群，，且随随着年年龄的的增长长，这这种想想法的的人群群占比比越来来越大大。万达目目前主主要是是能满满足消消费者者对““时尚尚”的的追求求。因因而，，在今今后的的定位位调整整中，，需要要对时时尚进进行品品质的的提升升和档档次的的升级级，以以引领领者的的姿态态领跑跑区域域市场场。实际来来消费费的客客群特特征70%以上为为大专及及以上上学历中等偏偏上收收入，60%家庭月月收入入在1万元以以上中青年年人多在18-35岁左右右企业人人士，，其中中主要要是普通白白领，，以及及学生生，教教师等。大部分分已婚有有小孩孩，单身身也占占近三三成客群定定位主题定定位经营定定位万达广广场实实际到到店的的客群群特征征万达广广场客客群特特征—实际客群图：万达消消费者特征征--身份图：万达消消费者特征征—家庭收入图：万达消消费者特征征—学历客群定位主题定位经营定位目前来五角角场万达的的客群主要要是“企业业员工”，，其中中高高层管理者者占了将近近三成，这这也说明目目前五角场场周边居民民消费能力力的提升，，也促使五五角场万达达需要进行行整体的升升级。超过60%来万达的客客群其家庭庭收入超过过了1万；70%以上为大专专及以上学学历。图：消费者者来万达购购物的陪伴伴者万达广场客客群特征—重合度客群定位主题定位经营定位图：万达广广场与其他他商城消费费者重合度度分析目前来万达达消费和购购物的客群群中，有60%多是和朋友友/同事/同学等年龄龄相仿人群群一同前来来。此外，在万万达购物的的消费者中中，有将近近90%的人近期逛逛过百联又又一城，这这说明五角角场万达和和百联又一一城在客群群上存在较较高的重合合度。图：不同年年龄消费者者的收入与与日常开支支情况万达广场客客群特征—收入与支出出客群定位主题定位经营定位本次调查的的万达客群群平均个人人月收入为为5218元，家庭平平均月收入入将近15000元，且家庭庭平均月消消费支出也也超过了2000元。对比上上海地区的的平均收入入和开支水水平可知，，五角场万万达客群的的经济能力力随着经济济的发展正正在快速的的上升。因因而，万达达需要对整整体的档次次和品质进进行全方位位的提升，，以满足周周边客群的的消费需求求。图：万达广广场主要消消费者区域域来源分布布图万达广场客客群特征客群定位主题定位经营定位通过本次调调研可知，，目前来万万达的客群群主要集中中在周边5公里范围内内，占到了了整体客群群的82.6%。这也说明明五角场万万达已经成成为杨浦区区区域内购购物和娱乐乐中心。同时，万达达客群也已已辐射到市市区商圈范范围内，这这也说明万万达正在往往都市型购购物中心转转变。图：万达与可比比项目不同业态的品牌数量量对比（含主力店店内品牌））万达与可比比项目的业业态对比主题定位客群定位经营定位万达广场和和百联又一一城的业态态中服装品品牌占比较较高；而大大宁国际则则在餐饮品品牌所占数数量的比例例较高，这这也侧面的的反映其餐餐饮相对经经营得较好好。同时，百联对商户户均采用POSS机集中收银银，能较好好的控制和和调整品类类和品牌的的组合。图：万达与可比比项目主力店面积积占比（商商业面积：：平米）万达与可比比项目主力力店面积对对比主题定位客群定位经营定位虽然五角场场万达广场场的商业面面积较大，，但因为建建设初期将将大部分店店面承租给给了主力店店（万达广广场中商业业面积中有有60%多为主力店店），并且且签订了较较长时间的的合约。因因而，目前前万达对业态态和品牌组组合的整改改都面临着着不少阻力力和合约限限制，其收收益也受到到一定影响响。图：租户/商户认为消消费者来万万达购物的的原因分析析消费者来万万达购物的的主要原因因图：消费者者光顾万达达广场不同同业态区域域的分析主题定位客群定位经营定位“适合的商商业氛围””和“功能能配比合理理”能满足足消费者的的需求是万万达吸引客客群过来购购物的主要要原因。目前客群在在万达不同同业态之间间的共享性性还不够强强，业态之之间的联动动性需要加加强。可以以借鉴百联的的OK卡(会员卡)，前期促进进招商，后后期能带动动整体销售售。图：消费者者理解的万万达业态组组合的关注注度与满意意度图：商户理理解的万达达业态组合合的关注度度与满意度度主题定位客群定位经营定位万达广场业业态的合理理性分析在五角场万万达目前经经营管理的的9大功能配比比中，“时时尚购物””是消费者者和商户都都关注度很很高，且目目前相对较较为满意的的方面。其其次，在““亲朋聚会会”、“休休闲娱乐””和“生活活便利”上上的满意度度相对较好好，需要继继续保持。。此外，商商户认为在在“身心提提升”和““文化艺术术”上的关关注度较好好，但目前前满意程度度较低，需需要加强改改进和完善善这类商品品与服务的的提供。图：商户心心目中不同同购物广场场经营定位位的表现商户对万达达广场经营营定位的理理解品类丰富度品牌丰富度品牌互补性业态组合-品类布局-业种相容性品牌组合-品牌档次品牌组合-品牌受欢迎度品牌组合-特色性、新鲜度品牌组合-品牌吸引力品牌组合-质量主题定位客群定位经营定位对于品类组组合和品牌牌组合，商商户认为目目前万达广广场在各个个方面做得得都好于其其他两个可可比项目，，尤其是在在品牌丰富富度和品牌牌特色上。。与此同时，，商户认为为三个商城城的品牌质质量均较好好，因而在在满意度得得分上都较较好。图：消费者者选择时尚购物场所考虑的的因素图：不同购购物广场的的表现主题定位客群定位经营定位购物广场在在时尚购物上的表现“品类丰富富性”是消消费者选择择时尚购物物场所时重重点考虑的的因素。对比五角场场万达广场场和两个可可比项目来来看，客群群认为万达达广场在不不同属性的的表现优于于两个可比比项目，尤尤其是“品品类丰富度度”和“品品牌丰富度度”以及““品牌特色色/新鲜度”三三个维度上上。图：消费者者理解的万万达时尚购物的关注度与与满意度主题定位客群定位经营定位时尚购物上上品类组合合的评价“女士和男男士休闲装装”是万达达客群在时时尚购物中中较为关注注，同时目目前也较为为满意的品品类。而“珠宝/钟表”，““饰品/配件”以及及“女士正正装”等品品类目前表表现不佳，，需要调整整。品类喜欢的品牌提及人数品牌提及占比男装-正装品牌金利来124.9%皮尔卡丹114.5%雅戈尔104.0%男装-休闲装品牌鳄鱼2610.5%优衣库176.9%杰克琼斯135.3%USPOLO114.5%LEE104.0%女装-正装品牌简114.5%女装-休闲装品牌优衣库5522.3%麦考林176.9%only166.5%班尼路114.5%女装-内衣品牌

古今208.1%爱慕104.0%户外/运动品牌

耐克3715.0%阿迪达斯249.7%配件-帽子，眼镜等品牌茂昌眼镜104.0%吴良材93.6%鞋，包品牌

千百度156.1%奥卡索156.1%珠宝，钟表品牌周大福31.2%化妆品品牌资生堂218.5%欧莱雅187.3%主题定位客群定位经营定位改进建议：：增加中高档档品牌增加不同种种类的产品品、增加品牌数数量/增大可选范范围明显区分中中高低档品品牌、增加指示牌牌及导购图图建议引进国国际、国内内知名的女女装-休闲装品牌牌；鞋/包类商品也也需引进国国际知名品品牌。可尝试在地地上步行街街上适当引引进几家国国际一线和和部分国际际二线品牌牌，提升整整体档次和和店面形象象。如LV、Cartier、TIFFANY、SWAROVSKI、CALVINKLEIN、GUESS、LACOSTE、FolliFollie、ARTIN、阿无印良品、Bershka、PullandBear、PROMOD、MANGO、贝纳通等。时尚购物上上中品牌组组合的评价价图：消费者者选择家居情趣场所考虑的的因素图：不同购购物广场的的表现主题定位客群定位经营定位购物广场在在家居情趣上的表现“品类丰富富性”和““品牌档次次”是消费费者选择家家居情趣场场所时重点点考虑的因因素。对比五角场场万达广场场和两个可可比项目来来看，客群群认为万达达广场在不不同属性的的表现优于于两个可比比项目，而而百联的““品牌吸引引力”和大大宁的“品品牌质量””表现校对对较佳。图：消费者者理解的万万达家居情趣的关注度与与满意度主题定位客群定位经营定位家居情趣上上品类组合合的评价“家用电器器/家具”是万万达客群在在时尚购物物中较为关关注，同时时目前也较较为满意的的品类。而“宠物用用品”，““家具饰品品”等品品类目前表表现不佳，，需要进行行相应的完完善和提升升。主题定位客群定位经营定位居家情趣类类品牌中，，广受消费费者喜爱的的有：床上用品，，家用纺织织品品牌：：如澳西奴奴家纺；家用电器，，家具品牌牌：如国美美电器。改进方向：增加特色性性的品牌；；增加不同种种类的产品品；增加品牌数数量，增大大可选范围围具体改进建建议：家具饰品：：增加国内知知名品牌，，如多样屋屋、康宁餐餐具、ECOH生态家、古古吴绣皇、、POTATOCO.、LovelyLace、NICI等。宠物用品：：增加国际知知名品牌家居情趣上上中品牌组组合的评价价图：消费者者选择生活便利场所考虑的的因素图：不同购购物广场的的表现主题定位客群定位经营定位购物广场在在生活便利上的表现“品牌档次次”是消费费者选择生生活便利场场所时重点点考虑的因因素。对比五角场场万达广场场和两个可可比项目来来看，客群群认为万达达广场在不不同属性的的表现明显显优于两个个可比项目目，尤其是是在“品牌牌丰富度””和“品品类丰富度度”上表现现尤佳。图：消费者者理解的万万达生活便利的关注度与与满意度主题定位客群定位经营定位生活便利上上品类组合合的评价由于有沃尔尔玛和第一一食品在万万达的入驻驻，万达客客群对“超超市/日用品/食品”的关关注较高，，同时目前前也较为满满意的品类类。而对““通信/邮局”，““改衣”等等上需要进进行品类的的引进。主题定位客群定位经营定位改进建议：：增加高档品品牌增加不同种种类的产品品、增加品牌数数量/增大可选范范围建议万达引引进通信服服务，如中中国移动、、中国电信信等；万达可考虑虑在其商圈圈内引进中中国邮政局局，这样可可方便附近近白领、居居民办理汇汇款、缴费费等业务，，同时可带带来部分客客流。品类喜欢的品牌提及人数品牌提及占比超市/日用品/食品沃尔玛5252.5%第一食品4545.5%银行，金融服务品牌中国银行1414.1%工商银行1212.1%面包房品牌克里斯汀2828.3%面包新语1111.1%山崎面包1010.1%喜欢的品类类和品牌：生活便利上上中品牌组组合的评价价图：消费者者选择亲子互动场所考虑的的因素图：不同购购物广场的的表现主题定位客群定位经营定位购物广场在在亲子互动上的表现“品牌丰富富度”，““品牌受欢欢迎度”和和“品牌档档次”是客客群选择亲亲子互动时时重点考虑虑因素。对比五角场场万达广场场和两个可可比项目来来看，客群群认为万达达广场在不不同属性的的表现稍好好于两个可可比项目，，但在“品品牌互补””上的表现现欠佳，需需要对相应应的品牌进进行规划和和整合。图：消费者者理解的万万达亲子互动的关注度与与满意度主题定位客群定位经营定位亲子互动上上品类组合合的评价由于目前在在五角场万万达广场中中，有关亲亲子互动的的店面虽然然有不少的的品牌，但但整体的定定位和统一一性，以及及与万达其其他品类的的联动性不不够，导致致在亲子互互动这个品品类上的比比较不太好好。主题定位客群定位经营定位亲子互动类类品牌中，，广受消费费者喜爱的的有儿童玩具店店品牌：如如芭比娃娃娃；儿童乐园品品牌：如汤汤姆熊。改进方向：：增加高档品品牌、增加加特色性的的品牌；增加不同种种类的产品品；增加娱乐场场所及活动动。具体改进建建议：儿童玩具店店：增加国际知知名品牌，，如乐高玩玩具、孩之之宝、Tomy等。亲子互动上上中品牌组组合的评价价图：消费者者选择亲朋聚会场所考虑的的因素图：不同购购物广场的的表现主题定位客群定位经营定位购物广场在在亲朋聚会上的表现“品牌档次次”和“品品类丰富性性”是客群群选择亲朋朋聚会时重重点考虑因因素。对比五角场场万达广场场和两个可可比项目来来看，客群群认为万达达广场在不不同属性的的表现均好好于两个可可比项目，，但在“品品牌质量””上大宁国国际的表现现相对抢眼眼，说明大大宁的餐饮饮运营较好好。图：消费者者理解的万万达亲朋聚会的关注度与与满意度主题定位客群定位经营定位亲朋聚会上上品类组合合的评价“中档次的的中餐厅””是万达客客群在亲朋朋聚会时较较为关注，，同时目前前也较为满满意的品类类。而“KTV”，“酒吧/茶座”和““中式快餐餐”等品类类目前表现现不佳，需需要进行适适当的提升升。主题定位客群定位经营定位改进建议：：增加中档品品牌增加特色品牌牌增加不同种类类的产品、增加品牌数量量/增大可选范围围对同类产品进进行组合销售售、提升餐饮服务务档次在亲朋聚会时时，消费者更更关注中档中中餐，也相对对希望继续引引进中高档餐餐饮品牌；消费者对特色色性的餐饮也也有一定的追追求，希望能能够增加有特特色的品牌，，有更多选择择。针对目前的中中档餐饮多但但不精的情况况，以及未来来发展定位的的需求，可以以引进一些中中档而且有特特色的品牌如如麻辣香锅等等。品类喜欢的品牌提及人数品牌提及占比中档中餐品牌干锅居2523.6%小杨生煎2321.7%豆捞坊1716.0%云南美食城1211.3%小绍兴1211.3%望湘园1211.3%阿一天下109.4%西厢记98.5%中档西餐品牌洋葱餐厅87.5%中档茶餐厅或特色餐一茶一座1514.2%新旺茶餐厅1211.3%釜山料理109.4%广州蕉叶98.5%味千拉面98.5%西式快餐品牌必胜客3230.2%萨莉亚意式餐厅1110.4%冰点，甜品，水吧品牌DQ1211.3%酒吧，咖啡厅，茶座品牌避风塘1211.3%KTV品牌大歌星1312.3%亲朋聚会上中中品牌组合的的评价图：消费者选选择商务交际场所考虑的因因素图：不同购物物广场的表现现主题定位客群定位经营定位购物广场在商务交际上的表现“品牌档次””是客群选选择商务交际际时重点考虑虑的因素。对比五角场万万达广场和两两个可比项目目来看，除了了在“品牌的的特色和新鲜鲜度”和“品品牌质量”上上稍差于可比比项目外，客客群认为万达达广场在不同同属性的表现现均好于两个个可比项目。。图：消费者理理解的万达商务交际的关注度与满满意度主题定位客群定位经营定位商务交际上品品类组合的评评价由于星巴克等等咖啡厅的入入驻，“咖啡啡厅/茶座”是万达达客群在商务务交际时较为为关注，同时时目前也较为为满意的品类类。但“高档档餐厅”，““高档餐厅””，以及“会会所/俱乐部”均需需提升。商务交际类的的消费者在咖咖啡厅、茶餐餐厅的品牌方方面普遍比较较青睐星巴克克和避风塘。。消费者对档次次方面的要求求也在逐渐提提升，大多希希望商务交际际类的品牌档档次能够达到到中高档水平平。其中，对咖啡啡厅/茶座和高档中中餐的改变意意愿最为明显显，约半数有有此类需求的的消费者希望望引进本土知知名的高档中中餐。有一小部分消消费者希望引引进中档或高高档的KTV。针对这种情况况，可以引进进一些口碑好好、受欢迎的的高档中餐，，如俏江南、、鼎鼎香、鼎鼎泰丰、沸腾腾鱼乡等。另一方面，虽虽然有商务交交际需求的消消费者对钱柜柜的呼声，但但鉴于更换KTV品牌复杂，建建议在原有基基础上进行提提升和改进。。主题定位客群定位经营定位改进建议：商务交际上中中品牌组合的的评价图：消费者选选择休闲娱乐场所考虑的因因素图：不同购物物广场的表现现主题定位客群定位经营定位购物广场在休闲娱乐上的表现“品类丰富度度”和“品牌牌档次”是是客群选择休休闲娱乐时重重点考虑的因因素。对比五角场万万达广场和两两个可比项目目来看，客群群认为万达广广场在不同属属性的表现均均好于两个可可比项目，其其中在“品牌牌吸引力”上上的表现相对对较弱，需要要进一步的更更替和升级。。图：消费者理理解的万达休闲娱乐的关注度与满满意度主题定位客群定位经营定位休闲娱乐上品品类组合的评评价由于万达影院院得到了客群群的认可，因因而“电影院院”是万达客客群在休闲娱娱乐时很关注注也较为满意意的品类。但但“KTV”，“电玩城””的满意度则则相对较低，，需要进行品品质的提升。。万达影院最能能满足消费者者需求，其次次是KTV，汤姆熊也比比较受欢迎。。但是消费者还还是希望能够够增加休闲娱娱乐的场所和和活动或是增增加不同种类类的休闲娱乐乐品牌，让消消费者有更多多的选择。部分消费者希希望KTV的档次有所提提升，希望引引入的品牌是是钱柜和好乐乐迪。鉴于KTV所占面积较大大，如果放弃弃现有的品牌牌而引入新的的品牌会比较较浪费时间和和成本，故建建议对现有的的大歌星KTV进行升级和改改造，在装修修方面提升档档次，在音效效、服务等方方面提高质量量。改进建议：主题定位客群定位经营定位休闲娱乐上中中品牌组合的的评价图：消费者选选择文化艺术场所考虑的因因素图：不同购物物广场的表现现主题定位客群定位经营定位购物广场在文化艺术上的表现“品牌档次””是客群选选择文化艺术术时重点考虑虑的因素。对比五角场万万达广场和两两个可比项目目来看，客群群认为万达广广场在不同属属性的表现均均好于两个可可比项目，其其中在“品牌牌特色和新鲜鲜度”上的表表现相对较弱弱，需要进一一步的完善和和提升。图：消费者理理解的万达文化艺术的关注度与满满意度主题定位客群定位经营定位文化艺术上品品类组合的评评价由于上海书城城的入驻万达达广场，因而而“图书/音像”是万达达客群在文化化艺术时很关关注也较为满满意的品类。。但“收藏””，“工艺美美术/纪念品”等几几乎没有，因因而还需进一一步的引进。。文化艺术品类类目前最不能能满足消费者者的需求；在在现有的此类类品牌中，上上海书城和中中国金币的满满意度相对较较高。同时，大部分分有此类需求求的客群对此此类业态的档档次有了更高高的要求，希希望引入中高高档的品牌。。为了今后的定定位调整，建建议将目前的的上海书城缩缩小面积，改改为具备一定定档次和品味味的精品书店店，或是扩大大其面积，提提升档次，替替换为对消费费者更具影响响力和号召力力的新华书店店。为切合引领现现代时尚潮流流的都市型时时尚生活广场场的转型和定定位，可以适适当引进一些些工艺美术或或是收藏类的的品牌，如一一些面积不大大的精品画廊廊、收藏品、、刺绣品等，，如古吴绣皇皇、琉璃工坊坊等等。改进建议：主题定位客群定位经营定位文化艺术上中中品牌组合的的评价图：消费者选选择身心提升场所考虑的因因素图：不同购物物广场的表现现主题定位客群定位经营定位购物广场在身心提升上的表现“品牌档次””是客群选选择身心提升升时重点考虑虑的因素。对比五角场万万达广场和两两个可比项目目来看，客群群认为万达广广场在不同属属性的表现均均好于两个可可比项目，尤尤其是在“品品牌质量”上上的表现相对对较好。图：消费者理理解的万达身心提升的关注度与满满意度主题定位客群定位经营定位身心提升上品品类组合的评评价“健身房”是是万达客群在在身心提升时时非常关注但但暂时未得到到满足的品类类。因而，后后期万达广场场可以考虑引引入中档的健健身房满足客客群这方面的的需求。目前对身心提提升类的需求求比较大，尤尤其集中在健健身房、市内内体育活动和和美容美发等等方面。对于引进的品品牌档次，大大多数消费者者希望的是与与目前万达广广场区域整体体较为匹配的的中档品牌。。其中对健身房房的需求，有有部分消费者者希望引入高高档品牌。针对身心提升升类的选择相相对较少，缺缺乏核心竞争争力的品牌，，建议引进具具有较好口碑碑和影响力的的品牌，如亚亚历山大会馆馆、奥力健身身、姚明健身身俱乐部、中中体倍力等等等。引入不同种类类的身心提升升品牌，如比比较知名的SPA馆如贝黎诗、、思妍丽、美美丽田园等；；瑜伽馆等。。为提升档次，，引进更加知知名的美发店店，如TONYGUY、丽时等等。。主题定位客群定位经营定位改进建议：身心提升上中中品牌组合的的评价图：租户对业业态及品牌布布局的满意度度主题定位客群定位经营定位万达广场业态布局的评价对于五角场万万达广场的业业态布局上，，现有的商户户均较为满意意。这说明虽虽然前期受到到了很多条件件的限制，如如硬件等，但但经过过程中中的调整，万万达的业态布布局得到了商商户的认可。。但也有部分商商户认为影城城和KTV的通道不明显显，部分主力力店的热度不不够，如黄金金珠宝城占地地大，但人少少，客流不行行，没有太大大吸引力；另另外，同业态态之间的连贯贯性和区分度度还不够。图：租户认为为商场内其他他商家对其客客流和销售业业绩的帮助主题定位客群定位经营定位万达广场业态布局的评价对于目前的业业态布局上，，只有16%商户认为主力力店对其的经经营带来较大大的帮助，而而大部分商户户则认为广场场内的其他业业态对其的经经营有一定帮帮助；其中主主要是认为影影院和沃尔玛玛等主力店，，以及次主力力店优衣库对对其带来了部部分人流和客客源。这也在在一定程度上上，说明五角角场万达目前前在客户的共共享，商户之之间的联动性性还不够，需需要进一步的的完善与加强强，如可以考考虑利用会员员卡制度，共共同促销和积积分等，来带带动商户之间间的联动性。。主要研究结论论详细分析与论论证过程万达广场项目目定位评估a） 万达广场场项目初期定定位b） 万达广场场定位的调整整过程c） 万达广场场目前的定位位与现状d） 今后项目目定位的调整整方向2.万达广场租金金水平评估a） 万达广场场租金水平分分析b） 万达广场场运营管理状状况附件目录调整方向：不不仅仅是在购购物，还包括括生活、休闲闲和娱乐等方方面都引领时时尚潮流和消消费趋势！万达广场项目目定位今后的的调整方向都市型时尚生生活广场主要研究结论论详细分析与论论证过程万达广场项目目定位评估a） 万达广场场项目初期定定位b） 万达广场场定位的调整整过程c） 万达广场场目前的定位位与现状d） 今后项目目定位的调整整方向2.万达广场租金金水平评估a） 万达广场场租金水平分分析b） 万达广场场运营管理状状况附件目录商铺规范面积积与实际面积积对比图：租户规范范面积与实际际面积的对比比规范面积实实际面积积图：商铺面积积达到规范率率的比例在本次访问的的商户中，有有近40%租户所在企业业要求商铺的的规范面积为为101-200平米，而同时时也有将近3成要求面积超超过了500平米。在目前的实际际情况中，超超过80%的商户在租赁赁面积上基本本得到了满足足。图：万达五角角场与其他商商场租户提袋袋率比较（%）图：万达五角角场与其他商商场租户客单单价比较（元元）图：万达五角角场与其他商商场租户客流流量比较（人人）通过本次访问问的商户可见见，万达广场场客群的提袋袋率达到将近近70%，高于其他商商场的状况。。从客单价来看看，五角场万万达的客单价价为320元，而其他商商场的客单价价大约为290元，低于万达达广场。而在在人流上，不不论是平常还还是工作日，，万达广场的的客流量均远远远大于其他他商场。不同商场的提提袋率/客单价/客流对比图：万达租户户销售额排名名图：万达店面面未来一年的的销售额增长长情况本次访问的商商户中，目前前在万达广场场的商家销售售额大部分都都排在本企业业店铺的前20%。这就说明这这些品牌商家家在万达广场场的销售较为为理想，也能能达到其企业业的要求。对于今后的销销售状况，绝绝大部分商户户认为销售额额会有增加，，平常增长的的比例达到了了近20%。万达租户今后后销售的变化化趋势万达与可比项项目总体租金金水平对比图：万达与可可比项目总体体租金收益率率水平对比万达的建筑和和商业面积均均较大，但由由于主力店占占据较多的位位置，限制了了万达的收益益增长，导致致万达的单位位面积租金收收益偏低。注：大宁国际际租金总额为为估计值可比品牌租金金水平对比分分析图：不同商场场可比品牌租租金水平对比比分析由于大宁国际际和百联又一一城两家公司司的租赁政策策有相当不同同，因而造成成同一品牌在在不同商场的的租金落差较较大，同时还还涉及到租赁赁的位置不同同，也导致租租金水平有较较大差异。【万达数据需填填充】图：万达租户户租金与其他他购物中心对对比图：万达与大大宁国际不同同品类租金水水平对比分析析图：万达与百百联又一城不不同品类租金金水平对比分分析万达与可比项项目不同品类类租金水平对对比分析【万达数据需填填充】主要研研究结结论详细分分析与与论证证过程程万达广广场项项目定定位评评估a）万万达广广场项项目初初期定定位b）万万达广广场定定位的的调整整过程程c）万万达广广场目目前的的定位位与现现状d）今今后项项目定定位的的调整整方向向2.万达广广场租租金水水平评评估a）万万达广广场租租金水水平分分析b）万万达广广场运运营管管理状状况附件目录万达与与可比比项目目的运运营管管理对对比万达广广场租金政政策：物业与与推广广费：其他方方面：目前在在五角角场万万达在在招商商和运运营管管理中中总体体上做做得相相对较较好，，但依依然存存在部部分需需整改改的问问题，，如在在招商商中存存在““资质质不齐齐全””，““品牌牌档次次不够够”，，以及及“个个体户户经营营”等等状况况。百联又又一城城租金政政策：对于大大部分分商户户，百百联采采取的的是第第三年年起每每年保保底递递增3%，主要要是采采用纯纯租金金，并并逐年年递增增。物业与与推广广费：物业费费大多多是按按照20元/月/平米收收取；；而广告告推广广费则则是按按照1500元/月统一一收取取。大宁国国际租金政政策：对于大大部分分商户户，百百联采采取的的是租租金每每3年20％，且且保底底租金金、提提成两两者取取高的的模式式。物业与与推广广费：物业费费大多多是按按照35元/月/平米收收取；；而广告告推广广费则则是按按照5元/月/平米收收取。。【万达信信息缺缺失需需填充充】主要研研究结结论详细分分析与与论证证过程程万达广广场项项目定定位评评估a）万万达广广场项项目初初期定定位b）万万达广广场定定位的的调整整过程程c）万万达广广场目目前的的定位位与现现状d）今今后项项目定定位的的调整整方向向万达广广场租租金水水平评评估a）万万达广广场租租金水水平分分析b）万万达广广场运运营管管理状状况附件目录附件1—大宁国国际项项目概概况（（PPT）附件2—百联又又一城城项目目概况况（PPT）附件3—万达部部分商商户背背景信信息（（EXCEL）附件4—可比品品牌租租金详详细信信息（（EXCEL）附件5—消费者者调查查问卷卷（WORD）附件6—商户调调查问问卷与与深访访提纲纲（WORD）THANKS!谢谢观观看，，真诚诚期待待着与与您的的再次次合